【正文】 住空間；? 效果貴族風(fēng)格，高貴典雅；? 細(xì)節(jié)處理上法式廊柱、雕花、線條的運用，精細(xì)考究的制作工藝。體驗陽光、海灘、休閑、浪漫感受經(jīng)典、品位、豪華、尊崇分享健康、快樂、幸福、成功推薦案名字 1u 結(jié)合項目的資源和產(chǎn)品的屬性海岸 —— 突出項目優(yōu)勢自然資源；新 —— 模式的創(chuàng)新，產(chǎn)品的創(chuàng)新，價值的創(chuàng)新； 都 —— 都市般便捷的生活；出離舊城而高于舊城的新都。 海岸新都案名推薦 2碧海藍(lán)天Le grand bleu碧海、藍(lán)天 ——廣闊的視野，包容的胸懷、淡定的氣質(zhì) ……沙灘、海岸線、大海 …… 本項目具備的，卻未被多數(shù)人意識到的強勢自然資源。注：法國電影《 Le grand bleu》 （《碧海藍(lán)天》）以法國式的浪漫講述對大海的熱愛。u 從項目的自然資源及其賦予產(chǎn)品的意境出發(fā)u 其他推薦案名 尚郡、東海天郡、水幕天城216。 客戶定位216。 形象定位216。 產(chǎn)品定位項目定位產(chǎn)品價值整合及對應(yīng) —— 多重體驗的復(fù)合載體u 居住體驗u 休閑度假體驗u 社交體驗u 投資體驗景觀資源 大海、礁石、園林景觀獨立居所 定制獨棟別墅生活配套 濱海商業(yè)街、醫(yī)療、教育機構(gòu)度假設(shè)施社交活動休閑氛圍投資價值海濱浴場、海灘娛樂設(shè)施、旅游居住、餐飲娛樂配套商務(wù)、會議、宴會等的配套活動場所休閑設(shè)施、產(chǎn)品風(fēng)格的塑造區(qū)域、產(chǎn)品的升值潛力，產(chǎn)品價格的提升空間社區(qū)服務(wù) 內(nèi)外部交通、安全系統(tǒng)、健康會所會員服務(wù) 游艇會、飛行會等產(chǎn)品定位 —— 以休閑的氛圍打造多重價值的海岸別墅q 定制獨棟別墅 為主體 —— 居住、度假、企業(yè)會所、投資q 雙拼、聯(lián)排別墅 —— 居住、度假投資、企業(yè)會所、投資q 精裝公寓（單元式組合） —— 酒店、投資、度假、養(yǎng)老、居住q 濱海商業(yè)街： 便利店、精品店、西餐廳、咖啡館 —— 投資q 濱海大酒店： 餐廳、宴會廳、會議中心、娛樂設(shè)施、客房等 —— 客房投資q 相關(guān)配套： 學(xué)校、社區(qū)診所、會員俱樂部（游艇、飛行…… ）等銷售產(chǎn)品存在價值的論證別墅、公寓—— 項目主體，其銷售價值是本項目開發(fā)利潤實現(xiàn)的主要構(gòu)成；定制別墅： 從提供的 N種設(shè)計樣板中選擇符合自己喜好的別墅，適用于獨棟別墅。以定制別墅的方式，給予客戶足夠的尊崇感和參與感，也更加貼合客戶的喜好。單元式組合精裝公寓：基本統(tǒng)一的戶型，可組合成不同戶型，精裝產(chǎn)品，對于度假和投資客而言可減少投入，控制投資風(fēng)險。酒店 目前長樂酒店經(jīng)營狀況普遍良好，星級酒店入住率均在 85%以上，主要原因是長樂工業(yè)企業(yè)多，為長樂酒店帶來大量的商務(wù)客人，同時大量本地人有到酒店開房打牌的習(xí)慣。而本項目周邊即為大型工業(yè)集中區(qū)，同時漳港海鮮遠(yuǎn)近聞名，這為本項目酒店帶來生意機會。 此外，可通過星級酒店的建設(shè)快速提升項目檔次，樹立項目高端形象而提升價值；利用酒店設(shè)施，為度假、居住的客戶提供一定的配套服務(wù)。 商業(yè)街 —— 度假、休閑的必要配套。