【正文】 核心問題解析 類似案例借鑒 市場機會挖掘 區(qū)域價值研判 規(guī)劃分期思路 19 深圳國際 凱里旅游產(chǎn)業(yè)增長強勁，但自身缺乏吸引物產(chǎn)品，省內(nèi)游主導(dǎo)市場，“旅游產(chǎn)業(yè)空心化”特征明顯 開發(fā)背景 城市發(fā)展 凱里市 2023年旅游接待情況 凱里算是個新興的旅游城市，西江千戶苗寨與鎮(zhèn)遠古城算是黔東南最出名的兩個景點，但基本上周末游占據(jù)主導(dǎo)，而且游客普遍以感受民族生態(tài)風(fēng)情為主，多數(shù)在當(dāng)?shù)鼐幼?，去凱里居住較少，且相當(dāng)部分游客目的地型直達景點，不在凱里停留，凱里本身沒什么景點 …… —— 西江千戶苗寨導(dǎo)游龍小姐 凱里 西江千戶苗寨 鎮(zhèn)遠古城 鎮(zhèn)遠古城 南宮森林公園 朗德上寨古建筑群 雷公山自然保護區(qū) 劍河百里闊葉林 類別 數(shù)量 同比增長 旅游接待人數(shù) 480萬人次 % 旅游綜合總收入 % 入境游客 % 創(chuàng)匯收入 % 游客人均消費 % 20 深圳國際 從市場發(fā)展看，凱里房地產(chǎn)市場處于萌芽向初級階段過渡時期，開發(fā)水平不高，消費者鑒賞能力有限 開發(fā)背景 市場發(fā)展 90年代以前 90年代開始 階段 市場階段 多層、平房 房價 產(chǎn)品檔次 2023年 —2023年 物業(yè)類型 需求戶型 主要以單位宿舍和自建房為主 以集資建房和福利分房為主 多層 本地開發(fā)商 本地開發(fā)商 商品房首次臵業(yè) 本地開發(fā)商 多層、小高層 一房、兩房 一房、兩房 一房、兩房、三房 多元化 開發(fā)企業(yè) 800~1000元 /m178。 ?為凱里休閑度假區(qū)增添活力； ?完善產(chǎn)業(yè)鏈，增加稅收； ?完善區(qū)域公建配套； ?提升整體生態(tài)產(chǎn)業(yè)的品牌知名度和區(qū)域價值。具體說，就是一種民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。 ?為城市提供了一個開放的而充滿活力了區(qū)域 ?給市民提供一個多樣化的公共空間 ?促進文化交流與共享，陶冶民眾情操 ?讓更多的人享受到城市文明和城市文化 ?讓城市文明共享 ?讓社會充滿活力、安定有序 ?形成一個人與自然和諧相處的社會 項目秉承一個基本的原則：開放和共享 深圳國際 4 二、本項目的成功打造，將與周圍空間形成強烈的關(guān)聯(lián)度，讓區(qū)域“動”起來 ，凱里將不再是一座“空城” ? 區(qū)域有活力有兩個條件： ? 需要有人的集聚 ? 能夠維持活動時間和空間的延續(xù)性 不同人的活動： ?周邊的人：長期度假和區(qū)域居住的人 ?城市的人：周末和節(jié)假日的集聚 ?外地的人：凱里城市旅游的目的地 ?國際的人：文化交流活動形成國際人群的集聚 不同時間的活動： ?白天人在度假區(qū)、商務(wù)中心、會議中心等區(qū)域活動 ?晚上人在廣場、商業(yè)街、餐飲店等區(qū)域活動 ?工作日有周邊的人、區(qū)域的人的活動 ?節(jié)假日有本地的居住的人活動、外地旅游的人的活動 通過項目的成功打造將在本區(qū)域形成多元化人的集聚和全天候人的活動： 流不息 潮 ● 深圳國際 5 三、本項目的成功運營可以激發(fā)凱里區(qū)域活力，增加 市民休閑和體驗 的新空間 ? 以活力中心與周邊區(qū)域形成完整的連續(xù)開放空間。 深圳國際 7 五、本項目的成功打造，將促進凱里區(qū)域形成完整的 旅游產(chǎn)業(yè)鏈 ，增加城市旅游收入，提高凱里經(jīng)濟水平 旅游 度假 休閑 文化產(chǎn)業(yè) 商業(yè) 城市配套 餐飲 ?開放的空間保證市民和旅游者的可進入性； ?多樣化的商業(yè)保證區(qū)域活力持續(xù)性； ?多元的功能讓人留下來活動； ?旅游、度假、休閑、城市配套、生態(tài)產(chǎn)業(yè)等旅游產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)將都與商業(yè)完全連接起來，形成完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，使旅游成為高附加值產(chǎn)業(yè)； ?產(chǎn)業(yè)鏈的形成將產(chǎn)生旅游稅收。 1200~1800元 /m178。公園一號 均價 2700 開發(fā)區(qū) 民生 ?上表顯示， 09年和 2023年房屋新開工量較之前出現(xiàn)井噴，未來市場房屋供應(yīng)量較大。 ? 凱里素有“ 苗嶺明珠” 的美譽 凱里歷史悠久，人杰地靈，設(shè)治已經(jīng)有500多年歷史 凱里是一片古老神奇，美麗富饒的綠色土地，自然資源豐富多樣 凱里秀麗的自然風(fēng)光和民族風(fēng)情讓游人贊嘆流連。 ? 