【正文】 配收入達(dá)25862元，比上年增長(zhǎng) ％。2023年 5月 2023年 4月包頭市商品住房的銷售總套數(shù)（單位：套）2023年 5月 2023年 4月包頭市商業(yè)用房的銷售總套數(shù)（單位：套）2023年國(guó)家政策調(diào)控將直接影響包頭住宅市場(chǎng)成交，客戶購(gòu)買趨于理性41321 為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲及控制投資需求，樓市調(diào)控政策正處于一個(gè)逐步收緊的快行道包頭住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)去年下半年的成交高峰期之后，暫時(shí)進(jìn)入了觀望盤整期；包頭商業(yè)市場(chǎng)成交自今年 2月以來(lái)出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，成為包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)新的交易熱點(diǎn)。受國(guó)家 2023年房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策調(diào)整影響， 2023年底新建商品房銷售量激增，成交價(jià)同步走高；216。中心區(qū)域核心地段，地位難以動(dòng)搖216。鋼鐵大街與市府西路交界處即包頭市政府西側(cè)，集中了兩座五星級(jí)酒店和兩座高級(jí)寫字樓及一些商務(wù)休閑娛樂(lè)綜合體216。而本項(xiàng)目就坐落在市政府西側(cè)的市府西路，距鋼鐵大街僅300米【 區(qū)位交通 】 本項(xiàng)目處于包頭中心的中心，交通 四通八達(dá)34包頭市委餐飲娛樂(lè)教育資源生活休閑商務(wù)酒店綠色包頭本項(xiàng)目本體機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)【 周邊資源 】 本項(xiàng)目周邊匯聚了包頭經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商務(wù)、教育、生活多種豐富資源216。p原有酒店項(xiàng)目十年前已主體結(jié)構(gòu)封頂，但因種種原因尚未投入使用，是名副其實(shí)的 “ 爛尾 ” 項(xiàng)目。集文體、娛樂(lè)、餐飲、醫(yī)療、大型超市為一體的配套建筑 216。 動(dòng)漫網(wǎng)游制作中心216?？圃创髲B建造時(shí)間不長(zhǎng)，從 2023年竣工 2023年開(kāi)始出售至今已經(jīng)有大部分銷售完畢216。項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)和老舊商業(yè)較多，東邊是一個(gè)空置多年的餐館，南面（少先路南側(cè)）是包鋼員工宿舍，西側(cè)也是老舊小區(qū)少線路老舊住宅西邊空置房屋西邊老舊住宅訪談?wù)?16。 啟動(dòng)期原有酒店項(xiàng)目如何消除不利因素，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)216?？傮w指標(biāo)上限固定，在此指標(biāo)之內(nèi)可根據(jù)設(shè)計(jì)定位進(jìn)行調(diào)整?！?項(xiàng)目現(xiàn)狀 】 項(xiàng)目地塊位于阿爾丁廣場(chǎng)的西南角，西鄰包頭市阿爾丁工商所，東臨聚龍美食娛樂(lè)廣場(chǎng)，南鄰少先路北部圍墻 酒店主體在建工程裙房在建工程裙房?jī)?nèi)部西部圍墻17【 規(guī)劃指標(biāo) 】 項(xiàng)目總用地面積 7826平米，規(guī)劃指標(biāo)上限不可調(diào)216。聚龍美食娛樂(lè)廣場(chǎng)少先路西側(cè)空置房屋市府西路16主體完工酒店空地216。地塊內(nèi)現(xiàn)狀： 地塊地勢(shì)平整，地塊周圍多以?shī)蕵?lè)場(chǎng)所和老舊住宅為主。東西向主要道路 —— 鋼鐵大街、少先路、友誼大街，216。人口： 人口 65萬(wàn)人；216。配套： 區(qū)域內(nèi)有包百、神華兩大商圈，包鋼一中、三中等優(yōu)質(zhì)教育資源。定位： 包頭市黨政機(jī)關(guān)和內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的企業(yè)包鋼（集團(tuán)）所在地，是包頭市的 政治、經(jīng)濟(jì)、文化 、教育、信息中心 ；216。交通樞紐地位對(duì)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的聚集作用明顯，將帶動(dòng)生意緣客戶在包頭置業(yè)北京呼和浩特包頭鄂爾多斯烏蘭察布盟巴彥淖爾天津?yàn)鹾０⒗?0216。 呼包銀地區(qū)是重要的能源礦產(chǎn)資源富集區(qū)，奠定了包頭作為地區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市地位，形成新一輪城市增長(zhǎng)極9【 城市概況 】 內(nèi)蒙的第一大城市，是呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈 “ 金三角 ” 上的核心城市，也是沿黃經(jīng)濟(jì)帶上重要支點(diǎn)城市216。20232023年 《 包頭城市總體規(guī)劃 》 明確提出包頭依托老工業(yè)基地，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，成為區(qū)域性樞紐城市和中心城市。 