【正文】 點(diǎn)分析 —— 晉江萬達(dá)廣場(chǎng)：可在建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、資源配套上與其差異化競(jìng)爭(zhēng) 檔次 規(guī)模 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶型 園林 資源 百宏御璟天下 中高端 占地 ；總建筑規(guī)模 46萬平米 項(xiàng)目建筑規(guī)劃形式較為常規(guī) 7080㎡經(jīng)典兩房、 110135平㎡舒適三房、140㎡簡(jiǎn)約四房 100畝的大中庭、6萬平方米的御璟廣場(chǎng) 自身強(qiáng)勢(shì)城市資源配套 本項(xiàng)目差異方向研判 可占位中高端，與百宏共同引領(lǐng)中心價(jià)值提升 占地 ；總建筑規(guī)模 萬平米 規(guī)劃上可以新穎的規(guī)劃設(shè)計(jì)來強(qiáng)化城市文化意象 滿足未來快速去化，需控制面積 本項(xiàng)目規(guī)模較小，園林發(fā)揮空間有限 優(yōu)質(zhì)文化資源配套 綜合評(píng)價(jià) —— —— 可突破 有一定突破空間：注重產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 可差異化競(jìng)爭(zhēng)，主打不同客戶 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 —— 百宏御璟天下：可在建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、資源配套上與其差異化競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目住宅物業(yè)定位 2 客戶定位 1 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力梳理 3 產(chǎn)品定位 客戶梳理 —— 按區(qū)域坐標(biāo)將本項(xiàng)目的可能客戶群體可分為兩大類，其中主要 來源于晉江 每類客戶分析主要解決三個(gè)方面的問題： 什么樣的客戶會(huì)在石鼓片區(qū)臵業(yè)？ 他們需要什么樣的產(chǎn)品？ 他們?yōu)槭裁丛谶@里買？ 客戶 晉江客戶 泉州客戶 其他客戶 廈門客戶 臺(tái)商客戶 晉江三緣客戶 高端 中高端 中端 低端 大企業(yè)家 家族企業(yè)繼承者 公務(wù)員管理層 企業(yè)高管 白領(lǐng) 公務(wù)員職員 打工者 晉江客戶梳理 —— 晉江常住人口呈現(xiàn)典型的啞鈴特征，財(cái)富兩極分化嚴(yán)重， 中產(chǎn)階層以外來人口為主 隨著城市化進(jìn)程，典型的人口結(jié)構(gòu)變化圖 晉江人口分布目前是典型的啞鈴型結(jié)構(gòu) 財(cái)富層級(jí)相對(duì)較高的私營(yíng)業(yè)主（以鞋業(yè)、服裝等為主） 存在數(shù)量較大的工廠打工者、農(nóng)民等 公務(wù)員、普通生意人、企業(yè)高管、白領(lǐng)人數(shù)較少 ?晉江市常住總?cè)丝?167萬人，戶籍人口 107萬 , 外來人口 60萬，海外晉江人 220多萬。 ? 購買住宅的話會(huì)首先考慮復(fù)式，面積在 170180平米之間最好，復(fù)式住宅用來自住，會(huì)考慮購買 4570平米的公寓做投資用途，兩房無論是自住還是投資都不考慮。 ? 城市配套很關(guān)鍵 ， 小區(qū)環(huán)境我也會(huì)考慮 。 偶得客戶：晉江三緣客戶 年齡： 年齡在 3545歲之間 置業(yè)目的： 在家鄉(xiāng)購置一套休閑度假房產(chǎn) 置業(yè)特征： 故土情節(jié)，戶型的靈活性 項(xiàng)目住宅物業(yè)定位 2 客戶定位 1 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力梳理 3 產(chǎn)品定位 基于客戶定位，得出各戶型的需求排序如下：舒適型 3房和緊湊型 3房需求最普遍，其次為 4房和 2房， 客戶層級(jí) 典型客戶 需求戶型 核心客戶 企業(yè)高管及公務(wù)員管理層 緊湊 3房和舒適 3房 大企業(yè)家及家族企業(yè)繼承者 舒適 3房和 4房為主，部分別墅 企業(yè)高管及公務(wù)員管理層 舒適 3房，部分 4房 重要客戶 企業(yè)白領(lǐng)及公務(wù)員一般職員 舒適 2房、舒適 3房 泉州客戶 舒適 3房、少部分 4房 晉江三緣客戶 舒適 3房、少部分 4房 游離客戶 廈門客戶 緊湊 2房、舒適 2房和緊湊 3房 僑胞客戶 緊湊 2房、舒適 2房和緊湊 3房 其他省市投資客 舒適 2房和緊湊 3房 ? 