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世聯(lián)20xx年化州橘州公園項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位-wenkub

2023-05-17 06:16:34 本頁(yè)面
 

【正文】 和產(chǎn)品本身充當(dāng)了一期的大展示區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 該項(xiàng)目位于陽(yáng)江市區(qū)外陽(yáng)東縣汽車站旁,距市中心 7公里,區(qū)域陌生,是陽(yáng)江城區(qū)第一個(gè)高品質(zhì)大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 位臵 陽(yáng)東縣湖濱西路(陽(yáng)東汽車站旁) 規(guī)模 占地 1400多畝 物業(yè)類型 獨(dú)棟, TH,洋房,小高層,高層 銷售狀況 06年 1月 1日首批開(kāi)盤(pán),是陽(yáng)江市場(chǎng)上銷售最快、占有市場(chǎng)份額最大的單盤(pán)項(xiàng)目 碧桂園所在的陽(yáng)東縣政府附近,距離江城的核心區(qū)域約 7公里 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 將面臨問(wèn)題與客戶需求對(duì)照,確定本項(xiàng)目核心問(wèn)題的解決途徑為: 研究三四線城市大盤(pán)成功開(kāi)發(fā)模式 三、四線城市大盤(pán)成功開(kāi)發(fā)模式研究? ?我們的客源在那里? ?項(xiàng)目成本控制從哪里入手? ?項(xiàng)目按什么樣的開(kāi)發(fā)節(jié)奏、分批推向市場(chǎng)? ?項(xiàng)目整體規(guī)劃及分區(qū)問(wèn)題? ?公司對(duì)項(xiàng)目定位明確,走大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式? ?積累四線城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),以便在其它地區(qū)復(fù)制? 客戶語(yǔ)錄 核心問(wèn)題 ?如何挖掘客戶,引導(dǎo)客戶,擴(kuò)大客源,縮短項(xiàng)目的消化周期,降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)? ?通過(guò)怎樣的環(huán)境營(yíng)造、產(chǎn)品設(shè)計(jì)突破現(xiàn)在的價(jià)值體系,重塑價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)? ?如何進(jìn)行成本控制與品質(zhì)的平衡? ?核心問(wèn)題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 地塊占地 1337畝,不包含地塊內(nèi)湖面 220畝,容積率 ≤ 3 ?項(xiàng)目地價(jià)約為 2個(gè)億,目前已經(jīng)投入 1億; ?項(xiàng)目?jī)?nèi)水面及道路不計(jì)入土地出讓面積; 占地面積 1337畝 容積率 ≤3 限高 ≤100 米 90/70 無(wú) 物業(yè)形態(tài) 無(wú)限制 地價(jià) 約 17萬(wàn) /畝 ?地塊屬性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 項(xiàng)目周邊教育資源豐富,但教育水平較為一般,同時(shí)商業(yè)配套極其缺乏 ?項(xiàng)目教育設(shè)施十分完善,擁有 4所小學(xué)、 1所幼兒園 ?其中實(shí)驗(yàn)小學(xué)為二類重點(diǎn)小學(xué),學(xué)生家長(zhǎng)較為認(rèn)可學(xué)校。 2 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 市場(chǎng)調(diào)研階段 ?項(xiàng)目地塊查勘 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 ?政府官員訪談 ?專業(yè)人士訪談 ?一線銷售人員訪談 ?