【正文】 版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。2023. 08北海海門天域項目 _發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位A1100GW20230006謹呈 :嘉和集團 \北海邦盛房地產(chǎn)公司 本報告是嚴格保密的。今日匯報內容 ——定位前的思考項目發(fā)展方向研判項目整體定位項目發(fā)展策略Part. 4Part. 3Part. 2Part. 12本報告的研究結論是在前期廣泛而有針對性的調查研究基礎之上的?項目地塊查勘?清水灣區(qū)域調研?土福灣區(qū)與調研?赤嶺調研?香水灣區(qū)域調研?三亞市區(qū)項目的實地考察?大東海區(qū)域項目調查 ?亞龍灣區(qū)域項目調查?三亞灣區(qū)域項目調查?高端客戶調研問卷發(fā)放?……?三亞 ?深圳 萬科東海岸?深圳 萬科十七英里……進行的調研進行的訪談 研究的案例參考的數(shù)據(jù)?世聯(lián)平臺?中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫?搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)庫?《 中國房地產(chǎn)年鑒 》?北海統(tǒng)計年鑒?北海統(tǒng)計公報?三亞市房地產(chǎn)協(xié)會官房網(wǎng)站?世界旅游組織統(tǒng)計資料?高端客戶訪談分析?……?與清水灣旅業(yè)就項目基本情況進行溝通?訪談陵水縣委王秘書?訪談陵水招商局黃主任?訪談陵水土地儲備中心吳主任?訪談風車國際吳總?訪談半山半島銷售代表?訪談國光濱海花園銷售代表?訪談天域度假酒店業(yè)主服務專員……3本報告是嚴格保密的。第一部分 項目基本情況 開發(fā)商目標 核心問題界定定位前的思考項目發(fā)展方向研判項目整體定位項目發(fā)展策略Part. 4Part. 3Part. 2Part. 14旅游城市，全國十大宜居城市之一，外來人口較多，經(jīng)濟增長迅速p西南出?？?: 地處廣西南端，北部灣東北岸，東南距海口市 147海里，三面環(huán)海p旅游基礎豐富：p 旅游景點：銀灘、僑港歡樂海灘、海底世界、海洋之窗等旅游景點p 氣候：除夏季 6月 11月有點熱，常年無冬，癌癥、心血管病等疾病發(fā)病率低，是一個度假、療養(yǎng)去處p 空氣：北?？諝庵胸撗蹼x子含量是常規(guī)地區(qū)的 50－100倍p 海灘：銀灘海岸線長，海岸面寬，是優(yōu)質海灘p本地人口少：p 2023年戶籍人口近 160萬，市區(qū)人口 60萬左右，外來人口較多城市屬性5北海經(jīng)濟發(fā)展迅速（ GDP億元 ）北海銀灘北海市位于銀灘西區(qū)，緊鄰冠頭嶺；景觀資源豐富，但目前缺乏旅游配套區(qū)域屬性中心城區(qū)北部區(qū)域銀灘中區(qū)銀灘西區(qū)冠頭嶺銀灘東區(qū)空白區(qū)域5公里p北海規(guī)劃 ： 目前主要向北和向城中南片區(qū)發(fā)展，接下來向銀灘片區(qū)（東區(qū)、西區(qū)）重點發(fā)展，在南珠大道以南處于空白區(qū)域p北海海景資源檔次：216。 頂級區(qū)域為銀灘中區(qū)216。 高端區(qū)域為銀灘西區(qū)和東區(qū)216。 中端區(qū)域為北部海灘p景觀、景點： 區(qū)域周邊景觀資源豐富，有山有海，具有幾個比較低端人文景點p配套： 生活、商業(yè)配套目前比較低端，只有一個高爾夫，未來會有三座五星級酒店、兩個高爾夫以及游艇碼頭 風車函虛沙灘造船廠項目處于規(guī)劃高端區(qū)域，景觀資源優(yōu)質本項目圍繞一個成熟的 18洞高爾夫球場，內部水系豐富項目內部12463p項目內部216。海門 18洞高爾夫： 植被豐富，球場與地貌完美結合，結合水系、沙丘打造， 72桿， 1500畝，會籍目前 ；216。高爾夫水上練習場： 水域面積寬廣，長度 150米216。內部水系眾多： 既有獨立靜態(tài)大面積水系，又有動態(tài)水系，共 260畝水面216。1號高地： 項目內部具有一個海拔 28米的山丘，作為高爾夫球場的發(fā)球臺216。古樸漁民文化： 代表漁民文化特色的廢舊木船、儉用茅廁等，以及地塊之間連接的小型、精致石橋571號－會所2號－高爾夫3號－高爾夫練習場5號－高爾夫4號－廢舊漁船6號－水系7號－水系項目周邊交通便利，景觀資源豐富；但有待拆遷的村莊影響了周邊的氛圍項目四至p項目四至：216。東臨北海大道 ——北海橫向主干道之一，交通便利；216。