【正文】 百貨店外，全部采用室內(nèi)街； ?優(yōu)越的共享空間。 各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務達成了最 大化的資源共享。 公寓 —— 東方豪庭公寓 共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務式公寓。 東方豪庭公寓 ——共享酒店管理和配套資源 “東方豪庭公寓”提供一房至四房的豪華府第，每個單位均布置華麗，家具精挑細選，世界級的生活藝術，體現(xiàn)于每個細節(jié)，還有“東方君悅大酒店”所提供之五星級酒店式家務管理、洗衣和24小時送餐服務。 ? 娛樂： 東方新天地有一家含有 6個電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂城，根據(jù)兒童的年齡段及不同的游樂內(nèi)容劃分出了 8到 10個游樂區(qū)域，帶孩子的家長到這里可以小孩玩耍、大人購物兩不誤。 一座高 135米， 28層，五層以上辦公部分： 二座高 151米， 32層，五層以上辦公部分： 三座高 167米， 36層，五層以上辦公部分： 裙樓面積： 地下一層至地上三層，面積 22023平方米 5A智能寫字樓 3座高達百米以上的集辦公自動化、信息自動化、安防自動化、管理自動化、通訊自動化于一身的超 5A級智能寫字樓自西向東依次走高； 其目標客戶定位于大型國際機構和企業(yè)，旨在營造全球一體化的商務交流平臺。 VIP運動會所，實行會員制服務。 50 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 定位為 廣州最頂級的超高層寫字樓 超高層寫字樓 +公寓 +小型購物商場 51 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 超高層寫字樓部分 樓高： 80層，標高 333米； 單層面積： 2500㎡； 電梯： 34部進口日立高速升降梯； 停車場：地庫二層，共 900個車位。 55 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場 深圳信興廣場（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū)，周邊聚集了深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機構，為較成熟的商務中心。 64 大堂 五星級酒店 Portman RitzCarlton 酒店擁有 564間客房，位于主樓 14到 45層。 二、國際化管理 聘請國際人士組成管理團隊 采用五星級標準的服務管理 。 74 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 項目立意 “與您攜手，改變生活” “構筑深圳新天地” —— 喚起了深圳人共同的心聲 75 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 投資 ?40億人民幣 建設模式 ?十家國際知名合作單位參與設計和包裝；包括設計、建筑、景觀、營銷、招商、廣告等相關行業(yè) 經(jīng)營模式 ?華潤總部進駐，為華潤面向全國的形象典范； ?直接在海外進行招商，且國際招商與項目建設同步完成 。 內(nèi)因： ?超強的實力與品牌號召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗式； ?項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符； ?一流的精英團隊。 無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。 專業(yè)的商業(yè)運營公司運營。 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 從綜合體案例及廣州市場看，地鐵口與項目直接接駁相當重要，關鍵是商業(yè)存在競爭： “地鐵就象是一座橋梁，如果沒有這座橋梁，客戶就會順著別的橋梁流向別的地方” 地鐵口接駁是大型商業(yè)發(fā)展的關鍵條件。 99 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 100 形成發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù) 發(fā)展模式 KPI體系 面臨的困惑與機會 項目的競爭力模型 項目整體的發(fā)展核心戰(zhàn)略 區(qū)域氣氛 區(qū)域未來 項目條件 項目整體的發(fā)展分策略 101 區(qū)域氣氛 珠三角甚至全國性的總部 都市化、文化的交融地 ? 中西文化交融 ? 傳統(tǒng)與時尚文化的交融 ? 生意與生活、辦工與娛樂的交融。 總體競爭戰(zhàn)略 2：形象定位：紐約 TIMES SQUARE 都市的核心和濃縮，最輝煌的都市娛樂中心，在此形成特定的階層。 他們在這里，并代表著一個階層：富有、榮譽而且更年輕、求變的活力階層。 里面會有很多的活動，很多人在此聚會。主入口設在環(huán)市東路上。 中庭的頂部 德意志商業(yè)銀行總部 131 雙層呼吸幕墻： ?利用自然光實現(xiàn)照明 ?減少空調(diào)的使用 ?通過開啟窗實現(xiàn)自然通風 ?通過遮陽百葉防止日曬 ?室內(nèi)無眩光 呼吸式玻璃幕墻 132 超高層主入口 大堂入口氣派且具有較強的展示性 133 導示牌示意 134 建筑大堂 便利性、融合性、安全私密性 —— ?設于二層平臺，與商業(yè)入口區(qū)分 ?可以打 TAXI的大堂 ?設置獨立訪客停車的車庫 ?與商業(yè)停車完全區(qū)隔 135 商務會所 ? 會客吧：在辦公場合不便接待時可與朋友上會客吧小坐 ， 或獨自去飲一杯咖啡 ， 盡顯逍遙 。 BoxLiving 服務式公寓 139 room α ?釋放小空間的多種可能 ?建筑無限可能的場所 BoxLiving的定位 —— 彈性空間 140 滿足變化性需求 多樣的選擇 自由設計 順應型 ?菜單式平面（ menu plan) ?個性化平面（ cha。 130 電梯、樓梯間和服務用房被成組放置在大樓的三個角部，使村落般散置的 辦公室和花園更具整體性。 借鑒全國性總部 拉德方斯（巴黎）中心化舉措 標志性 127 整體建筑風格 建筑造型處理應考慮能從周邊的物業(yè)中躍然而出 ， 予人以強烈的視覺沖擊力 ， 又要適合現(xiàn)代人的審美需要 。這類時尚、有特色的如北京路，是很多不同的個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者，這應該是本項目的一個明確的吸引力。 ? 