舒適 3房和緊湊型房需求最普遍 ? 復(fù)式和 2房有一定需求 戶型定位參考：區(qū)域內(nèi)高層主力戶型區(qū)間及各種戶型占比，舒適型戶型為主 項(xiàng)目 一房（ M2） 兩房（ M2） 三房（ M2） 四房（ M2） 復(fù)式 世貿(mào)御龍灣 （在售房源） — — 94168 — — 晉江萬達(dá)廣場(chǎng) — 89100 118170 186189 — 公園壹號(hào) — 102108 124134 142 156176 寶龍城市廣場(chǎng) 3577 97100 109139 — — 翰林春天 3267 7590 106117 122150 270 蘭峰城市花園 4060 90100 110150 190200 200300 ?區(qū)域內(nèi)供應(yīng)以緊舒適型 2房、 3房為主， 1房集中在4060平米； 2房集中在 90110平米的區(qū)間； 3房集中在 120140平米的區(qū)間； 4房集中在 140150平米的區(qū)間；復(fù)式集中在 160180。 ——廈門生意人陳先生 廈門國(guó)貿(mào)大嶝島 其他客戶梳理 —— 在晉江臺(tái)商約 2023多人，在大陸忙于事業(yè)，購買需求較小 圈層效應(yīng) 產(chǎn)品品質(zhì) 文化內(nèi)涵 生活品質(zhì) 高品質(zhì)需求 ?注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，要求很高 ?比較喜歡與統(tǒng)一圈層的人 買在一起 ?工作之余非常注重休閑生活 ?有品位，注重產(chǎn)品文化表現(xiàn)力 尚豪酒店股東訪談： 臺(tái)灣人收入不菲，購房時(shí)價(jià)格不是首要因素，生活品質(zhì)、社區(qū)建設(shè)、鄰里生活、物業(yè)管理是他們首先考慮的方面 僑胞視野廣，選擇余地較大，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，對(duì)本區(qū)域考慮較少 在前面分析的各類可能目標(biāo)客戶中，哪些是我們的主抓客戶呢？ —— 我們將對(duì)可能目標(biāo)客戶細(xì)分后進(jìn)行匹配分析 客戶類型 居住現(xiàn)狀 購買力 置業(yè)目的 置業(yè)特征 與項(xiàng)目的匹配 分析 匹配 度 大企業(yè)家及家族企業(yè)繼承者 ?自建別墅 ?廈門高品質(zhì)別墅 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，價(jià)格不是其主要考慮因素 資源占有、 故土情節(jié) 身份彰顯、投資保值 ?能承受高總價(jià) ?選擇多，所以區(qū)域情結(jié)較弱 ?更偏好低密度物業(yè) ?故鄉(xiāng)情結(jié)濃 ?偏好低密度、洋房產(chǎn)品形式 ?選擇多，容易外流 企業(yè)高管及公務(wù)員管理層 ?基本房子都在三房以上 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，城市價(jià)值為其主要考慮因素，價(jià)格也會(huì)適當(dāng)考慮 改善居住環(huán)境、自住兼投資 ?能承受較高總價(jià) ?有區(qū)域情結(jié) ?需求面積 130平米以上 ?有區(qū)域情結(jié) ?追求居住品質(zhì)看重城市價(jià)值 企業(yè)白領(lǐng)及公務(wù)員一般職員 大部分租房，有房的也均為小戶型 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，價(jià)格是其考慮的關(guān)鍵 改善居住條件； 子女教育 ?接受總價(jià)有限 ?主要考慮價(jià)格、配套、戶型和生活的便利性 ?區(qū)域情節(jié)嚴(yán)重 ?對(duì)配套要求高 ?價(jià)格敏感 在前面分析的各類可能目標(biāo)客戶中，哪些是我們的主抓客戶呢？ —— 我們將對(duì)可能目標(biāo)客戶細(xì)分后進(jìn)行匹配分析 客戶類型 居住現(xiàn)狀 購買力 置業(yè)目的 置業(yè)特征 與項(xiàng)目的匹配 分析 匹配 度 打工者 ?工廠宿舍 無購買力 不考慮在晉江置業(yè) ?回老家蓋房 ?無 泉州客戶 ?生活重心均在泉州 ?于泉州有房產(chǎn) 收入穩(wěn)定，有一定購買力 滿足投資需求 ?關(guān)注點(diǎn)：投資潛力 ?區(qū)域認(rèn)知 ?購買力弱 ?