【正文】 支出的 11%，僅次于食品支出。 24 商業(yè)物業(yè)年消化量約 60萬平米，近三年空臵量保持在 30萬平米左右，2023年上半年施工面積 。 天一廣場 —— 寧波城市新中心的誕生 ?總占地面積： ?總建筑面積： 22萬平方米，主體建筑由22座具有歐陸風(fēng)情的現(xiàn)代建筑組成 ?項目總投資： 14億元 ?項目構(gòu)成： 商鋪 ，停車場2萬平方米， 64000平方米的綠地，水街6000平方米，演藝舞臺 1000平方米。： [2023]QC54 金益德集團煙臺迎春大街商業(yè)項目 之 商業(yè)全程服務(wù)報告 （第一部分：發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位） 新恒迪商業(yè)地產(chǎn)運營機構(gòu)（深圳）有限公司 SANGHOLDING COMMERCIAL LANDED ESTATE SHENZHEN 二零零九年九月十六日 項目研究工作階段劃分 2 工作 最終 成果 ?煙臺市宏觀經(jīng)濟背景研究 ?煙臺市房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 ?煙臺市消費者市場調(diào)研 ?項目的優(yōu)劣勢分析和地塊價值挖掘 ?城市新中心案例研究與借鑒 ?綜合體案例研究 至今工作 2023/8/15 2023/9/15 第三階段 項目招商與營銷戰(zhàn)略 第二階段 項目前期策劃及執(zhí)行方略 第一階段（前期） 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 ?煙臺房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結(jié)果 ?項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 （終稿） 第一篇章 項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 本篇章解決的關(guān)鍵問題 4 通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風(fēng)險？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？ 如何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺新中心？ 挖掘區(qū)域價值 創(chuàng)造產(chǎn)品價值 我們的研究思路 5 本項目物業(yè)類型組合判斷 ?商務(wù)驅(qū)動型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ?煙臺房地產(chǎn)專項市場分析 ?本項目物業(yè)組合判斷 本項目中心化發(fā)展模式判斷 ?模式一：政務(wù)驅(qū)動型 ?模式二：商務(wù)驅(qū)動型 ?模式三：商業(yè)驅(qū)動型 ?項目條件擬合度分析 項目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 ?項目整體定位 ?項目功能比例 ?各物業(yè)類型定位 通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風(fēng)險？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？ 如何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺新中心？ 項目分期策略 ?項目分期 ?啟動期策略 城市新中心發(fā)展模式 6 金融保險 高科技 企業(yè)服務(wù) 案例 城市新中心發(fā)展模式 ?深圳 ?蔡屋圍金融中心 ?倫敦 ?加納利碼頭 ?巴黎 ?拉德方斯 新恒迪模型 模式一：政務(wù)驅(qū)動型 模式二：商務(wù)驅(qū)動型 模式三：商業(yè)驅(qū)動型 行政文化 商貿(mào)服務(wù) 休閑娛樂 旅游觀光 ?長沙河西行政中心 ?青島行政中心 ?南昌紅谷灘行政中心 ?深圳 ?華潤中心 ?寧波 ?天一廣場 ?日本 ?福岡博多運河城 核心功能 博覽會展 長沙河西行政中心 7 新的行政中心大樓 建設(shè)后的湘江西岸 搬遷前三年 GDP增長速度為 % 搬遷后三年 GDP增長速度為 % 行政中心搬遷至湘江西岸，直接帶動了西岸的發(fā)展，一批世界 500強企業(yè)紛紛投資西岸 3年來西岸地價上漲 3倍多，人口增加了近 2倍，形成一座“新城” 老城區(qū)交通壓力緩解，環(huán)境改善，舊城改造加速，帶動地塊物業(yè)價值提升 1998年提出行政中心搬遷，2023年完成行政中心整體搬遷 模式一：政務(wù)驅(qū)動型 以政務(wù)為核心驅(qū)動力的城市中心的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標體系） 8 KPI體系 外因 用地條件 —— 建設(shè)用地的適宜性、安全性等 可操作性 —— 取地成本低、開發(fā)成本 低 、操作難度小 地理位置 —— 城市新區(qū)，為帶動新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠 交通可達性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟、人口發(fā)展密切相關(guān) 政府行為 —— 以政府行政中心搬遷為核心驅(qū)動力 內(nèi)因 建設(shè)條件 —— 基礎(chǔ)設(shè)施、交通、環(huán)境景觀、昭示性等 配套完善 —— 商場、居住、寫字樓 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 用地面積在 1平方公里以上 深圳 ?