【正文】 隆生大廈金融、 證 券、保險(xiǎn)% % % % %顧問 、咨 詢 、地產(chǎn)% % % % %IT % % % % %電 子 % % % % %投 資貿(mào) 易 % % % % %建筑、工 業(yè) 制造 % % % % %公路、交通運(yùn) 輸 % % % 0% %社會公用事 業(yè) 機(jī)構(gòu)% % % % %行 業(yè) 客 戶 比例 行 業(yè) 客 戶 比例金融、 證 券、保 險(xiǎn) % 科研開 發(fā) %顧問 、咨 詢 、地 產(chǎn) % 建筑、工 業(yè) 制造 %IT % 公路、交通運(yùn) 輸 %電 子 % 其他 %投 資 、 貿(mào) 易 % 合計(jì) 100%按照租賃的面積計(jì)算得，客戶租賃比例以金融、證券、保險(xiǎn)居多，其次為 IT，顧問、咨詢、地產(chǎn)居第三位；惠城區(qū)主要在用寫字樓租賃客戶比例惠城區(qū)寫字樓租賃客戶比例寫字樓用家客戶訪談 —— 雙子星大廈地產(chǎn)公司中層干部客戶姓名： 王先生年齡： 25學(xué)歷： 本科物業(yè)： 雙子星大廈交通工具： 的士雙子星大廈在整個(gè)惠州在用的寫字樓來看檔次感算最高的了，當(dāng)初公司選擇的時(shí)候也是考慮到這一點(diǎn)。但進(jìn)駐以后發(fā)現(xiàn)辦公室內(nèi)條件較好，周邊環(huán)境、景觀視野，周邊有公園、體育樂園等。但周邊餐飲配套不齊全、車位不足、電梯速度慢、無高低區(qū)、保險(xiǎn)公司多吵雜。因此公司員工很多都建議更換到其他寫字樓辦公，現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)層也開始重視這個(gè)建議。從市場看來，從市場看來， 5A甲級寫字樓的中信城市時(shí)代應(yīng)該會是個(gè)甲級寫字樓的中信城市時(shí)代應(yīng)該會是個(gè)不錯(cuò)的考慮。不錯(cuò)的考慮。寫字樓用家客戶訪談 —— 世貿(mào)中心地產(chǎn)公司中層干部客戶姓名： 陳小姐年齡： 25學(xué)歷： 本科物業(yè)： 華陽大廈 世貿(mào)中心交通工具： 的士當(dāng)初公司在華陽大廈，但是由于公司規(guī)模的擴(kuò)大，決定搬到其他寫字樓，當(dāng)時(shí)最初考慮的是最高檔次的雙子星座，但是后來領(lǐng)導(dǎo)們考慮到那邊周邊的餐飲等配套少，而且大多數(shù)員工目前居住在花邊嶺附近，所以后來就決定選擇隆生商業(yè)廣場或者世貿(mào)中心，最終選擇世貿(mào)中心是因?yàn)閮r(jià)格比隆升商業(yè)廣場便宜很多。世貿(mào)中心周邊配套齊全，電梯也快，但是里面酒樓多，且與寫字樓共用電梯感覺很不好，還有一點(diǎn)就是中央空調(diào)質(zhì)量差，物業(yè)管理不是很好。未來江北配套好了，也可能考慮江北的高檔寫字未來江北配套好了，也可能考慮江北的高檔寫字樓樓 。寫字樓用家客戶訪談 —— 華陽大廈建筑設(shè)計(jì)公司老總客戶姓名： 吳先生年齡： 45學(xué)歷： 大專物業(yè)： 華陽大廈交通工具： 自駕車華陽大廈是很受中小型企業(yè)歡迎的寫字樓，由于目前公司規(guī)模不是特別大 ，所以選擇了華陽作為辦公地點(diǎn)，周邊配套也算齊全，但是 沒有地下停車場，電梯少而且速度很慢，樓宇里面的餐飲嚴(yán)重降低了寫字樓檔次，物業(yè)管理略差 。用家客戶需求小結(jié)以及市場項(xiàng)目亮點(diǎn)用家關(guān)注點(diǎn)：周邊配套及環(huán)境（生活、餐飲、交通便利度）產(chǎn)品檔次（外立面內(nèi)部餐飲是否影響寫字樓用家，是否同一電梯等）電梯速度以及高低分區(qū)智能化功能、人性化設(shè)計(jì)生態(tài)功能、園林綠化租金水平其他用戶是否影響寫字樓用家（如保險(xiǎn)公司）物業(yè)管理水平市場項(xiàng)目亮點(diǎn)：世貿(mào)中心： 對電梯滿意度高， 7部電梯高低分區(qū)，速度較快。雙子星大廈： 對外立面滿意度高。中信城市時(shí)代： 每一層生態(tài)化設(shè)計(jì)。