中央公園、恒大名都、總部經(jīng)濟(jì)園、諾德國(guó)際花園、京奧港 1新陽(yáng)光實(shí)業(yè)集團(tuán) 帝景、保利拉菲公館、江南文樞苑、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、佳禾廣場(chǎng)、內(nèi)蒙古傳媒大廈、恒通國(guó)際公寓、九星國(guó)際 SOHO領(lǐng)域、永盛成大廈、大福林綜合樓、恒隆公館 ……?城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃?區(qū)域土地利用現(xiàn)狀?區(qū)域未來(lái)發(fā)展分析?項(xiàng)目本體分析?現(xiàn)有寫字樓特征及未來(lái)供給情況分析?寫字樓客戶特征分析?公寓市場(chǎng)分析?包頭市總體規(guī)劃?地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物及周邊環(huán)境情況?包頭住宅市場(chǎng)格局?包頭市寫字樓分布格局?在售寫字樓樓盤詳細(xì)資料 (銷售率 /租金等 )?未來(lái)寫字樓的供應(yīng)情況?現(xiàn)有寫字樓客戶的需求特征?專業(yè)人士及寫字樓客戶對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的看法?包頭市商務(wù)公寓 /公寓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)及供需情況?包頭市酒店經(jīng)營(yíng)情況4本項(xiàng)目的研究?jī)?nèi)容1. 屬性界定與核心問(wèn)題2. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目的屬性界定、目標(biāo)、限制性條件以及面臨的核心問(wèn)題；項(xiàng)目如何定位？總體形象如何，包括哪些核心功能？核心客戶是哪些？發(fā)展戰(zhàn)略？在前述目標(biāo)與限制條件下，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，考慮企業(yè)自身情況尋找本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；5項(xiàng)目的背景、基本情況、屬性界定和發(fā)展目標(biāo)，分析項(xiàng)目發(fā)展面臨的核心問(wèn)題；Chapter 1項(xiàng)目屬性界定與核心問(wèn)題6 6本章研究結(jié)構(gòu)項(xiàng)目屬性 —— 我們是什么？目標(biāo)解析 —— 我們的期望是什么？2項(xiàng)目背景 —— 我們所處的環(huán)境怎么樣？3SCQ模型 —— 我們面臨的核心問(wèn)題是什么？417研究?jī)?nèi)容1. 屬性界定與核心問(wèn)題2. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目本體解析項(xiàng)目目標(biāo)解析背景限制條件核心問(wèn)題提出8【 城市地位 】 我國(guó)重要的工業(yè)基地，京津呼包銀經(jīng)濟(jì)帶上的重要中心城市，同時(shí)也是連接華北、西北的重要交通樞紐北京呼和浩特包頭鄂爾多斯烏蘭察布盟巴彥淖爾盟天津銀川216。216。包頭是內(nèi)蒙古自治區(qū)第一大城市，全市人口 250萬(wàn)，建成區(qū)面積 230平方公里216。第二產(chǎn)業(yè)在包頭國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重超過(guò) 50%, ， 10年第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，占%； 以 鋼鐵、鋁、機(jī)械、重型汽車、電力、乳業(yè)、稀土 七大支柱產(chǎn)業(yè)216。產(chǎn)業(yè)： 以鋼鐵、稀土、冶金、化工工業(yè)等二產(chǎn)為主；216。王府井百貨包鋼集團(tuán)包鋼為主配套完善，商貿(mào)發(fā)達(dá)，教育資源優(yōu)質(zhì)，以鋼鐵大街沿線為代表的包百商圈屬于城市一級(jí)商圈傳統(tǒng)核心居住區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為活躍居住 配套昆北 城中村改造為主，中高低端社區(qū)混雜生活配套完善，商業(yè)不足，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，市政公園、廣場(chǎng)較多，如阿爾丁植物園昆區(qū)中心區(qū) 高端居住區(qū) 配套完善，商貿(mào)集中，包百、王府井等商圈聚集昆南 熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，品牌開(kāi)發(fā)商入市文教配套完善，內(nèi)設(shè)包鋼一中、包鋼五中、內(nèi)蒙科技大學(xué)等，商業(yè)配套目前缺乏居住人口配套產(chǎn)業(yè)12【 項(xiàng)目區(qū)位 】 位于少先路市府西路交口，距離昆區(qū)核心區(qū)鋼鐵大街，包百商圈核心區(qū) 2公里，屬客戶心理認(rèn)知的城市核心區(qū)域216。距離： 項(xiàng)目所在地距離城市核心區(qū)鋼鐵大街直線距離不到 里，距離包百商圈核心區(qū) 2公里；位置比較好，但小區(qū)周邊配套不完善，吃飯上檔次的地方比較少，周邊居民消費(fèi)水平一般。南北向主要道路 —— 民族西路、市府西路、阿爾丁大街；216。216。地塊形狀： 為較工整的矩形，地勢(shì)平坦；216。規(guī)模： 項(xiàng)目建設(shè)用地 ，為綜合用地；216。