【正文】 案例研究內(nèi)容 ? 背景資料 ? 項目定位 ? 功能構(gòu)成 ? 經(jīng)營方式 ? 項目特色 ? 關(guān)鍵驅(qū)動因素 14 模式一案例 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 香港太古廣場 北京華貿(mào)中心 北京東方廣場 15 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 太古廣場位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點； 太古廣場座落于香港核心地帶，香港的重要地點，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國領(lǐng)事館及英國文化協(xié)會等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢； 太古廣場向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對占地十公頃香港公園寧靜的環(huán)境。 5 綜合體（ plex） 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨棟式綜合建筑體； 另一種是經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟、專業(yè)和實用。1 廣州中旅項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 2 技術(shù)思路 項目界定 案例借鑒 項目發(fā)展模式判斷 競爭分析 面臨的困惑與機會 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 3 項目界定： 項目為城市核心區(qū)域的綜合體開發(fā) 4 綜合體（ plex） 定義 綜合體是將城市中 商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通 等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 6 綜合體（ plex） 綜合體的特點 ? 是一種城市設(shè)計的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補充，而且能夠互相支撐； ? 一般位于城市中心區(qū)域； ? 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； ? 向業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的方向發(fā)展； ? 多種功能有機匹配，可以減少投資風(fēng)險； ? 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟風(fēng)險大； ? 對建筑設(shè)計要求較高。 16 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 太古廣場總占地三十二萬平方呎，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。 一座 二座 三座 19 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 頂級購物中心部分 太古廣場購物中心共分四層，建筑在一個有五百個車位的停車場之上，提供樓面面積七十一萬平方呎，場內(nèi)提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個展覽場地 。 商場業(yè)態(tài)特點及布局： 21 負一層 ?與地鐵出口接駁，并迅速引導(dǎo)人流上 1層。 ?樓層越高，鋪面劃分越小。 二、海景價值的利用 設(shè)計上考慮盡可能多面海景的辦公樓 高層單位面海景的酒店式公寓 酒店中通透且直面海景的咖啡吧 26 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 經(jīng)營方式 ? 各酒店均采用持有 20%的權(quán)益的方式； ? 酒店式公寓部分全部銷售； ? 寫字樓和購物中心采用出租經(jīng)營的方式。 29 案例（ 2/3） ——北京東方廣場 定位為 亞洲最大的商業(yè)建筑群 頂級購物中心 +寫字樓 +五星級酒店 +頂級公寓 30 案例（ 2/3） ——北京東方廣場 功能構(gòu)成 購物中心 ——東方新天地 包括五個不同風(fēng)格的商場（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的三層室內(nèi)停車場。 31 案例（ 2/3） ——北京東方廣場 各功能客戶構(gòu)成 東方新天地 由于其規(guī)模，定位為中高檔購物中心，商品檔次涵蓋高檔至中高檔。 33 北京東方君悅大酒店： 531套 plex Building WORLDUNION 34 “東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”。 35 商場共分為五個獨立而又統(tǒng)一的購物區(qū)，它們分別名為“繽紛新天地”、“都市新天地”、“庭苑新天地”、“寰宇新天地”和“活力新天地”。 ? 體驗特色： 這里有兩家專供人們“看”的特色店，一家是歐洲汽車商的汽車專賣店，還有一家是日本著名電器公司的電器專賣店。 ? 教育 ：第三層部分租給 EMBA作為教室 37 主題經(jīng)營是“東方新天地”的一大特色。 內(nèi)因： ?利用高檔次的寫字樓和引入五星級酒店帶動整體形象； ?商業(yè)依靠巨大的規(guī)模取勝，寫字樓通過對客戶的嚴格控制而樹立形象； ?寫字樓為酒店和公寓帶來高素質(zhì)的客源，而其為寫字樓形成良好配套； ?投資商強大的經(jīng)濟實力保證大型商業(yè) 35年的經(jīng)營困難期； ?利用其較長臨街面，各部分功能設(shè)置獨立的入口和廣場，以減低相互影響。 42 案例（ 3/3） ——北京華貿(mào)中心 國際商業(yè)區(qū) 總體規(guī)劃面積 20萬平米，多處商業(yè)設(shè)施有機分布于百萬平米建筑集群里。 五星級酒店 引進萬豪酒店集團下屬兩大頂級品牌 超豪華酒店里茲 展示中心 電力科技展示中心是國家級的電力科普教育基地。 內(nèi)因： ?超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實的“城中城”； ?利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級酒店帶動整體形象； ?各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)； ?