【正文】 隆生大廈金融、 證 券、保險% % % % %顧問 、咨 詢 、地產(chǎn)% % % % %IT % % % % %電 子 % % % % %投 資貿(mào) 易 % % % % %建筑、工 業(yè) 制造 % % % % %公路、交通運 輸 % % % 0% %社會公用事 業(yè) 機構% % % % %行 業(yè) 客 戶 比例 行 業(yè) 客 戶 比例金融、 證 券、保 險 % 科研開 發(fā) %顧問 、咨 詢 、地 產(chǎn) % 建筑、工 業(yè) 制造 %IT % 公路、交通運 輸 %電 子 % 其他 %投 資 、 貿(mào) 易 % 合計 100%按照租賃的面積計算得，客戶租賃比例以金融、證券、保險居多，其次為 IT，顧問、咨詢、地產(chǎn)居第三位；惠城區(qū)主要在用寫字樓租賃客戶比例惠城區(qū)寫字樓租賃客戶比例寫字樓用家客戶訪談 —— 雙子星大廈地產(chǎn)公司中層干部客戶姓名： 王先生年齡： 25學歷： 本科物業(yè)： 雙子星大廈交通工具： 的士雙子星大廈在整個惠州在用的寫字樓來看檔次感算最高的了，當初公司選擇的時候也是考慮到這一點。但進駐以后發(fā)現(xiàn)辦公室內條件較好，周邊環(huán)境、景觀視野，周邊有公園、體育樂園等。但周邊餐飲配套不齊全、車位不足、電梯速度慢、無高低區(qū)、保險公司多吵雜。因此公司員工很多都建議更換到其他寫字樓辦公，現(xiàn)在領導層也開始重視這個建議。從市場看來，從市場看來， 5A甲級寫字樓的中信城市時代應該會是個甲級寫字樓的中信城市時代應該會是個不錯的考慮。不錯的考慮。寫字樓用家客戶訪談 —— 世貿(mào)中心地產(chǎn)公司中層干部客戶姓名： 陳小姐年齡： 25學歷： 本科物業(yè)： 華陽大廈 世貿(mào)中心交通工具： 的士當初公司在華陽大廈，但是由于公司規(guī)模的擴大，決定搬到其他寫字樓，當時最初考慮的是最高檔次的雙子星座，但是后來領導們考慮到那邊周邊的餐飲等配套少，而且大多數(shù)員工目前居住在花邊嶺附近，所以后來就決定選擇隆生商業(yè)廣場或者世貿(mào)中心，最終選擇世貿(mào)中心是因為價格比隆升商業(yè)廣場便宜很多。世貿(mào)中心周邊配套齊全，電梯也快，但是里面酒樓多，且與寫字樓共用電梯感覺很不好，還有一點就是中央空調質量差，物業(yè)管理不是很好。未來江北配套好了，也可能考慮江北的高檔寫字未來江北配套好了，也可能考慮江北的高檔寫字樓樓 。寫字樓用家客戶訪談 —— 華陽大廈建筑設計公司老總客戶姓名： 吳先生年齡： 45學歷： 大專物業(yè)： 華陽大廈交通工具： 自駕車華陽大廈是很受中小型企業(yè)歡迎的寫字樓，由于目前公司規(guī)模不是特別大 ，所以選擇了華陽作為辦公地點，周邊配套也算齊全，但是 沒有地下停車場，電梯少而且速度很慢，樓宇里面的餐飲嚴重降低了寫字樓檔次，物業(yè)管理略差 。用家客戶需求小結以及市場項目亮點用家關注點：周邊配套及環(huán)境（生活、餐飲、交通便利度）產(chǎn)品檔次（外立面內部餐飲是否影響寫字樓用家，是否同一電梯等）電梯速度以及高低分區(qū)智能化功能、人性化設計生態(tài)功能、園林綠化租金水平其他用戶是否影響寫字樓用家（如保險公司）物業(yè)管理水平市場項目亮點：世貿(mào)中心： 對電梯滿意度高， 7部電梯高低分區(qū)，速度較快。雙子星大廈： 對外立面滿意度高。中信城市時代： 每一層生態(tài)化設計。寫字樓客戶定位本項目作為惠州最高端的寫字樓主要客戶 ：本土大中型實力企業(yè)為主輔助客戶 ：本土發(fā)展型中小企業(yè)及投資客核心客戶重要客戶邊緣客戶偶得客戶本土以及外地大中型實力企業(yè)本土發(fā)展型中小企業(yè)本土發(fā)展型中小企業(yè)及投資客跨國企業(yè)寫字樓市場戶型分析：目前市場產(chǎn)品以中等開間 100300㎡占據(jù)主流項目名稱戶型配比 項目名稱戶型配比德威大廈170200(20%)500(50%)650800(30%)外商投資大廈85(10%) 110(40%)150(50%)凱賓斯基(60%)(30%)(10%)德賽大廈500(20%)800(30%)1000(50%)信合大廈(5%)(42%)(53%)麗日雙子星101(20%)120(30%)140(50%)和慶大廈90(30%) 150(40%)200(30%)華陽大廈90(20%) 