【正文】 域的度假配套64項(xiàng)目名稱 海門高爾夫 冠嶺山莊 天隆三千海 銀灘一號(hào)資源 濱海高爾夫，冠頭嶺森林 冠頭嶺森林公園，山海資源 一線海景 ,親海 一線海景，親海簡(jiǎn)介 北海目前唯一的高爾夫，已經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間 國(guó)際會(huì)議、論壇基地 配套高端、完善的居住區(qū)域 經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新基地定位 高爾夫旅游度假社區(qū) 高端旅游接待公益性項(xiàng)目 高端濱海歐式水景社區(qū) 高端國(guó)際旅游會(huì)議娛樂(lè)接待中心形態(tài) 高爾夫景觀洋房 無(wú)出售部分 別墅、高層 高層配套 —— 高星級(jí)酒店兩座高星級(jí)酒店、一座高爾夫球場(chǎng)、一個(gè)游艇碼頭五星級(jí)酒店展示板塊特征 區(qū)域規(guī)劃各區(qū)特征競(jìng)合關(guān)系銀灘價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值銀灘板塊情況分析 —— 各區(qū)域間的竟合關(guān)系大于競(jìng)爭(zhēng)65區(qū)域 現(xiàn)狀分析 需要改善的地方 與西區(qū)的關(guān)系中區(qū)根據(jù)近兩年北海市場(chǎng)數(shù)據(jù)，旅游度假需求是旺盛的，但是度假配套低端，功能性少，使得客戶的滯留時(shí)間不長(zhǎng)。整體的旅游度假配套必須升級(jí)，以滿足當(dāng)前人們的度假需求。銀灘的發(fā)展規(guī)劃中兩地段定位一致，從銀灘的整體發(fā)展和在建項(xiàng)目定位來(lái)看，兩區(qū)方向不一樣，竟合 競(jìng)爭(zhēng)。西區(qū)有城市基礎(chǔ)和強(qiáng)勢(shì)資源，但是目前開發(fā)利用的情況不是太理想，高爾夫有一定的功能性。度假配套單一，功能性唯一，資源利用不佳。東區(qū)有強(qiáng)勢(shì)的生態(tài)環(huán)境資源，但旅游度假氛圍不夠濃厚，互動(dòng)性不強(qiáng)，區(qū)域人流量少。區(qū)域認(rèn)知程度低，交通不便利，無(wú)任何城市配套。東區(qū)是中區(qū)的延伸，是被帶動(dòng)的旅游區(qū)域，旅游資源不同，但是區(qū)域資源相輔相成，是銀灘自然生態(tài)景觀帶的延續(xù)。p中區(qū)以純旅游度假為主，海、灘資源優(yōu)勢(shì)；p西區(qū)以高端旅游商務(wù)居住為主；山、海資源優(yōu)勢(shì)；p東區(qū)以綜合性旅游度假為主，自然生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)；p區(qū)域之間相輔相成，帶動(dòng)板塊全面、綜合性的連貫發(fā)展。板塊特征 區(qū)域規(guī)劃各區(qū)特征競(jìng)合關(guān)系銀灘價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值銀灘西區(qū)核心區(qū)域，依托成熟的高爾夫體系和近山近海資源，具備良好的高端度假物業(yè)基礎(chǔ)p區(qū)域內(nèi)自然資源豐富：p高爾夫： 占地將近 1000畝，完全擁有產(chǎn)權(quán)的 18洞成熟高爾夫球場(chǎng)p冠嶺山： 北海唯一一座山，海拔 140多米，山上國(guó)家森林公園天然氧吧p水系： 內(nèi)部水系豐富，水域面積 260畝，既有提供游樂(lè)的大面積水系，又有狹長(zhǎng)清澈的 “ 小河 ”p植被： 保留大面積原生植被，讓人體會(huì)優(yōu)雅、自然66板塊特征 