【正文】 —— 昆區(qū)由于區(qū)域土地面積的限制，不可能再有大規(guī)模的開發(fā)，已逐步向高檔次的樓盤邁進(jìn)?！?包頭市市民原包鋼職工61【 住宅市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn) 】 目前在售項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力仍停留在地段、戶型、價(jià)格的初始階段， 個(gè)別項(xiàng)目開始注重產(chǎn)品外延價(jià)值的打造p核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競(jìng)爭(zhēng)層面p外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象p外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到，競(jìng)爭(zhēng)的最高級(jí)別戶型環(huán)境會(huì)所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗(yàn)品牌身份質(zhì)量 采光通風(fēng)交通價(jià)格物管配套 教育服務(wù)核心產(chǎn)品層面 外圍產(chǎn)品層面 外延產(chǎn)品層面價(jià)格 戶型 質(zhì)量 交通 采光 通風(fēng) 環(huán)境 物管 教育 配套 會(huì)所 風(fēng)格 人文 品牌 身份 體驗(yàn)客戶價(jià)值包頭目前主流競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層62【 客戶結(jié)構(gòu) 】 市場(chǎng)客戶結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)橄欖形，最活躍的置業(yè)客戶主要集中在以包鋼、一二機(jī)廠為代表的大型企業(yè)職工；中端客戶占比較大，未來將催生大量居住改善客戶，升級(jí)改善成為客戶主流需求基層客戶高端客戶中端客戶支付能力高低客戶結(jié)構(gòu) 客戶構(gòu)成 置業(yè)動(dòng)機(jī) 可承受價(jià) 格需求特征(使用面積 )關(guān)注點(diǎn)私企老板、省內(nèi)周邊縣市礦主、包鋼等企業(yè)高層管理者典型的多次置業(yè)者，部分在北京等一線城市有房產(chǎn)，占優(yōu)資源、彰顯身份、投資無明顯上限尺度豪華的平層、復(fù)式、類別墅產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品形式、升值前景、社區(qū)環(huán)境權(quán)利公務(wù)員、包鋼等企事業(yè)單位中高層、中小企業(yè)主擁有一套或多套住房，多次置業(yè)，改善需求為主兼有投資考慮80120萬 150平以上的大尺度舒適戶型區(qū)域環(huán)境、社區(qū)景觀、產(chǎn)品形式、總價(jià)、物業(yè)管理、升值前景包鋼等企事業(yè)單位員工、小生意業(yè)主、公務(wù)員已有一套住房，二次置業(yè)，以改善升級(jí)型需求為主4080萬 110140平米的2居或 3居總價(jià)、社區(qū)環(huán)境、教育配套、生活配套、物業(yè)、戶型剛工作的大學(xué)生、外來打工者、私企打工者、藍(lán)領(lǐng)技術(shù)工人首次置業(yè)，結(jié)婚、與父母分巢的剛性需求為主40萬以下80110平米的緊湊型 2居或緊湊型三居總價(jià)、通勤時(shí)間、區(qū)域成熟度、社區(qū)配套63包頭住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)： 包頭住宅市場(chǎng)有逐步向第二圈層發(fā)展的趨勢(shì)，住宅整體供不應(yīng)求，需求旺盛，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，主流購(gòu)房者敏感價(jià)格，更注重房子的質(zhì)量和環(huán)境等自身價(jià)值 ?? ? ?1包頭市住宅市場(chǎng)主要分為 3大圈層，城市有從中心往東南方向延伸的趨勢(shì)，現(xiàn)階段第 2圈層新盤較為集中，城內(nèi)核心區(qū)的居住功能有逐漸褪化的趨勢(shì)包頭住宅整體供不應(yīng)求，需求旺盛，房?jī)r(jià)呈持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)；市場(chǎng)上對(duì)戶型面積的主流需求為 120150平米，價(jià)位在 60萬上下包頭主流購(gòu)房者大多對(duì)價(jià)格比較敏感，毛坯房比精裝房好賣，人們更關(guān)注于房子本身的質(zhì)量和自身小區(qū)的環(huán)境，較少關(guān)注人文、身份、服務(wù)等外延價(jià)值目前包頭住宅的主流消費(fèi)者是企事業(yè)單位員工，一般公務(wù)員，包鋼等國(guó)企老員工，小企業(yè)主等，一般是為改善住房條件以及為小孩買房23464商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)酒店市場(chǎng)酒店市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng) 