【正文】 示意圖 高爾夫果嶺公園 會所 廣場 。 馬山計劃體驗五步曲 FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN 一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea 一條體驗的休閑路線 A Experience Resort Route 一個會員俱樂部中心 A Club VIP Center 一套馬山計劃中的房子 A House of MMa. 一段閑暇的時光 A Leisure Time Culture 124 本報告是嚴格保密的。 馬山計劃體驗五步曲 FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN 一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea 一條體驗的休閑路線 A Experience Resort Route 一個會員俱樂部中心 A Club VIP Center 一套馬山計劃中的房子 A House of MMa. 一段閑暇的時光 A Leisure Time Culture 122 本報告是嚴格保密的。 120 本報告是嚴格保密的。 Resort常見的關鍵因素 Golf高爾夫 Fishing垂釣 Mountaineering登山 Yacht游艇 Spa溫泉 Bicycle自行車 Meeting會議 Cate美食 Club俱樂部 Hotel酒店 Caf233。 新居住模式的價值整合及對應 離開城市核心 具有廣闊旅游資源 獨立居所 提供會員服務 有時尚富人運動 強烈居住文化 離城 30KM 太湖國家旅游度假區(qū)多種休閑資源 容積率 1 會議、酒店、餐飲、商業(yè)等 高爾夫、游艇等 形象塑造 117 本報告是嚴格保密的。 富人對于居所功能的潛在需求 物 質 需 求 精神需求 社交 居住 度假 投資 一種滿足多種需求的解決方案 115 本報告是嚴格保密的。 馬山計劃體驗五步曲 FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN 一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea 一條體驗的休閑路線 A Experience Resort Route 一個會員俱樂部中心 A Club VIP Center 一套馬山計劃中的房子 A House of MMa. 一段閑暇的時光 A Leisure Time Culture 113 本報告是嚴格保密的。 項目價值增進階梯 產品 商品 服務 體驗 價值高 價值低 萬科、順馳 馬山計劃 111 本報告是嚴格保密的。 馬 山 計 劃 PLAN FOR MOUNTMA RESORT 109 本報告是嚴格保密的。 項目定位不能落入的圈套 被納入萬科順馳一極的參考體系 圈套 1 圈套 2 被消費者用日常居所標準衡量價值 圈套 3 被強化沒有“依山傍水”的自然資源 107 本報告是嚴格保密的。 項目定位調查和分析的基本面結論 無錫整體房價尚有提升空間 結論 1 結論 2 無錫高端消費者居住需求未被充分滿足 結論 3 無錫地產全面創(chuàng)新時代將在 2023年后 105 本報告是嚴格保密的。 為實現(xiàn)本項目目標，我們的唯一出路就是：跳出以萬科魅力之城為代表的濱湖新城“一極”，打造另一極，創(chuàng)建城市“第三地” ?第三地：除工作、生活之外的第三生活空間 通過創(chuàng)新的“馬山模式”來實現(xiàn)本項目的差異化競爭，成為新的一極??！ 無錫正在形成的一極： 便利和舒適居住，充分營造城市氛圍 103 本報告是嚴格保密的。 