南面眺望北部灣 ——距海 500米，雖中間有華海項目，但高層可看海；216。西看冠頭嶺 —— 北海唯一的冠頭嶺山，從山上看海更加開闊216。北臨金海岸大道 ——目前修建還不完備，是主干道之一216。周邊村莊影響 ——西面和南面目前尚有少量農(nóng)莊，短期內不會拆遷，影響項目形象1245 63項目區(qū)域1北海大道5 6234金海岸大道大規(guī)模中高容積率項目 ，場地較為平整；四塊地圍繞高爾夫球場，具有不同的資源條件項目指標p基本指標 ：占地面積329366㎡ ，建筑面積 ㎡ ，容積率 ；p項目總體滿足 90/70限制p四地塊有 不同限高 要求，總體要求不能擋住冠頭嶺山視線p項目地塊 A3具有一定坡度，其他地塊比較平整占地（㎡） 建面（㎡） 容積率 限高（ m）A1區(qū) 100A2區(qū) 93131 4060996 30A3區(qū) 12A4區(qū) 50A4內部高爾夫景觀和山景資源A3景觀、低密度、坡地A2海景、高爾夫、山景地塊資源豐富A1—— 容積率高、規(guī)模大，主要為高爾夫景觀高爾夫會所18洞高爾夫球場常規(guī)資源思路 ——項目屬性界定 ——p項目屬性：北海是全國十大宜居城市之一，旅游景點眾多；以全國性旅游城市南部濱海旅游城市外來人口較多，樓盤主要為外銷；外來度假兼投資客戶和本地 “新北海人 ”為購房主體，并表現(xiàn)為差異的二元結構外向型城市；二元客戶結構銀灘區(qū)域是政府規(guī)劃重點，銀灘西區(qū)即將發(fā)力成為高端板塊高端房地產(chǎn)板塊距離海邊較近；但受附近項目遮擋較多；難以直接依托海景銷售臨海地塊項目建面近 100萬㎡，項目綜合容積率為，屬于中高容積率項目中高容積率大盤 p區(qū)域屬性：具有成熟的高爾夫球場，能夠形成情景化的高爾夫體驗成熟高爾夫項目u 南部濱海旅游城市u高端板塊，臨近海景、山景u中高容積率項目u成熟高爾夫大盤10本報告是嚴格保密的。第一部分 項目基本情況 開發(fā)商目標 核心問題界定定位前的思考項目發(fā)展方向研判項目整體定位項目發(fā)展策略Part. 4Part. 3Part. 2Part. 111海門天域作為嘉和旗下優(yōu)質項目，應承擔高形象、高收益、低風險的發(fā)展目標客戶目標216。 需要合理把握公司現(xiàn)金流，進行溢價，北海樓市有對高價值的認同，相比一線城市還遠沒有發(fā)揮出來； 216。 不妨現(xiàn)在把北海情況想象更悲觀一點，多做準備，目前準備在北海長期發(fā)展，要制定長遠目標，找到一條切實可行的長遠發(fā)展道路 。216。 那么多資金沉淀下去，需要快速回收現(xiàn)金集團對本項目提出的要求：216。 平衡風險 —— 對北海的市場有著深刻的理解，并十分關注風險控制能力；216。 高溢價 —— 項目資源豐富，高端客源充足，區(qū)域增長潛力較大，可能作為集團的高增長項目；216。 高形象 —— 目前已經(jīng)積累相當數(shù)量的高端客戶資源，項目本身處于高端區(qū)域，應該符合項目已經(jīng)樹立的口碑形象；對目標的理解 :12在嘉和集團的通盤考慮下，本項目具有側重點不同的遠期和近期目標對目標的理解嘉和城項目海門天域項目嘉和城項目發(fā)展目標 ——?形象高端，產(chǎn)品線豐富，但后期面臨著方向轉型和配套大規(guī)模投入的選擇；?從高端市場向剛性市場轉型需要更穩(wěn)健的財務支持海門天域項目發(fā)展目標 ——?具有成熟的高爾夫和山、海多重景觀體系，價值點豐富；?北海市場規(guī)模較小，缺乏本地剛性需求，容易波動，走量較慢從近期來看，本項目應具備較強的資金自平衡能力，和嘉和城項目實現(xiàn)良性互動；從遠期來看，要構建核心競爭力，把握市場轉暖帶來的盈利機會13本報告是嚴格保密的。第一部分 項目基本情況 開發(fā)商目標 核心問題界定定位前的思考項目發(fā)展方向研判項目整體定位項目發(fā)展策略Part. 4Part. 3Part. 2Part. 114北海房地產(chǎn)：波動型市場、政策敏感、量的波動大n我們項目算是這個區(qū)域內最好的樓盤，放在整個北海市場，產(chǎn)品也是沒的說，往年我們就賣了將近 3萬平米—— 香檳郡銷售經(jīng)理n0708年，北海市場最好的項目年銷售量大概就在 45萬㎡左右 ；n09年 10月 10年 4月，北部灣 1號的消化量超過 800套20232023年，北海年均新房交易量約 84萬㎡10年 1月 6月，北海半年新房交易量超過 90萬㎡15北海未來：海岸線豐富，一線海岸線上項目眾多，供應量極大n未來海岸線上的競爭 ——?天隆 三千海 170萬㎡?北部灣一號 50萬㎡?銀灘一號 48萬㎡?……n海岸線 ，其中大陸海岸線 ，海島岸線 里整體鳥瞰?