分物業(yè)市場(chǎng)研究本體機(jī)會(huì) 宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 微觀市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘普通住宅市場(chǎng)普通住宅市場(chǎng)LOFT住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)6565樓盤 區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值區(qū)域成熟城市配套教育環(huán)境生態(tài)環(huán)境交通條件產(chǎn)品形式產(chǎn)品創(chuàng)新風(fēng)格外觀園林景觀社區(qū)配套物業(yè)管理品牌價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn) /賣點(diǎn)凱旋中央公園 　 　 　 區(qū)位認(rèn)知 +產(chǎn)品形式 +風(fēng)格外觀諾德國(guó)際花園 　 　 　 品牌價(jià)值 +產(chǎn)品創(chuàng)新 +優(yōu)質(zhì)物業(yè)保利拉菲 　 　 　 品牌價(jià)值 +園林綠化華發(fā)新城 園林景觀 +配套完善三江尊元?jiǎng)e墅 高檔產(chǎn)品 +社區(qū)配套恒大華府 配套完善 +品牌價(jià)值本項(xiàng)目區(qū)域及 已建工程 區(qū)域認(rèn)知 +城市配套市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目若作為住宅產(chǎn)品，雖具有良好的區(qū)域位置，但是項(xiàng)目自身并不具備較大的居住價(jià)值，并且項(xiàng)目現(xiàn)有的性質(zhì)特征和同類住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，難以挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)66消費(fèi)者需求本項(xiàng)目區(qū)域及已建工程本項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘?qū)Ρ缺卷?xiàng)目的區(qū)位是消費(fèi)者夢(mèng)寐以求的城市核心區(qū)域，但除此之外，各種限制條件和特征都不太符合消費(fèi)者需求，做住宅實(shí)現(xiàn)開發(fā)商目標(biāo)的機(jī)會(huì)難挖掘需要較方便成熟的區(qū)域，有便利的交通和豐富的生活休閑資源需要較大的戶型和優(yōu)良的戶型設(shè)計(jì)以改善現(xiàn)有的住房條件需要社區(qū)配套比較現(xiàn)代化和完善化以真正實(shí)現(xiàn)住宅生活的改善價(jià)格不能太高，總價(jià)在 60萬上下比較被大眾所接受處于包頭的城市核心第一圈層，有成熟的配套和生活資源現(xiàn)在已經(jīng)建成的工程是以酒店設(shè)計(jì)為主，居住空間不大項(xiàng)目占地較小，容積率高，無法留地建綠化園林，社區(qū)配套也受到限制城市核心區(qū)域低價(jià)較高，若做較大戶型住宅，總價(jià)較高 消費(fèi)者需求機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目作為住宅除了區(qū)位符合主流消費(fèi)者需求，其他方面很難滿足消費(fèi)者需求，且很好的區(qū)位使得地價(jià)太高，消費(fèi)者反而很難承受較大住宅的總價(jià)67包頭住宅市場(chǎng)的機(jī)會(huì)總結(jié)： 包頭住宅市場(chǎng)有逐步向第二圈層發(fā)展的趨勢(shì)，住宅整體供不應(yīng)求，需求旺盛，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，主流購(gòu)房者敏感價(jià)格，更注重房子的質(zhì)量和環(huán)境等自身價(jià)值與其他住宅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，此項(xiàng)目具有良好的區(qū)位條件和周邊配套設(shè)施，但是除此之外其他方面和同類住宅產(chǎn)品差距較大，基本無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可言除了成熟的區(qū)位和地段吸引主流消費(fèi)者以為，其他方面很難滿足消費(fèi)者現(xiàn)在的消費(fèi)觀念和需求特點(diǎn)，價(jià)格上也不具備優(yōu)勢(shì)雖然包頭住宅市場(chǎng)如今供不應(yīng)求，需求旺盛，但是本項(xiàng)目因?yàn)椴痪邆渑c住宅市場(chǎng)有強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)的客觀條件，和不符合消費(fèi)者需求的多個(gè)有利因素，除非有獨(dú)樹一幟又符合大多消費(fèi)者需求的創(chuàng)新產(chǎn)品，否則住宅市場(chǎng)對(duì)于本項(xiàng)目很難有機(jī)會(huì)讓此地塊價(jià)值能充分實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)消費(fèi)者需求平臺(tái)68商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)酒店市場(chǎng)酒店市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng) 