【正文】 ——香港太古廣場 頂級購物中心部分 太古廣場購物中心共分四層，建筑在一個(gè)有五百個(gè)車位的停車場之上，提供樓面面積七十一萬平方呎，場內(nèi)提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個(gè)展覽場地 。 5 綜合體（ plex） 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨(dú)棟式綜合建筑體； 另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場所，并通過一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。 ?高檔商業(yè)，以精品店為主。 32 東方經(jīng)貿(mào)城寫字樓： 共約 28萬平 ,目前已租出 18萬平 ,每期推出 35萬 「東方經(jīng)貿(mào)城」 _已成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn) 整體及寫字樓大堂直接建在二層平臺上， 人通過階梯，車通過上行道，均可直接上二層。 商業(yè)經(jīng)營的特色 38 案例（ 2/3） ——北京東方廣場 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?位于地鐵上蓋。 46 案例（ 3/3） ——北京華貿(mào)中心 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD； ?北京借助奧運(yùn)這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國特色國際大都市。 總建筑面積 。 項(xiàng)目占地面積 77,292平方米，總建筑面積 480,935平方米，設(shè)置車位 2,988個(gè)，其中一期項(xiàng)目車位 1,034個(gè)。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式； ?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營公司運(yùn)營。 100 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 101 形成發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù) 發(fā)展模式 KPI體系 面臨的困惑與機(jī)會 項(xiàng)目的競爭力模型 項(xiàng)目整體的發(fā)展核心戰(zhàn)略 區(qū)域氣氛 區(qū)域未來 項(xiàng)目條件 項(xiàng)目整體的發(fā)展分策略 102 區(qū)域氣氛 珠三角甚至全國性的總部 都市化、文化的交融地 ? 中西文化交融 ? 傳統(tǒng)與時(shí)尚文化的交融 ? 生意與生活、辦工與娛樂的交融。 他們在這里，并代表著一個(gè)階層：富有、榮譽(yù)而且更年輕、求變的活力階層。主入口設(shè)在環(huán)市東路上。通過建筑設(shè)計(jì)，使公寓達(dá)到戶戶光線充足、視野開闊的效果。 124 物業(yè)發(fā)展建議基本思路 KPI體系 人文符號 功能化體系 國際 ? 室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。 98 項(xiàng)目競爭分析 99 潛在新參加的競爭者 （流動性的威脅） 替代品 （替代產(chǎn)品的威脅） 購買者 （議價(jià)能力） 已存在的 競爭者 （已有的威脅） 供應(yīng)方 （議價(jià)能力） 采用波特競爭力模型進(jìn)行競爭分析 可利用的土地已經(jīng)較為稀缺，潛在新參加的競爭者將不會太多。 4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購物廊，增強(qiáng)觀光性。 Design 燈光設(shè)計(jì)顧問 Kaplan Partners Architectural Lighting 機(jī)電設(shè)計(jì)顧問 Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設(shè)計(jì)顧問 Rolf Jensen amp。 二、國際化管理 聘請國際人士組成管理團(tuán)隊(duì) 采用五星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理 。 56 案例（ 2/2） ——深圳信興廣場 深圳信興廣場（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū)，周邊聚集了深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，為較成熟的商務(wù)中心。 VIP運(yùn)動會所，實(shí)行會員制服務(wù)。 ? 娛樂： 東方新天地有一家含有 6個(gè)電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂城，根據(jù)兒童的年齡段及不同的游樂內(nèi)容劃分出了 8到 10個(gè)游樂區(qū)域，帶孩子的家長到這里可以小孩玩耍、大人購物兩不誤。 公寓 ——東方豪庭公寓 共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓。s、 Gucci、登喜路 香港唱片、環(huán)宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、匯豐、揸打 UA金鐘電影院 20 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 頂級購物中心部分 ?國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店； ? 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街； ?優(yōu)越的共享空間。1 廣州中旅項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 2 技術(shù)思路 項(xiàng)目界定 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 競爭分析 面臨的困惑與機(jī)會 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟(jì)測算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 3 項(xiàng)目界定： 項(xiàng)目為城市核心區(qū)域的綜合體開發(fā) 4 綜合體（ plex） 定義 綜合體是將城市中 商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通 等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 商場業(yè)態(tài)特點(diǎn)及布局： 21 負(fù)一層 ?與地鐵出口接駁，并迅速引導(dǎo)人流上 1層。 31 案例（ 2/3） ——北京東方廣場 各功能客戶構(gòu)成 東方新天地 由于其規(guī)模，定位為中高檔購物中心，商品檔次涵蓋高檔至中高檔。 ? 教育 ：第三層部分租給 EMBA作為教室 37 主題經(jīng)營是“東方新天地”的一大特色。 展示中心 電力科技展示中心是國家級的電力科普教育基地。