【正文】 82在資源整合上，以傳遞民族文化特色為手段，融合當?shù)厝宋馁Y源，凸現(xiàn)項目特色pJunkanoo狂歡節(jié)是巴哈馬最盛大的節(jié)日，每次狂歡持續(xù)三個月，目前推出了夏日狂歡；pCrystal Court Shops提供全球多種品牌商品，度假區(qū)也提供具有巴哈馬當?shù)靥厣母鞣N旅游紀念品。216。 溫芙瑞、歌星邁克爾 廊橋套房 /每晚，套房里的 10個房間正好架在酒店的雙塔之間；216。BAHAMA模式三：亞特蘭蒂斯81在室內(nèi)裝飾上，以尊貴華麗為主題，充分彰顯酒店的品味與時尚，吸引諸多世界名流常年下榻216。亞特蘭蒂斯天堂島位于古巴北部，美國佛羅里達州東海岸，毗鄰 BAHAMA首都NASSAU；216。案例總結(jié)80Atlantis Paradise Island 毗鄰巴哈馬首都NASSAU，是以島居酒店群聞名的旅游勝地p亞特蘭蒂斯天堂島總占地 550英畝，占據(jù)全島面積（ 800多英畝）的大部分，是世界上最大的島上酒店，共有 2300多間客房、 35間主題餐廳、 11個游泳池，以及賭場、高爾夫球場、 Spa、水族館（ The Dig）等；p酒店以柏拉圖筆下失落的亞特蘭蒂斯王國命名，重現(xiàn)傳說中的文明古國亞特蘭蒂斯的風采；p投資者 Turnberry Associates and Kerzner International Ltd.(Sol Kerzner,the president)在前期酒店和度假村投資超過 20億美元，并準備追加投資 10億美元進行后期開發(fā)建設，其中包括一個巨大的水上樂園和兩棟酒店，度假村總提供約 5000間住房，規(guī)模龐大。私人專享的星級酒店服務，度假生活的極致體驗。風情十足，雖無海景，同樣盡享熱帶度假生活。p分體式別墅產(chǎn)品；p開放共享的空間布置；p充分考慮規(guī)劃、園林、建筑保證私密性。 —— 亞龍灣運營總監(jiān)私人管家式的服務，極大的滿足了三亞頂級度假客戶對度假生活的私密性需求，及尊享生活的專屬占有需求，吸引了很多頂級客戶不斷來 5號度假。樓宇間灌木叢阻隔視線房屋邊界的植被化解壓迫感庭院外墻，保證私密性密度過大形成壓迫感的化解別墅私密性的保證}利用水系和道路區(qū)隔開各個別墅組團；寬闊的水系和樹木成蔭的道路區(qū)隔別墅組團78私人管家式服務為主導的服務體系，一站式、一對一的專屬服務，提升客戶度假生活享受 }垃圾處理；}房間清潔服務；}洗衣服務；}日常維修；}安全防護；}急救服務……}商務服務；}旅行助理；}搬運服務；}信息咨詢；}泳池清潔； ……}健康服務；}私人管家；}專車接送；}個性餐飲；……基礎的物管服務 個性化貼心服務 尊貴特約服務p五號別墅打破了酒店傳統(tǒng)式的客房、前廳、餐飲等職能部門的劃分，以私人管家式服務為主導和主要服務單元，對客戶實行全天候、一站式、一對一的個性化服務，最大限度地挖掘酒店個性化服務的潛力。 亞龍灣模式二：亞龍灣 5號結(jié)合整體規(guī)劃、水系、道路、園林和建筑小品的設計保證每棟別墅的私享空間和生活私密p亞龍灣容積率 ，建筑密度較高，但通過一系列措施化解了過高的建筑密度，保證了每戶的私密性和私享空間。案例總結(jié)在景觀優(yōu)勢的極致發(fā)揮下，金泰山嶼湖取得了不錯的銷售業(yè)績 ——09年 10月開盤， 55平米洋房背湖，價格 /平米， 86102平米的兩房，面湖價格 23萬 /平米；目前剩 20多套洋房，價格 /平米； 在量價同時突破的同時獲得了市場的認可！