180(40%)300(40%)中信城市時代8096(21%)127154(26%)174217(53%)廣發(fā)大廈150(30%)300(40%)550(30%)世貿(mào)大廈70(30%) 100(30%)150(40%)達利大廈150(30%)180(50%)200(30%)隆生商務大廈80(30%) 150(35%)300(35%)博美堂大廈110(30%)180(50%)200(20%)交銀大廈85(20%) 120(20%)200(60%)政盈大廈80(40%) 180(30%)200(30%)寫字樓市場戶型分析：片區(qū)供應以 100200㎡開間為主，其次為 300 ㎡以上。 300 ㎡以上銷售率最高 50％， 200300銷售 37％， 100200銷售 31％2023年寫字樓入市項目 寫字樓總供應面積 套數(shù) 供應開間面積配比 面積 套數(shù) 已售面積 已售套數(shù)凱賓斯基商務寫字樓 201 100㎡以下 1641 20 1312 16100200㎡ 15583 105 11478 77200300㎡ 17627 76 10714 44德威大廈 183 100㎡以下 2 0 0100200㎡ 7282 39 1659 9300㎡以上 46847 142 23071 71中信城市時代 280 100㎡以下 4690 53 260 3100200㎡ 30050 182 2710 16200300㎡ 9833 45 205 1寫字樓戶型建議面積段 配比100200 5％ 10%200300 5060%300400 2535％400以上 5％ 10%寫字樓租售價格預估：中信城市時代權重 40%，德威大廈權重 30%，凱賓斯基寫字樓權重 30%，本項目寫字樓靜態(tài)售價平均為 12096元 /㎡。、經(jīng)濟及營銷附加值，以及博弈定價法則進行客戶與競爭項目博弈分析，預計本項目寫字樓售價（靜態(tài)）定位為均價 13000—15000元 /㎡ 。，對租賃價格進行修正，得出本項目市場租賃價格 (靜態(tài) )約： 80100元元 /（平方米（平方米 月）。月）。 地塊認識| 區(qū)域分析| 地塊特征| SWOT分析 項目定位| 整體定位| 商業(yè)定位| 寫字樓定位| 公寓定位 物業(yè)發(fā)展建議| 規(guī)劃設計建議| 開發(fā)戰(zhàn)略 風險評估| 財務分析| 風險及抗風險分析征服者打造征服者打造The Conqueror’s Creating概念規(guī)劃規(guī)劃原則：—— 以人為本 的原則，在規(guī)劃設計上要考慮人的生理和心理健康需要，創(chuàng)造綠色生態(tài)、適宜人居的社區(qū)；—— 地塊商業(yè)價值最大化 原則，考慮本項目的地段特征充分實現(xiàn)土地的開發(fā)價值及商業(yè)利益；—— 市場導向 原則，充分考慮目標客戶的需求，創(chuàng)造高品質的合理的居住空間。—— 分期開發(fā)的連續(xù)性 原則，給后期開發(fā)留下足夠的空間和彈性，使整個項目成為一個統(tǒng)一的整體。規(guī)劃特點：國際性 (International)　 面向國際，多個跨國機構的辦公、訊息交流、 國際旅游、購物、國際商品銷售、國際商品及服裝展覽、國際文化、飲食文化等現(xiàn)代性 (Modern) 高效率、智能化、設施完善、自動化、形象現(xiàn)代化、管理及服務現(xiàn)代化等文化性 (Cultural) 環(huán)境氣質、人群素質、活動性質開放性 (Open) 管理開放、空間開放多樣性 (Multiple) 生活多樣、形式多樣、變化靈活總體布局：網(wǎng)絡結構網(wǎng)絡結構： 一條軸線　　　　　兩個片區(qū)　　　　　十個組團　　　　　一個中心　　　　　一個內環(huán)　　　　　二個外圈center建筑設計要點建議建議華貿(mào)中心以國際化、時尚性為建筑特色，因此可以采用清新明快的現(xiàn)代建筑風格 , 立面以輕快明朗的色彩（如天藍色、白色）為主，體現(xiàn)強烈的現(xiàn)代氣息。屋頂造型上作些變化，增強建筑的輪廓感和每棟建筑的可識別性在建筑立面上增加一些現(xiàn)代建筑符號，打破立面線條的單調感，豐富立面層次住宅可以通過局部色彩的變化，使建筑立面層次豐富多彩建筑朝向尤其重要，本地人重視朝向以及風水，建議戶型盡量東南朝向，尤其大戶型。