消費(fèi)者訪談 2022/06/30 2022/07/15 2022/06/13 ?項(xiàng)目屬性界定 ?問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 ?核心問(wèn)題解決方案 ?案例借鑒 ?項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 ?項(xiàng)目整體定位 ?規(guī)劃構(gòu)思及分期策略 項(xiàng)目研究的工作階段劃分 物業(yè)發(fā)展建議 ?項(xiàng)目定位回顧 ?物業(yè)發(fā)展總體原則 ?項(xiàng)目整體規(guī)劃建議 ?項(xiàng)目建筑單體建議 ?項(xiàng)目園林景觀建議 ?項(xiàng)目配套設(shè)施建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 目錄 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心問(wèn)題梳理 2 3 4 項(xiàng)目 發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位 5 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思及分期策略 —— 需要解決的最主要問(wèn)題是什么? —— 各物業(yè)怎么排布及開(kāi)發(fā)的先后順序? —— 如何解決核心問(wèn)題的? —— 指導(dǎo)思想是什么? 是什么?做什么?賣給誰(shuí)? 項(xiàng)目屬性界定 1 —— 項(xiàng)目本身的屬性是什么? 項(xiàng)目核心問(wèn)題的解決方案 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。該校到項(xiàng)目地塊直線距離在 500米左右 ?目前周邊無(wú)任何商業(yè)配套設(shè)施,周邊村民消費(fèi)基本要到老城區(qū)商業(yè)街 三里塘小學(xué) 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 上郭小學(xué) 幼兒園 化州五小 ?區(qū)域?qū)傩? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 項(xiàng)目屬性界定 —— 四線城市,城區(qū)內(nèi)部、具優(yōu)勢(shì)山水資源的大規(guī)模項(xiàng)目 項(xiàng)目 屬性 具有優(yōu)勢(shì)資源 地塊內(nèi)部擁有豐富山水資源 通達(dá)性較差 地塊被包圍,現(xiàn)階段無(wú)直接對(duì)外交通聯(lián)系 教育資源豐富 地塊周邊擁有 4所小學(xué), 1所幼兒園 大規(guī)模 占地 1337畝,容積率 ≤ 3 區(qū)域 屬性 四線城市 項(xiàng)目位于廣東茂名下轄縣級(jí)市 城區(qū)內(nèi)部 雖然項(xiàng)目周邊較為偏僻,但屬城區(qū)范圍 河西老城區(qū) 河西老城區(qū)邊緣,距離核心商圈 35分鐘車程 優(yōu)勢(shì): ?城區(qū)內(nèi)山水資源 ?周邊教育配套 ?規(guī)模大盤(pán) ?近鄰橘州生態(tài)公園 劣勢(shì): ?周邊生活配套缺乏 ?區(qū)域較為偏僻 ?地勢(shì)低,增加成本 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 目錄 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心問(wèn)題梳理 2 3 4 項(xiàng)目 發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位 5 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思及分期策略 —— 需要解決的最主要問(wèn)題是什么? —— 各物業(yè)怎么排布及開(kāi)發(fā)的先后順序? —— 如何解決核心問(wèn)題的? —— 指導(dǎo)思想是什么? 是什么?做什么?賣給誰(shuí)? 項(xiàng)目屬性界定 1 —— 項(xiàng)目本身的優(yōu)劣勢(shì)是什么? 