價(jià)值屬性競(jìng)合關(guān)系項(xiàng)目前景銀灘價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值高爾夫高爾夫冠嶺山 內(nèi)部水系植被距離城市中心較近，在完善配套的前提下可形成自我中心化的城市價(jià)值67板塊特征 價(jià)值屬性競(jìng)合關(guān)系項(xiàng)目前景銀灘價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值5公里 中心城區(qū)冠嶺山莊－國(guó)賓館周邊農(nóng)田村落路邊飯店 南珠文化產(chǎn)業(yè)示范基地p價(jià)值屬性：216。距離： 離市中心 5公里，車程 10分鐘左右216。配套： 周邊商業(yè)配套、生活配套低端，并且不全216。周邊： 村落較多，民風(fēng)彪悍216。景觀： 具有文化特色產(chǎn)業(yè)，造船廠、佛教協(xié)會(huì)等從未來(lái)供應(yīng)看，項(xiàng)目短期內(nèi)面臨銀灘外高端樓盤競(jìng)爭(zhēng)，長(zhǎng)期還面臨眾多一線海景大盤的競(jìng)爭(zhēng)68板塊特征 價(jià)值屬性競(jìng)合關(guān)系項(xiàng)目前景銀灘價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值典型樓盤剩余體量盤點(diǎn)樓盤 剩余體量（萬(wàn)㎡）現(xiàn)狀 賣點(diǎn) 短期森海豪庭 30 二期尾聲 海景、內(nèi)部高端配套國(guó)際新城 10 一期尾聲 城市核心地段文華苑 15 二期在售 城市核心地段藍(lán)海尚城 6 待售 城市核心地段怡康春城 10 待售 ——香樟公寓 16 待售 ——長(zhǎng)期銀灘一號(hào) 48 待售 一線海景、未來(lái)打造高端配套天隆三千海170* 待售 一線海景、未來(lái)打造高端配套華海 60* 待售 一線海景北部灣一號(hào)42 一期尾聲 一線海景、城市配套中信大冠沙220* 待售 一線海景，未來(lái)打造高端配套從北海存量盤點(diǎn)看，項(xiàng)目短期面臨中等規(guī)模海景資源樓盤、城市核心地段樓盤和一些低端待售樓盤共 130多萬(wàn)建面的競(jìng)爭(zhēng)；長(zhǎng)期看則主要面臨具有高端配套一線海景資源大盤共 640多萬(wàn)建面的競(jìng)爭(zhēng)由于本項(xiàng)目近海而不直接臨海，在未來(lái)的海景競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位，并將影響產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)69板塊特征 價(jià)值屬性競(jìng)合關(guān)系項(xiàng)目前景銀灘價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值海景資源價(jià)值p未來(lái)高端海景資源的稀缺造成海景價(jià)值的寶貴p很多客戶到海邊就是看重海景的價(jià)值城市價(jià)值p北海旅游、度假物業(yè)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)使得城市價(jià)值被客戶淡化空白區(qū)域5 43211 天隆 三千海2 中信大冠沙3 北部灣一號(hào)4 銀灘一號(hào)5 華海項(xiàng)目未來(lái)一線海景樓盤：海門天域天隆 三千海大冠沙北部灣一號(hào)區(qū)域價(jià)值總結(jié) （暫不寫）70本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)機(jī)會(huì)╬ 區(qū)域價(jià)值╬ 開發(fā)機(jī)會(huì)71—— 依托優(yōu)勢(shì)區(qū)域和自身高爾夫、近山近海資源，項(xiàng)目如何把握市場(chǎng)空白并提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？