【正文】 %，英國增速為 12%。級別規(guī)模呈貢新城為政府打造的副城；項(xiàng)目為開發(fā)商投資開發(fā)；兩者完全不在同一個級別。宜良政府 重視陽宗海片區(qū) 的深度開發(fā)。這里的慢不是無所事事、碌碌無為，它是屬于有條件主動慢下來的人；他們是擁有相當(dāng)物質(zhì)基礎(chǔ)的人，他們曾是速度的玩家，但他們更懂得追求高速后的平和、心靈的凈化、身體的調(diào)節(jié) ……項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位 開發(fā)理念由來： 項(xiàng)目地處春城昆明，氣候宜人；這樣的優(yōu)勢中國唯一、全球僅七。補(bǔ)充客戶 ：高收入階層來源區(qū)域 ：云南省內(nèi)及周邊省份身價財產(chǎn) ：收入高且穩(wěn)定產(chǎn)品取向 ：舒適性一般的聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅等所 占 比例 ：所占比例一般補(bǔ)充客戶 主力客戶 ：精英富豪來源區(qū)域 ：主要以全國范圍內(nèi)為主身價財產(chǎn) ：至少在千萬以上產(chǎn)品取向 ：舒適性高的聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅所 占 比例 ：所占比例最大主力客戶項(xiàng)目客戶定位 —— 客戶構(gòu)成 （高檔產(chǎn)品）核心客戶核心客戶 ：國際頂級富豪來源區(qū)域 ：國際性區(qū)域（中國北京、上海、深圳等大城市及國外區(qū)域）身價財產(chǎn) ：至少在億元以上產(chǎn)品取向 ：莊園級產(chǎn)品所占比例 ：核心客戶主要體現(xiàn)在質(zhì)的方面，客戶數(shù)量不是最多數(shù)項(xiàng)目客戶定位 —— 客戶構(gòu)成（普通類產(chǎn)品）普通類產(chǎn)品客戶定位普通類產(chǎn)品客戶定位1234客戶來源：以項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)橹?，其他區(qū)域?yàn)檠a(bǔ)充。東部地塊迎合周邊區(qū)域發(fā)展，推出普通類的物業(yè)，滿足客戶的第一居所要求。 項(xiàng)目客戶定位 —— 客戶心理描述項(xiàng)目客戶定位 —— 消費(fèi)心理與項(xiàng)目契合度包容的國際的閑適的貴族的養(yǎng)生的不同價值觀念不同地源尋求放松追求品味以人為本項(xiàng)目氣質(zhì) 客戶氣質(zhì)產(chǎn)品與客戶共鳴點(diǎn)第一部分第一部分 項(xiàng)目背景資源項(xiàng)目背景資源第二部分第二部分 產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究第三部分第三部分 開發(fā)戰(zhàn)略研究開發(fā)戰(zhàn)略研究第四部分第四部分 項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位第五部分第五部分 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位第六部分第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議第七部分第七部分 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略規(guī)劃措施增值研究規(guī)劃措施增值研究區(qū)域土地增值研究區(qū)域土地增值研究旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議概念規(guī)劃方案建議概念規(guī)劃方案建議概念規(guī)劃方案建議 —— 布局建議 建議依據(jù) 五行與養(yǎng)生 ：在經(jīng)典的中醫(yī)理論中，五行與人體的五臟六腑相配合，同時強(qiáng)調(diào)：養(yǎng)生的系統(tǒng)性及完整性即五行養(yǎng)生缺一不可。雅 —— 高雅之居君子至止，福祿如茨。概念規(guī)劃方案建議 —— 商業(yè)規(guī)模建議 概念規(guī)劃方案建議 —— 道路規(guī)劃建議 道路分等級原則 本項(xiàng)目用地 10公里，屬 城鎮(zhèn)級別 ，建議道路：在充分考慮 土地使用 、 客流交通源 和 集散點(diǎn) 的分布、 交通流量流向 的基礎(chǔ)下，結(jié)合 地形、地質(zhì)、原有道路 及 未來水流系統(tǒng) 進(jìn)行綜合布置。 旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量回歸模型 進(jìn)出口總額 GDP 接待旅游人數(shù) 常住人口Correlation 進(jìn)出口總額 .990 .821 .972 GDP .990 .816 .994 接待旅游人數(shù) .821 .816 .793 常住人口 .972 .994 .793 Sig. (1taile) 進(jìn)出口總額 .000 .002 .000 GDP .000 .002 .000 接待旅游人數(shù) .002 .002 .003 常住人口 .000 .000 .003 各樣本變量間相關(guān)系數(shù) ：Correlation Matrix(a) a Determinant = 指標(biāo)之間高度相關(guān)，運(yùn)用因子分析法轉(zhuǎn)化成新的不相關(guān)變量 F1和 F2 ：f1 f2 旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量回歸模型 新變量相關(guān)檢驗(yàn) ：KaiserMeyerOlkin Measure of Sampling Adequacy. .648Bartlett39。項(xiàng)目名稱 占地（畝 ） 跑道長天山國際馬術(shù)俱樂部 1500 1000北京通順賽馬場 2400 兩條 2023米和一條 1800米的沙泥跑道香港沙田馬場 1050 1000北京鄉(xiāng)村賽馬場 390 1200金石灘跑馬場 189 1000馬術(shù)有利于身心 健康 ，是 身份、品位 的象征。旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 絕佳的 自然條件、市場 推力及 地產(chǎn) 的拉力；歸屬地 　名 稱 項(xiàng)目占地 (畝 ) 球洞數(shù) 備注（高爾夫用地）外地觀瀾高爾夫 30000 180 —華彬莊園 6400 36 —湯臣一品 2100 18 1349本地春城高爾夫 7560 36 — 　滇池高爾夫 1391 18 1000陽光高爾夫 2400 18 — 　鄉(xiāng)村高爾夫 1300 18 1300因此建議本項(xiàng)目規(guī)劃為 36洞 ，規(guī)劃面積約為 2400畝 ；建議高爾夫項(xiàng)目設(shè)置在 “ 土園區(qū) ” 和 “ 木園區(qū) ” 兩區(qū)。旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量回歸模型 根據(jù)高爾夫總洞數(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二者的密切關(guān)系，建立線性回歸模型如下：Y=a0+a1X1+a2X2+ a3X3+ a4X4 其中， Y為城市高爾夫所需球洞數(shù)， X1為 GDP， X2為進(jìn)出口總額， X3為接待旅游人數(shù)， X4為常住人口。 中心商業(yè)：便于 嵩陽、楊林及本項(xiàng)目 三地的客戶 ；業(yè)態(tài)以大型集中商業(yè)為主。 概念規(guī)劃方案建議 —— 居住主題建議 國風(fēng)是當(dāng)時當(dāng)?shù)亓餍械母枨?，帶?自然性 的 地方 色彩；此區(qū)規(guī)劃為 當(dāng)?shù)厝?發(fā)展需要的居所，故建議在此片區(qū)營造： 風(fēng) —— 自然之居維鵲有巢，鵲自居之。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個人意識強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、 對價格有一些敏感責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對金錢在某種程度上保有 “節(jié)儉 ”精神、 對價格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、 對價格有一定的敏感財富層面價值層面舊式 轉(zhuǎn)型 新式高中低目標(biāo)客戶 — 傳統(tǒng)型項(xiàng)目吸引點(diǎn)：蘭茂、養(yǎng)生、五行規(guī)劃項(xiàng)目吸引點(diǎn)：蘭茂、養(yǎng)生、五行規(guī)劃項(xiàng)目客戶定位沉穩(wěn)、有穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽(yù)、尊貴的生活方式、喜歡清凈思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在高舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個性化的生活方式、 追求身份與地位的象征標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有自己的精神信仰、對生活質(zhì)量有一定要求、 追求自然豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力 、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、 存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性 。省外客戶為主省內(nèi)客戶為補(bǔ)充依據(jù)：品牌、知名度逐漸樹立，開發(fā)檔次拔高，銷售價格抬升，客戶逐漸轉(zhuǎn)向外地。 