76從貴族式服務和私密性氛圍上成功突圍77星級酒店群高爾夫球場 亞龍灣5號亞龍灣 5號度假別墅位置 國家 AAAA級度假區(qū)三亞市亞龍灣旅游區(qū)， 距三亞市25公里資源 二線海景資源，高爾夫景觀規(guī)模 占地 200畝，建筑面積 ㎡，別墅 ㎡，共 108棟容積率 物業(yè)類型 獨棟別墅戶型8套情侶別墅（ 70㎡ ）、 10套 3居別墅（ 320㎡ ）、其余都是 4居以上別墅（ 320㎡ 以上）建筑與園林風格 東南亞建筑、巴厘島風情亞龍灣 5號亞龍灣 5號世界級的海洋旅游度假區(qū)中國 經(jīng)典產(chǎn)品p超大的入戶花園與多個陽臺，實現(xiàn)戶內(nèi)與戶外景觀的完美融合；p多套間戶型設計，保證舒適與私密；p空間布局實用并通透。p各種風格各有特色，且完美統(tǒng)一p觀景陽臺實現(xiàn)與室外的美景無邊界連接明快的地中海風格靜謐的泰式風格西班牙風情廣場經(jīng)典的西班牙村落75注重 景觀的極致利用 和 島居度假方式 的營造，私屬資源、經(jīng)典產(chǎn)品和高端服務提升層次金泰山嶼湖案例總結(jié)1234資源優(yōu)勢p河景私屬島嶼提供理想的島居生活的先決條件；p內(nèi)湖、外河營造絕佳水景；p環(huán)島的城市綠肺。 p金泰管家式服務： 提供 22項無償服務， 65項有償服務74西班牙建筑風格，與水景、園林巧妙融合，盡顯三亞的熱帶風情p建筑風格： 整體為西班牙風格，采用新穎、時尚、高雅的外墻色彩及群體造型。 p安防： 采用智能化封閉管理系統(tǒng)，在橋頭設置了IC卡門禁，小區(qū)設置可視監(jiān)控系統(tǒng)，使小區(qū)住戶免受外界的干擾。 服務： 五星級白金服務216。 開盤時間： 216。 規(guī)模： 占地 173畝，建面 萬㎡，容積率 ， 1101戶216?！?金泰山嶼湖 ” 模式 —— 完善的島居度假生活體驗“ 亞龍灣五號 ” 模式 —— 貴族式服務提升價值開發(fā)價值提升模式度假體驗提升產(chǎn)品價值提升“ 春生彼岸 ” 模式 —— 藝術(shù)化的產(chǎn)品形態(tài)設計“ 三亞灣新城 ” 模式 —— 提升度假生活和商業(yè)配套“ 魯能 三千海大冠沙北部灣一號區(qū)域價值總結(jié) （暫不寫）70本報告是嚴格保密的。景觀： 具有文化特色產(chǎn)業(yè)，造船廠、佛教協(xié)會等從未來供應看，項目短期內(nèi)面臨銀灘外高端樓盤競爭，長期還面臨眾多一線海景大盤的競爭68板塊特征 價值屬性競合關系項目前景銀灘價值項目價值典型樓盤剩余體量盤點樓盤 剩余體量（萬㎡）現(xiàn)狀 賣點 短期森海豪庭 30 二期尾聲 海景、內(nèi)部高端配套國際新城 10 一期尾聲 城市核心地段文華苑 15 二期在售 城市核心地段藍海尚城 6 待售 城市核心地段怡康春城 10 待售 ——香樟公寓 16 待售 ——長期銀灘一號 48 待售 一線海景、未來打造高端配套天隆三千海170* 待售 一線海景、未來打造高端配套華海 60* 待售 一線海景北部灣一號42 一期尾聲 一線海景、城市配套中信大冠沙220* 待售 一線海景，未來打造高端配套從北海存量盤點看，項目短期面臨中等規(guī)模海景資源樓盤、城市核心地段樓盤和一些低端待售樓盤共 130多萬建面的競爭；長期看則主要面臨具有高端配套一線海景資源大盤共 640多萬建面的競爭由于本項目近海而不直接臨海，在未來的海景競爭中處于不利地位，并將影響產(chǎn)品價值實現(xiàn)69板塊特征 價值屬性競合關系項目前景銀灘價值項目價值海景資源價值p未來高端海景資源的稀缺造成海景價值的寶貴p很多客戶到海邊就是看重海景的價值城市價值p北海旅游、度假物業(yè)價值的發(fā)現(xiàn)使得城市價值被客戶淡化空白區(qū)域5 43211 天隆 配套： 周邊商業(yè)配套、生活配套低端，并且不全216。