項(xiàng)目核心問(wèn)題的解決方案 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 以聯(lián)排別墅啟動(dòng)市場(chǎng),形象建立后產(chǎn)品線向兩端發(fā)展,推出獨(dú)棟、洋房類產(chǎn)品 ?碧桂園的前期產(chǎn)品 聯(lián)排別墅 170220平方米為主力,多數(shù)總價(jià)集中在 6090萬(wàn)左右 ?在啟動(dòng)區(qū)成功銷售后,二期、三期逐漸推出獨(dú)棟、洋房產(chǎn)品,其品質(zhì)和豪宅形象在陽(yáng)江處于“無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)” ?碧桂園洋房 2500的均價(jià)開(kāi)始銷售,逐步提價(jià)到 3200元 /平,受市場(chǎng)追捧 碧桂園的常規(guī)操盤(pán)手法:中心大規(guī)模水景加五星級(jí)酒店和商業(yè)街 第二批產(chǎn)品洋房 第三批產(chǎn)品洋房 第二階段 第三階段 第一階段 酒店和商業(yè)街在一期銷售開(kāi)始以后一年半投入使用 營(yíng)銷中心、湖面改造和產(chǎn)品本身充當(dāng)了一期的大展示區(qū) 啟動(dòng)期聯(lián)排別墅 第二批產(chǎn)品獨(dú)棟 第二批產(chǎn)品聯(lián)排 碧桂園在兩年半時(shí)間內(nèi)消化了接近 40萬(wàn)平方米建筑面積,且銷售速度和關(guān)注度還在不斷提高; 碧桂園引領(lǐng)陽(yáng)江高品質(zhì)的住宅消費(fèi)。 21 陽(yáng)江碧桂園通過(guò)產(chǎn)品演變,擴(kuò)大客戶范圍,通過(guò)配套引爆市場(chǎng),并借助成本利潤(rùn)控制實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn) 產(chǎn)品及客戶演變 以聯(lián)排低密度物業(yè)啟動(dòng),建立形象后,產(chǎn)品向兩端發(fā)展,擴(kuò)大客戶范圍及區(qū)域 配套設(shè)施引爆 大規(guī)模、高品質(zhì)配套設(shè)施規(guī)劃,弱化區(qū)域陌生感,成功引爆市場(chǎng),配合高性價(jià)比產(chǎn)品吸引客戶關(guān)注 成本利潤(rùn)平衡 ?初期低密度、高利潤(rùn)率的產(chǎn)品啟動(dòng),有效控制開(kāi)發(fā)成本 ?產(chǎn)品適當(dāng)超越,不做精細(xì)化處理,用材一般,滿足客戶的欣賞水平即可 ?案例借鑒點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?以居住為主,集商業(yè)、體育、娛樂(lè)、教育為一體的大型綜合人文小區(qū)。包括獨(dú)幢、聯(lián)排、四孖屋,首推 9種戶型近 188套別墅。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 ?,開(kāi)盤(pán)銷售額 7個(gè)多億,三個(gè)月賣光 ?銷售最好的是總價(jià)約為 50萬(wàn)的聯(lián)排別墅,總價(jià)在 80~100萬(wàn)的小獨(dú)棟別墅銷售也很不錯(cuò),洋房銷售差強(qiáng)人意 客戶構(gòu)成廣州市區(qū)南海 其他廣州市區(qū) 南海 其他?客戶主要為私營(yíng)業(yè)主,公務(wù)員也有部分高級(jí)管理人員 ?廣州客戶占 2/3,也有部分花都和清遠(yuǎn)客戶,但花都和清遠(yuǎn)客戶預(yù)期的要少 ?南海存在碧桂園的忠誠(chéng)客戶,南海市場(chǎng)強(qiáng)于花都,山西推廣和深圳推廣不是很成功 ?假日半島客戶超過(guò) 60%為純度假客戶,提倡“ 4+3” 生活模式 ?假日半島已經(jīng)驗(yàn)證了廣州休閑度假市場(chǎng)存在很大的潛力 客戶構(gòu)成生活居住休閑度假休閑度假 生活居住初期客戶以花都和清遠(yuǎn)當(dāng)?shù)乜蛻艟佣?,后期客戶范圍逐漸擴(kuò)大至廣州,最終廣州客戶占據(jù)了整體客戶組成 2/3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 擴(kuò)大客戶范圍、打造核心競(jìng)爭(zhēng)力、配臵核心引爆點(diǎn)、并進(jìn)行成本控制是三四線城市大盤(pán)成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵要素 