寫字樓客戶定位本項(xiàng)目作為惠州最高端的寫字樓主要客戶 ：本土大中型實(shí)力企業(yè)為主輔助客戶 ：本土發(fā)展型中小企業(yè)及投資客核心客戶重要客戶邊緣客戶偶得客戶本土以及外地大中型實(shí)力企業(yè)本土發(fā)展型中小企業(yè)本土發(fā)展型中小企業(yè)及投資客跨國企業(yè)寫字樓市場戶型分析：目前市場產(chǎn)品以中等開間 100300㎡占據(jù)主流項(xiàng)目名稱戶型配比 項(xiàng)目名稱戶型配比德威大廈170200(20%)500(50%)650800(30%)外商投資大廈85(10%) 110(40%)150(50%)凱賓斯基(60%)(30%)(10%)德賽大廈500(20%)800(30%)1000(50%)信合大廈(5%)(42%)(53%)麗日雙子星101(20%)120(30%)140(50%)和慶大廈90(30%) 150(40%)200(30%)華陽大廈90(20%) 180(40%)300(40%)中信城市時(shí)代8096(21%)127154(26%)174217(53%)廣發(fā)大廈150(30%)300(40%)550(30%)世貿(mào)大廈70(30%) 100(30%)150(40%)達(dá)利大廈150(30%)180(50%)200(30%)隆生商務(wù)大廈80(30%) 150(35%)300(35%)博美堂大廈110(30%)180(50%)200(20%)交銀大廈85(20%) 120(20%)200(60%)政盈大廈80(40%) 180(30%)200(30%)寫字樓市場戶型分析：片區(qū)供應(yīng)以 100200㎡開間為主，其次為 300 ㎡以上。 300 ㎡以上銷售率最高 50％， 200300銷售 37％， 100200銷售 31％2023年寫字樓入市項(xiàng)目 寫字樓總供應(yīng)面積 套數(shù) 供應(yīng)開間面積配比 面積 套數(shù) 已售面積 已售套數(shù)凱賓斯基商務(wù)寫字樓 201 100㎡以下 1641 20 1312 16100200㎡ 15583 105 11478 77200300㎡ 17627 76 10714 44德威大廈 183 100㎡以下 2 0 0100200㎡ 7282 39 1659 9300㎡以上 46847 142 23071 71中信城市時(shí)代 280 100㎡以下 4690 53 260 3100200㎡ 30050 182 2710 16200300㎡ 9833 45 205 1寫字樓戶型建議面積段 配比100200 5％ 10%200300 5060%300400 2535％400以上 5％ 10%寫字樓租售價(jià)格預(yù)估：中信城市時(shí)代權(quán)重 40%，德威大廈權(quán)重 30%，凱賓斯基寫字樓權(quán)重 30%，本項(xiàng)目寫字樓靜態(tài)售價(jià)平均為 12096元 /㎡。、經(jīng)濟(jì)及營銷附加值，以及博弈定價(jià)法則進(jìn)行客戶與競爭項(xiàng)目博弈分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目寫字樓售價(jià)（靜態(tài)）定位為均價(jià) 13000—15000元 /㎡ 。，對租賃價(jià)格進(jìn)行修正，得出本項(xiàng)目市場租賃價(jià)格 (靜態(tài) )約： 80100元元 /（平方米（平方米 月）。月）。 地塊認(rèn)識| 區(qū)域分析| 地塊特征| SWOT分析 項(xiàng)目定位| 整體定位| 商業(yè)定位| 寫字樓定位| 公寓定位 物業(yè)發(fā)展建議| 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議| 開發(fā)戰(zhàn)略 風(fēng)險(xiǎn)評估| 財(cái)務(wù)分析| 風(fēng)險(xiǎn)及抗風(fēng)險(xiǎn)分析征服者打造征服者打造The Conqueror’s Creating概念規(guī)劃規(guī)劃原則：—— 以人為本 的原則，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上要考慮人的生理和心理健康需要，創(chuàng)造綠色生態(tài)、適宜人居的社區(qū)；—— 地塊商業(yè)價(jià)值最大化 原則，考慮本項(xiàng)目的地段特征充分實(shí)現(xiàn)土地的開發(fā)價(jià)值及商業(yè)利益；—— 市場導(dǎo)向 原則，充分考慮目標(biāo)客戶的需求，創(chuàng)造高品質(zhì)的合理的居住空間?！?