【正文】 —— 北京東方廣場 定位為 亞洲最大的商業(yè)建筑群 頂級購物中心 +寫字樓 +五星級酒店 +頂級公寓 29 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 功能構(gòu)成 購物中心 —— 東方新天地 包括五個不同風(fēng)格的商場（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的三層室內(nèi)停車場。 寫字樓 —— 東方經(jīng)貿(mào)城 內(nèi)含八幢甲級全智能型辦公大樓，提供完善的商務(wù)配套，包括產(chǎn)品展覽中心、適合舉辦大小聚會、研討會和培訓(xùn)項目的 會議廳及先進的視像會議中心。 五星級酒店 —— 東方君悅大酒店 擁有 531間豪華舒適的客房和超過 1600平方米的會議及宴會設(shè)施。 公寓 —— 東方豪庭公寓 共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓。 30 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 各功能客戶構(gòu)成 東方新天地 由于其規(guī)模，定位為中高檔購物中心，商品檔次涵蓋高檔至中高檔。 東方經(jīng)貿(mào)城 成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點： ? 金融界翹楚 :摩根史丹利、蒙特利爾銀行、中國銀行及南方證券外 ? 律師樓 :的近律師事務(wù)所、胡關(guān)李羅律師行、高露云律師事務(wù)所； ? 會計師樓 :安永、德勤華永會計師事務(wù)所； ? 科技信息 :思科系統(tǒng)、朗訊科技、英特爾；旅游運輸業(yè)有中旅、國旅運通、通用汽車； ? 化工醫(yī)藥 :陶氏化學(xué)、羅氏診斷； ? 消費品 :可口可樂、 Nike；日資公司包括東芝、松下電工及資生堂等等。 東方豪庭公寓 為各大企業(yè)的駐京人員提供豪華的服務(wù)式住宅。 31 東方經(jīng)貿(mào)城寫字樓： 共約 28萬平 ,目前已租出 18萬平 ,每期推出 35萬 「東方經(jīng)貿(mào)城」 _已成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點 整體及寫字樓大堂直接建在二層平臺上， 人通過階梯，車通過上行道，均可直接上二層。 32 北京東方君悅大酒店： 531套 plex Building WORLDUNION 33 “東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”。目前已推出 3期。四期總共約 550套，四期月租一千七百美元起價。 東方豪庭公寓 ——共享酒店管理和配套資源 “東方豪庭公寓”提供一房至四房的豪華府第，每個單位均布置華麗，家具精挑細選，世界級的生活藝術(shù)，體現(xiàn)于每個細節(jié)，還有“東方君悅大酒店”所提供之五星級酒店式家務(wù)管理、洗衣和24小時送餐服務(wù)。 34 商場共分為五個獨立而又統(tǒng)一的購物區(qū)，它們分別名為“繽紛新天地”、“都市新天地”、“庭苑新天地”、“寰宇新天地”和“活力新天地”。 商業(yè)部分 ——東方新天地： 首層及地鐵層共 10萬平 ?位置至關(guān)重要 恒基、新世界基本都臨長安街，但東方廣場所處的位置是王府井，而恒基南靠的是火車站，新世界靠的是崇文門，雖然離的近，但經(jīng)營狀況的差別很大 ； ?商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模： 東方廣場的形成時間較晚，所以其商業(yè)業(yè)態(tài)新，類似于上海新天地，比較符合城市新銳階層的口味，而其規(guī)模比恒基和新世界要大得多，也符合商業(yè)的聚集原則。 35 商業(yè)經(jīng)營的特色 ? 主力店 ：一家近萬平方米的百貨商場、一家一千多平方米的超市 ? 主力業(yè)態(tài) ：數(shù)十家全部經(jīng)營歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用品中心，一個歐洲 家居用品精品店。 ? 餐飲： 東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場，提供中國各地及亞洲不同國家的風(fēng)味食品，此外店內(nèi)還有一組專為“家庭”服務(wù)的主題餐廳。 ? 體驗特色： 這里有兩家專供人們“看”的特色店，一家是歐洲汽車商的汽車專賣店，還有一家是日本著名電器公司的電器專賣店。兩家的產(chǎn)品都基本是只展不賣，展出的是他們公司最新研制的代表著未來高科技的產(chǎn)品。電器店還將作為兒童科普教育“基地”，告訴孩子們這種電器是怎么制造出來的，孩子們還可以親手操作，試試組裝某些零件。 ? 娛樂： 東方新天地有一家含有 6個電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂城，根據(jù)兒童的年齡段及不同的游樂內(nèi)容劃分出了 8到 10個游樂區(qū)域，帶孩子的家長到這里可以小孩玩耍、大人購物兩不誤。 ? 教育 ：第三層部分租給 EMBA作為教室 36 主題經(jīng)營是“東方新天地”的一大特色。 ? 根據(jù)經(jīng)營的商品范圍及提供的不同服務(wù)內(nèi)容，商場共分為五個獨立而又統(tǒng)一的購物區(qū)，它們分別名為： 1. “繽紛新天地” 2. “都市新天地” 3. “庭苑新天地” 4. “寰宇新天地” 5. “活力新天地”。 這五個區(qū)域各具特色，裝飾風(fēng)格耳目一新，與各自主題相映成輝。 商業(yè)經(jīng)營的特色 37 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?位于地鐵上蓋。 內(nèi)因： ?利用高檔次的寫字樓和引入五星級酒店帶動整體形象； ?商業(yè)依靠巨大的規(guī)模取勝，寫字樓通過對客戶的嚴(yán)格控制而樹立形象； ?寫字樓為酒店和公寓帶來高素質(zhì)的客源，而其為寫字樓形成良好配套； ?投資商強大的經(jīng)濟實力保證大型商業(yè) 35年的經(jīng)營困難期； ?利用其較長臨街面，各部分功能設(shè)置獨立的入口和廣場，以減低相互影響。 38 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 北京華貿(mào)中心坐落于東長安街國貿(mào)以東 900米處，是東長安街上繼國貿(mào)中心和東方廣場之后，具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬平米超大規(guī)模建筑集群。 