三四線城市大盤(pán)成功開(kāi)發(fā)模式 三四線市場(chǎng)本地客戶不足,需要深入挖掘和引導(dǎo),同時(shí)客戶范圍需要跨越區(qū)域,只有彌補(bǔ)客源不足,才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)開(kāi)發(fā) 三四線城市大盤(pán)面對(duì)更多、更廣范圍的競(jìng)爭(zhēng),需要打造項(xiàng)目自身差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力,才能成功突圍 項(xiàng)目成功啟動(dòng)需要核心引爆點(diǎn),通常采用大規(guī)模商業(yè)配套,或豪華會(huì)所,或教育配套等方式 在三四線成本型市場(chǎng)環(huán)境下,始終貫穿控制成本的理念,才能實(shí)現(xiàn)成功 成功因素一 擴(kuò)大客戶范圍 成功因素二 打造核心競(jìng)爭(zhēng)力 成功因素三 核心引爆點(diǎn) 成功因素四 成本控制 ?總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。面積 一體由珠三角和北部山區(qū)組成。而且粵西是全國(guó)風(fēng)能資源頗為豐裕的地區(qū)之一;開(kāi)發(fā)空間很大, 粵西正在大力發(fā)展風(fēng)能產(chǎn)業(yè) 承接轉(zhuǎn)移,發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì),打造粵西能源、重化產(chǎn)業(yè)帶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 化州處于湛江、茂名雙區(qū)域中心城市圈的中間地帶,在雙圈經(jīng)濟(jì)輻射下,未來(lái)區(qū)域發(fā)展?jié)摿O大 同時(shí)茂名(石化)、湛江(鋼鐵)產(chǎn)業(yè)的特殊性,未來(lái)居住范圍會(huì)逐步外擴(kuò),化州有作為茂名、湛江后花園滿足居住生活的潛力 粵西城市圈 珠三角城市圈 湛江、化州、茂名三地交通便捷,區(qū)域聯(lián)系緊密 化州目前工業(yè)落后,擁有大量土地及廉價(jià)勞動(dòng)力資源,化州具備承接兩大都市圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的條件 ?化州機(jī)遇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 茂名為全國(guó)最大的石油化工基地之一,粵西地區(qū)中心城市之一,現(xiàn)代化港口型濱海城市 ?茂名市作為廣東省西翼的一部分,要圍繞 “ 大港口、大工業(yè)、大城市、大發(fā)展 ” 的發(fā)展的戰(zhàn)略, 把茂名建成美麗的現(xiàn)代化的海濱城市,把茂名建成全省乃至全國(guó)的能源原材料基地 ...... —— 摘自茂名發(fā)展規(guī)劃局網(wǎng)站 ?茂名為全國(guó)最大的石油化工基地之一 ,茂名石化公司目前擁有年 1350萬(wàn)噸原油加工能力和年 100萬(wàn)噸乙烯生產(chǎn)能力 ?未來(lái)還將上馬一批乙烯中下游產(chǎn)品深加工項(xiàng)目 ,在芳烴、碳四、環(huán)氧乙烷、塑料加工、精細(xì)化工等六大系列上 ,進(jìn)一步延伸石化產(chǎn)業(yè)鏈條 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?案例研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 裕廊經(jīng)驗(yàn)顯示,當(dāng)進(jìn)入全面建設(shè)期,即石化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,隨之而來(lái)的將是房地產(chǎn)的快速發(fā)展和繁榮,那么茂名是否進(jìn)入全面建設(shè)期了呢? ?啟動(dòng)期 :10年,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及行業(yè)工人 ,產(chǎn)生臨時(shí)低層次居住性需求 ?2建設(shè)初期 : 20年,核心項(xiàng)目建設(shè)期 ,大量專業(yè)性的藍(lán)領(lǐng)建設(shè)者 ,產(chǎn)生中高層次的居住需求。 