【正文】 成組的巨柱支撐著橫梁，辦公室和空中花園都不受結構構件的干擾。 ★ 強調都市文化性、可游覽性； ★ 強調綜合性 ★ 一個國際交流、人們聚會的地點； 進展到一定時候，希望項目成為廣州具有文化特色的都市旅游景點，到廣州的人，一定要來看看。 104 ！ 總體競爭戰(zhàn)略 1：項目使命：“中心化” 承擔環(huán)市東向國際化地區(qū)性總部發(fā)展的區(qū)域目標，承擔環(huán)市東區(qū)域復興和區(qū)域增值的使命，配備國際化總部經濟元素。 模式二 各功能可銷售或出租，公寓收益一定程度上受寫字樓租售情況的影響 模式三 全為出租或經營，寫字樓、商場、公寓受酒店經營情況影響較大 模式四 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 擬合度最高 擬合度最低 94 本項目發(fā)展模式方向的判斷 綜合四種模式與項目條件和要求的擬合分析，初步判斷本項目可選取 模式一 作為發(fā)展方向。 項目的吸引力來自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”； 匯集 13個電影院的 “ AMC運河城 13”； 高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等。 項目區(qū)位： 深圳金融中心區(qū)，與地王大廈相對而立 時機： 區(qū)域可開發(fā)用地極少 項目使命： 作為隆重登場的華潤集團，作為如此大規(guī)模的項目開發(fā)， 必須由受區(qū)域發(fā)展限制的框框中跳出來，領導區(qū)域發(fā)展、創(chuàng)造市場。 ?功能配比： 酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%：15%： 10%。 占地面積： 23,000平方米 總建筑面積： 320,000平方米 廣場組成： 由一幢樓高 80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組 成，是集寫字樓、公寓、商場于一體的甲級綜合智能型大廈。 39 案例（ 3/3） —— 北京華貿中心 定位為 構筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體 5A智能寫字樓 +國際商業(yè)區(qū) +國際公寓 +五星級酒店 +體育中心 +展示中心 40 案例（ 3/3） —— 北京華貿中心 寫字樓部分地上建筑面積約 23萬平方米。四期總共約 550套，四期月租一千七百美元起價。 通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值標桿： 萬豪酒店、太古購物廣場國際頂級品牌百貨店及國際品牌專賣店奠定綜合體的展示 價值，即消費者的感知價值得到最大化挖掘。 6 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復合性、適應性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風險 較小 較大 總投資 一般較大 相對較小 經濟風險 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能， 部分來自于內部 全部來自于外部 客戶活動 體驗式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 7 綜合體（ plex） 各部分功能的相互關系 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ?相互支持關系 ?相互要求 ?標志性 ?定義檔次 ?為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?承擔某種社會職能 ?形成完善配套、信息平臺 ?個體差異所在、活力的核心 ?利用其它功能 價值最大化 ?補充其它功能 ?現金流來源 ?商業(yè)的檔次要求 ?不影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?公寓可輕松享有酒店服務和配套設施，共享辦公辦來的客戶。 太古廣場二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 27 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 位于北京 CBD核心位置； 總占地 10萬㎡； 包括購物中心、寫字樓、酒店、公寓等功能。 ? 餐飲： 東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場，提供中國各地及亞洲不同國家的風味食品，此外店內還有一組專為“家庭”服務的主題餐廳。 戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有 20套頂層CEO至尊空中別墅。 53 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 購物中心部分 中信廣場購物城位于中信廣場的裙樓，樓高四層，每層的面積由 8000平方米至 10000平方米。面積從 47到 267平方米，以中大面積為主。 萬象城 —— ，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素，由超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近 300家零售店面組成。 4）不同主題區(qū)提供不同的風格的購物廊，增強觀光性。 97 項目競爭分析 98 潛在新參加的競爭者 （流動性的威脅） 替代品 （替代產品的威脅） 購買者 （議價能力） 已存在的 競爭者 （已有的威脅） 供應方 （議價能力） 采用波特競爭力模型進行競爭分析 可利用的土地已經較為稀缺，潛在新參加的競爭者將不會太多。 ? 室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。 123 物業(yè)發(fā)展建議基本思路 KPI體系 人文符號 功能化體系 國際 通過建筑設計，使公寓達到戶戶光線充足、視野開闊的效果。大樓是世界上第一座高層生態(tài)建筑。 ? 代表了融合、非此即彼的現象。 區(qū)域增值。 內因： ?超強的實力與品牌號召力； ?獨特的建筑設計，觀光與商業(yè)結合成為其核心功能； ?多項高規(guī)格的體驗式娛樂設施； ?一流的精英團隊。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。 內因： ? 定位準確，基于本區(qū)域經濟圈，五星級酒店帶動其它功能，并定位其它功能規(guī)模及檔次； ? 五星級酒店及高檔公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意； ? 娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心； ? 波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級地位。 內因： ?利用超高層寫字樓的頂級形象，深圳第一高樓擴大知名度； ?