板塊特征 區(qū)域規(guī)劃各區(qū)特征競合關系銀灘價值項目價值銀灘西區(qū)核心區(qū)域，依托成熟的高爾夫體系和近山近海資源，具備良好的高端度假物業(yè)基礎p區(qū)域內(nèi)自然資源豐富：p高爾夫： 占地將近 1000畝，完全擁有產(chǎn)權(quán)的 18洞成熟高爾夫球場p冠嶺山： 北海唯一一座山，海拔 140多米，山上國家森林公園天然氧吧p水系： 內(nèi)部水系豐富，水域面積 260畝，既有提供游樂的大面積水系，又有狹長清澈的 “ 小河 ”p植被： 保留大面積原生植被，讓人體會優(yōu)雅、自然66板塊特征 價值屬性競合關系項目前景銀灘價值項目價值高爾夫高爾夫冠嶺山 內(nèi)部水系植被距離城市中心較近，在完善配套的前提下可形成自我中心化的城市價值67板塊特征 價值屬性競合關系項目前景銀灘價值項目價值5公里 中心城區(qū)冠嶺山莊－國賓館周邊農(nóng)田村落路邊飯店 南珠文化產(chǎn)業(yè)示范基地p價值屬性：216。東區(qū)是中區(qū)的延伸，是被帶動的旅游區(qū)域，旅游資源不同，但是區(qū)域資源相輔相成，是銀灘自然生態(tài)景觀帶的延續(xù)。東區(qū)有強勢的生態(tài)環(huán)境資源，但旅游度假氛圍不夠濃厚，互動性不強，區(qū)域人流量少。西區(qū)有城市基礎和強勢資源，但是目前開發(fā)利用的情況不是太理想，高爾夫有一定的功能性。整體的旅游度假配套必須升級，以滿足當前人們的度假需求。 以度假配套服務為主，并輔以高端住宅項目未來發(fā)展 252。國內(nèi)商務人士，游客特色 252。以國內(nèi)休閑度假為主主要功能 252。 高端區(qū)域已有口碑；216。 冠頭嶺是北海唯一一座在海邊的山，較早成為了國家森林公園，環(huán)境資源還不錯；216。216。 山海資源有優(yōu)勢p北海的富人區(qū)，結(jié)合銀灘的整體劃分而發(fā)展，主要定位為高端旅游度假休閑區(qū)域，有北海唯一的山海資源。 較有名氣的度假區(qū)域；216。以旅游、會議為主的中心服務區(qū)，為國內(nèi)外游人服務滿足旅游度假需求是銀灘中區(qū)定位的主導思想板塊特征 區(qū)域規(guī)劃各區(qū)特征競合關系銀灘價值項目價值銀灘西區(qū) —— 知名程度高，靠近市區(qū)，有一定的度假配套63216。 以旅游配套服務為主，并輔以接待功能的會議、商貿(mào)區(qū)域未來發(fā)展 252。國內(nèi)團隊、散客，國外游客特色 252。以國內(nèi)旅游度假為主 ,酒店價格屬國內(nèi)中高水平主要功能 252。目前發(fā)展狀況 252。中區(qū)海水碧綠，海浪溫靜，沙灘呈白色，沙粒白細，比較實，在區(qū)域中處于較優(yōu)地位；216。銀灘中區(qū)：開發(fā)最早的旅游區(qū)域，旅游配套設施原始陳舊，度假互動氛圍不濃厚。