蔡屋圍金融中心 9 模式二：商務(wù)驅(qū)動型 東門商業(yè)圈 羅湖中心區(qū) 福田中心區(qū) 蔡屋圍金融中心 位臵： 羅湖中心區(qū) 交通： 深南大道沿線 /地鐵大劇院站 產(chǎn)業(yè)聚集 銀行 金融證券 保險 ?深圳發(fā)展銀行 ?中信城市銀行 ?建設(shè)銀行 ?工商銀行 ?農(nóng)業(yè)銀行 ?人民銀行 ?商業(yè)銀行 ?聯(lián)合證券 ?大鵬證券 ?中信證券 ?華鑫證券 ?金元證券 ?南方證券 ?鵬華基金 ?友邦保險 ?太平洋保險 ?人保 ?中保 ?華泰保險 強制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 世界金融大廈 地王大廈 華潤大廈 發(fā)展銀行大廈 深圳 ?蔡屋圍金融中心 10 蔡屋圍金融中心 人民南商貿(mào)圈 東門商圈 甲級寫字樓 星級酒店 市級商業(yè)中心 ?地王大廈 ?華潤大廈 ?深業(yè)中心 ?發(fā)展銀行大廈 ?中信大廈 ?萬德大廈 ?世界金融中心 ?晶都酒店 ?木棉花酒店 ?華潤酒店 ?萬德酒店 ?中信城市廣場 ?華潤萬象城 公寓 住宅 ?地王公寓 ?名仕閣 ?世界金融中心服務(wù)式公寓 ?都市名苑 ?城市天地廣場 功能化體系 以商務(wù)為核心驅(qū)動力的城市中心的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標體系） 11 KPI體系 外因 強制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 人文符號 —— 區(qū)域標識 /步行系統(tǒng) /特色符號語言 /紀 念性 /風(fēng)格化建筑（群） 一流的合作團隊 地理位置 —— 城市核心區(qū) /城市新區(qū) 交通可達性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 規(guī)劃設(shè)計 經(jīng)營管理 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 內(nèi)因 功能化體系 —— 寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場、公寓 深圳華潤中心 —— 概況 12 華潤中心是以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標志性、高品質(zhì)的建筑群體。 ?基本定位： 融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物于一體。 南大街商圈 主要集中式商業(yè)出租率約 75％，商鋪出租率約 95％ 25 商業(yè)用房市場小結(jié) 項目 小結(jié) 城市居民生活水平 ? 2023年，社會消費品銷售總額達到 。 市場整體供需 ? 2023年竣工面積 580萬平米，銷售面積 350萬平米，商業(yè)物業(yè)年消化量在 60萬平米左右。 商務(wù)圈分布 ?南大街商圈是煙臺唯一的市級商圈，商業(yè)面積超過 50萬平米，日均人流量超過 30萬，從規(guī)模和檔次上來說占絕對領(lǐng)導(dǎo)地位。 南大街商圈產(chǎn)品 ?南大街商圈集中式商業(yè)“同質(zhì)化”現(xiàn)象突出，各商場均以百貨類經(jīng)營模式為主，業(yè)態(tài)和功能單一。 寫字樓 2023年銷售量為 ， 2023年上半年施工面積約 米，空臵量約 ，萊山區(qū)寫字樓集中放量使 0910年寫字樓市場面臨較大的租售壓力 26 寫字樓市場小結(jié) 項目 小結(jié) 市場整體供需 ?寫字樓市場的投資額和供應(yīng)量持續(xù)增長， 0910年呈現(xiàn)集中放量趨勢。 銷售 /出租情況 ?目前在售純寫字樓銷售率在 70%，出租率在 60%，市場出現(xiàn)投資者比例較高、入住率較低的趨勢 ?南大街及萊山區(qū)域中檔寫字樓以良好性價比優(yōu)勢使得辦公物業(yè)出租率保持在 90%左右。 ?投資者對商務(wù)公寓宜商宜住的投資價值的認可度高。 分布 煙臺酒店主要分布在南大街區(qū)域、開發(fā)區(qū)、濱海路，高星級酒店突出海景特色，各區(qū)域市場細分和客源分布清晰 入住率 酒店年平均入住率約為 75%，淡旺季明顯。 團體客源 10％，多為會議團，部分領(lǐng)養(yǎng)團。 功能化體系 商業(yè)功能 居住功能 商務(wù)功能 中檔辦公 國際公寓 購物中心 商業(yè)街 物業(yè)類型組合 我們的研究思路 32 本項目物業(yè)類型組合判斷 ?商務(wù)驅(qū)動型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ?煙臺房地產(chǎn)專項市場分析 ?