分物業(yè)市場(chǎng)研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘本體機(jī)會(huì) 宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 微觀市場(chǎng)普通住宅市場(chǎng)普通住宅市場(chǎng)LOFT住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)69序號(hào)名稱區(qū)域LOFT價(jià)格 平層價(jià)格溢價(jià) 銷售狀況 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 主要戶型及特點(diǎn)1 江南文樞苑昆區(qū) 一期 1棟均價(jià) 9500元/m2；二期1棟待售67007200元/m235%左右開盤當(dāng)月去化 80%包百商圈內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)； 開發(fā)商包鋼背景，且離包鋼近，吸引部分包鋼職工置業(yè)； 民用水電； 優(yōu)勢(shì)一層 5060m2，二層面積 40%左右，層高，住宅用途，30歲左右年輕人結(jié)婚自住需求為主2 總部經(jīng)濟(jì)園高新區(qū)一期 2棟售完，售價(jià)4500元 /m2左右售價(jià)3500元/m2左右30%左右銷售情況較好，去化速度與普通平層相近高新區(qū)內(nèi)，企業(yè)客戶較多單價(jià)低民用水電一層 6070m2，二層面積 40%左右，層高，住宅用途，自住、辦公各占 50%3 美層美屋濱河新區(qū)售價(jià) 42005300元 /m2—— —— 共 8棟，已售完近 6棟單價(jià)低民用水電一層 7080m2，二層面積近 60%，層高 米，居住用途， 30歲左右年輕人結(jié)婚自住需求為主4 東正國(guó)際昆區(qū) 待定 待定 —— —— 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 待定【 競(jìng)爭(zhēng)分析 】 包頭 LOFT產(chǎn)品較少，主要項(xiàng)目有江南文樞苑、總部經(jīng)濟(jì)園和美屋層雙，其他項(xiàng)目基本是以普通住宅為主局部樓層配建少量 LOFT產(chǎn)品70216。稀缺： 包頭小復(fù)式產(chǎn)品屬于稀缺概念，從美屋層雙這樣的低端產(chǎn)品受到追捧可以看出，該產(chǎn)品形式還在概念炒作階段，未來隨著更多類似項(xiàng)目入市，關(guān)注點(diǎn)會(huì)逐步轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品本身及開發(fā)商品牌上來216。準(zhǔn)備買 40m2左右的房子，這個(gè)地段還可以，適合投資不適合居住，因?yàn)椴粔虬察o，商業(yè)區(qū)有點(diǎn)嘈雜，不確定要不要買，先看看是否有好的戶型，萬達(dá)廣場(chǎng)更有投資潛力，不過現(xiàn)在買完了，不然就買萬達(dá)廣場(chǎng)的公寓了。稀缺： 包頭基本都是品質(zhì)較低的商務(wù)公寓，但是銷售依舊火爆，市場(chǎng)缺乏高品質(zhì)和較創(chuàng)新的公寓產(chǎn)品216。 一些知名企業(yè)在包頭的分支機(jī)構(gòu)較少，導(dǎo)致對(duì)寫字樓承租需求較弱；216。 多是 貿(mào) 易、金融 類 企 業(yè)辦 公自用，部分投 資 客高新區(qū)91昆區(qū) 青山區(qū)東河區(qū)九原區(qū)高新區(qū)九原區(qū)高新區(qū)【 高新區(qū)板塊 】 依托規(guī)劃前景及產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)，價(jià)格平臺(tái)呈現(xiàn)走高趨勢(shì)，客戶以入駐高新區(qū)企業(yè)為主依托高新區(qū)規(guī)劃形成的城市新發(fā)區(qū)域，新區(qū)發(fā)展規(guī)劃預(yù)期明確，入駐企業(yè)享有其他區(qū)域無法比擬的政策稅收優(yōu)惠高層主要客戶是入駐高新區(qū)的企業(yè)辦公自用，少部分投資客50007800元區(qū)域資源產(chǎn)品形式客戶特征價(jià)格平臺(tái)典型樓盤 金融廣 場(chǎng)規(guī)模 占地面 積 萬㎡，建筑面 積 11萬㎡產(chǎn)品形式 高 層 ，地上 26層 ，地下 1層 。