對(duì)該區(qū)域存在抗性 晉江三緣客戶 ?居住在廈門等地 購買能力強(qiáng) 滿足回老家度假休閑需求 ?故土情結(jié) ?關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格和戶型功能空間為主要考慮因素 ?購買力強(qiáng) ?考慮創(chuàng)新性產(chǎn)品 廈門客戶 ?居住在廈門 購買能力強(qiáng) 滿足投資需求 ?具備投資潛力 ?對(duì)該區(qū)域存在抗性 僑胞 ?居住臺(tái)灣，廈門 能接受較高的單價(jià) 投資 ?對(duì)投資回報(bào)率最敏感 ?更看重投資回報(bào)率 本項(xiàng)目以晉江市內(nèi)的中高端客戶為主，客戶看重城市價(jià)值，對(duì)居住環(huán)境和舒適度有改善需求 核心 客戶 次要客戶 偶得客戶 核心客戶：晉江市內(nèi)的企業(yè)高管及公務(wù)員管理層 年齡： 年齡在 40歲左右 置業(yè)目的： 改善現(xiàn)有居住環(huán)境和舒適度 承受總價(jià)： 6085萬 置業(yè)特征： 客戶需求主要看重區(qū)域的城市價(jià)值，便利交通，成熟完善的生活配套。 ? 愿意投資 ， 商鋪不考慮 ， 住宅會(huì)選三房的 ， 創(chuàng)新產(chǎn)品如果設(shè)計(jì)的好的話 ， 會(huì)考慮購買 ， 最好有樣板房能看看 ， 怎么創(chuàng)新法 。 ? 會(huì)考慮購買本項(xiàng)目商鋪，最好是兩層的，一層是店面，約 6070平米，二層是辦公場(chǎng)地，面積約為一層的一半。御景天下 桂山社區(qū)安臵房 梅青社區(qū)安臵房 青華社區(qū)安臵房 蔡厝社區(qū)安臵房 竹樹下社區(qū)安臵房 P202313地塊 本項(xiàng)目 五店市項(xiàng)目 安置房項(xiàng)目 用地面積 建筑面積 蔡厝社區(qū)安置房 43895 168455 竹樹下社區(qū)安置房 18053 74734 青華社區(qū)安置房 57256 173413 梅青社區(qū)安置房 74873 293533 桂山社區(qū)安置房 126434 563361 合計(jì) 320511 1273496 商品房項(xiàng)目 用地面積 建筑面積 君悅灣 6800 35000 百宏御璟天下 107000 460000 萬達(dá)廣場(chǎng) 170666 974530 P202313地塊 29656 112693 合計(jì) 314122 1461023 整體合計(jì) 634633 2734519 檔次 規(guī)模 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶型 園林 資源 晉江萬達(dá)廣場(chǎng) 中端 占地 17萬平米；總建筑規(guī)模 97萬平米 項(xiàng)目建筑規(guī)劃形式較為常規(guī) 舒適 3房（ 120140m178。 ?通過地勢(shì)高差，依地勢(shì)而建，創(chuàng)造首層商業(yè)價(jià)值。 U R D 體 系 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 2 項(xiàng)目核心問題界定 3 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘 4 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 本次溝通的主要內(nèi)容 5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 6 項(xiàng)目附件 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 3 項(xiàng)目住宅物業(yè)定位 2 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位 1 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 借區(qū)域規(guī)劃之力，與五店市文化街區(qū)、萬達(dá)聯(lián)動(dòng)，合力打造 晉江都市文化休閑示范區(qū)（ URD）， 從而構(gòu)筑項(xiàng)目自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突破 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 