本項目物業(yè)組合判斷 本項目中心化發(fā)展模式判斷 ?模式一：政務(wù)驅(qū)動型 ?模式二：商務(wù)驅(qū)動型 ?模式三：商業(yè)驅(qū)動型 ?項目條件擬合度分析 項目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 ?項目整體定位 ?項目功能比例 ?各物業(yè)類型定位 通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風(fēng)險？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？ 如何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺新中心？ 項目分期策略 ?項目分期 ?啟動期策略 33 項目所在區(qū)域 煙臺未來新 CBD中心區(qū) ? 項目位于煙臺市萊山區(qū)迎春大街，交通便利，處在未來煙臺市發(fā)展的CBD中心地帶 ?距離煙臺市政府 2公里 ?距離老城區(qū)市中心 14公里（ 15分鐘車程）距離機場 8公里 ?通過 **路 同老城區(qū)相聯(lián)，距離連接各區(qū)的五區(qū)連接路 2公里。 機會 Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 1. 迎春大街為市政府重點打造的行政商務(wù)一條街，市場前景廣闊； 2. 煙臺市場整體缺乏 IT數(shù)碼、家居等大型知名主力商家； 3. 目前市場供應(yīng)的商業(yè)、公寓、辦公等產(chǎn)品，較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品創(chuàng)新空間大； 4. 區(qū)域內(nèi)商務(wù)功能初具雛形，寫字樓需求處于上升期； 5. 酒店式公寓市場供應(yīng)稀缺，基本屬于空白； 6. 濱水商業(yè)、主題特色商業(yè)屬市場空白點； 7. 客戶對低總價回報高的商住公寓、商鋪，投資意識較強； 8. 煙臺娛樂發(fā)展旺盛，客戶對娛樂消費投入較高。 物業(yè)類型組合： 主力店 +購物中心 +商業(yè)街 +商務(wù)辦公 +國際公寓 +休閑娛樂 ? 以公寓、獨立商鋪、商務(wù)辦公的售賣來實現(xiàn)項目快速回現(xiàn)，通過主力店、體塊商業(yè)、休閑娛樂等物業(yè)的長期持有，為企業(yè)長期融資進而實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供契機。 項目整體定位 182。 47 本項目面臨的核心問題 2塊地適合的物業(yè)類型配比 在金益德集團 2塊地要承擔(dān)啟動煙臺 “ 新城市中心區(qū)計劃“ 重任的前提下，我們面臨的核心問題： 近期 45年內(nèi)，這 2塊地合適開發(fā)的物業(yè)類型是什么？ 近期 45年內(nèi)， 這 2塊地物業(yè)類型配比是多少？ 案例借鑒 ?深圳中心區(qū) ?東莞新城中心 ?南京河西新城 ?新城市中心區(qū)物業(yè)發(fā)展規(guī)律 ?新城市中心物業(yè)配比值 研究內(nèi)容 48 ?投資啟動 ?中心區(qū)主干道基本完成 ?投資大廈 、信息樞紐中心大廈建設(shè)中； ?中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施 “ 七通一平 ”基本完成 ?成功拍賣出讓一塊居住用地； ?中心區(qū)城市公園建成 ?和黃 、 中海 、 深業(yè) 、居住項目 ?六大政府工程 （ 市民中心 、 圖書館 、 音樂廳等 ） 同時開工 ?中心區(qū)進入高速發(fā)展期； ?高交會館正式起用； ?新中心區(qū)地位已經(jīng)確立； ?居住項目竣工投入使用； ?江蘇大廈 、國際商會大廈等高級寫字樓也相繼落成 ?中 心 區(qū)進入穩(wěn)定發(fā)展期； ?居 住 項目：星河國際 ， 黃埔雅苑 ?寫 字 樓項目中電信息； ?六 大 公建大部分完成 ?政 府 完成搬遷 大型商業(yè) 辦公居住 市政項目 居住項目 土地開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施 開始啟動 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992023年 20232023 2023之后 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域性商業(yè) 市級商業(yè) 起步期 發(fā)展期 ?公建處于收尾階段 ?商業(yè)項目：中心購物公園開始籌建 ?高檔寫字樓全面入市 ?星級酒店 ?基本無住宅開發(fā) 快速發(fā)展期 成熟期 深圳中心區(qū)開發(fā)進程 房地產(chǎn)開發(fā)次序從居住、辦公最后才過渡到商業(yè)性項目的開發(fā) 案例借鑒 — 深圳中心區(qū) 49 東莞新中心區(qū)開發(fā)進程 房地產(chǎn)開發(fā)次序從居住、辦公最后才過渡到商業(yè)性項目的開發(fā) 案例借鑒 — 東莞新中心區(qū) 起步期 發(fā)展期 成熟期 開發(fā)類型 ?新區(qū)開始啟動 ?國際會展中心 ?中央生活區(qū)規(guī)劃展 ?市政中心 、 會堂等開始建設(shè) 會展中心