分期開發(fā)的連續(xù)性 原則，給后期開發(fā)留下足夠的空間和彈性，使整個(gè)項(xiàng)目成為一個(gè)統(tǒng)一的整體。規(guī)劃特點(diǎn)：國際性 (International)　 面向國際，多個(gè)跨國機(jī)構(gòu)的辦公、訊息交流、 國際旅游、購物、國際商品銷售、國際商品及服裝展覽、國際文化、飲食文化等現(xiàn)代性 (Modern) 高效率、智能化、設(shè)施完善、自動(dòng)化、形象現(xiàn)代化、管理及服務(wù)現(xiàn)代化等文化性 (Cultural) 環(huán)境氣質(zhì)、人群素質(zhì)、活動(dòng)性質(zhì)開放性 (Open) 管理開放、空間開放多樣性 (Multiple) 生活多樣、形式多樣、變化靈活總體布局：網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)： 一條軸線　　　　　兩個(gè)片區(qū)　　　　　十個(gè)組團(tuán)　　　　　一個(gè)中心　　　　　一個(gè)內(nèi)環(huán)　　　　　二個(gè)外圈center建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議建議華貿(mào)中心以國際化、時(shí)尚性為建筑特色，因此可以采用清新明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 , 立面以輕快明朗的色彩（如天藍(lán)色、白色）為主，體現(xiàn)強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息。屋頂造型上作些變化，增強(qiáng)建筑的輪廓感和每棟建筑的可識別性在建筑立面上增加一些現(xiàn)代建筑符號，打破立面線條的單調(diào)感，豐富立面層次住宅可以通過局部色彩的變化，使建筑立面層次豐富多彩建筑朝向尤其重要，本地人重視朝向以及風(fēng)水，建議戶型盡量東南朝向，尤其大戶型。設(shè)計(jì)的超前性，建筑、節(jié)能方面的考慮。商場外立面建議 住宅外立面日本 Prada 青山店寫字樓外立面環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議精致、典雅、簡潔，讓人體驗(yàn)到一種 “文化 ”和 “品味 ”怡人的空間尺度，豐富的空間層次，營造多元的交往空間室內(nèi)綠化動(dòng)態(tài)水景倡導(dǎo) “有生命的都市綜合體 ”環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議墻體幕字、主題畫面，體現(xiàn)一種建筑精神，一種建筑文化瀑布電子墻，為空間注入生機(jī)開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)原則：住宅銷售速度快，便于回現(xiàn)，減輕項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)壓力。開發(fā)規(guī)劃：第一期：住宅、購物中心；第二期：住宅、寫字樓；第三期：寫字樓開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目分期依據(jù)：① 項(xiàng)目工程進(jìn)度：項(xiàng)目在今年動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2023年全面竣工， 2023年底可能具備入市條件；② 市場狀況：項(xiàng)目屬江北中心區(qū)最稀缺的地塊， 2023年市場競爭優(yōu)勢將會凸現(xiàn)。分三期開發(fā)：第一期： 2023年住宅 、購物中心 / 第二期： 2023年住宅、寫字樓 /第三期： 2023寫字樓 2023年動(dòng)工 2023年 2023年 2023年 2023年住宅開盤購物中心營業(yè)寫字樓開盤住宅交付使用一期建設(shè)期 二期寫字樓交付使用三期 地塊解析| 區(qū)域分析| 地塊特征| SWOT分析 項(xiàng)目定位| 整體定位| 商業(yè)定位| 寫字樓定位| 公寓定位 物業(yè)發(fā)展建議| 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議| 開發(fā)戰(zhàn)略 