借勢(shì)城市發(fā)展，打造晉江都市文化休閑示范區(qū) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 3 項(xiàng)目住宅物業(yè)定位 2 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位 1 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位 2 商業(yè)規(guī)模定位 1 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 3 商業(yè)功能定位 商業(yè)業(yè)態(tài)配比定位 1—— 案例借鑒：上海新天地、三里屯 village 上海新天地商業(yè)業(yè)態(tài)配比42%44%14%餐飲娛樂 服裝服飾及購物 服務(wù)及其他三里屯V i l l a g e 商業(yè)業(yè)態(tài)配比24%69%7%餐飲娛樂 服裝服飾及購物 服務(wù)及其他?案例中服裝服飾及購物類商家占有很大比例，其次為餐飲娛樂商家。 Plan1: 商業(yè)計(jì)劃 Plan2: 住宅計(jì)劃 Plan3: 公共空間計(jì)劃 Plan4: 形象計(jì)劃 品牌天地 ： 晉江當(dāng)代產(chǎn)業(yè)成果展示地。而今，這些文化符號(hào)或已成為美好的回憶，或缺乏廣泛的認(rèn)同的影響，與此相關(guān)聯(lián)的建筑、產(chǎn)品或人物也在逐步淡出人們的記憶。 ? 晉江梅嶺組團(tuán)的大手筆總體規(guī)劃。 功能結(jié)構(gòu) 對(duì)接城市功能結(jié)構(gòu) ——通過街區(qū)入口和核心節(jié)點(diǎn)的組織，將城市現(xiàn)代商業(yè)與傳統(tǒng)文化商業(yè)聯(lián)系起來，并與萬達(dá)商業(yè)綜合體相連。 項(xiàng)目區(qū)域未來發(fā)展方向推演 區(qū)域定位： 晉江城市新中心 強(qiáng)勢(shì)文化資源： 五店市文化街區(qū) 強(qiáng)勢(shì)商業(yè)資源： 萬達(dá)城市廣場(chǎng) 通過類似發(fā)展區(qū)域案例研究，研判項(xiàng)目區(qū)域未來發(fā)展方向 案例研究對(duì)象： —— 城市核心文化區(qū) 擁有強(qiáng)勢(shì)文化資源和商業(yè)資源 具有城市名片效應(yīng) ?上海新天地 ?南京 1912 案例選取原則： 『上海 〃 新天地』 將上海城市特有的傳統(tǒng)文化、歷史的風(fēng)情與現(xiàn)代時(shí)尚功能密切融合的一站式消費(fèi)場(chǎng)所，是上海獨(dú)特的都市休閑生活示范區(qū) ?項(xiàng)目規(guī)劃 ?A太平橋人工湖綠地，占地 ，水面面積 ，地下為車庫，已成為市中心景觀； ?B新天地，占地 3萬，建面 6萬，分南、北里； ?C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)，總建68萬； ?D企業(yè)天地甲級(jí)寫字樓區(qū)，總建面50萬，興建辦公樓、酒店、商場(chǎng)等； ?E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 品牌之都 – 擁有中國(guó)名牌產(chǎn)品 24項(xiàng)、中國(guó)馳名商標(biāo) 91枚（國(guó)家工商總局認(rèn)定 24枚）、國(guó)際知名品牌 2項(xiàng)、上市公司 32家。 產(chǎn)業(yè)層面 —— 在保持晉江原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，提出了“ 235”工業(yè)發(fā)展工程以及“ 641”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，保證產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 2 3 5 6 4 1 “ 235” 工業(yè)發(fā)展工程 “ 641” 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系 制鞋、紡織服裝等 2個(gè)產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值達(dá)到 1000億元以上 食品飲料、裝備制造、紙制品等 3個(gè)產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值達(dá)到500億元以上 培育 5家以上年銷售收入超百億元企業(yè)