53 未來(lái)茂名將面臨城市快速擴(kuò)張、城區(qū)迅速外擴(kuò)和人口大量增長(zhǎng),從而使化州與茂名之間的聯(lián)系更加緊密,使化州承接茂名外擴(kuò)人口成為可能 ?2022年,茂名城市建成區(qū)面積 平方公里 ?2022年,茂名城市建成區(qū)面積 48 平方公里 ?2020年,茂名城市建成區(qū)面積將達(dá)到 172 平方公里 未來(lái)茂名將建設(shè)為廣東省特大城市,城市面臨快速擴(kuò)張 ?按 《 茂名市城市總體規(guī)劃( 2022- 2020) 》 ,目標(biāo)是建成廣東省特大城市和現(xiàn)代化的宜居海濱城市。 56 水東鎮(zhèn)(未來(lái)的環(huán)水東灣新城) —— 目前仍為市鎮(zhèn),城市意向不足,市政配套缺乏,面臨污染;新城目前尚處于規(guī)劃階段,宜居城區(qū)初步成型起碼需要 5年以上時(shí)間 環(huán)水東灣新城具有海資源優(yōu)勢(shì) 水東目前為鎮(zhèn)區(qū),城市意向不足,市政配套缺乏 沒(méi)有好的學(xué)校、沒(méi)有好的醫(yī)院、沒(méi)有好的商場(chǎng)和購(gòu)物中心 規(guī)劃期 建設(shè)期 辦公項(xiàng)目 市政配套 土地開(kāi)發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項(xiàng)目 中高檔住宅 市政設(shè)施 政府相關(guān)部門(mén)辦公物業(yè) 03年 45年 時(shí)間 開(kāi)發(fā)次序 城市新區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間表 環(huán)水東灣新城目前尚處于規(guī)劃階段,城區(qū)初步成型起碼需要 5年以上時(shí)間 環(huán)水東灣新城具有海資源,但目前尚處于規(guī)劃階段,城市意向不足,市政配套缺乏,宜居城區(qū)初步成型起碼需要 5年以上時(shí)間 水東鎮(zhèn)現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60 另一方面,以鋼鐵和重化工業(yè)等污染較重的工業(yè)為主導(dǎo),使城市居住環(huán)境遭到損害,消費(fèi)者向往更 “ 宜居 ” 的居住環(huán)境 ?臨港石化、電力、造紙、鋼鐵產(chǎn)業(yè)正在成為湛江工業(yè)化的領(lǐng)航產(chǎn)業(yè),湛江正成為全省重要的重化工業(yè)基地 ?與寶鋼合作的千萬(wàn)噸級(jí)鋼鐵廠, 2022年開(kāi)始建筑, 2022年竣工,產(chǎn)能將達(dá) 2022萬(wàn)噸,為國(guó)內(nèi)單體鋼廠產(chǎn)能最大的一個(gè) 以鋼鐵和重化工業(yè)等污染較重的工業(yè)為主,使城市居住環(huán)境下降 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 霞山海濱高檔居住區(qū)(包括部分開(kāi)發(fā)區(qū)):優(yōu)越海景資源,居住重點(diǎn)發(fā)展方向,開(kāi)發(fā)熱點(diǎn); 以小高層和高層為主; 均價(jià) 4500; 客戶組成大概為 5060%的霞山人、 30%左右的赤坎人以及 10%左右的縣城人。 64 湛江分析小結(jié) 面臨環(huán)境污染 以鋼鐵和重化工業(yè)等污染較重的工業(yè)為主導(dǎo),使城市居住環(huán)境遭到損害,消費(fèi)者向往更 “ 宜居 ” 的居住環(huán)境 城市外擴(kuò)使化州承接湛江外擴(kuò)人口成為可能 未來(lái)城市快速發(fā)展使城區(qū)面臨外擴(kuò)趨勢(shì),規(guī)劃中 “ 北推 ” 策略使湛江與化州的聯(lián)系更加緊密,項(xiàng)目存在承接湛江外擴(kuò)客戶的可能性 湛江各居住區(qū)尚無(wú)法實(shí)現(xiàn)自然和城市資源兩者兼得 湛江的各居住區(qū)均只具備自然資源和城市資源中的一個(gè),無(wú)法實(shí)現(xiàn)二者兼得 湛江樓盤(pán)以中高密度物業(yè)為主,缺乏別墅和洋房等低密度物業(yè) 湛江樓盤(pán)目前以小高層和高層等中高密度物業(yè)為主 本項(xiàng)目通過(guò)
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