農(nóng)房地塊 指標(biāo)總用地面積 3,規(guī)劃容積率 建筑限高 99米農(nóng)房地塊新陽(yáng)光地塊新陽(yáng)光地塊 指標(biāo)總用地面積 4,規(guī)劃容積率 建筑限高 99米總建筑規(guī)模 39,739平米總停車位 地上 50個(gè)，地下 150個(gè)18【 本體屬性界定 】 三線重工業(yè)城市 /主城核心區(qū)域 /小規(guī)模綜合體項(xiàng)目主城核心區(qū)域三線重工業(yè)城市小體量高容積率項(xiàng)目?包頭是我國(guó)重要的工業(yè)基地，擁有眾多國(guó)家級(jí)大型企業(yè)? 項(xiàng)目總建面 ? 體量較小，總?cè)莘e率上限 ? 昆區(qū)核心區(qū)域，距鋼鐵大街較近，地理位置優(yōu)越，客戶心理認(rèn)知高? 周邊配套較完善，現(xiàn)狀環(huán)境一般19研究?jī)?nèi)容1. 屬性界定與核心問(wèn)題2. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目本體解析項(xiàng)目目標(biāo)解析背景限制條件核心問(wèn)題提出20開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)和疑惑開(kāi)發(fā)企業(yè)目標(biāo)216。 新建項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)216。周邊商業(yè)較低端，飯館挺多但上檔次的餐飲可選擇性不大；—— 某市民216。采用整層銷售，目標(biāo)對(duì)象基本為貿(mào)易類企業(yè)216。 內(nèi)蒙古動(dòng)漫網(wǎng)游人才培訓(xùn)基地 216。由內(nèi)蒙古河北商會(huì) 1000余家會(huì)員企業(yè)自愿參與共同籌資建設(shè) 216。S：項(xiàng)目背景29如何 突破現(xiàn)有限制條件，實(shí)現(xiàn) 從 R1到 R2？ 由SCQ模型尋找項(xiàng)目發(fā)展的核心問(wèn)題R2：目標(biāo) R1：基于現(xiàn)狀得到的需樹(shù)立項(xiàng)目的形象，成為包頭市舊改的標(biāo)桿項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀商業(yè)檔次低，以老舊住宅小區(qū)為主，城市形象破舊加值產(chǎn)品，提高收益規(guī)劃指標(biāo)下調(diào)，做足容積率前提下，可銷售面積減少VS.做投資性市場(chǎng)主流產(chǎn)品快速回現(xiàn)自有資金有限、資金鏈情況堪憂，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足VS.C： R1 vs R2界定核心問(wèn)題30未來(lái)同類型項(xiàng)目眾多的區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)怎樣定位，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利用有限的自有資金安全快速周轉(zhuǎn)與合理的利潤(rùn)空間？已閑置多年的酒店項(xiàng)目如何定位才能快速變現(xiàn)，并與新建建筑相互融合？新地塊容積率下調(diào)后如何在不突破規(guī)劃容積率指標(biāo)的前提下，盡可能多的增加可售建筑面積或提高高附加值產(chǎn)品比重？項(xiàng)目核心問(wèn)題分解Q：核心問(wèn)題p確定適合企業(yè)自身情況的方案，商住型還是功能復(fù)合型？p尋找本項(xiàng)目獲取最有利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，應(yīng)建什么物業(yè)，各物業(yè)功能配比？p尋找到能支撐本項(xiàng)目的客戶需求機(jī)會(huì)？p如何處理已結(jié)構(gòu)封頂?shù)脑芯频觏?xiàng)目，其與新建建筑如何融合？p如何應(yīng)對(duì)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，制定合理的開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)與開(kāi)發(fā)節(jié)奏？p在確定的整體定位下，適合本項(xiàng)目最優(yōu)的市場(chǎng)產(chǎn)品下的經(jīng)濟(jì)效益如何？p在確定的各功能布局與功能配比下，各物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略如何？定位與發(fā)展戰(zhàn)略階段經(jīng)濟(jì)測(cè)算及物業(yè)發(fā)展建議階段12331項(xiàng)目所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及機(jī)會(huì)點(diǎn)分析；Chapter 2市場(chǎng)環(huán)境及機(jī)會(huì)研究32研究?jī)?nèi)容1. 屬性界定與核心問(wèn)題2. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究本體機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析33東亞世紀(jì)城 保利拉斐保利花園帝景帝豪天下鋼鐵大街板塊鋼鐵大街板塊 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)市政府國(guó)貿(mào)大廈萬(wàn)號(hào)國(guó)際香格里拉神華國(guó)際本體機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)本項(xiàng)目216。