項目功能及配比計劃細(xì) 分 單 位面 積 總 面 積 比例住宅 獨 棟別 墅 280600m2 10萬 m2 %聯(lián) 排 別 墅 180280m2 m2 %精裝公寓（ 單 元式 組 合） 50m2 2萬 m2 %商 業(yè) 濱 海海商 業(yè) 街 2023m2 %酒店 餐 飲 、宴會、會 議 接待、商 務(wù) 中心、休 閑娛樂 、客房 10000 m2 10000 m2 %會所 健身、網(wǎng)球 場 、恒溫泳池等運 動場館 2023 m2 %俱 樂 部：游艇會、 飛 行會等美容、 SPA等休 閑 生活會 館配套 社區(qū)醫(yī)院 500 m2 6500m2 %貴 族學(xué)校 5000m2便利店、 銀 行、家政服 務(wù) 、治安 維護 、巴士 總 站等 1000m2總計 m2海 灘 浴 場 、休 閑娛樂設(shè) 施、游艇 碼頭 、 飛 行場 等公共休 閑 空 間 租用項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時機研判216。 資源利用216。 功能布局功能布局建議216。 規(guī)劃指標(biāo)216。啟動區(qū)建議通過研究國際成功案例 ,獲得啟示 案例選取的適用條件u 城市邊緣地區(qū)u 稀缺但不獨占的自然資源u 自身解決社區(qū)配套u 居住、休閑、旅游度假功能并存Homestead, Michigan地塊原址為沙丘，現(xiàn)為度假氛圍濃厚的成熟居住社區(qū)u 區(qū)位：位于密歇根湖Glen Arboru 資源： ，面對 Crystal river,東側(cè)直達(dá)森林茂密的山脊；地塊四周其他地區(qū)為沙丘湖邊公園u 產(chǎn)品構(gòu)成： 96棟別墅， 500個公寓式別墅u 游憩設(shè)施：沙灘俱樂部，回力球俱樂部，網(wǎng)球俱樂部，帆船港口Homestead的功能布局u 集中各類游憩設(shè)施和居住空間，使大部分基地仍然保持原有狀態(tài)u 規(guī)劃兩個游憩設(shè)施組團，分散布置，各自都有商務(wù)、飲食、休閑服務(wù)設(shè)施，以應(yīng)對季節(jié)變化u 休閑設(shè)施與居住區(qū)相距不遠(yuǎn)，相互融合u 自行車和滑雪道連接各項游憩設(shè)施，形成道路網(wǎng)獨棟和別墅回力球俱樂部沙灘俱樂部別墅別墅海灘及其游憩設(shè)施滑雪沙灘游憩香港 愉景灣位于香港大嶼山東北海岸，以小鎮(zhèn)模式發(fā)展成中高檔低密度住宅區(qū)u 區(qū)位：位于香港大嶼山東北海岸， 擁有優(yōu)良的山、海及沙灘資源，占地面積約 649公頃u 交通：通過公路、輕軌、水路與市中心相連；車程約 40分鐘，渡輪至中環(huán)需 40分鐘左右。區(qū)內(nèi)有穿梭巴士、購物巴士、電瓶車及出租汽車u 產(chǎn)品：有別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層及高層，平均容積率約 u 發(fā)展模式：按自給自足小鎮(zhèn)式發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展為中高檔的低密度住宅區(qū)，并成為外國人的聚居地愉景灣配套功能布局123456 7989111012131－美食廣場2－學(xué)校3－幼兒園4－沙灘5－巴士總站6－消防局7－警崗8－愉景廣場9－碼頭10－高爾夫球會11－游艇會12－康樂會13－直升機場u 核心商業(yè)區(qū)分布在區(qū)域的相對中心位置u 海濱漫步徑、康樂會、私人沙灘等大量休閑設(shè)施沿一線海景排布，自然資源利用充分u 