案例借鑒 —— 濱海物業(yè)在缺乏一線海景的情況下如何提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？72案例借鑒北海房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)力點(diǎn)項(xiàng)目的核心問(wèn)題在于類似區(qū)域價(jià)值的項(xiàng)目如何提升開發(fā)價(jià)值：p類似近山近海優(yōu)勢(shì)區(qū)域價(jià)值的項(xiàng)目；p普遍具備了較高的價(jià)值提升的開發(fā)經(jīng)營(yíng)價(jià)值；p我們研究的范圍包含項(xiàng)目背景、開發(fā)策略、成功手段、潛在問(wèn)題?！?金泰山嶼湖 ” 模式 —— 完善的島居度假生活體驗(yàn)“ 亞龍灣五號(hào) ” 模式 —— 貴族式服務(wù)提升價(jià)值開發(fā)價(jià)值提升模式度假體驗(yàn)提升產(chǎn)品價(jià)值提升“ 春生彼岸 ” 模式 —— 藝術(shù)化的產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計(jì)“ 三亞灣新城 ” 模式 —— 提升度假生活和商業(yè)配套“ 魯能 海藍(lán)福源 ” 模式 —— 創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)“ 泛酒店社區(qū) ” 模式 —— 酒店式服務(wù)泛化社區(qū)金泰山嶼湖模式 —— 主打島居模式實(shí)現(xiàn)海景的突圍73別墅小高層洋房p項(xiàng)目信息 :216。 規(guī)模： 占地 173畝，建面 萬(wàn)㎡，容積率 ， 1101戶216。 產(chǎn)品： 3棟別墅， 27棟洋房，3棟小高層216。 開盤時(shí)間： 216。價(jià)格： 34000元 /㎡216。 服務(wù)： 五星級(jí)白金服務(wù)216。 開發(fā)商： 金泰地產(chǎn)模式一：金泰山嶼湖打造安全性與私屬性的寧?kù)o島居度假生活方式p入島方式： 僅有一條路連接一座橋進(jìn)入，保證了島不被輕易打擾的私屬感受。 p安防： 采用智能化封閉管理系統(tǒng)，在橋頭設(shè)置了IC卡門禁，小區(qū)設(shè)置可視監(jiān)控系統(tǒng)，使小區(qū)住戶免受外界的干擾。 p充分利用自然資源，結(jié)合建筑內(nèi)部庭院、外河、內(nèi)湖營(yíng)造出一種世外桃源般的島居生活。 p金泰管家式服務(wù)： 提供 22項(xiàng)無(wú)償服務(wù)， 65項(xiàng)有償服務(wù)74西班牙建筑風(fēng)格，與水景、園林巧妙融合，盡顯三亞的熱帶風(fēng)情p建筑風(fēng)格： 整體為西班牙風(fēng)格，采用新穎、時(shí)尚、高雅的外墻色彩及群體造型。p園林設(shè)計(jì)： 以水為主題，結(jié)合大量熱帶景觀植物進(jìn)行高低、形態(tài)、花期等的搭配，互通的景觀廊達(dá)到步移景移的效果。p各種風(fēng)格各有特色，且完美統(tǒng)一p觀景陽(yáng)臺(tái)實(shí)現(xiàn)與室外的美景無(wú)邊界連接明快的地中海風(fēng)格靜謐的泰式風(fēng)格西班牙風(fēng)情廣場(chǎng)經(jīng)典的西班牙村落75注重 景觀的極致利用 和 島居度假方式 的營(yíng)造，私屬資源、經(jīng)典產(chǎn)品和高端服務(wù)提升層次金泰山嶼湖案例總結(jié)1234資源優(yōu)勢(shì)p河景私屬島嶼提供理想的島居生活的先決條件；p內(nèi)湖、外河營(yíng)造絕佳水景；p環(huán)島的城市綠肺。