產(chǎn)業(yè)布局： 一心：中心城區(qū)發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，規(guī)劃布局大型特色商業(yè)街區(qū)，中遠期可根據(jù)需要規(guī)劃布局發(fā)展總部經(jīng)濟區(qū)及中央商務(wù)區(qū) 二區(qū)：凱里經(jīng)濟開發(fā)區(qū)承接?xùn)|部發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平臺，發(fā)展民族制藥、特色食品等產(chǎn)業(yè)，碧波 爐山工業(yè)聚集區(qū)發(fā)展礦產(chǎn)品加工及相關(guān)產(chǎn)業(yè) 二帶：以凱里為旅游接待服務(wù)中心，規(guī)劃三棵樹 巴拉河 舟溪 龍山旅游經(jīng)濟帶及清水江下司休閑旅游帶 碧波 爐山 工業(yè)聚集區(qū) 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 清水江 下司休閑帶 中心城區(qū) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 城市概況 深圳國際 從凱里的經(jīng)濟構(gòu)成看，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，旅游業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，且增幅逐年加大 2 0 0 8 、2 0 0 9 年凱里產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析55887928318562594554047221887573982360883324590100000202300300000400000500000600000700000GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2023 20232 0 0 9 年凱里產(chǎn)業(yè)構(gòu)成, 9%, 38%, 53%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)初步核算， 2023年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP）625945萬元，比上年增長（按可比價計算）12%，人均生產(chǎn)總值 14879元，增長 %，按年末匯率折算，約合 2179美元。 專業(yè)人士訪談 ?“就像國內(nèi)很多城市發(fā)展規(guī)律一樣，早期凱里是以火車站為核心發(fā)展的，但目前在不斷衰落，城市向南已成事實” ?“在凱里的樓市版圖中，迎賓大道沿線已成為高端樓盤的聚集地。 ?三星級以上酒店共提供客房數(shù) 1117間；其中，三星級酒店 9家，客房數(shù) 778間；四星級酒店 3個，客房數(shù)339間；目前沒有五星級酒店；具體如右表所示。 深圳國際 凱里市現(xiàn)有高星級酒店，無論外立面和形象均明顯老化，不契合大凱里的城市規(guī)劃發(fā)展要求 價值機會 酒店名稱 騰龍酒 店 泰穆塞爾酒店 金凱帝豪酒店 凱里大 酒店 金冠酒 店 金正酒 店 新世紀大酒店 開業(yè)時間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 物業(yè)層數(shù) 18 6 14 17 12 8 19 凱里高星級酒店層數(shù)及開業(yè)時間20232023 2023202320232023202318614171281920232023202320232023202320232023騰龍酒店泰穆塞爾酒店 金凱帝豪酒店凱里大酒店金冠酒店 金正酒店新世紀大酒店02468101214161820開業(yè)時間 層數(shù)騰龍酒店 ?目前，凱里市高星級酒店基本上開業(yè)時間都在 5年以上，酒店建筑形態(tài)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)均顯陳舊，且層數(shù)不高。 現(xiàn)狀缺陷三 ?目前凱里旅游缺乏高端消費產(chǎn)品，高端消費沒有得到適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)； ?旅游度假配套不齊全導(dǎo)致來凱里游客仍以靜態(tài)的休閑觀光為主； ?酒店物業(yè)度假產(chǎn)品相對單一，客戶缺乏多元化的度假體驗。 2023年凱里市旅游接待情況 旅游接待總?cè)舜? 480萬人次 旅游總收入 入境游人次 入境游收入 76 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)格局 81 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 凱里市區(qū)商圈分布呈現(xiàn)“兩心一帶”的格局 大十字中心商圈 萬博商圈 迎賓路商業(yè)帶 ?大十字中心商圈 —— 以恒意通百貨、新世紀廣場、佳慧、中博等組成的以商場、步行街形式出現(xiàn)的商業(yè)集中地，主要以百貨、中高檔零售業(yè)為主。 商業(yè)格局 85 本報告是嚴格保密的。 ?由于區(qū)位優(yōu)勢明顯，超市及沿街商鋪經(jīng)營較好，但百貨經(jīng)營較差。 