游艇會、高爾夫球會和康樂會分散排布，使得各個區(qū)域價值均好，同時分散人流u 巴士總站設(shè)立在人群較聚集的區(qū)域，方便內(nèi)外部通行u 學(xué)校設(shè)立在離沙灘相對較遠(yuǎn)的區(qū)域，遠(yuǎn)離繁華和喧囂q 平面布局與交通規(guī)劃，致力于景觀價值最大化；q 集中各類游憩設(shè)施和居住空間，對山體、湖泊及海岸資源進行保護性開發(fā)；q 公共服務(wù)配套區(qū)如廣場、酒店、學(xué)校和社區(qū)商業(yè)等集中布置在社區(qū)中心；q 主題度假組團分散布置，各自都有商務(wù)、飲食、休閑服務(wù)設(shè)施；q 休閑娛樂設(shè)施在社區(qū)內(nèi)分散排布，價值均好；p 度假組團與居住社區(qū)距離不遠(yuǎn)，相互融合。案例借鑒q “高質(zhì)素、低密度 ”進行社區(qū)建設(shè)，并營造沙灘、海濱漫步道、山體公園等大量開放的公共休閑空間；q 建設(shè) 有吸引力的度假休閑設(shè)施（游艇碼頭、高爾夫球會、沙灘、郊野公園、酒店、劇院、網(wǎng)球場等），提供參與性的體驗活動；u 功能實現(xiàn)u 功能布局低密度別墅，豐富的 休閑設(shè)施，完善的生活配套，構(gòu)建 度假式居住生活u 旅游度假設(shè)施的打造，迅速提升區(qū)域形象，賦予項目多重價值u 教育、醫(yī)療、交通等生活配套設(shè)施肩負(fù)城市配套功能，大大提升項目整體形象和物業(yè)價值p 別墅沿海岸排布，使景觀資源最大化；p 分別設(shè)立海灘假日廣場和社區(qū)中心廣場，將度假娛樂和生活集中區(qū)相對分離；p 集中建設(shè)醫(yī)療、教育、治安、交通等生活配套設(shè)施，便利社區(qū)生活；p 游艇碼頭、飛行會、海灘、風(fēng)情商業(yè)街等度假設(shè)施分散排布，提升價值的同時，使各區(qū)塊價值均好；p 修建海濱漫步徑、社區(qū)會所等大量休閑設(shè)施，提升海濱生活品質(zhì)。地塊資源分析N東海u A區(qū)塊：項目南段沙灘部分，現(xiàn)成的海灘資源，作為休閑活動的場所其價值已被部分當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)識到，是本項目休閑旅游價值最高的地塊u B區(qū)塊：正對沙灘，規(guī)劃的濱海大道北側(cè)臨街區(qū)塊，商業(yè)價值相對較大u C區(qū)塊：與嘈雜的度假海灘之間有 B區(qū)塊的隔斷，相對隱秘，且占據(jù)較長海岸，海景較好，居住價值高ABC項目功能布局假日廣場N濱海大道東海中心廣場地中海風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)配套（醫(yī)院、學(xué)校、會所、治安處、社區(qū)巴士總站、便利店等） 酒店度假海灘（浴場、野營地、燒烤場等） 游艇碼頭、飛行會濱海漫跑徑ABC啟動期位置選擇 —— 由南向北推進開發(fā)啟動區(qū)位置選擇原則u 昭示與進入：外部展示、進入性u 景觀資源：自然景觀、人文景觀u 外部影響：外部環(huán)境、噪音u 地塊尺度：地塊大小、地塊形狀u 持續(xù)開發(fā)? 目前唯一進入通道位于項目南側(cè)，而地塊北部皆為防護林；? 項目南段海灘相對優(yōu)于北段，且其天然浴場已被初步利用；? 項目地塊約呈三角狀，北部相對狹長，不利于多種物業(yè)形態(tài)的綜合展示；? 項目二、三期位于一期北側(cè)，南側(cè)啟動利于整體持續(xù)推進。