權(quán)利打造p入島道路僅有一條，保證私屬與安全性；p智能化封閉管理系統(tǒng)，保證了住戶生活的安全私密；p專享金泰管家式服務(wù)。經(jīng)典產(chǎn)品p超大的入戶花園與多個(gè)陽(yáng)臺(tái)，實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)與戶外景觀的完美融合；p多套間戶型設(shè)計(jì)，保證舒適與私密；p空間布局實(shí)用并通透。特色建筑設(shè)計(jì)p西班牙風(fēng)格在建筑細(xì)部體現(xiàn)得淋漓盡致；p風(fēng)格統(tǒng)一景觀各異的園林效果；p室內(nèi)裝飾風(fēng)格多樣。案例總結(jié)在景觀優(yōu)勢(shì)的極致發(fā)揮下，金泰山嶼湖取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī) ——09年 10月開盤， 55平米洋房背湖，價(jià)格 /平米， 86102平米的兩房，面湖價(jià)格 23萬(wàn) /平米；目前剩 20多套洋房，價(jià)格 /平米； 在量?jī)r(jià)同時(shí)突破的同時(shí)獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可！76從貴族式服務(wù)和私密性氛圍上成功突圍77星級(jí)酒店群高爾夫球場(chǎng) 亞龍灣5號(hào)亞龍灣 5號(hào)度假別墅位置 國(guó)家 AAAA級(jí)度假區(qū)三亞市亞龍灣旅游區(qū)， 距三亞市25公里資源 二線海景資源，高爾夫景觀規(guī)模 占地 200畝，建筑面積 ㎡，別墅 ㎡，共 108棟容積率 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅戶型8套情侶別墅（ 70㎡ ）、 10套 3居別墅（ 320㎡ ）、其余都是 4居以上別墅（ 320㎡ 以上）建筑與園林風(fēng)格 東南亞建筑、巴厘島風(fēng)情亞龍灣 5號(hào)亞龍灣 5號(hào)世界級(jí)的海洋旅游度假區(qū)中國(guó) 三亞 亞龍灣模式二：亞龍灣 5號(hào)結(jié)合整體規(guī)劃、水系、道路、園林和建筑小品的設(shè)計(jì)保證每棟別墅的私享空間和生活私密p亞龍灣容積率 ，建筑密度較高，但通過(guò)一系列措施化解了過(guò)高的建筑密度，保證了每戶的私密性和私享空間。}組團(tuán)內(nèi)部利用泳池、綠化和建筑小品阻隔視線，保證私密，化解壓迫感。樓宇間灌木叢阻隔視線房屋邊界的植被化解壓迫感庭院外墻，保證私密性密度過(guò)大形成壓迫感的化解別墅私密性的保證}利用水系和道路區(qū)隔開各個(gè)別墅組團(tuán)；寬闊的水系和樹木成蔭的道路區(qū)隔別墅組團(tuán)78私人管家式服務(wù)為主導(dǎo)的服務(wù)體系，一站式、一對(duì)一的專屬服務(wù)，提升客戶度假生活享受 }垃圾處理；}房間清潔服務(wù)；}洗衣服務(wù)；}日常維修；}安全防護(hù)；}急救服務(wù)……}商務(wù)服務(wù)；}旅行助理；}搬運(yùn)服務(wù)；}信息咨詢；}泳池清潔； ……}健康服務(wù)；}私人管家；}專車接送；}個(gè)性餐飲；……基礎(chǔ)的物管服務(wù) 個(gè)性化貼心服務(wù) 尊貴特約服務(wù)p五號(hào)別墅打破了酒店傳統(tǒng)式的客房、前廳、餐飲等職能部門的劃分，以私人管家式服務(wù)為主導(dǎo)和主要服務(wù)單元，對(duì)客戶實(shí)行全天候、一站式、一對(duì)一的個(gè)性化服務(wù)，最大限度地挖掘酒店個(gè)性化服務(wù)的潛力。 亞龍灣 5號(hào)的客戶有很多社會(huì)名人，他們極其注重生活私密，很歡迎這種私人管家服務(wù)。 —— 亞龍灣運(yùn)營(yíng)總監(jiān)私人管家式的服務(wù)，極大的滿足了三亞頂級(jí)度假客戶對(duì)度假生活的私密性需求，及尊享生活的專屬占有需求，吸引了很多頂級(jí)客戶不斷來(lái) 5號(hào)度假。79二線海景的亞龍灣 5號(hào) 濃郁風(fēng)情、特色的產(chǎn)品和私享的服務(wù) 成就了其三亞頂級(jí)酒店的地位風(fēng)情演繹 特色產(chǎn)品 私享服務(wù)p主題鮮明的巴厘島風(fēng)情園林；p異域建筑風(fēng)格；p茂盛的植被、和諧的自然環(huán)境。p分體式別墅產(chǎn)品；p開放共享的空間布置；p充分考慮規(guī)劃、園林、建筑保證私密性。p差異化的管家服務(wù)體系；p尊貴貼心的服務(wù)方式；p專屬的個(gè)性化服務(wù)。風(fēng)情十足，雖無(wú)海景，同樣盡享熱帶度假生活。差異化、個(gè)性化，體驗(yàn)感強(qiáng)的產(chǎn)品給客戶無(wú)與倫比的度假空間。私人專享的星級(jí)酒店服務(wù)，度假生活的極致體驗(yàn)。啟示：無(wú)海景資源，通過(guò)營(yíng)造自身度假氛圍，獨(dú)特產(chǎn)品和滿足客戶需求的服務(wù)，同樣能躋身頂級(jí)物業(yè)行列。案例總結(jié)80Atlantis Paradise Island 毗鄰巴哈馬首都NASSAU，是以島居酒店群聞名的旅游勝地p亞特蘭蒂斯天堂島總占地 550英畝，占據(jù)全島面積（ 800多英畝）的大部分，是世界上最大的島上酒店，共有 2300多間客房、 35間主題餐廳、 11個(gè)游泳池，以及賭場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、 Spa、水族館（ The Dig）等；p酒店以柏拉圖筆下失落的亞特蘭蒂斯王國(guó)命名，重現(xiàn)傳說(shuō)中的文明古國(guó)亞特蘭蒂斯的風(fēng)采；p投資者 Turnberry Associates and Kerzner International Ltd.(Sol Kerzner,the president)在前期酒店和度假村投資超過(guò) 20億美元，并準(zhǔn)備追加投資 10億美元進(jìn)行后期開發(fā)建設(shè)，其中包括一個(gè)巨大的水上樂(lè)園和兩棟酒店，度假村總提供約 5000間住房，規(guī)模龐大。公寓酒店群別墅區(qū)Atlantis Paradise Island216。亞特蘭蒂斯天堂島位于古巴北部，美國(guó)佛羅里達(dá)州東海岸，毗鄰 BAHAMA首都NASSAU；216。Atlantis Paradise Island是一個(gè)具有綜合物業(yè)形態(tài)的龐大酒店建筑群體。BAHAMA模式三：亞特蘭蒂斯81在室內(nèi)裝飾上，以尊貴華麗為主題，充分彰顯酒店的品味與時(shí)尚，吸引諸多世界名流常年下榻216。室內(nèi)裝飾以尊貴華麗為主體，充分彰顯酒店的品味與時(shí)尚；216。廊橋套房 /每晚，套房里的 10個(gè)房間正好架在酒店的雙塔之間；216。美談話節(jié)目著名主持人奧普拉 溫芙瑞、歌星邁克爾 杰克遜都在此住過(guò)。216。亞特蘭蒂斯酒店在 2023年福布斯排行全球第三，自從 《 After the Sunset》 在此取景，該酒店再次全球揚(yáng)名。82在資源整合上，以傳遞民族文化特色為手段，融合當(dāng)?shù)厝宋馁Y源，凸現(xiàn)項(xiàng)目特色pJunkanoo狂歡節(jié)是巴哈馬最盛大的節(jié)日，每次狂歡持續(xù)三個(gè)月，目前推出了夏日狂歡；pCrystal Court Shops提供全球多種品牌商品，度假區(qū)也提供具有巴哈馬當(dāng)?shù)靥厣母鞣N旅游紀(jì)念品。83酒店服務(wù)泛化