【正文】 福永南 政府扶持 —— 深圳關(guān)外八大組團(tuán)規(guī)劃出臺， 寶安中心組團(tuán)脫穎而出。 。 寶安中心組團(tuán) —— 房地產(chǎn)格局 深圳中原 〃 事業(yè)四部 自 2021年 12月底，天悅龍庭 5500元 /㎡ 拉開寶安中心區(qū)住宅大幕后，各樓盤價格持續(xù)上揚，并分別在 2021年 3月、 7月、 11月， 2021年 3月、 9月、 11月呈跳躍式增長。 ? 客戶主要為西鄉(xiāng)本地客戶 。 深圳中原 〃 事業(yè)四部 深圳市場概況 —— “ 地荒”、“房荒”， 令價格大幅上揚 20212021年深圳 商品住宅價格走勢9170704059805680557054125581500055006000650070007500800085009000950000年 01年 02年 03年 04年 05年 06年連續(xù)四年供需矛盾加劇是導(dǎo)致房價飛速上漲的直接原因。 ? 這種榮譽(yù)使命感主要來源于項目自身屬性特點 —— 舊城改造 ， 以及我們市場分析后做出的判斷 —— 項目價值彈性空間很大 。這個時候， 我們不僅僅要對項目負(fù)責(zé)、對發(fā)展商負(fù)責(zé)、對區(qū)域負(fù)責(zé)、更要對社會負(fù)責(zé)。 2021年深圳房價漲幅達(dá) 18% 2021年漲幅高達(dá) 30%，每平米漲價超過 2021元，全市均價突破 9000元。 ? 土地儲備豐富，是未來開發(fā)的熱點區(qū)域，入市量較大，物業(yè)形象檔次將會有較大提升。 截至 2021年 12月，宏發(fā)領(lǐng)域已報出了 13000的高價 麗晶國際 幸福海岸 I 深業(yè)新岸線 I 尚都 I 天悅龍庭 II 金成時代 金泓凱旋城 I 尚都 I 尚都 I 金泓凱旋城 I 金泓凱旋城 I 西城上筑 5500 5300 5600 6000 5250 5500 6380 6500 6150 6650 6900 7100 7400 5600 金泓凱旋城 I 5900 金泓凱旋城 I 7500 風(fēng)臨州 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 8月 9月 11月 12月 2月 4月 6月 10月 西岸觀邸 2021年 2021年 2021年 天悅龍庭 I 9月 9500 12月 13000 凡爾賽宮 10500 新中心區(qū)區(qū)間價格 宏發(fā)領(lǐng)域 區(qū)間價格： 1000013000元 /㎡ 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心 深圳中原 〃 事業(yè)四部 代表樓盤：宏發(fā)領(lǐng)域 物業(yè)地址：寶安區(qū)新湖路與創(chuàng)業(yè)路交匯東面區(qū)間 占地面積 : 總建筑面積 :168000平方米 總戶數(shù) :1354 2021年，寶安中心區(qū)樓盤價格的不斷上揚，宏發(fā)領(lǐng)域要做其階段性價格領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)也路人皆知。 。 重點發(fā)展： 房地產(chǎn)、商貿(mào)服務(wù)和金融等為主體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)； 以航空、港口和與之配套的倉儲、先進(jìn)工業(yè)、商貿(mào)服務(wù)等為主體的 現(xiàn)代物流業(yè)。 樓面地價決定未來售價水平。 寶安中心區(qū)典型項目： 天健項目（ A0040102 地塊） 地價 ，樓面地價為 6452元 /㎡ 其中 4000㎡ 是公建面積， 實際樓面地價 7680元 /㎡ 現(xiàn)樓發(fā)售時間：約 2021年 8月 寶安中心區(qū)成本價突破 15000元 /㎡ 碧海中心區(qū)典型項目： 富通城五期 06年底 3期推出，均價 8200 富通城五期預(yù)計 2021年中推出 碧海中心區(qū)價格預(yù)期 11000元 /㎡ 未來的老城區(qū)項目價格將處于中心區(qū)與西鄉(xiāng)之間 11000~14000元 /㎡ 的水平 深圳中原 〃 事業(yè)四部 寶安未來價格 —— 三級市場剛性支撐 三級市場價格是二級市場底線 寶安老城區(qū)二手房也持續(xù)走高， 05年 — 06年根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，分別上漲24％和 39％，目前市場價格區(qū)間 【 7500－ 10000】 元 /㎡ 。 