深圳國際 凱里人均 GDP突破 2023美元，城市化率 58%，商業(yè)主導(dǎo)形態(tài)為綜合超市 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式 消費者價格敏感 多選擇，自由購物空間 需求多樣化 個性化消費 人 均 G D P —— 歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當(dāng)城市的人均 GDP在 20233000美金之間時，主導(dǎo)的商業(yè)形態(tài)是大型綜合超市，不具備發(fā)展大型購物中心及高檔百貨的條件。 ? 到 2030年，凱里城市經(jīng)濟圈內(nèi)城鎮(zhèn)人口總量達到170萬，而凱里中心城區(qū)人口要達到 90萬人。 深圳國際 產(chǎn)品打造缺乏沖擊力，市場缺乏具有創(chuàng)造力及全國影響力的度假產(chǎn)品 HENCHMAN 跟隨需求 FORMER 創(chuàng)造需求 啟示五： 就酒店產(chǎn)品而言，凱里目前尚無具有沖擊力的產(chǎn)品，本項目正可以利用超高層、超星級酒店的優(yōu)勢，以創(chuàng)造性的產(chǎn)品打造引領(lǐng)高端消費需求。 現(xiàn)狀缺陷二 金冠酒店 騰龍酒店 金凱帝豪 凱萊酒店 73 本報告是嚴格保密的。 ?通過分析，凱里酒店檔次逾高，則入住率和單間客房收入相應(yīng)較高。 “ 純生態(tài)價值” → “ 都市、生態(tài)和文化產(chǎn)業(yè)的結(jié)合 ” “ 公園綠地” → “ 復(fù)合型都市生態(tài)展示區(qū) ” 深圳國際 65 項目形象定位： —— 中國現(xiàn)代生態(tài)旅游的 示范項目 ； —— 黔東南的 生態(tài)休閑度假都心 ； —— 新凱里的 城市客廳 ； 凱里 〃 中國現(xiàn)代生態(tài)旅游文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 深圳國際 4 市場機會挖掘 項目整體定位 項目屬性界定 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問題解析 類似案例借鑒 市場機會挖掘 區(qū)域價值研判 規(guī)劃分期思路 66 深圳國際 站位于城市運營的高度 —— ?本項目定位為生態(tài)體驗、觀光娛樂、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游新城 ?通過旅游產(chǎn)業(yè)中心化戰(zhàn)略和區(qū)域景點化戰(zhàn)略 ?完善八大功能體系，實現(xiàn)城市功能的提升和旅游產(chǎn)業(yè)的帶動 核心問題回顧 —— 小容量市場情況下銷售速度的突破 站位于旅游綜合體的城市功能的提升 Q1: Q2: —— 那么，如何通過市場手段解決我們面臨的銷售問題呢？ 67 深圳國際 酒店市場分析 68 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域開發(fā)周期較長，至少需要 8－ 10年；前期的建設(shè)投資較多，資金回收慢，進入門檻要求高 50 深圳國際 借鑒點 1：國際旅游休閑度假區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)配套 —— 發(fā)展國際性旅游度假目的地需要的產(chǎn)業(yè)配套 豐富的旅游產(chǎn)品 游客接待中心 旅游服務(wù)中心 旅游度假設(shè)施 相關(guān)服務(wù)行業(yè) 交通接駁站點、停車場 信息服務(wù)中心、銷售中心及配套 臨時性居住、停車、餐飲等 休閑、娛樂體驗式（吸引物） 銀行、金融、辦公等 旅游功能 具體描述 51 深圳國際 借鑒點 2：保護生態(tài)環(huán)境，促進區(qū)域的可持續(xù)開發(fā)建設(shè)，用生態(tài)奠定區(qū)域與城市環(huán)境區(qū)別的差異化特質(zhì) 成功的度假項目土地利用狀況 25% 30% 公共生態(tài)空間 太陽河度假區(qū)的生態(tài)用地結(jié)構(gòu) 托樂嘉度假區(qū)的生態(tài)用地結(jié)構(gòu) 35% 公共生態(tài)空間 發(fā)展方向 ? 在土地利用規(guī)劃時，控制 20％－ 35％的生態(tài)保護用地； ? 保護區(qū)域陽宗海臨湖區(qū)域；保護區(qū)域原生態(tài)森林資源，低幅度實施建筑物開發(fā)，避免造成視覺上的負擔(dān)； ? 在不破壞自然地理和地質(zhì)的條件下開發(fā)道路和公用設(shè)施； ? 對區(qū)域內(nèi)的森林區(qū)域?qū)嵤┍Ｗo中開發(fā)的策略，而非單一的保護，適度公共共享，而非資源的單純私有化； 案例地點 52 深圳國際 借鑒點 3：通過對資源多樣性的保護和利用，形成復(fù)合生態(tài)體系 資源類別 資源保護 森林資源 ? 保證樹木健康生長，避免或減少森林資源損失：預(yù)防和消除森林火災(zāi)、林木病蟲害、林木鳥獸害以及災(zāi)害性天氣對森林的損害； 湖泊資源 ? 水體的資源的非干擾性開發(fā)； ? 限制生產(chǎn)性污染、生活性污染深度影響； ? 防止對湖泊水體的過度的利用； 山體資源 ? 自然山體的山形與綜合地形、地貌的保護； ? 避免開發(fā)對山體進行硬性的切割，保護區(qū)域山體形態(tài)的自然性； 坡地資源 ? 坡地資源是土地資源的重要組成部分，其利用保護對環(huán)境穩(wěn)定有著重要影響； ? 建立以生物措施為主的坡地利用保護方式，著力控制坡地土壤侵蝕、保持和培育坡