中信大冠沙 6000多畝?森海豪庭 45萬㎡?華海項目 60萬㎡天隆三千海16核心問題 ——R2項目特性和目標?大規(guī)模，前期走量降低風險；?成功啟動，找到核心競爭力；?整體高盈利、高形象打造R1區(qū)域現(xiàn)狀?休閑度假市場，波動大，風險高；?政策敏感，消化量的波動尤其明顯；?海景度假大盤大量涌現(xiàn)，爭奪有限的度假客戶R1 R2如何實現(xiàn)：?長期可把握的趨勢；?競合關系識別；?核心競爭力構建；?最佳啟動和后續(xù)策略？核心問題：在二線旅游市場、高端板塊、具備豐富資源的大盤項目找到并構建核心競爭力，實現(xiàn)成功啟動和后續(xù)開發(fā)17本報告是嚴格保密的。第二部分18定位前的思考項目發(fā)展方向研判項目整體定位項目發(fā)展策略Part. 4Part. 3Part. 2Part. 1 項目發(fā)展機會研判 宏觀大勢 市場機會 項目發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)展戰(zhàn)略 案例借鑒本報告是嚴格保密的。宏觀大勢╬ 房地產(chǎn)市場╬ 宏觀機會19—— 典型的 外銷市場 ，房價總體不高，年消化量有限；大開發(fā)商介入在提升開發(fā)水平的同時也面臨 較大競爭壓力20政策解讀：肇始于 4月中旬的新政出臺之后成效明顯，許多城市房地產(chǎn)應聲而落 —— 嚴格信貸政策，控制二套房及三套房投資需求；216。購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 30％；216。貸款購買第二套住房的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 50％ ,貸款利率不得低于基準利率的 1． 1倍；216。對貸款購買第三套及以上住房的 ,大幅度提高首付款比例和利率水平； —— 國務院正式發(fā)布 《 關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》216。對 14日的國務院常務會議內容做出進一步的規(guī)范和補充。此次新政出臺后，一線城市反應極為靈敏，住宅成交量應聲而落。市場陷入觀望。全國市場 市場現(xiàn)象現(xiàn)象解析趨勢預判新政出臺后國內主要城市商品住宅成交量 急劇下滑(單位：萬 ㎡ )—— 數(shù)據(jù)來源 :世聯(lián)數(shù)據(jù)系統(tǒng)北海市場21對比 0 08年調控，本輪政策呈現(xiàn)出諸多不同，顯示了政府調控的決心和調控水平的成熟2023年 2023年個人購房貸款首付比例 利率水平 首付比例 利率水平首套自住房 (套建筑面積90平方米以上 )不得低于30% 7折 85折 (套建筑面積 90平方米以上 )不得低于 30%85折二套 不得低于50% 不低于基準利率的 不得低于 40% 利率不得低于基準利率的 倍三套及以上 大幅度提高首付款比例和利率水平 貸款首付款比例和利率水平隨套數(shù)增加而大幅度提高，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50% 貸款限制 （商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)）暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 無該類限制 （對不能提供 1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的）非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 無該類限制 土地出讓方式 堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“ 綜合評標 ” 、 “ 一次競價 ” 、 “ 雙向競價 ” 等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲 無土地出讓方式調整 2023年和 2023年房地產(chǎn)調控措施對比 本輪調控與以往不同的是新增多項調控措施，從各個層面加大了調控力度。顯示了政府調控的決心和調控水平的成熟。全國市場 市場現(xiàn)象現(xiàn)象解析趨勢預判北海市場22長期來看，行政手段打壓房價向下和市場自然向上之間存在博弈關系p經(jīng)濟面： 全國的經(jīng)濟狀況較好，世界性經(jīng)濟危機已經(jīng)在探底回升；p通脹預期： 物價上漲、人民幣貶值、通脹預期較強；而房地產(chǎn)是面對通脹的重要資