項(xiàng)目風(fēng)格定位 多樣風(fēng)格和諧共存，相互輝映 l 市場角度：昆明別墅市場多以歐式風(fēng)格為主，大理、麗江的別墅多以古典中式為主；l 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目為區(qū)域開發(fā)，規(guī)模大，在大區(qū)域開發(fā)中需要不同的風(fēng)格滿足不同客戶的需求；l 開發(fā)周期：項(xiàng)目開發(fā)周期長，相應(yīng)各階段的客戶也不相同，需要多種風(fēng)格并存；l 項(xiàng)目主題：大養(yǎng)生概念，提倡中西結(jié)合，不同階段的產(chǎn)品適宜不同的風(fēng)格；l 市場案例：產(chǎn)品在區(qū)域開發(fā)中，多樣風(fēng)格并不十分沖突。麗江競爭區(qū)域分析 —— 競爭策略大理 麗江主題差異 規(guī)模優(yōu)勢挖掘文化效益經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢 石林項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 —— 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向選擇模型 養(yǎng)生產(chǎn)業(yè) 體育產(chǎn)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 臨空產(chǎn)業(yè) 旅游產(chǎn)業(yè) 養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)：氣候 海拔 蘭茂 溫泉 市場機(jī)會體育產(chǎn)業(yè)：競技 休閑 地貌 軍馬場 火爆的高爾夫臨空產(chǎn)業(yè)：機(jī)場 呈貢 楊林生態(tài)農(nóng)業(yè)：氣候資源 房產(chǎn)環(huán)境 生產(chǎn)成本創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：高滲透性 增長極 大學(xué)園旅游產(chǎn)業(yè)：長松園規(guī)劃 水景資源 非熱點(diǎn)旅游線路 大理麗江石林項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)初步選擇增長極選擇思路 項(xiàng)目資源分析區(qū)域發(fā)展模式資源適用性分析確定區(qū)域發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)確定及項(xiàng)目增長極升華可能發(fā)展產(chǎn)業(yè)選擇可能發(fā)展產(chǎn)業(yè)研究產(chǎn)業(yè)競爭力確定市場競爭分析項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 —— 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略大 養(yǎng) 生 產(chǎn) 業(yè)建議區(qū)域以 “ 大養(yǎng)生 ” 為靈魂，以軍馬場、高爾夫、康療中心等為骨架，以房地產(chǎn)、酒店、商業(yè)等為肌肉構(gòu)建項(xiàng)目完整的、三維的市場形象。安寧近期 土地供應(yīng)緊張 ，政策控制 嚴(yán) ， 未來難有如高爾夫之類占地較大的休閑項(xiàng)目；房地產(chǎn)及旅游開發(fā)項(xiàng)目主要集中在 玉龍灣、溫泉片區(qū) ， 高檔項(xiàng)目主要是 西山別墅和溫泉新景 。 規(guī)劃人口 95萬人，用地 100平方公里 。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究“ 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) ” （ Creative Industry），又譯 “ 創(chuàng)意經(jīng)濟(jì) ” 、 “ 創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè) ” 。 葡萄園和農(nóng)莊生活，賞峽谷美景和山脈氣勢，房地產(chǎn)一般作為 生態(tài)休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的住宿配套 。臨空產(chǎn)業(yè)研究 —— 典型案例分析（首都航空城）國門商務(wù)區(qū)中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)會展產(chǎn)業(yè)區(qū)空港工業(yè)區(qū)空港物流基地機(jī)場運(yùn)營區(qū)北面 ：空港物流基地，吸引投資超百億，區(qū)域?yàn)槭锥紘H機(jī)場三期、空港保稅物流中心（ B型）等 東面 ： 體育產(chǎn)業(yè)研究 —— 項(xiàng)目體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能性分析外圍輻射區(qū)空港相鄰區(qū)緊鄰空港區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)研究 —— 臨空產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)空港區(qū)機(jī)場周邊 1公里，主要為機(jī)場設(shè)施機(jī)構(gòu)和與空港運(yùn)營相關(guān)行業(yè)。