【正文】 題建議 國風(fēng)是當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)亓餍械母枨?，帶?自然性 的 地方 色彩；此區(qū)規(guī)劃為 當(dāng)?shù)厝?發(fā)展需要的居所，故建議在此片區(qū)營造： 風(fēng) —— 自然之居維鵲有巢，鵲自居之。 頌 —— 榮耀之居 樂彼君子，遐不眉?jí)邸? 中心商業(yè)：便于 嵩陽、楊林及本項(xiàng)目 三地的客戶 ；業(yè)態(tài)以大型集中商業(yè)為主。 建議本項(xiàng)目采用 以方格網(wǎng)式為主，自由式為輔 的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場(chǎng)容量回歸模型 根據(jù)高爾夫總洞數(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二者的密切關(guān)系，建立線性回歸模型如下：Y=a0+a1X1+a2X2+ a3X3+ a4X4 其中， Y為城市高爾夫所需球洞數(shù)， X1為 GDP， X2為進(jìn)出口總額， X3為接待旅游人數(shù)， X4為常住人口。s TestKMO測(cè)定值為 ，此值大于 ，故可認(rèn)為本數(shù)據(jù)可用于進(jìn)行因子分析；巴特尼特 (Bartlett)法圓形檢驗(yàn)值是 ， p(Sig=)，故認(rèn)為 分析效果顯著 ； Total Variance Explained 累計(jì)方差百分比 (cumulative %)是 ％，說明提取兩個(gè)主成分便 可以代表原有變量 。旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 絕佳的 自然條件、市場(chǎng) 推力及 地產(chǎn) 的拉力；歸屬地 　名 稱 項(xiàng)目占地 (畝 ) 球洞數(shù) 備注（高爾夫用地）外地觀瀾高爾夫 30000 180 —華彬莊園 6400 36 —湯臣一品 2100 18 1349本地春城高爾夫 7560 36 — 　滇池高爾夫 1391 18 1000陽光高爾夫 2400 18 — 　鄉(xiāng)村高爾夫 1300 18 1300因此建議本項(xiàng)目規(guī)劃為 36洞 ，規(guī)劃面積約為 2400畝 ；建議高爾夫項(xiàng)目設(shè)置在 “ 土園區(qū) ” 和 “ 木園區(qū) ” 兩區(qū)。 專家介紹：馬場(chǎng)的 前期建設(shè)費(fèi)用 投入并不高 ，后期 馬匹飼養(yǎng) 成本較 高 。項(xiàng)目名稱 占地（畝 ） 跑道長(zhǎng)天山國際馬術(shù)俱樂部 1500 1000北京通順賽馬場(chǎng) 2400 兩條 2023米和一條 1800米的沙泥跑道香港沙田馬場(chǎng) 1050 1000北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng) 390 1200金石灘跑馬場(chǎng) 189 1000馬術(shù)有利于身心 健康 ，是 身份、品位 的象征。旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 昆明高爾夫市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) 年份 GDP（億元） 進(jìn)出口總額（億美元）接待旅游人數(shù)（萬人）常住人口（萬人）2023年 2023年昆明相關(guān)數(shù)據(jù)如下：l 代入模型，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)軟件運(yùn)算得 2023年昆明高爾夫球洞數(shù)可為 237洞 ；l 而云南目前的高爾夫球洞數(shù)為 144洞 ；l 云南目前的高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營非?；鸨?；l 云南對(duì)高爾夫球場(chǎng)限制有所松動(dòng)；云南高爾夫市場(chǎng)存在 巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場(chǎng)容量分析 高爾夫圈層分布分析 高爾夫圈層分布案例分析 北京高爾夫分析上海高爾夫分析深圳高爾夫分析預(yù)測(cè)昆明新建高爾夫圈層分布本項(xiàng)目高爾夫可行性判斷 旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布案例分析 北京市高爾夫球場(chǎng)一覽 北京共有 23座高爾夫球場(chǎng)：近郊（ 25km以內(nèi)）： 8座高爾夫球場(chǎng)遠(yuǎn)郊（ 25～ 50km） ： 11座高爾夫球場(chǎng)其它區(qū)域（ 50km以外） ： 4座高爾夫球場(chǎng)旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布案例分析 上海市高爾夫球場(chǎng)一覽 上海共有 17座高爾夫球場(chǎng)：近郊（ 30km以內(nèi)）： 5座高爾夫球場(chǎng)遠(yuǎn)郊（ 30～ 60km） ： 9座高爾夫球場(chǎng)其它區(qū)域（ 60km以外） ： 3座高爾夫球場(chǎng)旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布案例分析 深圳共有 12座高爾夫球場(chǎng)：近郊（ 15km以內(nèi)）： 4座高爾夫球場(chǎng)遠(yuǎn)郊（ 15～ 30km） ： 7座高爾夫球場(chǎng)其它區(qū)域（ 30km以外） ： 1座高爾夫球場(chǎng)旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布分析 l 城市遠(yuǎn)郊（ 25～ 60km）高爾夫球場(chǎng) 數(shù)量最多 ，數(shù)所占比重為 48％～59％ ；l 近郊，前期建設(shè)的高爾夫球場(chǎng)較多，隨著城市的發(fā)展，市中心土地越來越稀缺，使得最近幾年很少在近郊建高爾夫球場(chǎng)；l 其它區(qū)域高爾夫球場(chǎng)數(shù)量較少，不能單純依靠高爾夫的吸引力，還必須有其它資源支撐；本項(xiàng)目位于距昆明市 40公里處，屬于 昆明遠(yuǎn)郊區(qū)域 。 旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場(chǎng)容量回歸模型 進(jìn)出口總額 GDP 接待旅游人數(shù) 常住人口Correlation 進(jìn)出口總額 .990 .821 .972 GDP .990 .816 .994 接待旅游人數(shù) .821 .816 .793 常住人口 .972 .994 .793 Sig. (1taile) 進(jìn)出口總額 .000 .002 .000 GDP .000 .002 .000 接待旅游人數(shù) .002 .002 .003 常住人口 .000 .000 .003 各樣本變量間相關(guān)系數(shù) ：Correlation Matrix(a) a Determinant = 指標(biāo)之間高度相關(guān)，運(yùn)用因子分析法轉(zhuǎn)化成新的不相關(guān)變量 F1和 F2 ：f1 f2 旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場(chǎng)容量回歸模型 新變量相關(guān)檢驗(yàn) ：KaiserMeyerOlkin Measure of Sampling Adequacy. .648Bartlett39。 綠地系統(tǒng) 形成 點(diǎn)、線、面、體 的交織網(wǎng)絡(luò)狀 綠化體系； 概念規(guī)劃方案建議 —— 道路規(guī)劃建議 旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 高爾夫市場(chǎng)容量分析 高爾夫圈層分布分析 高爾夫市場(chǎng)容量案例分析 北京高爾夫分析上海高爾夫分析深圳高爾夫分析建立高爾夫市場(chǎng)容量模型預(yù)測(cè)昆明高爾夫市場(chǎng)容量本項(xiàng)目高爾夫可行性判斷 旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場(chǎng)容量案例分析 年份 總 洞數(shù) GDP（ 億元）進(jìn) 出口 總額 （ 億 美元）接待旅游人數(shù)（萬人）常住人口（萬人）1995年 　 1996年 　 1997年 　 1998年 　 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 與球洞數(shù)的相關(guān)系數(shù)85% 85.% 71% 96%北京市高爾夫與經(jīng)濟(jì)分析表年份 總 洞數(shù) GDP（億 元）進(jìn) 出口 總額 （ 億 美元）接待游客人數(shù)（萬人）常住人口1996年 　 　 　1997年 　 　 1998年 　 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 與 總 洞數(shù)的相關(guān)系數(shù)95% 94% 82% 95%上海市高爾夫與經(jīng)濟(jì)分析表旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場(chǎng)容量案例分析 年份 總 洞數(shù) GDP（ 億元）進(jìn) 出口 總額 （ 億 美元）接待旅游人數(shù)（萬人）常住人口（萬人）1995年 　 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 與球洞數(shù)的相關(guān)系數(shù)90% 90% 94% 87%l 總洞數(shù)與 GDP的相關(guān)系數(shù)為 84％～ 96％ ；l 總洞數(shù)與常住人口的相關(guān)系數(shù)為 87％～ 96％ ；l 總洞數(shù)與進(jìn)出口總額相關(guān)系數(shù)為 85％～ 94％ ；l 與接待旅游人數(shù)的相關(guān)系數(shù)為 71％～ 94％ 。概念規(guī)劃方案建議 —— 商業(yè)規(guī)模建議 概念規(guī)劃方案建議 —— 道路規(guī)劃建議 道路分等級(jí)原則 本項(xiàng)目用地 10公里，屬 城鎮(zhèn)級(jí)別 ，建議道路：在充分考慮 土地使用 、 客流交通源 和 集散點(diǎn) 的分布、 交通流量流向 的基礎(chǔ)下，結(jié)合 地形、地質(zhì)、原有道路 及 未來水流系統(tǒng) 進(jìn)行綜合布置。概念規(guī)劃方案建議 —— 容積率建議 容 積 率： 建筑類別 : 別墅、酒店式公寓、花園洋房； 開發(fā)周期 : 15年項(xiàng)目占地： 20平方公里 案例 2：深圳 —— 觀瀾湖 根據(jù)建筑形態(tài)與容積率的關(guān)系： 項(xiàng)目整體的 容積率 為 概念規(guī)劃方案建議 —— 容積率建議 容積率為 容積率為 居住用地 凈容積率 為 容積率為 概念規(guī)劃方案建議 —— 商業(yè)規(guī)模建議 規(guī)模綜合建議 本項(xiàng)目在未來既是楊林又是長(zhǎng)松園片區(qū)甚至是整個(gè)嵩明的 商業(yè)中心 ，為了給后來的商業(yè)發(fā)展提供更多的 彈性空間 ，建議本項(xiàng)目商業(yè)面積約為 30萬平方米 。雅 —— 高雅之居君子至止，福祿如茨。 概念規(guī)劃方案建議 —— 居住主題建議 音樂本身對(duì)人體的健康和養(yǎng)生有巨大的功效。 