由南向北推進開發(fā)啟動區(qū)規(guī)模建議 ——300 畝u 案例 天津東麗湖 總占地 1500畝，一期占地 353畝； 名城港灣 總占地 1400畝，一期占地 300畝； 云畝天朗 別墅占地 1270畝，一期占地 200300畝 u 長樂商品別墅市場總量 歷史上商品別墅推出總量200套，售出 140套，因此本項目啟動區(qū)規(guī)模不宜過大，別墅 150套以下為佳u 考慮啟動區(qū)對產(chǎn)品的展示及必要配套設(shè)施的建設(shè) 濱海大道東海建議項目啟動區(qū)規(guī)模300畝作為遠(yuǎn)郊別墅，本項目的首次亮像應(yīng)充分考慮產(chǎn)品整體形象展示及相關(guān)配套建設(shè)以弱化區(qū)域陌生度，應(yīng)此需具備一定規(guī)模啟動區(qū)物業(yè)建議p 度假海灘作為最易聚集人氣的公用度假設(shè)施與啟動區(qū)同步建設(shè)；p 度假海灘、假日廣場、風(fēng)情街、酒店、別墅同步建設(shè)，作為項目濃縮版，盡可能展示項目功能，充分感受度假式居住生活。p 啟動區(qū)產(chǎn)品以多種物業(yè)組合，抗風(fēng)險能力強，類型包括：? 獨立別墅、聯(lián)排別墅 —— 項目主要產(chǎn)品，同時作為訂制別墅的樣板，供客戶選擇 ；? 度假公寓、商業(yè)街、酒店 —— 投資型產(chǎn)品，在空港工業(yè)區(qū)規(guī)模尚為形成、配套不完善、居住氛圍不濃的啟動期，以投資產(chǎn)品吸引度假、投資的客戶啟動區(qū)產(chǎn)品及配比細(xì) 分 單 位建筑面積總 建筑面 積 比例住宅 獨 棟別 墅 280600m2 40000m2 50%聯(lián) 排 別 墅 180280m2 18000m2 %度假公寓 50m2 10000m2 %商 業(yè) 濱 海海商 業(yè) 街 2023m2 %酒店 餐 飲 、宴會、會 議 接待、商 務(wù) 中心、休 閑娛樂 、客房10000 m2 10000 m2 %總計 80000m2海 灘 浴 場 、休 閑娛樂設(shè)施、游艇 碼頭 、 飛 行場 等公共休 閑 空 間租用項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局開發(fā)時機研判項目經(jīng)濟評價銷售價格預(yù)測u 福州郊區(qū)別墅項目價格 獨棟約 60008000元 /平米 聯(lián)排約 35005000元 /平米u 福州市區(qū)高尚住宅價格 30007500元 /平米（毛坯計）u 長樂高檔物業(yè)（高層）價格 19003000元 /平米左右u 自建別墅成本 漳港， 350平米，成本約 60萬u 愿接受的別墅價格 150萬以下u 愿接受的純投資產(chǎn)品價格 3040萬60005000400020233000單價70008000福州高尚住宅長樂高層1000自建別墅福州獨棟福州聯(lián)排市場比較法初步給定項目銷售價格：獨棟別墅均價 4500元 /平米；聯(lián)排別墅均價 3800元 /平米；公寓（精裝）均價 3500元 /平米用地規(guī)劃指標(biāo)序號 項 目 總用地規(guī)劃指標(biāo) 指標(biāo)1 用地面積 (㎡ ) 557, 557, 2 容積率 3 覆蓋率 4 總建筑面積 223, 223, 5 獨棟 (㎡ ) 100, 100, 6 聯(lián)排 (㎡ ) 82, 82, 7 公寓 (㎡ ) 20, 20, 8 酒店 (㎡ ) 10, 10, 9 商業(yè)街 (㎡ ) 2, 2, 10 學(xué)校 (㎡ ) 5, 5, 11 會所 (㎡ ) 2, 2, 12 社區(qū)服務(wù)中心 1,