包頭第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 2023年服務(wù)業(yè)首次達(dá)到 ，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值43%以上，整體寫字樓市場(chǎng)正處于由市場(chǎng)化啟動(dòng)期向發(fā)展時(shí)期轉(zhuǎn)變的過渡階段非市場(chǎng)化時(shí)期 市場(chǎng)化啟動(dòng)期 市場(chǎng)化發(fā)展期 市場(chǎng)化成熟期人均 GDP 1000美元以下 10003000美元 30005000美元 5000美元以上三產(chǎn)產(chǎn)值 小于 1000億元 10002023億元 2023億元以上經(jīng)濟(jì)背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位市場(chǎng)特征寫字樓市場(chǎng)未發(fā)育，大型企業(yè)的自建辦公樓為主投資集中在住宅市場(chǎng)，寫字樓等其他物業(yè)并未細(xì)分出來產(chǎn)品細(xì)分開始，寫字樓的增長(zhǎng)主要取決于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)足夠細(xì)分，走向成熟，表現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品細(xì)分特征代表城市 目前國(guó)內(nèi)四線以 下城市為主 太原、哈爾濱、濟(jì) 南、鄭州 杭州、青島、大連 、沈陽 北京、上海、廣州 、深圳、天津包頭包頭98商務(wù)辦公物業(yè)的終端使用者會(huì)隨著企業(yè)發(fā)展的不同階段而產(chǎn)生不同的使用需求。一月售出 1套，三月 5套 整 層銷 售，大部分樓 層 已售客戶特征 主要是金融 類 企 業(yè) 私 營(yíng)貿(mào) 易 類 企 業(yè)高新區(qū)中心區(qū)90【 青山板塊 】 城市次中心，配套完善，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，城市中高端商務(wù)板塊，純寫字樓項(xiàng)目極少，多以商務(wù)公寓類產(chǎn)品為主昆區(qū) 青山區(qū)東河區(qū)九原區(qū)高新區(qū)九原區(qū)區(qū)域資源城市的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)之一，配套設(shè)施完善，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，區(qū)域認(rèn)知較高，商務(wù)需求較為旺盛高層主要客戶是金融、貿(mào)易類企業(yè)客戶，部分個(gè)體老板等投資客60009000元 /平米產(chǎn)品形式客戶特征價(jià)格平臺(tái)典型樓盤 萬達(dá)廣 場(chǎng) 金 頂 商 務(wù) 大廈規(guī)模 小高、公寓， 10棟 小高 層 住宅， 總 共 1700套， 4棟 配套樓 棟 ，公寓和寫字樓各 2棟 高 層 土地面 積 5507 ㎡，建筑面 積 ㎡產(chǎn)品形式 高 層 ，地上 26層 ，地下 2層 高 層 ，地上 26層 ，地下 2層 （ 99米）價(jià)格 辦 公 73007400元 /平米 均價(jià) 80009000元 /㎡戶型面積 面 積 區(qū) 間 110130平米 可隨意分割 1201000 ㎡銷售狀況 已售完，去化速度很快 已售完，去化速度快。這種商務(wù)小公寓的居住環(huán)境不佳，極少有人自住，目前市場(chǎng)缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品的嘗試，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)消費(fèi)者需求平臺(tái)85商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)公寓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)酒店市場(chǎng)酒店市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng) 分物業(yè)市場(chǎng)研究本體機(jī)會(huì) 宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 微觀市場(chǎng)市場(chǎng)研究機(jī)會(huì)挖掘86市場(chǎng)現(xiàn)狀 —— 包頭企業(yè)多屬草創(chuàng)期或成長(zhǎng)期，寫字樓面積需求較小，多數(shù)在 100㎡ 左右，行業(yè)分布散亂，尚未形成一定的聚集，租戶層次差距明顯公司人員不多，主要是貨物周轉(zhuǎn)，四、五十平方米正好 —— 訪談包頭瑞德商貿(mào)有限公司工作人員216。 雖然價(jià)格在 09年有一些上升，但總價(jià)仍處于較低水平216。6500的均價(jià)在這個(gè)位置不算高，地段這么好，升值潛力大，今天能賣掉一半多左右的房子吧。 2棟 LOFT，其中 1棟可用作辦公，銷售狀況較好，另外 1棟無法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，銷售進(jìn)度較慢216。包頭的單位分房主要是的 80、 90的房型，隨著家庭結(jié)構(gòu)的改變以及生活水平的提高，業(yè)主們逐漸有居住升級(jí)的需求；216。高新區(qū)大概在 200萬 /畝。2023年，包頭大力推進(jìn)建設(shè)稀土高新開發(fā)區(qū)， 在黃河大街以南附近有大面積的土地供應(yīng)；216。多園：結(jié)合河流、城市主要道路的節(jié)點(diǎn)處，形成多個(gè)城市公園。昆區(qū) 青山區(qū)九原區(qū)東河區(qū)高新區(qū)包頭新都市中心區(qū)49【 都市進(jìn)程 】 從發(fā)展階段上看，包頭正處于多極化向大都市形成的過渡階段，大都市時(shí)代即將來臨，目前剛剛起步單中心城市擴(kuò)張 大都市化形成 都市群形成主城副城副城副城副城