【正文】 —— 居住主題建議 “ 雅 ” 有 “ 正 ” 的意思，表明和其他地方音樂的區(qū)別，旨在營造社區(qū) “采菊東籬下，悠然見南山 ” 的 正雅 生活氛圍。雅 —— 高雅之居君子至止，福祿如茨。 怡然我居，詩書飄香；裳裳者華，我心悅兮 ；怡然我居，草色入廉 ；概念規(guī)劃方案建議 —— 居住主題建議 “ 頌 ” 是貴族在家廟中祭祀鬼神、贊美治者功德的樂曲，旨在體現(xiàn)社區(qū) 高尚、尊崇 的精神情懷。 頌 —— 榮耀之居 樂彼君子，遐不眉壽。高屋有臺，榮耀之居；樂彼君子，富家之基； 高屋有臺，風(fēng)景如懷； 概念規(guī)劃方案建議 —— 產(chǎn)品建議 根據(jù) “ 風(fēng)、雅、頌 ” 的 居住主題 ，及 “ 異質(zhì) ” 社區(qū)居住理念建議本項目的整體布局如下 ： 配套： 400畝的五星級酒店、 1800畝的 27洞高爾夫球場、 375畝的綜合教育基地、 57畝的馬術(shù)俱樂部及水上運(yùn)動特色商街等容 積 率： 建筑類別：獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、島嶼別墅及少量公寓 ； 開發(fā)周期 : 6～ 10年項目占地： 22500畝 概念規(guī)劃方案建議 —— 容積率建議 案例 1：天津 —— 京津新城 評價：觀瀾湖項目建設(shè)有 216洞的高爾夫球場，如果計算整個球場，建筑容積率則在 ，住宅用地的容積率平均在 。概念規(guī)劃方案建議 —— 容積率建議 容 積 率： 建筑類別 : 別墅、酒店式公寓、花園洋房； 開發(fā)周期 : 15年項目占地： 20平方公里 案例 2：深圳 —— 觀瀾湖 根據(jù)建筑形態(tài)與容積率的關(guān)系： 項目整體的 容積率 為 概念規(guī)劃方案建議 —— 容積率建議 容積率為 容積率為 居住用地 凈容積率 為 容積率為 概念規(guī)劃方案建議 —— 商業(yè)規(guī)模建議 規(guī)模綜合建議 本項目在未來既是楊林又是長松園片區(qū)甚至是整個嵩明的 商業(yè)中心 ，為了給后來的商業(yè)發(fā)展提供更多的 彈性空間 ，建議本項目商業(yè)面積約為 30萬平方米 。 方法論 人口 (萬） 人均用地（ m2/人） 商業(yè)用地（ m2/人） 備注人均法 以 120 m2/人作為人均用地標(biāo)準(zhǔn)方法論 總 用地（ m2/人） 用地比例商業(yè)用地（ m2/人） 備注比例法 1000 :1 27 居住區(qū)理論軍長路對外交通功能強(qiáng)，故 不建議軍長路 沿線 設(shè)置沿街商業(yè) 。 中心商業(yè)：便于 嵩陽、楊林及本項目 三地的客戶 ；業(yè)態(tài)以大型集中商業(yè)為主。次級商業(yè)：以滿足片 區(qū)內(nèi)居民 的生產(chǎn)生活需要為主。概念規(guī)劃方案建議 —— 商業(yè)規(guī)模建議 概念規(guī)劃方案建議 —— 道路規(guī)劃建議 道路分等級原則 本項目用地 10公里，屬 城鎮(zhèn)級別 ，建議道路：在充分考慮 土地使用 、 客流交通源 和 集散點(diǎn) 的分布、 交通流量流向 的基礎(chǔ)下，結(jié)合 地形、地質(zhì)、原有道路 及 未來水流系統(tǒng) 進(jìn)行綜合布置。 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 道路級別主干路 干路 支路 巷路車行道寬度 (m) 14～ 24　 10～ 14 6～ 7 每側(cè)人行道寬度 (m) 4～ 6 3～ 5 0～ 3 0道路間距 (m) ≥500 250～ 500 120～ 300 60～ 150因地制宜原則 人性化關(guān)懷原則 在道路設(shè)計時應(yīng)考慮例如：人、車 分流系統(tǒng) 和 無障礙通道 等。 建議本項目采用 以方格網(wǎng)式為主，自由式為輔 的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 為了構(gòu)建宜居小城鎮(zhèn)的整體性、層次性、和諧性，建議 增設(shè)涵洞 數(shù)。 綠地系統(tǒng) 形成 點(diǎn)、線、面、體 的交織網(wǎng)絡(luò)狀 綠化體系； 概念規(guī)劃方案建議 —— 道路規(guī)劃建議 旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場機(jī)會研究 高爾夫市場容量分析 高爾夫圈層分布分析 高爾夫市場容量案例分析 北京高爾夫分析上海高爾夫分析深圳高爾夫分析建立高爾夫市場容量模型預(yù)測昆明高爾夫市場容量本項目高爾夫可行性判斷 旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量案例分析 年份 總 洞數(shù) GDP（ 億元）進(jìn) 出口 總額 （ 億 美元）接待旅游人數(shù)（萬人）常住人口（萬人）1995年 　 1996年 　 1997年 　 1998年 　 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 與球洞數(shù)的相關(guān)系數(shù)85% 85.