體育中心、展示中心提升社會形象。 寫字樓部分平面圖 53 案例（ 1/2） ——廣州中信廣場 公寓部分 中信廣場公寓樓位于中信廣場寫字樓的左右兩翼，由兩幢 38層的大樓組成，總建筑面積達 69054平方米。一層經(jīng)營世界品牌精品，二層以流行、時尚的品牌為主。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫車位：兩層共 900個車位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問：梁振英測量師行 建成日期： 1996年 57 案例（ 2/2） ——深圳信興廣場 69層甲級寫字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進口 三菱 升降機及 2部運貨升降機 樓高 33層，提供 332個豪華服務(wù)公寓單位，面積由 68200平方米 實用率約 80% 每個單位均配備全套豪華家俬及電器 6部進口 三菱 客用升降機 樓高五層，提供達 22,013平方米的商鋪面積 3部觀光升降機及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層 名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、 HugoBoss、 Episode等 寫字樓 公寓 商場 58 案例（ 2/2） ——深圳信興廣場 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，深圳金融商務(wù)區(qū)中心； ?金融業(yè)駐商形成產(chǎn)業(yè)的支撐。 由一個五星級酒店、擁有 472間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設(shè)施組成。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享。 案例 ——上海商城 67 最高檔的店鋪、劇院、 7個不同國家風(fēng)格的餐廳 68 案例 ——上海商城 項目特色 一、建筑特色 追求空間含蘊，體現(xiàn)中西交融 2. 外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現(xiàn)光澤 3. 庭院四周設(shè)置一組組商店和中西并蓄的餐廳 4. 庭院和大廳：從庭院登上自動扶梯或樓梯，可直達寬敞的大廳。 69 案例 ——上海商城 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟和會展經(jīng)濟的氛圍。 華潤中心項目分北、中、南三個部分，涵蓋了不同功能特點的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級酒店以及服務(wù)式公寓。 ? 50%的國際一線品牌 。 2022年 10月開工，約在 2022年底、 2022年初竣工開業(yè)。 電梯設(shè)計顧問 Hesselberg. Keesee amp。 80 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 建造地點： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘 占地面積： ㎡ 建筑面積 :222,960㎡ 設(shè)計： The Jerde partner Ship； 竣工時間： 1996年 81 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 運河城市中心包括 2個飯店、 1個大型購物娛樂場所和 1棟辦公樓。 包羅萬象，其樂無窮。 83 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 設(shè)計思路 ——觀光與商業(yè)結(jié)合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè) 1）將三個原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 84 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國情調(diào)購物廊 傳統(tǒng)風(fēng)格的購物廊 星星庭院之二 太陽廣場是現(xiàn)場表演的場所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 85 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 經(jīng)營管理 ——專業(yè)團隊和完善計劃 專業(yè)團隊： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計部門。 86 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 市場反饋：前八個月 ,游客人數(shù)達到 1200萬人 87 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置； ?良好的交通可達性。 94 四種模式收益方式特征與本項目要求的擬合分析 經(jīng)初步判斷，模式一、模式二和模式四符合本項目對收益方式的要求。 96 面臨的機會與困惑 97 選取模式一發(fā)展面臨的困惑與機會 困惑一：寫字樓、酒店市場需求增長，但供應(yīng)量偏大，競爭激烈； 困惑二：區(qū)域多數(shù)物業(yè)租賃情況較好，但銷售量受限制。只有寫字樓有大鵬國際超高層項目。 ?環(huán)市東的核心是什么？ 中旅項目需要強化這種氣質(zhì) 103 區(qū)域未來 城市復(fù)興。 ?在形象核心圈和商業(yè)核心圈之外？ 中旅項目必須設(shè)法使自己 “ 中心化 ” 競爭戰(zhàn)略： 如何打破位置局限，在競爭中突圍而出？ 須在發(fā)展模式上有所突破！綜合區(qū)域和地塊的特點，我們要融入一些新的元素，以突出城市的主題。 案名氣質(zhì)示意： NAGAOcenter 借中旅集團綜合業(yè)務(wù)資源、借區(qū)域多元文化融合的氣質(zhì)資源，借項目“綜合體”這一本體資源，體現(xiàn)多元與多變、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中西文化的融合。 ? 多媒體表演的舞臺。 111 TIMES SQUARE 112 NAGAOCenter ? 來自于印度的海神傳說，半身為人，半身為蛇。 ? 廣州 24小時不打烊的都市生活與時尚區(qū)；廣州第一個觀光性商業(yè)街區(qū)，不是最大的，但是最有特色的 ShoppingMall； 備選案名 ：東一時區(qū) 城市走廊 備選案