納斯達克指數(shù)撥動著全世界的財富。這樣的元素，必須能融入廣州的文化，而又能帶來新的血液。 購買者重置成本不高 只要有措施可吸引 政府基本無土地出讓 區(qū)域替代品少 主要競爭來自于有歷史沉淀因素的競爭，集中于酒店和高檔商業(yè)。 模式 收益方式特征 本項目對收益方式的要求 擬合情況 模式一 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 ?寫字樓部分出售，部分出租； ? 寫字樓和公寓可先期開發(fā)銷售，以減輕資金壓力； ? 商場出租或整體經(jīng)營。 經(jīng)營計劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項目的經(jīng)營、規(guī)劃、運作和出租的計劃。 是當?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。 二期規(guī)劃 占地 ，總建筑面積達 25萬平方米，提供約 2023個車位 開放式購物空間、五星級酒店和服務式公寓的組成。 73 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 區(qū)域歷史背景 ： 羅湖已形成的金融中心和財富圈層，但成熟后區(qū)域的發(fā)展空間受到限制以及新區(qū)競爭。各種展覽在大廳展示，根據(jù)需要優(yōu)化組合展廳。 62 案例 —— 上海商城 定位為 上海頂級國際化綜合體 city within a city 五星級酒店 +豪華公寓 +寫字樓 +商場 63 案例 —— 上海商城 ?核心功能： 五星級酒店為主導，以五星級酒店帶動高檔公寓、寫字樓及商業(yè)。 54 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 關鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務區(qū)中心； ?受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?IT業(yè)和專業(yè)服務業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。 關鍵驅(qū)動因素 46 模式一的 KPI體系（關鍵績效指標體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置 —— CBD/城市中心 便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 —— 建筑面積 20萬㎡以上 強制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 高水準規(guī)劃設計 —— 各功能共融不互擾 功能化體系 五星級酒店 甲級寫字樓 頂級酒店式 /服務式公寓 高檔 /中高檔購物中心 專業(yè)的管理團隊 —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 47 模式一的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 48 模式二案例 廣州中信廣場 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 深圳信興廣場 49 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 中信廣場位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，步行僅需 8分鐘?？栴D (The RitzCarlton)和國際五星級酒店萬豪（ Marriott）。 38 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 北京華貿(mào)中心坐落于東長安街國貿(mào)以東 900米處，是東長安街上繼國貿(mào)中心和東方廣場之后，具有地標性質(zhì)的百萬平米超大規(guī)模建筑集群。兩家的產(chǎn)品都基本是只展不賣，展出的是他們公司最新研制的代表著未來高科技的產(chǎn)品。目前已推出 3期。 寫字樓 —— 東方經(jīng)貿(mào)城 內(nèi)含八幢甲級全智能型辦公大樓，提供完善的商務配套，包括產(chǎn)品展覽中心、適合舉辦大小聚會、研討會和培訓項目的 會議廳及先進的視像會議中心。 ?四層 ?為塔樓的中庭和平臺 ?設的士站、停車場地等 21 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 五星級酒店部分 港麗酒店 513間客房的五星級酒店 港島香格里拉酒店 565間客房的五星級酒店 萬豪酒店 602間客房的五星級酒店 22 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 頂級公寓部分 柏舍 ?共 243個單位 ?套房面積由 1,220平方呎至 2,650平方呎 ?位于港麗酒店的 11樓至 37樓 ?由港麗酒店提供 24小時房間餐飲服務 、 洗衣服務及可使用港麗酒店的游泳池 、 健體中心及商務中心 曦暹軒 ?共 136個單位 ?房間及套房面積由 606平方呎至 3,388平方呎 ?海景 、 中央冷氣調(diào)節(jié) ， 以及由萬豪酒店提供的 24小時房間餐飲服務 ?可使用萬豪酒店的游泳池 、 健體中心及商務中心 ?備有自助洗衣服務 23 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 各功能規(guī)模構成 24 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 項目特色 一、綜合體價值的利用 太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心： 太古購物廣場匯集國際名流； 會議展覽中心使綜合體成為香港時尚發(fā)布場； 金鐘電影院引領港島娛樂文化； 高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧； 多家五星級商務酒店集聚與高級酒店式公寓使綜合體成為夜間中環(huán)的活力中心。 一座 二座 三座 18 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 頂級購物中心部分 太古廣場購物中心共分四層，建筑在一個有五百個車位的停車場之上，提供樓面面積七十一萬平方呎，場內(nèi)提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個展覽場地 。 5 綜合體（ plex） 綜合體的