一期： 占地 ㎡ 總建筑面積 35萬 分為 A、 B、 C、 D四塊地，A、 B、 D三塊指標(biāo)可以融合。 A D C B 一期 二期 深圳中原 〃 事業(yè)四部 位置 項目現(xiàn)狀分析 本項目臨城市主干道創(chuàng)業(yè)路及支干新安二、三路，此三條路均有不同程度的噪音。 本項目 107國道 寶安大道 項目價值點挖掘 區(qū)域優(yōu)勢 深圳中原 〃 事業(yè)四部 本項目 寶安大道 107國道 地鐵 寶安中心區(qū) 寶安老城區(qū) 前進(jìn)路 地段優(yōu)勢 —— 臨創(chuàng)業(yè)路 項目價值點挖掘 創(chuàng)業(yè)路見證著寶安的發(fā)展歷史。 深圳中原 〃 事業(yè)四部 靈芝公園 公園優(yōu)勢 —— 項目西側(cè)緊鄰總面積 13萬平方米的靈芝公園。 3 項目價值點挖掘 時機(jī)優(yōu)勢 —— 舊改第一人，迎合政府引領(lǐng)輿論 深圳中原 〃 事業(yè)四部 三、項目風(fēng)險評判 深圳中原 〃 事業(yè)四部 項目風(fēng)險評判 項目風(fēng)險評判 競爭狀態(tài) 舊改項目 區(qū)域限制 品牌知名度 市場趨向 深圳中原 〃 事業(yè)四部 綜上所述，本項目面臨著較多的風(fēng)險，未來在策略方向、項目形象等方面應(yīng)予以重視。 項目風(fēng)險評判 開發(fā)公司缺乏知名度，短期內(nèi)難以利用品牌效應(yīng)，擴(kuò)大項目影響； 區(qū)域 品牌 舊改 競爭 市場 涉及回遷戶的原因，會影響項目的形象樹立。 片區(qū)的舊改項目即將全面啟動，鄰近的 26區(qū)構(gòu)成對本項目的最大危脅。 ?唯一 76萬 ㎡ ： 強(qiáng)調(diào)規(guī)模優(yōu)勢及唯一，為生活提供“無所不能”！ ?公園： 是稀缺資源放大化，也是打造公園般社區(qū)的藍(lán)圖描繪。 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心 深圳中原 〃 事業(yè)四部 客戶特征描述 ?3545歲客戶 是片區(qū)購房主力； ?家庭年收入集中在 2050萬 區(qū)間； ?購買承受力：總價承受在 80120萬 之間，承受首期 2040萬之間； ?購買目的：主要是 改善居住環(huán)境 ； ?熱銷戶型： 110140平米的三房、四房 交易速度較快，且成交價值較高； 通過對深港研究中心三級市場成交客戶資料梳理分析 深圳中原 〃 事業(yè)四部 客戶購買理由 —— 配套成熟 。 在寶城生活工作數(shù)十年，周邊的一草一木非常了解，而且周邊朋友都還是在寶城居住，如去中心區(qū)有點不習(xí)慣。 08年政治，經(jīng)濟(jì)，交通等大環(huán)境的變化， 將讓新安房地產(chǎn)的客戶群也有所變化 本項目推出之時市場情況變化下進(jìn)行的客戶修正 深圳中原 〃 事業(yè)四部 關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)量減少 —— 客戶置業(yè)流向趨勢 ?[影響 ]： 關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)量減少使得客戶置業(yè)流向西移 寶安 客戶流向 羅湖客戶 南山客戶 福田客戶 2021年以前 20212021年 2021年以后 深圳中原 〃 事業(yè)四部 快速公交系統(tǒng)5號線預(yù)計2021年通車。 05年前，寶安治安非常差， 04年，寶安區(qū)刑事案件占深圳全市的 ％，平均一天接近 100宗， 深圳民意調(diào)查