風(fēng)險(xiǎn)評估| 財(cái)務(wù)分析| 風(fēng)險(xiǎn)及抗風(fēng)險(xiǎn)分析征服者打造征服者打造The Conqueror’s Creating財(cái)務(wù)分析 —— 開發(fā)成本序號 項(xiàng)目 單價(jià) (元 ) 面積（萬㎡） 總投資 (萬元 )　 開發(fā)建設(shè)總投資 710500 1 開發(fā)成本 710500 土地成本 130000 前期工程費(fèi) 710500 建筑安裝工程費(fèi) 5170 710500 地下工程 1700 134600 開發(fā)期間稅費(fèi) 710500 不可預(yù)見費(fèi) 710500 2 開發(fā)費(fèi)用 710500 管理費(fèi)用 710500 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0　 　 0 銷售費(fèi)用 710500 財(cái)務(wù)分析 —— 銷售回款估算以及贏利能力分析 　 住宅 　 商業(yè) 　 寫字樓 　　 面積（萬平米） 售價(jià) 面積（萬平米） 售價(jià)面積（萬平米） 售價(jià)2023 5 11000 2 35000 0 14000 2023 9 11330 4 36050 0 14420 2023 9 11670 4 37132 4 14853 2023 9 12023 4 38245 4 15298 2023 12381 39393 4 15757 2023 0 12752 0 40575 16230 類別 靜態(tài)指標(biāo)（年度） 動(dòng)態(tài)指標(biāo)　 FNPV(單位：萬元 ) FIRR(單位： %)項(xiàng)目 凈投資利潤率 投資利稅率 稅后 稅后全部投資 % % %財(cái)務(wù)效益指標(biāo)匯總表本項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 ，動(dòng)態(tài)投資回收期為 ，本項(xiàng)目贏利能力良好。從以上經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的角度初步判斷，項(xiàng)目具備可行性。 銷售回款估算表風(fēng)險(xiǎn)及抗風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在五個(gè)方面1）開發(fā)期內(nèi)帶來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及資金風(fēng)險(xiǎn)；2）總投資額巨大帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)；3）客戶區(qū)域未來發(fā)展的認(rèn)知不足，將會帶來一定的市場風(fēng)險(xiǎn)；4）政策以及全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的走勢，使得惠州房地產(chǎn)市場前景不大明朗；5）區(qū)域主要競爭將會是來自江北開發(fā)用地的建筑用地供應(yīng)，將會是形成與本項(xiàng)目的正面競爭。項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)分析1）針對開發(fā)體量大所帶來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，建議項(xiàng)目采用分期分組團(tuán)開發(fā)的策略，并根據(jù)市場變化調(diào)整檔期開發(fā)量；2）針對項(xiàng)目巨額投資所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目前幾期開發(fā)資金回收快的住宅物業(yè)，滾動(dòng)開發(fā)，分期投入；3）針對市場風(fēng)險(xiǎn)，建議整體規(guī)劃、營造品牌、打造項(xiàng)目核心競爭力，占領(lǐng)市場制高點(diǎn)；分期分組團(tuán)開發(fā)，適時(shí)調(diào)整各期開發(fā)量，把握市場先機(jī)。 營銷策略| 賣點(diǎn)整合| 推廣策略| 費(fèi)用預(yù)算 內(nèi)外銷策略 體驗(yàn)策略 銷售服