【正文】 本福岡博多運河城 73 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 華潤中心是一座以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。展廳占地 5500平方米。公寓只租不賣，租金較辦公樓略高。 ?功能配比： 酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%：15%： 10%。 59 模式二的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 強制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 —— 寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場、公寓 60 模式二的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 寫字樓 銷售 /出租 商場 一般出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響 61 模式三案例 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 上海商城 62 案例 —— 上海商城 上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。 內(nèi)因： ?利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖； ?以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務(wù)； ?公寓為寫字樓提供較好的配套； ?舍棄了較大的裙樓商業(yè)利益，保證高檔寫字樓所需大堂的昭示性。單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房內(nèi)的用品一應(yīng)俱全。 占地面積： 23,000平方米 總建筑面積： 320,000平方米 廣場組成： 由一幢樓高 80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組 成，是集寫字樓、公寓、商場于一體的甲級綜合智能型大廈。 經(jīng)營方式 公寓租售并舉，其余均自行經(jīng)營。 44 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 體育中心 占地約 15公頃的華貿(mào)中心運動主題公園，以網(wǎng)球運動為主題，擁有超大規(guī)模的健身場地和專業(yè)的健身教練， SPA、游泳、桑拿和保健設(shè)施均為世界一流。 43 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 國際公寓 公寓區(qū)占地 ，總建筑面積 20萬平米。 40 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 定位為 構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體 5A智能寫字樓 +國際商業(yè)區(qū) +國際公寓 +五星級酒店 +體育中心 +展示中心 41 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 寫字樓部分地上建筑面積約 23萬平方米。 這五個區(qū)域各具特色，裝飾風(fēng)格耳目一新，與各自主題相映成輝。電器店還將作為兒童科普教育“基地”，告訴孩子們這種電器是怎么制造出來的，孩子們還可以親手操作，試試組裝某些零件。 36 商業(yè)經(jīng)營的特色 ? 主力店 ：一家近萬平方米的百貨商場、一家一千多平方米的超市 ? 主力業(yè)態(tài) ：數(shù)十家全部經(jīng)營歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用品中心，一個歐洲 家居用品精品店。四期總共約 550套，四期月租一千七百美元起價。 東方豪庭公寓 為各大企業(yè)的駐京人員提供豪華的服務(wù)式住宅。 五星級酒店 —— 東方君悅大酒店 擁有 531間豪華舒適的客房和超過 1600平方米的會議及宴會設(shè)施。 內(nèi)因： ?各功能物業(yè)均為頂級形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物； ?各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫字樓為購物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套； ?統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享； ?各功能配合形成使用的全時段，保持 24小時都為活力中心； ?開發(fā)商對商家及客戶有力的控制，保持了整個物業(yè)的形象與檔次； ?設(shè)計良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。 通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標(biāo)桿： 萬豪酒店、太古購物廣場國際頂級品牌百貨店及國際品牌專賣店奠定綜合體的展示 價值，即消費者的感知價值得到最大化挖掘。 ?一至三層： ?商業(yè)主體，內(nèi)街式分布。 主要租客： 百貨公司 女士時裝 /男士時裝 童裝 /玩具 皮革制品 /皮鞋 /手袋 運動用品 護理 /美容 珠寶 /鐘表 /飾物 書籍 /音樂 /電子用品 藝術(shù)品 /家居布置 /禮品 電影院 食肆 銀行 /服務(wù) 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 香港西武、連卡佛、馬莎百貨 A/T、 Versace、 D G、 Herm232。 太古廣場一座 太古廣場二座 太古廣場三座 17 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 定位為 香港最頂級的綜合體物業(yè) 甲級寫字樓 +頂級購物中心 +五星級酒店 +頂級公寓 18 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 甲級寫字樓部分 太古廣場一座： 建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，首層為會議中心設(shè)施。 7 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險 較小 較大 總投資 一般較大 相對較小 經(jīng)濟風(fēng)險 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動 體驗式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 8 綜合體（ plex） 各部分功能的相互關(guān)系 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ?相互支持關(guān)系 ?相互要求 ?