設計的超前性，建筑、節(jié)能方面的考慮。商場外立面建議 住宅外立面日本 Prada 青山店寫字樓外立面環(huán)境景觀設計建議精致、典雅、簡潔，讓人體驗到一種 “文化 ”和 “品味 ”怡人的空間尺度，豐富的空間層次，營造多元的交往空間室內綠化動態(tài)水景倡導 “有生命的都市綜合體 ”環(huán)境景觀設計建議墻體幕字、主題畫面，體現(xiàn)一種建筑精神，一種建筑文化瀑布電子墻，為空間注入生機開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)原則：住宅銷售速度快，便于回現(xiàn)，減輕項目運轉壓力。開發(fā)規(guī)劃：第一期：住宅、購物中心；第二期：住宅、寫字樓；第三期：寫字樓開發(fā)節(jié)奏項目分期依據(jù)：① 項目工程進度：項目在今年動工，預計 2023年全面竣工， 2023年底可能具備入市條件；② 市場狀況：項目屬江北中心區(qū)最稀缺的地塊， 2023年市場競爭優(yōu)勢將會凸現(xiàn)。分三期開發(fā)：第一期： 2023年住宅 、購物中心 / 第二期： 2023年住宅、寫字樓 /第三期： 2023寫字樓 2023年動工 2023年 2023年 2023年 2023年住宅開盤購物中心營業(yè)寫字樓開盤住宅交付使用一期建設期 二期寫字樓交付使用三期 地塊解析| 區(qū)域分析| 地塊特征| SWOT分析 項目定位| 整體定位| 商業(yè)定位| 寫字樓定位| 公寓定位 物業(yè)發(fā)展建議| 規(guī)劃設計建議| 開發(fā)戰(zhàn)略 風險評估| 財務分析| 風險及抗風險分析征服者打造征服者打造The Conqueror’s Creating財務分析 —— 開發(fā)成本序號 項目 單價 (元 ) 面積（萬㎡） 總投資 (萬元 )　 開發(fā)建設總投資 710500 1 開發(fā)成本 710500 土地成本 130000 前期工程費 710500 建筑安裝工程費 5170 710500 地下工程 1700 134600 開發(fā)期間稅費 710500 不可預見費 710500 2 開發(fā)費用 710500 管理費用 710500 財務費用 0　 　 0 銷售費用 710500 財務分析 —— 銷售回款估算以及贏利能力分析 　 住宅 　 商業(yè) 　 寫字樓 　　 面積（萬平米） 售價 面積（萬平米） 售價面積（萬平米） 售價2023 5 11000 2 35000 0 14000 2023 9 11330 4 36050 0 14420 2023 9 11670 4 37132 4 14853 2023 9 12023 4 38245 4 15298 2023 12381 39393 4 15757 2023 0 12752 0 40575 16230 類別 靜態(tài)指標（年度） 動態(tài)指標　 FNPV(單位：萬元 ) FIRR(單位： %)項目 凈投資利潤率 投資利稅率 稅后 稅后全部投資 % % %財務效益指標匯總表本項目所得稅后財務凈現(xiàn)值為 ，動態(tài)投資回收期為 ，本項目贏利能力良好。從以上經(jīng)濟效益指標的角度初步判斷，項目具備可行性。 銷售回款估算表風險及抗風險分析項目面臨的主要風險主要體現(xiàn)在五個方面1）開發(fā)期內帶來的開發(fā)風險及資金風險；2）總投資額巨大帶來的融資風險；3）客戶區(qū)域未來發(fā)展的認知不足，將會帶來一定的市場風險；4）政策以及全球經(jīng)濟環(huán)境的走勢，使得惠州房地產(chǎn)市場前景不大明朗；5）區(qū)域主要競爭將會是來自江北開發(fā)用地的建筑用地供應，將會是形成與本項目的正面競爭。項目抗風險分析1）針對開發(fā)體量大所帶來的開發(fā)風險，建議項目采用分期分組團開發(fā)的策略，并根據(jù)市場變化調整檔期開發(fā)量；2）針對項目巨額投資所帶來的財務風險，本項目前幾期開發(fā)資金回收快的住宅物業(yè)，滾動開發(fā)，分期投入；3）針對市場風險，建議整體規(guī)劃、營造品牌、打造項目核心競爭力，占領市場制高點；分期分組團開發(fā)，適時調整各期開發(fā)量，把握市場先機。 營銷策略| 賣點整合| 推廣策略| 費用預算 內外銷策略 體驗策略 銷售服