% 71% 96%北京市高爾夫與經(jīng)濟(jì)分析表年份 總 洞數(shù) GDP（億 元）進(jìn) 出口 總額 （ 億 美元）接待游客人數(shù)（萬人）常住人口1996年 　 　 　1997年 　 　 1998年 　 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 與 總 洞數(shù)的相關(guān)系數(shù)95% 94% 82% 95%上海市高爾夫與經(jīng)濟(jì)分析表旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量案例分析 年份 總 洞數(shù) GDP（ 億元）進(jìn) 出口 總額 （ 億 美元）接待旅游人數(shù)（萬人）常住人口（萬人）1995年 　 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 與球洞數(shù)的相關(guān)系數(shù)90% 90% 94% 87%l 總洞數(shù)與 GDP的相關(guān)系數(shù)為 84％～ 96％ ；l 總洞數(shù)與常住人口的相關(guān)系數(shù)為 87％～ 96％ ；l 總洞數(shù)與進(jìn)出口總額相關(guān)系數(shù)為 85％～ 94％ ；l 與接待旅游人數(shù)的相關(guān)系數(shù)為 71％～ 94％ 。深圳市市高爾夫與經(jīng)濟(jì)分析表上述數(shù)據(jù)表明高爾夫的發(fā)展與該地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密不可分的關(guān)系 。旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量回歸模型 根據(jù)高爾夫總洞數(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二者的密切關(guān)系，建立線性回歸模型如下：Y=a0+a1X1+a2X2+ a3X3+ a4X4 其中， Y為城市高爾夫所需球洞數(shù)， X1為 GDP， X2為進(jìn)出口總額， X3為接待旅游人數(shù)， X4為常住人口。樣本回歸函數(shù)為：yi=a0+ a1x1i+a2x2i+ a3x3i+ a4x4i＋ ei經(jīng)過比較，深圳可以作為昆明高爾夫未來發(fā)展的方向，因此運(yùn)用深圳市有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。 旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量回歸模型 進(jìn)出口總額 GDP 接待旅游人數(shù) 常住人口Correlation 進(jìn)出口總額 .990 .821 .972 GDP .990 .816 .994 接待旅游人數(shù) .821 .816 .793 常住人口 .972 .994 .793 Sig. (1taile) 進(jìn)出口總額 .000 .002 .000 GDP .000 .002 .000 接待旅游人數(shù) .002 .002 .003 常住人口 .000 .000 .003 各樣本變量間相關(guān)系數(shù) ：Correlation Matrix(a) a Determinant = 指標(biāo)之間高度相關(guān)，運(yùn)用因子分析法轉(zhuǎn)化成新的不相關(guān)變量 F1和 F2 ：f1 f2 旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量回歸模型 新變量相關(guān)檢驗 ：KaiserMeyerOlkin Measure of Sampling Adequacy. .648Bartlett39。s Test of Sphericity Approx. ChiSquare df 6 Sig. .000Component Initial Eigenvalues Rotation Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative %1 2 .272 3 .027 .681 4 .001 .020 KMO and Bartlett39。s TestKMO測定值為 ，此值大于 ，故可認(rèn)為本數(shù)據(jù)可用于進(jìn)行因子分析；巴特尼特 (Bartlett)法圓形檢驗值是 ， p(Sig=)，故認(rèn)為 分析效果顯著 ； Total Variance Explained 累計方差百分比 (cumulative %)是 ％，說明提取兩個主成分便 可以代表原有變量 。 旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量回歸模型 建立新回歸模型 ：Y= d0+d1F1+d2F2計算 f1和 f2值，進(jìn)行線性回歸分析，得到：y＝ ＋ ＋ p值： () () () R2= F＝ .＝ 擬合程度達(dá)到 ％， 回歸效果好 ，且不存在多重共線性，也不存在正的或負(fù)的自相關(guān)。旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 昆明高爾夫市場容量預(yù)測 年份 GDP（億元） 進(jìn)出口總額（億美元）接待旅游人數(shù)（萬人）常住人口（萬人）2023年 2023年昆明相關(guān)數(shù)據(jù)如下：l 代入模型，經(jīng)過統(tǒng)計軟件運(yùn)算得 2023年昆明高爾夫球洞數(shù)可為 237洞 ；l 而云南目前的高爾夫球洞數(shù)為 144洞 ；l 云南目前的高爾夫球場經(jīng)營非?；鸨籰 云南對高爾夫球場限制有所松動；云南高爾夫市場存在 巨大市場機(jī)會旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫市場容量分析 高爾夫圈層分布分析 高爾夫圈層分布案例分析 北京高爾夫分析上海高爾夫分析深圳高爾夫分析預(yù)測昆明新建高爾夫圈層分布本項目高爾夫可行性判斷 旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布案例分析 北京市高爾夫球場一覽 北京共有 23座高爾夫球場：近郊（ 25km以內(nèi)）： 8座高爾夫球場遠(yuǎn)郊（ 25～ 50km） ： 11座高爾夫球場其它區(qū)域（ 50km以外） ： 4座高爾夫球場旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布案例分析 上海市高爾夫球場一覽 上海共有 17座高爾夫球場：近郊（ 30km以內(nèi)）： 5座高爾夫球場遠(yuǎn)郊（ 30～ 60km） ： 9座高爾夫球場其它區(qū)域（ 60km以外） ： 3座高爾夫球場旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布案例分析 深圳共有 12座高爾夫球場：近郊（ 15km以內(nèi)）： 4座高爾夫球場遠(yuǎn)郊（ 15～ 30km） ： 7座高爾夫球場其它區(qū)域（ 30km以外） ： 1座高爾夫球場旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 高爾夫圈層分布分析 l 城市遠(yuǎn)郊（ 25～ 60km）高爾夫球場 數(shù)量最多 ，數(shù)所占比重為 48％～59％ ；l 近郊，前期建設(shè)的高爾夫球場較多，隨著城市的發(fā)展，市中心土地越來越稀缺，使得最近幾年很少在近郊建高爾夫球場；l 其它區(qū)域高爾夫球場數(shù)量較少，不能單純依靠高爾夫的吸引力，還必須有其它資源支撐；本項目位于距昆明市 40公里處，屬于 昆明遠(yuǎn)郊區(qū)域 。項目地塊為天然高爾夫球場地勢， 易于打造高爾夫 。旗艦項目規(guī)劃建議 —— 高爾夫 絕佳的 自然條件、市場 推力及 地產(chǎn) 的拉力；歸屬地 　名 稱 項目占地 (畝 ) 球洞數(shù) 備注（高爾夫用地）外地觀瀾高爾夫 30000 180 —華彬莊園 6400 36 —湯臣一品 2100 18 1349本地春城高爾夫 7560 36 — 　滇池高爾夫 1391 18 1000陽光高爾夫 2400 18 — 　鄉(xiāng)村高爾夫 1300 18 1300因此建議本項目規(guī)劃為 36洞 ，規(guī)劃面積約為 2400畝 ；建議高爾夫項目設(shè)置在 “ 土園區(qū) ” 和 “ 木園區(qū) ” 兩區(qū)。 旗艦項目規(guī)劃建議 —— 跑馬場 正在成為 貴族 運(yùn)動中的 新寵；資源 豐富 ， 知名 度高 ；因此建議本項目占地規(guī)模約為 800畝 左右； 故可將跑馬場布置在項目的 下風(fēng)口 ，即規(guī)劃布局中的 “火園區(qū) ”。項目名稱 占地（畝 ） 跑道長天山國際馬術(shù)俱樂部 1500 1000北京通順賽馬場 2400 兩條 2023米和一條 1800米的沙泥跑道香港沙田馬場 1050 1000北京鄉(xiāng)村賽馬場 390 1200金石灘跑馬場 189 1000馬術(shù)有利于身心 健康 ，是 身份、品位 的象征。經(jīng)營建議以 純種馬 為 爆發(fā)點(diǎn) ，以 普通馬匹 為主要經(jīng)營 主體 的經(jīng)營策略。 專家介紹：馬場的 前期建設(shè)費(fèi)用 投入并不高 ，后期 馬匹飼養(yǎng) 成本較 高 。初級保證 30人以上短期會員 ，然后將其變成馬