標(biāo)志性 ?定義檔次 ?為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?承擔(dān)某種社會職能 ?形成完善配套、信息平臺 ?個體差異所在、活力的核心 ?利用其它功能 價值最大化 ?補充其它功能 ?現(xiàn)金流來源 ?商業(yè)的檔次要求 ?不影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來的客戶。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的 核心部分 就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高 ,土地資源的緊張 ,這種綜合體建筑形式會越來越多。 ?公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長期居住者需求）。 太古廣場二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。s、 Gucci、登喜路 香港唱片、環(huán)宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、匯豐、揸打 UA金鐘電影院 20 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 頂級購物中心部分 ?國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店； ? 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街； ?優(yōu)越的共享空間。 ?高檔商業(yè)，以精品店為主。 各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達成了最 大化的資源共享。 28 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 位于北京 CBD核心位置； 總占地 10萬㎡； 包括購物中心、寫字樓、酒店、公寓等功能。 公寓 —— 東方豪庭公寓 共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓。 32 東方經(jīng)貿(mào)城寫字樓： 共約 28萬平 ,目前已租出 18萬平 ,每期推出 35萬 「東方經(jīng)貿(mào)城」 _已成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點 整體及寫字樓大堂直接建在二層平臺上， 人通過階梯，車通過上行道，均可直接上二層。 東方豪庭公寓 —— 共享酒店管理和配套資源 “東方豪庭公寓”提供一房至四房的豪華府第，每個單位均布置華麗，家具精挑細選，世界級的生活藝術(shù)，體現(xiàn)于每個細節(jié)，還有“東方君悅大酒店”所提供之五星級酒店式家務(wù)管理、洗衣和24小時送餐服務(wù)。 ? 餐飲： 東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場，提供中國各地及亞洲不同國家的風(fēng)味食品，此外店內(nèi)還有一組專為“家庭”服務(wù)的主題餐廳。 ? 娛樂： 東方新天地有一家含有 6個電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂城，根據(jù)兒童的年齡段及不同的游樂內(nèi)容劃分出了 8到 10個游樂區(qū)域，帶孩子的家長到這里可以小孩玩耍、大人購物兩不誤。 商業(yè)經(jīng)營的特色 38 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?位于地鐵上蓋。 一座高 135米， 28層，五層以上辦公部分： 二座高 151米， 32層，五層以上辦公部分： 三座高 167米， 36層，五層以上辦公部分： 裙樓面積： 地下一層至地上三層，面積 22023平方米 5A智能寫字樓 3座高達百米以上的集辦公自動化、信息自動化、安防自動化、管理自動化、通訊自動化于一身的超 5A級智能寫字樓自西向東依次走高； 其目標(biāo)客戶定位于大型國際機構(gòu)和企業(yè)，旨在營造全球一體化的商務(wù)交流平臺。 戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有 20套頂層CEO至尊空中別墅。 VIP運動會所，實行會員制服務(wù)。 46 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD； ?北京借助奧運這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國特色國際大都市。 51 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 定位為 廣州最頂級的超高層寫字樓 超高層寫字樓 +公寓 +小型購物商場 52 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 超高層寫字樓部分 樓高： 80層，標(biāo)高 333米； 單層面積： 2500㎡； 電梯： 34部進口日立高速升降梯； 停車場：地庫二層，共 900個車位。 54 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 購物中心部分 中信廣場購物城位于中信廣場的裙樓，樓高四層，每層的面積由 8000平方米至 10000平方米。 56 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場 深圳信興廣場（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū)，周邊聚集了深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機構(gòu)，為較成熟的商務(wù)中心。 總建筑面積 。 65 大堂 五星級酒店 Portman RitzCarlton 酒店擁有 564間客房，位于主樓 14到 45層。面積從 47到 267平方米，以中大面積為主。 二、國際化管理 聘請國際人士組成管理團隊 采用五星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理 。 項目占地面積 77,292平方米，總建筑面積 480,935平方米，設(shè)置車位 2,988個，其中一期項目車位 1,034個。 75 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 項目立意 “與您攜手，改變生活” “構(gòu)筑深圳新天地” —— 喚起了深圳人共同的心聲 76 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 投資 ?40億人民幣 建設(shè)模式 ?十家國際知名合作單位參與設(shè)計和包裝；包括設(shè)計、建筑、景觀、營銷、招商、廣告等相關(guān)行業(yè) 經(jīng)營模式 ?華潤總部進駐，為華潤面向全國的形象典范； ?直接在海外進行招商，且國際招商與項目建設(shè)同步完成 。 萬象城 —— ，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素，由