【正文】 本福岡博多運(yùn)河城 73 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心是一座以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。展廳占地 5500平方米。公寓只租不賣(mài)，租金較辦公樓略高。 ?功能配比： 酒店：公寓：寫(xiě)字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%：15%： 10%。 59 模式二的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群 /未來(lái)商務(wù)核心區(qū) 強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 —— 超高層 /建筑群 寫(xiě)字樓大堂昭示性 功能化體系 —— 寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場(chǎng)、公寓 60 模式二的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售 /出租 商場(chǎng) 一般出租 公寓 銷(xiāo)售 /出租 特征 各功能可銷(xiāo)售或出租，公寓收益受寫(xiě)字樓租售情況的影響 61 模式三案例 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 上海商城 62 案例 —— 上海商城 上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。 內(nèi)因： ?利用超高層寫(xiě)字樓樹(shù)立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖； ?以寫(xiě)字樓功能為核心，其他功能均為寫(xiě)字樓服務(wù)； ?公寓為寫(xiě)字樓提供較好的配套； ?舍棄了較大的裙樓商業(yè)利益，保證高檔寫(xiě)字樓所需大堂的昭示性。單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全。 占地面積： 23,000平方米 總建筑面積： 320,000平方米 廣場(chǎng)組成： 由一幢樓高 80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組 成，是集寫(xiě)字樓、公寓、商場(chǎng)于一體的甲級(jí)綜合智能型大廈。 經(jīng)營(yíng)方式 公寓租售并舉，其余均自行經(jīng)營(yíng)。 44 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 體育中心 占地約 15公頃的華貿(mào)中心運(yùn)動(dòng)主題公園，以網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)為主題，擁有超大規(guī)模的健身場(chǎng)地和專業(yè)的健身教練， SPA、游泳、桑拿和保健設(shè)施均為世界一流。 43 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 國(guó)際公寓 公寓區(qū)占地 ，總建筑面積 20萬(wàn)平米。 40 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 定位為 構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體 5A智能寫(xiě)字樓 +國(guó)際商業(yè)區(qū) +國(guó)際公寓 +五星級(jí)酒店 +體育中心 +展示中心 41 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 寫(xiě)字樓部分地上建筑面積約 23萬(wàn)平方米。 這五個(gè)區(qū)域各具特色，裝飾風(fēng)格耳目一新，與各自主題相映成輝。電器店還將作為兒童科普教育“基地”，告訴孩子們這種電器是怎么制造出來(lái)的，孩子們還可以親手操作，試試組裝某些零件。 36 商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特色 ? 主力店 ：一家近萬(wàn)平方米的百貨商場(chǎng)、一家一千多平方米的超市 ? 主力業(yè)態(tài) ：數(shù)十家全部經(jīng)營(yíng)歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用品中心，一個(gè)歐洲 家居用品精品店。四期總共約 550套，四期月租一千七百美元起價(jià)。 東方豪庭公寓 為各大企業(yè)的駐京人員提供豪華的服務(wù)式住宅。 五星級(jí)酒店 —— 東方君悅大酒店 擁有 531間豪華舒適的客房和超過(guò) 1600平方米的會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施。 內(nèi)因： ?各功能物業(yè)均為頂級(jí)形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物； ?各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫(xiě)字樓為購(gòu)物中心、酒店、公寓帶來(lái)客源，而其又為寫(xiě)字樓形成良好的配套； ?統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享； ?各功能配合形成使用的全時(shí)段，保持 24小時(shí)都為活力中心； ?開(kāi)發(fā)商對(duì)商家及客戶有力的控制，保持了整個(gè)物業(yè)的形象與檔次； ?設(shè)計(jì)良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。 通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿： 萬(wàn)豪酒店、太古購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際頂級(jí)品牌百貨店及國(guó)際品牌專賣(mài)店奠定綜合體的展示 價(jià)值，即消費(fèi)者的感知價(jià)值得到最大化挖掘。 ?一至三層： ?商業(yè)主體，內(nèi)街式分布。 主要租客： 百貨公司 女士時(shí)裝 /男士時(shí)裝 童裝 /玩具 皮革制品 /皮鞋 /手袋 運(yùn)動(dòng)用品 護(hù)理 /美容 珠寶 /鐘表 /飾物 書(shū)籍 /音樂(lè) /電子用品 藝術(shù)品 /家居布置 /禮品 電影院 食肆 銀行 /服務(wù) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 香港西武、連卡佛、馬莎百貨 A/T、 Versace、 D G、 Herm232。 太古廣場(chǎng)一座 太古廣場(chǎng)二座 太古廣場(chǎng)三座 17 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 定位為 香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè) 甲級(jí)寫(xiě)字樓 +頂級(jí)購(gòu)物中心 +五星級(jí)酒店 +頂級(jí)公寓 18 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 甲級(jí)寫(xiě)字樓部分 太古廣場(chǎng)一座： 建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級(jí)商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，首層為會(huì)議中心設(shè)施。 7 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對(duì)較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶來(lái)源 具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部 全部來(lái)自于外部 客戶活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 8 綜合體（ plex） 各部分功能的相互關(guān)系 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ?相互支持關(guān)系 ?相互要求 ?標(biāo)志性 ?定義檔次 ?為商業(yè)和酒店帶來(lái)潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?承擔(dān)某種社會(huì)職能 ?