通過案例啟示和對標分析，找到了本項目的成功之道 —— 以“馬山模式”來打造無錫“另一極” “馬山模式 ”(本項目 ) —— 生活方式的轉變 非傳統(tǒng)、功能復合型 主要滿足度假、投資需求 遠離都市喧囂、享受自然的恬淡 滿足對生活要求更高的人、實現(xiàn)生活方式的轉換 針對度假 — 營造度假生活氛圍 針對投資 — 實現(xiàn)物業(yè)總價控制，預示升值空間 較弱，但要求小區(qū)內部有獨具特色的配套設施 相對 獨立 于新舊城區(qū)之外，自成體系，形成獨有的特色 /風情 產品結構豐富，滿足客戶多元化需求 整體定位 功能定位 核心競爭要素 對公共交通和配套的依賴 與城市的關系 生活方式 產品結構 形象定位 “新城市主義 ” (蠡湖 /濱湖新城 ) ——回歸傳統(tǒng) 傳統(tǒng)的、區(qū)域整體的、單一居住 主要滿足日常生活與居住 恢復城市人文價值以提高城市生活品質 體現(xiàn)傳統(tǒng)型生活方式的提升 營造傳統(tǒng)一居溫馨、便利的生活氛圍，高品質社區(qū)物業(yè)單價一般較高 對公共交通和生活配套（教育、醫(yī)療、商業(yè)等）依賴性強，要求高 要求新城與舊城之間 聯(lián)系緊密 ，新區(qū)建設與舊城改造相互協(xié)調發(fā)展 物業(yè)類型以多層、小高層為主，戶型滿足常住型單一居家生活需要 101 本報告是嚴格保密的。 截然不同的兩極：海岸生活與新城市主義 (New Urbanism) ?“海岸生活” ——生活方式的轉變 “他們在這里，完全與城市的喧囂隔離，所感受到的是太平洋的遼闊，加利福尼亞群山的靜謐，連呼吸的空氣也是潔凈的 …… ” —— 王受之 ?“新城市主義” ——就業(yè)與居住質量的提升 核心“三大思想”： （ 1） 重視區(qū)域規(guī)劃 ，強調城市從區(qū)域整體的高度看 待和解決問題； （ 2） 以人為中心 ，強調建成環(huán)境的宜人性以及對人類社會生活的支持性； （ 3） 尊重歷史和自然 ，強調規(guī)劃設計與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧性。 案例借鑒分析（ 1） ，輔以生活配套來弱化區(qū)域陌生感 ?以“ 真正的海岸生活” 作為形象標識，來引導濱海度假生活 ?通過商業(yè)街等配套設施來營造生活氛圍，在建筑規(guī)劃中體現(xiàn)生活社區(qū)的意象 ?打造成熟海濱生活社區(qū)，注入社區(qū)投資價值 ?建筑錯落 排布，以最大可能的利用中央景觀和海景 ?通過 藍色人工湖、沙灘游泳池 制造濱海的感覺，拉近與海的距離 ?通過 林蔭道 打通與海的聯(lián)系 ?海洋生物造型建筑小品 來渲染海的氣氛 98 本報告是嚴格保密的。 在規(guī)劃和產品設計中通過各種元素建立與海的聯(lián)系，拉近與海的距離 ?以沙灘游泳池及藝術小品為社區(qū)營造海濱生活的感覺 蚌殼式對講 海魚式對講 海上小島 海灘游泳池 沙灘排球場 海洋意象 96 本報告是嚴格保密的。 萬科東海岸位于深圳東部偏遠的旅游度假區(qū)，資源條件一般 ?區(qū)域：深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政 府約 10多公里，距離羅湖 30公里 ?交通：與市內的聯(lián)系相對不便，但交通狀況處在改善之中 ?鹽壩高速于 2023年通車 ?深鹽快速線等三條線路未來 3年內通車 大梅沙海濱公園 鹽壩高速 80米 ?位臵： 鹽壩高速路旁 ?資源： 二線海景，鄰菠蘿山 ?地塊資源： 坡地，高差 60余米 內有少量山泉溪流 休閑、旅游、度假區(qū) 大梅沙片區(qū) — 市級旅游度假區(qū) 北 94 本報告是嚴格保密的。 92 本報告是嚴格保密的。 以香蜜湖、華僑城為代表的高品質都市社區(qū)，成為深圳房地產的“重要一級”和價格標桿，令無數(shù)深圳臵業(yè)者心馳神往。 問題界定和結構化分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 案例借鑒和模式選擇 項目定位 客戶定位和需求分析 市場競爭分析 經濟技術指標分析 一期經濟測算 91 本報告是嚴格保密的。 天鵝湖的戶型設計在無錫市場上處于相對領先水平，引入諸多滿足舒適居住的創(chuàng)新元素 主力戶型： 120 平米建筑面積 ?大面積轉角飄窗 ?落沉式會客廳 ?獨立曬衣房 ?廚房配套的獨立工作陽臺 159平米 F戶型 89 本報告是嚴格保密的。 ?跨國公司總部所在地 ?