市政府作為包頭的門戶，是包頭市的政治文化中心，本項(xiàng)目處于離市政府不遠(yuǎn)的距離，對(duì)包頭的商務(wù)和政治形象都有一定的影響力216。本項(xiàng)目陽(yáng)光大廈舊樓距此交叉口僅 300米，從地段和建筑特征來(lái)看，本項(xiàng)目和這一地段的各種物業(yè)都相當(dāng)匹配216。占據(jù)包頭最核心地帶，道路通達(dá)性及便利性較好，便于進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)216。2023年國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪調(diào)控期。 宏觀政策研究小結(jié) ——42【 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 】 2023年包頭市深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，不斷加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，著力保障和改善民生，積極推進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上新臺(tái)階，房地產(chǎn)處在高速發(fā)展期2023年西北區(qū)域典型城市國(guó)民生產(chǎn)總值 (億元 ) 橫比GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展來(lái)源：世聯(lián)模型216。216。隨著城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，三產(chǎn)發(fā)展已相對(duì)滯后，迫切需要提升216。目前主要城區(qū)人口集中在 昆區(qū)、青山區(qū)及東河三區(qū) ， 昆青兩區(qū)人口占比約 40%216。近年新興消費(fèi)人群主要由當(dāng)?shù)?公務(wù)員、鋼鐵、煤化工等工業(yè)企業(yè)員工、科研骨干及私營(yíng)業(yè)主構(gòu)成 。【 人民生活 】 0610年人均可支配收入與消費(fèi)支出呈平穩(wěn)快速增長(zhǎng)， 置業(yè)的支付能力逐漸增加47【 城市規(guī)劃 】 “ 一市兩城、多組團(tuán)、多中心 ” 的城市布局戰(zhàn)略，骨架迅速拉大，本項(xiàng)目處于昆 青組團(tuán)邊緣區(qū)216。標(biāo)志著包頭進(jìn)入了城市建設(shè)的又一個(gè)嶄新時(shí)代 。將霍華德的 “花園城市 ”的新城市主義思想貫徹于整個(gè)設(shè)計(jì)之中，注重使用公交的鄰里區(qū)開(kāi)發(fā)；216。昆區(qū) 青山區(qū)九原區(qū)東河區(qū)高新區(qū)包頭新都市中心區(qū)49【 都市進(jìn)程 】 從發(fā)展階段上看，包頭正處于多極化向大都市形成的過(guò)渡階段，大都市時(shí)代即將來(lái)臨，目前剛剛起步單中心城市擴(kuò)張 大都市化形成 都市群形成主城副城副城副城副城城市多極化形成中心 中心極極 極極在市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中，明確薩拉齊為包頭市輔城，到 2023年，輔城人口達(dá)到 30萬(wàn)人，達(dá)到中等城市規(guī)模。兩帶：黃河、大青山為城市生態(tài)敏感區(qū)，結(jié)合連綿的山體設(shè)置帶狀的生態(tài)山林地，保護(hù)水體、山體的完整形態(tài)。多園：結(jié)合河流、城市主要道路的節(jié)點(diǎn)處，形成多個(gè)城市公園。隨著城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，近年包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速成長(zhǎng)，并得到市場(chǎng)有效支撐和追捧，正處于快速發(fā)展階段。2023年，包頭大力推進(jìn)建設(shè)稀土高新開(kāi)發(fā)區(qū)， 在黃河大街以南附近有大面積的土地供應(yīng)；216。2023年住宅用地成交 ，昆青兩區(qū)占總土地面積的半數(shù)以上；216。高新區(qū)大概在 200萬(wàn) /畝。 58商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)酒店市場(chǎng)酒店市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng) 分物業(yè)市場(chǎng)研究本體機(jī)會(huì) 宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 微觀市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘普通住宅市場(chǎng)普通住宅市場(chǎng)LOFT住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)59【 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 】 包頭現(xiàn)階段處于城市價(jià)值顯性，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度根據(jù)城市價(jià)值增減，本項(xiàng)目直接位于城市核心具有良好地理優(yōu)