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫車位：兩層共 900個(gè)車位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問：梁振英測量師行 建成日期： 1996年 57 案例（ 2/2） ——深圳信興廣場 69層甲級寫字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進(jìn)口 三菱 升降機(jī)及 2部運(yùn)貨升降機(jī) 樓高 33層，提供 332個(gè)豪華服務(wù)公寓單位，面積由 68200平方米 實(shí)用率約 80% 每個(gè)單位均配備全套豪華家俬及電器 6部進(jìn)口 三菱 客用升降機(jī) 樓高五層，提供達(dá) 22,013平方米的商鋪面積 3部觀光升降機(jī)及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層 名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、 HugoBoss、 Episode等 寫字樓 公寓 商場 58 案例（ 2/2） ——深圳信興廣場 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，深圳金融商務(wù)區(qū)中心； ?金融業(yè)駐商形成產(chǎn)業(yè)的支撐。 69 案例 ——上海商城 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會展經(jīng)濟(jì)的氛圍。 電梯設(shè)計(jì)顧問 Hesselberg. Keesee amp。 84 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國情調(diào)購物廊 傳統(tǒng)風(fēng)格的購物廊 星星庭院之二 太陽廣場是現(xiàn)場表演的場所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 85 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 經(jīng)營管理 ——專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善計(jì)劃 專業(yè)團(tuán)隊(duì)： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計(jì)組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計(jì)部門。只有寫字樓有大鵬國際超高層項(xiàng)目。 ? 多媒體表演的舞臺。 生活 標(biāo)志性 ——娛樂型 BoxShopping/雕像 /超高層 高適應(yīng)性（彈性空間 /α —room） 超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 室內(nèi)外共享空間 /風(fēng)格化建筑 智能化管理 完善的交通 /停車 /會議系統(tǒng) 高針對性（服務(wù)式公寓 /寫字樓） 娛樂型 Boxshopping 125 超高層 小高層 商業(yè) 服務(wù)式公寓 studio soho 個(gè)性空間 多層次園林 頂級寫字樓 商務(wù)會所 五星級酒店 休閑會所 大堂 共享空間 娛樂型購物中心 Box Shopping 集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標(biāo)志性等候點(diǎn) TAXI直達(dá)大堂 與商業(yè)融合 產(chǎn)品解構(gòu) 我們的 “中心化” 舉措之一 商業(yè) 娛樂中心 建筑群 標(biāo)志性 借鑒地區(qū)性總部 丹佛（美國）的中心化舉措 愷撒大拇指 主軸線 新凱旋門 步行道 我們的“中心化” 舉措之二 ?有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營回收的，有些功能僅為區(qū)別于其它的標(biāo)識。同時(shí)公寓又是個(gè)性空間， soho場所。 標(biāo)志性 我們的“中心化” 舉措之三 129 元素一：主樓超高層建筑 標(biāo)志性建筑群 ——超高層 /豪華酒店 超高層建筑增添了環(huán)市東路又一道風(fēng)景線 超高層位于環(huán)市東與建設(shè)大馬路交叉口處，進(jìn)入性與昭示性良好。 我們的客戶： 他們是這樣一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭， 因此，他們理解這兒 ——都市的核心、經(jīng)濟(jì)高度聚集的細(xì)胞核； 他們熱愛都市，都市的價(jià)值造就了他們的價(jià)值，當(dāng)一些富人進(jìn)入郊區(qū)時(shí)，他們卻住進(jìn)都市最繁華最核心的區(qū)域，因?yàn)樗麄冃枰o緊抓住都市的萬千變化。 但原有的酒店和商業(yè)配套設(shè)施落后、經(jīng)營管理延沿襲老國企風(fēng)格和模式、業(yè)態(tài)單一，整體無特色，為新開發(fā)物業(yè)帶來機(jī)會。 項(xiàng)目運(yùn)營： 全部出租，發(fā)展商只獲取長期利潤，不進(jìn)行銷售。 Consulting. Inc 零售設(shè)計(jì)顧問 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設(shè)計(jì)顧問 香港 MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測量師 香港利比建筑工料測量師有限公司 工程監(jiān)理 中國國際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問 深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司 79 案例（ 1/2） ——深圳華潤中心 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 70 模式三的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 功能化體系 ——五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次 配套設(shè)施 ——頂級商場 地理位置 ——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 ——主干道沿線 客戶支持 ——商務(wù)客戶 定位差異化 ——通過提供頂級差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位 71 模式三的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營 寫字樓 出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 公寓 一般出租 特征 全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大 72 模式四案例 深圳華潤中心 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office plex =shopping (主 ) +hotel apartment …… 日本福岡博多運(yùn)河城 73 案例（ 1/2）