【正文】 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 2021年 1月 誰會為老寶城舊改項目買單？ —— 寶城 22區(qū)項目定位報告 深圳中原 〃 事業(yè)四部 ? 當(dāng)獲邀參與貴司新安 22區(qū)舊改項目銷售策劃代理的時候，中原寶安事業(yè)部全體同仁榮譽使命感 油然而生。 ? 這種榮譽使命感主要來源于項目自身屬性特點 —— 舊城改造 ， 以及我們市場分析后做出的判斷 —— 項目價值彈性空間很大 。這個時候， 我們不僅僅要對項目負(fù)責(zé)、對發(fā)展商負(fù)責(zé)、對區(qū)域負(fù)責(zé)、更要對社會負(fù)責(zé)。 前 言 深圳中原 〃 事業(yè)四部 前提：項目銷售周期 0810年 誰會為老寶城舊改項目買單？ 08年，項目 價格 思考？ 08年，項目 客戶 思考？ 深圳中原 〃 事業(yè)四部 一、市場現(xiàn)在價格？ 深圳中原 〃 事業(yè)四部 深圳市場概況 —— 連續(xù)四年供不應(yīng)求，供需矛盾加劇 需求持續(xù)增加，但 06年供應(yīng)量太少，導(dǎo)致需求量被迫減小。 20212021年 深圳商品住宅供需量(萬 M2)961717 71269755759472481290172580664757880350060070080090010002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 商品住宅銷售面積自 2021年以來供應(yīng)量持續(xù)下降 自 03年開始，供需比小于 1，致使供需矛盾大大加劇。 深圳中原 〃 事業(yè)四部 深圳市場概況 —— “ 地荒”、“房荒”， 令價格大幅上揚 20212021年深圳 商品住宅價格走勢9170704059805680557054125581500055006000650070007500800085009000950000年 01年 02年 03年 04年 05年 06年連續(xù)四年供需矛盾加劇是導(dǎo)致房價飛速上漲的直接原因。 2021年深圳房價漲幅達 18% 2021年漲幅高達 30%，每平米漲價超過 2021元，全市均價突破 9000元。 深圳中原 〃 事業(yè)四部 深圳西岸 (新中心區(qū) ) 濱海新城 碧海中心區(qū) 海濱居住區(qū) 新安西鄉(xiāng)老城 成熟居住區(qū) ? 片區(qū)是新規(guī)劃的濱海新城； ? 目前以中高檔產(chǎn)品供應(yīng)為主，三房、四房偏大的戶型占據(jù)市場主導(dǎo)地位 。 ? 主要以寶安本地客戶為主，關(guān)內(nèi)客戶比例逐步增大 ? 片區(qū)整體環(huán)境較零亂，治安狀況較差 。 ? 客戶主要為西鄉(xiāng)本地客戶 。 ? 土地儲備豐富，是未來開發(fā)的熱點區(qū)域，入市量較大，物業(yè)形象檔次將會有較大提升。 ? 工業(yè)廠房和居住區(qū)混雜，城市形象差 ? 片區(qū)對新安、西鄉(xiāng)及領(lǐng)近各鎮(zhèn)的客戶有強勢吸納能力 。 ? 發(fā)展成熟，可開發(fā)土地日漸稀少，房地產(chǎn)開發(fā)開始啟動舊城改造。 寶安中心組團 —— 房地產(chǎn)格局 深圳中原 〃 事業(yè)四部 自 2021年 12月底，天悅龍庭 5500元 /㎡ 拉開寶安中心區(qū)住宅大幕后，各樓盤價格持續(xù)上揚，并分別在 2021年 3月、 7月、 11月， 2021年 3月、 9月、 11月呈跳躍式增長。 