項(xiàng)目客戶定位 —— 客戶心理描述項(xiàng)目客戶定位 —— 消費(fèi)心理與項(xiàng)目契合度包容的國際的閑適的貴族的養(yǎng)生的不同價(jià)值觀念不同地源尋求放松追求品味以人為本項(xiàng)目氣質(zhì) 客戶氣質(zhì)產(chǎn)品與客戶共鳴點(diǎn)第一部分第一部分 項(xiàng)目背景資源項(xiàng)目背景資源第二部分第二部分 產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究第三部分第三部分 開發(fā)戰(zhàn)略研究開發(fā)戰(zhàn)略研究第四部分第四部分 項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位第五部分第五部分 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位第六部分第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議第七部分第七部分 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略規(guī)劃措施增值研究規(guī)劃措施增值研究區(qū)域土地增值研究區(qū)域土地增值研究旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議旗艦項(xiàng)目規(guī)劃建議概念規(guī)劃方案建議概念規(guī)劃方案建議概念規(guī)劃方案建議 —— 布局建議 建議依據(jù) 五行與養(yǎng)生 ：在經(jīng)典的中醫(yī)理論中，五行與人體的五臟六腑相配合，同時(shí)強(qiáng)調(diào)：養(yǎng)生的系統(tǒng)性及完整性即五行養(yǎng)生缺一不可。20232023年精神追求時(shí)代精神追求時(shí)代項(xiàng)目客戶定位沉穩(wěn)、有穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽(yù)、尊貴的生活方式、喜歡清凈思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在高舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、 追求身份與地位的象征標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有自己的精神信仰、對(duì)生活質(zhì)量有一定要求、 追求自然豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力 、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、 存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性 。東部地塊迎合周邊區(qū)域發(fā)展，推出普通類的物業(yè)，滿足客戶的第一居所要求。項(xiàng)目客戶定位 —— 客戶變化 第二階段 第一階段省內(nèi)客戶為主省外客戶為補(bǔ)充依據(jù)：品牌、知名度未樹立以省內(nèi)客戶為主力客戶，通過口碑效益等方式，為項(xiàng)目積累知名度和品牌效益。補(bǔ)充客戶 ：高收入階層來源區(qū)域 ：云南省內(nèi)及周邊省份身價(jià)財(cái)產(chǎn) ：收入高且穩(wěn)定產(chǎn)品取向 ：舒適性一般的聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅等所 占 比例 ：所占比例一般補(bǔ)充客戶 主力客戶 ：精英富豪來源區(qū)域 ：主要以全國范圍內(nèi)為主身價(jià)財(cái)產(chǎn) ：至少在千萬以上產(chǎn)品取向 ：舒適性高的聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅所 占 比例 ：所占比例最大主力客戶項(xiàng)目客戶定位 —— 客戶構(gòu)成 （高檔產(chǎn)品）核心客戶核心客戶 ：國際頂級(jí)富豪來源區(qū)域 ：國際性區(qū)域（中國北京、上海、深圳等大城市及國外區(qū)域）身價(jià)財(cái)產(chǎn) ：至少在億元以上產(chǎn)品取向 ：莊園級(jí)產(chǎn)品所占比例 ：核心客戶主要體現(xiàn)在質(zhì)的方面，客戶數(shù)量不是最多數(shù)項(xiàng)目客戶定位 —— 客戶構(gòu)成（普通類產(chǎn)品）普通類產(chǎn)品客戶定位普通類產(chǎn)品客戶定位1234客戶來源：以項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)橹?，其他區(qū)域?yàn)檠a(bǔ)充。 蘭茂文化淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，楊林丸、楊林肥酒這些養(yǎng)生保健品正是這養(yǎng)生文化的產(chǎn)物。這里的慢不是無所事事、碌碌無為，它是屬于有條件主動(dòng)慢下來的人；他們是擁有相當(dāng)物質(zhì)基礎(chǔ)的人，他們?cè)撬俣鹊耐婕?，但他們更懂得追求高速后的平和、心靈的凈化、身體的調(diào)節(jié) ……項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位 開發(fā)理念由來： 項(xiàng)目地處春城昆明，氣候宜人；這樣的優(yōu)勢(shì)中國唯一、全球僅七。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 —— 石林、大理、麗江石林l 大理古城歷史文化深遠(yuǎn)，世界的知名景區(qū)；l 主打中高檔別墅產(chǎn)品，規(guī)劃為 度假休閑基地 ；l 養(yǎng)老度假外地客戶為主，配套 并未突出養(yǎng)生的概念。宜良政府 重視陽宗海片區(qū) 的深度開發(fā)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 利用項(xiàng)目為一個(gè)完整、系統(tǒng)的區(qū)域開發(fā)，整體規(guī)劃，利用高端、整體性的區(qū)域概念來贏得市場(chǎng)。級(jí)別規(guī)模呈貢新城為政府打造的副城；項(xiàng)目為開發(fā)商投資開發(fā)；兩者完全不