板塊特征 板塊劃分板塊特征板塊比較銀灘價值項目價值片區(qū)小結(jié) —— 度假物業(yè)功能性不強，居住度假混搭，導致度假物業(yè)檔次不高57版塊 主要需求 客戶敏感點 客戶比例 主流需求戶型中心片區(qū)自住、過冬 生活環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、身份標簽 30% 兩房、三房高投資回報率 投資回報率，出租的難易 70% 兩房、三房茶亭路片區(qū) 資源占有 絕好的海景資源 90% 一房、兩房度假 度假氛圍、價格 10% 一房、兩房城南片區(qū) 中高端自住 價格、交通 30% 兩房、三房資源占有 二線海景資源 70% 一房、兩房銀灘片區(qū) 資源占有 絕好的海景資源、身份標簽 50% 一房、兩房、別墅度假 度假氛圍 50% 一房、兩房、三 房板塊特征 板塊劃分板塊特征板塊比較銀灘價值項目價值p城市中心區(qū)域為高端自住、高投資回報率需求高度密集居住區(qū)；p度假客戶集中在資源區(qū)域，與項目有直接競爭只有茶亭路片區(qū)，但是產(chǎn)品的度假性質(zhì)做得不徹底，僅在資源占有方面做文章；p其它區(qū)域樓盤優(yōu)勢不明顯，大多因為價格原因而購買。產(chǎn)品與價格 歐陸城堡式別墅和 ARTDEC風格高層，預計別墅開盤價在 3萬元 /㎡ ，高層在 8000元 /㎡ 左右，客戶 客戶群定位為國內(nèi)中高端客戶群代表樓盤：森海豪庭天隆 項目驅(qū)動力一座體育休閑公園（尼克勞斯二世設計的 18洞高爾夫球場），五星級酒店，奢華游艇會。一期銷售面積： 220230㎡，一期工程開工時間： 2023年 10月，計劃開盤時間： 2023年 11月，預計開發(fā)周期： 10年?？蛻?三房本地客戶較多，總體外地客戶多些規(guī)模 項目建設用地約 3100畝（填海所得）， 170萬㎡的高檔住宅區(qū)，內(nèi)含別墅、花園洋房及高層海景公寓；容積率約 、建筑密度約 18%、綠地率約 35%，計劃建設濱海主題的歐式生活社區(qū)。銷售情況1期別墅 08年開盤，現(xiàn)已售完； 2期海景高層正在銷售， 3期別墅 09年 2月份開盤，總 104套現(xiàn)剩 4套。56代表樓盤：天隆 板塊特征 板塊劃分板塊特征板塊比較銀灘價值項目價值主力客戶群是價格敏感型的度假客戶，以合適的價格購買度假屋，對租金和能否出租并不敏感，公寓和別墅物業(yè)受捧 .銀灘片區(qū) —— 休閑度假片區(qū)，吸引海景度假客戶及少數(shù)本地高端客戶55生活配套 基本無生活配套；靠近北海最大的旅游景點銀灘商業(yè)氛圍 無商業(yè)氛圍客戶構(gòu)成 本地與外地置業(yè)比例 =1： 9（本地客戶也以銀灘周邊客戶為主）主流供應 價格區(qū)間為 55007000元 /㎡ ，外地客戶主要買主打海景度假資源的緊湊戶型和低密度物業(yè)；少量別墅產(chǎn)品價格達到18000左右代表樓盤 楓林藍灣、森海豪庭、萬泉城、藍色海岸國際家園等代表樓盤：萬泉城 規(guī)模項目總占地面積 1346000㎡ ，總建筑面積 50萬㎡，現(xiàn)在開發(fā)的是 1區(qū)，其占地面積是1346000㎡，總建筑面積297888㎡ 戶型配比別墅面積 350~500㎡ ，高層戶型面積約 76~90㎡銷售情況2023年 10月 18日一期別墅開盤 ，目前剩余尾盤價格變化別墅 07年開盤 5000元開始銷售，已售罄，目前推售第七期多層疊加別墅和高層，高層均價6000元 /㎡ 。價格變化