截至 2021年 12月，宏發(fā)領(lǐng)域已報出了 13000的高價 麗晶國際 幸福海岸 I 深業(yè)新岸線 I 尚都 I 天悅龍庭 II 金成時代 金泓凱旋城 I 尚都 I 尚都 I 金泓凱旋城 I 金泓凱旋城 I 西城上筑 5500 5300 5600 6000 5250 5500 6380 6500 6150 6650 6900 7100 7400 5600 金泓凱旋城 I 5900 金泓凱旋城 I 7500 風(fēng)臨州 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 8月 9月 11月 12月 2月 4月 6月 10月 西岸觀邸 2021年 2021年 2021年 天悅龍庭 I 9月 9500 12月 13000 凡爾賽宮 10500 新中心區(qū)區(qū)間價格 宏發(fā)領(lǐng)域 區(qū)間價格： 1000013000元 /㎡ 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心 深圳中原 〃 事業(yè)四部 代表樓盤：宏發(fā)領(lǐng)域 物業(yè)地址：寶安區(qū)新湖路與創(chuàng)業(yè)路交匯東面區(qū)間 占地面積 : 總建筑面積 :168000平方米 總戶數(shù) :1354 2021年，寶安中心區(qū)樓盤價格的不斷上揚，宏發(fā)領(lǐng)域要做其階段性價格領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)也路人皆知。 2021年 12月，隨著其銷售中心和樣板房的陸續(xù)開放，樓盤喊出了 13000的高價 新中心區(qū)典型樓盤 深圳中原 〃 事業(yè)四部 碧海中心區(qū)區(qū)間價格 富通城一期 I 4200 4500 5000 5100 5200 5800 1月 3月 4月 5月 6月 8月 9月 11月 12月 2月 4月 6月 富通城二期 2021年 2021年 9月 6300 7700 綠海名居 6400 富通城三期 圣淘沙二期 6800 富通城一期 I 富通城一期 I 圣淘沙一期 富通城一期 I 富通城一期 I 4800 5300 10月 11月 富通城一期，自 2021年 1月起入世以來， 以碧海中心區(qū)價格標(biāo)桿自居，其價格從4200元 /㎡ 持續(xù)上揚，并在 2021年 5月、 10月； 06年 5呈跳躍式增長。 截至 2021年 12月，最高價達 8200元 /㎡ 12月 8200 富通城三期 區(qū)間價格： 72008200元 /㎡ 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心 深圳中原 〃 事業(yè)四部 碧海中心區(qū)典型樓盤 代表樓盤：富通城三期 產(chǎn)品特點：獨創(chuàng)復(fù)式公寓，深受客戶喜愛，短期內(nèi)吸引大量客戶，引發(fā)高價高銷； 住宅空中廊院 +大量贈送面積，戶型均好性及尺度感較強，受居家客戶喜愛 價格走勢： 11月首批復(fù)式公寓均價 8500，普通住宅 7700； 12月二批普通住宅均價 8200。 。 。 深圳中原 〃 事業(yè)四部 2021年下半年二手房價格在 750010000之間。 深圳中原三級市場 2021年 12月 24日房源報價（面積： 68140㎡ ） 盤源 套數(shù) 建筑面積 (㎡ ) 總價 (萬元 ) 單價 (元 /㎡ ) 鴻景園 15 7794 冠城世家 13 8503 香繽廣場 18 7789 御景臺 12 10024 新安湖花園 15 7535 新安片區(qū) 73 新安老城區(qū)區(qū)間價格 深圳中原 〃 事業(yè)四部 根據(jù)以上分析，目前各片區(qū)之前的價格排位形式為： 寶安中心區(qū)＞新安老城區(qū)＞碧海中心區(qū) 1000014000元 /㎡ 均價 750010000元 /㎡ 均價 72008200元 /㎡ 均價 目前價格關(guān)系 深圳中原 〃 事業(yè)四部 二、市場未來價格發(fā)展趨勢 深圳中原 〃 事業(yè)四部 未來價格 —— 深圳價格走勢研判 2021年，深圳價格仍將大幅上漲