39 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 定位為 構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體 5A智能寫字樓 +國際商業(yè)區(qū) +國際公寓 +五星級酒店 +體育中心 +展示中心 40 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 寫字樓部分地上建筑面積約 23萬平方米。 一座高 135米， 28層，五層以上辦公部分： 二座高 151米， 32層，五層以上辦公部分： 三座高 167米， 36層，五層以上辦公部分： 裙樓面積： 地下一層至地上三層，面積 22023平方米 5A智能寫字樓 3座高達百米以上的集辦公自動化、信息自動化、安防自動化、管理自動化、通訊自動化于一身的超 5A級智能寫字樓自西向東依次走高； 其目標(biāo)客戶定位于大型國際機構(gòu)和企業(yè)，旨在營造全球一體化的商務(wù)交流平臺。 41 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 國際商業(yè)區(qū) 總體規(guī)劃面積 20萬平米，多處商業(yè)設(shè)施有機分布于百萬平米建筑集群里。 16萬平米超大規(guī)模的水世界商城 超過百米臨街的金融商務(wù)中心 酒吧文化廣場 國際商業(yè)區(qū)集購物、休閑、娛樂、文化、商務(wù)、金融于一體，擁有專賣店、專業(yè)店、大型超市、零售、多廳電影院、大規(guī)模餐飲區(qū)、咖啡廳、金融區(qū)等多種功能規(guī)劃。 42 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 國際公寓 公寓區(qū)占地 ，總建筑面積 20萬平米。 戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有 20套頂層CEO至尊空中別墅。 五星級酒店 引進萬豪酒店集團下屬兩大頂級品牌 超豪華酒店里茲 卡爾頓 (The RitzCarlton)和國際五星級酒店萬豪（ Marriott）。 43 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 體育中心 占地約 15公頃的華貿(mào)中心運動主題公園，以網(wǎng)球運動為主題，擁有超大規(guī)模的健身場地和專業(yè)的健身教練， SPA、游泳、桑拿和保健設(shè)施均為世界一流。 VIP運動會所，實行會員制服務(wù)。 展示中心 電力科技展示中心是國家級的電力科普教育基地。 44 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 項目特色 整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設(shè)計公司美國 KPF公司擔(dān)綱設(shè)計，商業(yè)區(qū)由國際商業(yè)建筑設(shè)計專家 英國 BENOY公司擔(dān)綱設(shè)計，具有國際水準(zhǔn)； 寫字樓的自動化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未來國際商務(wù)市場的高速運營； 商業(yè)分主題有機的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)； 公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團式綠化和水體，形成社區(qū)； 兩座極負盛名的超豪華五星級酒店； 展示中心、體育中心集合了部分社會職能。 經(jīng)營方式 公寓租售并舉，其余均自行經(jīng)營。 45 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD； ?北京借助奧運這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國特色國際大都市。 內(nèi)因： ?超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實的“城中城”； ?利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級酒店帶動整體形象； ?各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)； ?體育中心、展示中心提升社會形象。 關(guān)鍵驅(qū)動因素 46 模式一的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置 —— CBD/城市中心 便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 —— 建筑面積 20萬㎡以上 強制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計 —— 各功能共融不互擾 功能化體系 五星級酒店 甲級寫字樓 頂級酒店式 /服務(wù)式公寓 高檔 /中高檔購物中心 專業(yè)的管理團隊 —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 47 模式一的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 48 模式二案例 廣州中信廣場 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 深圳信興廣場 49 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 中信廣場位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，步行僅需 8分鐘。 占地面積： 23,000平方米 總建筑面積： 320,000平方米 廣場組成： 由一幢樓高 80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組 成，是集寫字樓、公寓、商場于一體的甲級綜合智能型大廈。 50 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 定位為 廣州最頂級的超高層寫字樓 超高層寫字樓 +公寓 +小型購物商場 51 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 超高層寫字樓部分 樓高： 80層，標(biāo)高 333米； 單層面積： 2500㎡； 電梯： 34部進口日立高速升降梯； 停車場：地庫二層，共 900個車位。 寫字樓部分平面圖 52 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 公寓部分 中信廣場公寓樓位于中信廣場寫字樓的左右兩翼，由兩幢 38層的大樓組成，總建筑面積達 69054平方米。 公寓的單元面積由 113至 237平方米不等，適合不同人士的需求。單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房內(nèi)的用品一應(yīng)俱全。 53 案