會展中心 ?繁華的工商業(yè)區(qū) ?學習、娛樂和現(xiàn)代生活的理想之地 會議中心和配套 繁華的商業(yè)區(qū) 居民普通住宅區(qū) 迪斯尼主體樂園 Shoppingmall 87 本報告是嚴格保密的。在社區(qū)教育、遠程教育、圖書館共建等方面與無錫大學城密切合作 ?生活方式牌：開放式社區(qū)，新市鎮(zhèn)主意，倡導重建社區(qū)公共價值和鄰里關系 區(qū)位交通 復合社區(qū) 生活方式 舒適居住， 營造城市氛圍 項目原型來自日本幕張新城，借鑒其高度融合城市中心功能和舒適居住功能、注重營造城市氛圍的規(guī)劃經驗 —— VANKE 86 本報告是嚴格保密的。 萬科魅力之城的核心特征：融合城市中心，便利和舒適居住，充分營造城市氛圍 魅力之城的三張牌 ?區(qū)位交通牌：濱湖新城將成為無錫未來的城市副中心和新興綜合區(qū)。熱點地區(qū)大規(guī)模新興住宅社區(qū)分析 84 本報告是嚴格保密的。馬山鎮(zhèn)的競爭分析 2。 市區(qū)內中高檔類別墅項目屬于混合式社區(qū)，滿足日常居住需求 山水湖濱 吉祥國際花園 香梅假日花園 目前節(jié)點 8月底開盤 11月上旬開盤 9月 19日 規(guī)模 建面 占地 26萬，總建面 28萬 建面 20萬 區(qū)位交通和配套 蠡湖新城蠡湖畔 雙語學校 蘇錫路 美湖路 無錫新區(qū)高新產業(yè)區(qū)，碩放中心 距離市區(qū) 10公里，距蘇州 20公里 滬寧高速、京滬高速、 312國道、環(huán)太湖快速 碩放幼兒園，試驗中心小學，中學 無錫新區(qū)梅村新鎮(zhèn) 滬寧高速公路，太湖大道 星級酒店 大賣場 風情商業(yè)街優(yōu)質配套 容積率 戶型面積 TH200平左右 TH190200 200套 TH： 180190， 48套，內部認購完畢； 3層花園洋房 均價 70008000 未定 TH:4500；花園洋房： 3500 物業(yè)類型 車位數(shù) 1： 1 入戶花園、露臺、屋頂花園 客戶群 市區(qū)、宜興江陰 市內度假，新區(qū) 上海、市內度假、少量本地 83 本報告是嚴格保密的。 無錫市區(qū)近期推出 類別墅高端物業(yè) 山水湖濱 太湖威尼斯二期 吉祥國際花園 南泉南園 唐城北項目 香梅假日花園 81 本報告是嚴格保密的。市區(qū)類別墅高檔物業(yè)的競爭分析 3。 1。較高的規(guī)劃容積率增加了不同物業(yè)類型的選擇空間，降低購買門檻，拓寬客戶范圍 3。 馬山其他項目將建設成為面向滿足財富階層投資和度假需求的低密度別墅項目，預計有 1000棟以上獨棟別墅供應量 ?競爭性地塊分析 金色水岸二期 為 200棟獨棟別墅，戶型 280－380平，預期均價 7000，典型的豪宅路線 其他未啟動地塊容積率均低于 ，樓面地價接近 3000，預計以獨棟別墅為主 馬山其他項目 本項目 樓面地價 2940 9001100 容積率 小于 － 可選的物業(yè)類型 獨棟 多種物業(yè)類型 面對客戶群 高端 中高端 1。市區(qū)大規(guī)模新興住宅社區(qū)分析 77 本報告是嚴格保密的。馬山鎮(zhèn)的競爭分析 2。 問題界定和結構化分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 案例借鑒和模式選擇 項目定位 客戶定位和需求分析 市場競爭分析 經濟技術指標分析 一期經濟測算 76 本報告是嚴格保密的。 金色水岸 (一期 )客戶購買驅動因素分析 政府官員,35%市區(qū)私營企業(yè)主, 3 0%上海投資客,20%胡埭鎮(zhèn)私營業(yè)主, 1 5%升值 度假 養(yǎng)老 升值 升值 灰色收入合法化 養(yǎng)老 升值 提升身份 居住、度假、養(yǎng)老 ?一期開盤獨棟 4500元 /平米，雙拼 3800/平米 ?二期開盤獨棟預期價格7000元 /平米 ?購買群主要為市區(qū)高端客戶，主要購買動因 —— 投資升值，其次為度假休閑或養(yǎng)老 ?金色水岸產品極其一般，較高的吸納力反映了投資需求旺盛 74 本報告是嚴格