從設計上將各部分功能獨立，各有出入口，做到互不干擾； ?建筑外觀形象突出，昭示性極強。 44 案例（ 3/3） —— 北京華貿中心 項目特色 整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設計公司美國 KPF公司擔綱設計，商業(yè)區(qū)由國際商業(yè)建筑設計專家 英國 BENOY公司擔綱設計，具有國際水準； 寫字樓的自動化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質服務體系，以內在最優(yōu)化的資源配置充分適應未來國際商務市場的高速運營； 商業(yè)分主題有機的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)； 公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團式綠化和水體，形成社區(qū)； 兩座極負盛名的超豪華五星級酒店； 展示中心、體育中心集合了部分社會職能。 ? 根據經營的商品范圍及提供的不同服務內容，商場共分為五個獨立而又統(tǒng)一的購物區(qū)，它們分別名為： 1. “繽紛新天地” 2. “都市新天地” 3. “庭苑新天地” 4. “寰宇新天地” 5. “活力新天地”。 東方經貿城 成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點： ? 金融界翹楚 :摩根史丹利、蒙特利爾銀行、中國銀行及南方證券外 ? 律師樓 :的近律師事務所、胡關李羅律師行、高露云律師事務所； ? 會計師樓 :安永、德勤華永會計師事務所； ? 科技信息 :思科系統(tǒng)、朗訊科技、英特爾；旅游運輸業(yè)有中旅、國旅運通、通用汽車； ? 化工醫(yī)藥 :陶氏化學、羅氏診斷； ? 消費品 :可口可樂、 Nike；日資公司包括東芝、松下電工及資生堂等等。 ?負一層主要為停車場，臨街部分為餐飲，臨地鐵出口設一圈商業(yè)。廣州中旅項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 1 技術思路 項目界定 案例借鑒 項目發(fā)展模式判斷 競爭分析 面臨的困惑與機會 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能分區(qū) 經濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 2 項目界定： 項目為城市核心區(qū)域的綜合體開發(fā) 3 綜合體（ plex） 定義 綜合體是將城市中 商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通 等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率復雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 商場業(yè)態(tài)特點及布局： 20 負一層 ?與地鐵出口接駁，并迅速引導人流上 1層。 30 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 各功能客戶構成 東方新天地 由于其規(guī)模，定位為中高檔購物中心，商品檔次涵蓋高檔至中高檔。 ? 教育 ：第三層部分租給 EMBA作為教室 36 主題經營是“東方新天地”的一大特色。 展示中心 電力科技展示中心是國家級的電力科普教育基地。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫車位：兩層共 900個車位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問：梁振英測量師行 建成日期： 1996年 56 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場 69層甲級寫字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進口 三菱 升降機及 2部運貨升降機 樓高 33層，提供 332個豪華服務公寓單位，面積由 68200平方米 實用率約 80% 每個單位均配備全套豪華家俬及電器 6部進口 三菱 客用升降機 樓高五層，提供達 22,013平方米的商鋪面積 3部觀光升降機及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層 名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、 HugoBoss、 Episode等 寫字樓 公寓 商場 57 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場 關鍵驅動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，深圳金融商務區(qū)中心； ?金融業(yè)駐商形成產業(yè)的支撐。 68 案例 —— 上海商城 關鍵驅動因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內已形成酒店經濟和會展經濟的氛圍。 79 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 建造地點： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘 占地面積： ㎡ 建筑面積 :222,960㎡ 設計： The Jerde partner Ship； 竣工時間： 1996年 80 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 運河城市中心包括 2個飯店、 1個大型購物娛樂場所和 1棟辦公樓。 85 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 市場反饋：前八個月 ,游客人數達到 1200萬人 86 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 關鍵驅動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置； ?良好的交通可達性。 ?環(huán)市東的核心是什么？ 中旅項目需要強化這種氣質 102 區(qū)域未來 城市復興。 110 TIMES SQUARE 111 NAGAOCenter ? 來自于印度的海神傳說，半身為人，半身為蛇。 129 德意志商業(yè)銀行總部 ，位于法蘭可福，總建筑面積 10萬平米。同時公寓又是個性空間， soho場所。 生活 標志性 —— 娛樂型 BoxShopping/雕像 /超高層 高適應性（彈性空間 /α — room） 超標準服務 室內外共享空間 /風格化建筑 智能化管理 完善的交通 /停車 /會議系統(tǒng) 高針對性（服務式公寓 /寫字樓） 娛樂型 Boxshopping 124 超高層 小高層 商業(yè) 服務式公寓 studio soho 個性空間 多層次園林 頂級寫字樓 商務會所 五星級酒店 休閑會所 大堂 共享空間 娛樂型購物中心 Box Shopping