形成完善配套、信息平臺(tái) ?個(gè)體差異所在、活力的核心 ?利用其它功能 價(jià)值最大化 ?補(bǔ)充其它功能 ?現(xiàn)金流來(lái)源 ?商業(yè)的檔次要求 ?不影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來(lái)的客戶。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的 核心部分 就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高 ,土地資源的緊張 ,這種綜合體建筑形式會(huì)越來(lái)越多。 ?公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長(zhǎng)期居住者需求）。 太古廣場(chǎng)二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級(jí)商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。s、 Gucci、登喜路 香港唱片、環(huán)宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫(huà)廊、萬(wàn)寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、匯豐、揸打 UA金鐘電影院 20 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)購(gòu)物中心部分 ?國(guó)際品牌專賣(mài)店為主、主力核心店為國(guó)際品牌百貨店； ? 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街； ?優(yōu)越的共享空間。 ?高檔商業(yè)，以精品店為主。 各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資源共享。 28 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場(chǎng) 位于北京 CBD核心位置； 總占地 10萬(wàn)㎡； 包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、公寓等功能。 公寓 —— 東方豪庭公寓 共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓。 32 東方經(jīng)貿(mào)城寫(xiě)字樓： 共約 28萬(wàn)平 ,目前已租出 18萬(wàn)平 ,每期推出 35萬(wàn) 「東方經(jīng)貿(mào)城」 _已成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn) 整體及寫(xiě)字樓大堂直接建在二層平臺(tái)上， 人通過(guò)階梯，車(chē)通過(guò)上行道，均可直接上二層。 東方豪庭公寓 —— 共享酒店管理和配套資源 “東方豪庭公寓”提供一房至四房的豪華府第，每個(gè)單位均布置華麗，家具精挑細(xì)選，世界級(jí)的生活藝術(shù)，體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)，還有“東方君悅大酒店”所提供之五星級(jí)酒店式家務(wù)管理、洗衣和24小時(shí)送餐服務(wù)。 ? 餐飲： 東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場(chǎng)，提供中國(guó)各地及亞洲不同國(guó)家的風(fēng)味食品，此外店內(nèi)還有一組專為“家庭”服務(wù)的主題餐廳。 ? 娛樂(lè)： 東方新天地有一家含有 6個(gè)電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂(lè)城，根據(jù)兒童的年齡段及不同的游樂(lè)內(nèi)容劃分出了 8到 10個(gè)游樂(lè)區(qū)域，帶孩子的家長(zhǎng)到這里可以小孩玩耍、大人購(gòu)物兩不誤。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特色 38 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?位于地鐵上蓋。 一座高 135米， 28層，五層以上辦公部分： 二座高 151米， 32層，五層以上辦公部分： 三座高 167米， 36層，五層以上辦公部分： 裙樓面積： 地下一層至地上三層，面積 22023平方米 5A智能寫(xiě)字樓 3座高達(dá)百米以上的集辦公自動(dòng)化、信息自動(dòng)化、安防自動(dòng)化、管理自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化于一身的超 5A級(jí)智能寫(xiě)字樓自西向東依次走高； 其目標(biāo)客戶定位于大型國(guó)際機(jī)構(gòu)和企業(yè)，旨在營(yíng)造全球一體化的商務(wù)交流平臺(tái)。 戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有 20套頂層CEO至尊空中別墅。 VIP運(yùn)動(dòng)會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制服務(wù)。 46 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD； ?北京借助奧運(yùn)這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國(guó)特色國(guó)際大都市。 51 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 定位為 廣州最頂級(jí)的超高層寫(xiě)字樓 超高層寫(xiě)字樓 +公寓 +小型購(gòu)物商場(chǎng) 52 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 超高層寫(xiě)字樓部分 樓高： 80層，標(biāo)高 333米； 單層面積： 2500㎡； 電梯： 34部進(jìn)口日立高速升降梯； 停車(chē)場(chǎng)：地庫(kù)二層，共 900個(gè)車(chē)位。 54 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 購(gòu)物中心部分 中信廣場(chǎng)購(gòu)物城位于中信廣場(chǎng)的裙樓，樓高四層，每層的面積由 8000平方米至 10000平方米。 56 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場(chǎng) 深圳信興廣場(chǎng)（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū)，周邊聚集了深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，為較成熟的商務(wù)中心。 總建筑面積 。 65 大堂 五星級(jí)酒店 Portman RitzCarlton 酒店擁有 564間客房，位于主樓 14到 45層。面積從 47到 267平方米，以中大面積為主。 二、國(guó)際化管理 聘請(qǐng)國(guó)際人士組成管理團(tuán)隊(duì) 采用五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理 。 項(xiàng)目占地面積 77,292平方米，總建筑面積 480,935平方米，設(shè)置車(chē)位 2,988個(gè)，其中一期項(xiàng)目車(chē)位 1,034個(gè)。 75 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 項(xiàng)目立意 “與您攜手，改變生活” “構(gòu)筑深圳新天地” —— 喚起了深圳人共同的心聲 76 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 投資 ?40億人民幣 建設(shè)模式 ?十家國(guó)際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝；包括設(shè)計(jì)、建筑、景觀、營(yíng)銷(xiāo)、招商、廣告等相關(guān)行業(yè) 經(jīng)營(yíng)模式 ?華潤(rùn)總部進(jìn)駐，為華潤(rùn)面向全國(guó)的形象典范； ?直接在海外進(jìn)行招商，且國(guó)際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成 。 萬(wàn)象城 —— ，包含零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由