深度挖掘養(yǎng)生資源， 對地產(chǎn)促進(jìn)作用巨大 。地塊坡緩，植被覆蓋率高，天然的高爾夫球場 。昆明房地產(chǎn)整體態(tài)勢如何？昆明房地產(chǎn)整體態(tài)勢如何？昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展健康穩(wěn)定，市場需求較旺昆明房地產(chǎn)市場特征怎樣？ 昆明別墅市場特征怎樣？ 熱點(diǎn)片區(qū)為東南片區(qū) ,在玉昆曲城市發(fā)展軸上。 高端產(chǎn)品客戶以省外人士為主；頂級別墅空缺，養(yǎng)生產(chǎn)品供給少，需求旺。 ”2023年 6月 9日，第四屆泛珠高層論壇及與東盟商務(wù)官員對話中，秦省長提出：“ 加強(qiáng)以新能源、現(xiàn)代物流、信息、體育、文化創(chuàng)意、房地產(chǎn)、環(huán)保為主的 新興產(chǎn)業(yè)合作 。蘭茂養(yǎng)生文化源遠(yuǎn)流長；中石油進(jìn)駐利于項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展；長松規(guī)劃為旅游、休閑、度假，是嵩明發(fā)展的三角級之一。長松園不在飛機(jī)航線方向上， 噪音影響不大 。 未來發(fā)展預(yù)測楊林工業(yè)園區(qū)的未來發(fā)展所具備的優(yōu)勢十分突出，具體體現(xiàn)在：n 鄰近昆明（ 34公里），可依托昆明發(fā)展；n 交通十分便利；n 處于昆明西北發(fā)展軸帶及昆曲工業(yè)走廊上；n 未來受昆明新國際機(jī)場的建設(shè)帶動；n 可利用政府優(yōu)惠政策積極吸引外資。長松園片區(qū)具有 廣闊 發(fā)展 空間嵩明城市結(jié)構(gòu)的 三角發(fā)展態(tài)勢區(qū)域背景研究 —— 嵩明 產(chǎn)品多以 聯(lián)排 和 多層 為主；住宅單價集中在 1900~2800元 /平米；客戶以縣內(nèi) 私營業(yè)主、公務(wù)員、事業(yè)單位 人群為主，還有部分 昆明、曲靖 及 四川、湖南 等外省人士。為項(xiàng)目提供最佳的自然、地理?xiàng)l件，其獨(dú)特的氣候?qū)φ{(diào)養(yǎng)心肺功效極強(qiáng)。昆明城市集聚效應(yīng)極強(qiáng)，項(xiàng)目位于云南城市群發(fā)展軸上，具備巨大的遠(yuǎn)期發(fā)展利好。城市的中心地位較強(qiáng)，吸附性好。宏觀背景研究 —— 昆明 GDP狀況2023年全國 GDP排名排名 城市 GDP 增長率第 46位 滄州市 1282 %第 47位 金華市 1229 %第 48位 昆明市 1203 %第 49位 南陽市 1201 %第 50位 保定市 1185 %云南省內(nèi) 一城獨(dú)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力與城市知名度 不匹配實(shí)際利用外資 2023年 154%高增長率固定資產(chǎn)投資近幾年增速 20%以上宏觀背景研究 —— 昆明 GDP狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰飛在即 !宏觀背景研究 —— 昆明旅游發(fā)展2023年 旅游人次（萬人次） 所占比例 旅游收入（億元） 所占比例 人均效益（元 /人次）國內(nèi) 97% 91% 國外 3% 9% 國外人均效益是國內(nèi)的 3倍以上 ，國際地位急速攀升！昆明民航旅客運(yùn)輸作用 遠(yuǎn)大于 貨物運(yùn)輸宏觀背景研究項(xiàng)目在宏觀層面上可利用的資源？項(xiàng)目在宏觀層面上可利用的資源？云南為項(xiàng)目帶來的資源？昆明的獨(dú)特優(yōu)勢？昆明的投資環(huán)境？昆明人居習(xí)慣的特點(diǎn)？昆明規(guī)劃對項(xiàng)目的影響？云南為西南邊陲重鎮(zhèn)，國際知名旅游省份，利于項(xiàng)目提升國際知名度，帶來國際及國內(nèi)客戶。國際： 泛亞鐵路云南段，將開通昆仰線、昆萬線、昆內(nèi)線，連接緬甸、老撾、越南。 完成本項(xiàng)目可能發(fā)展的養(yǎng)生 +地產(chǎn)、體育 +地產(chǎn)、空港 +地產(chǎn)、生態(tài)農(nóng)業(yè) +地產(chǎn)、旅游 +地產(chǎn)、創(chuàng)意 +地產(chǎn)六個方向的專項(xiàng)研究 216。但是，這并不意味著地區(qū)建筑學(xué)只是地區(qū)歷史的產(chǎn)物。 完成對前期調(diào)研內(nèi)容的梳理、總結(jié) 216。 即將進(jìn)行區(qū)域價值評估、土地分等定級、財務(wù)及風(fēng)險評價需解決核心問