【文章內(nèi)容簡介】 同類標準廠房租金的 80％收取；p入駐園區(qū)投資建廠的企業(yè)，免收安裝自來水增容費 北海高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū) 高新區(qū)優(yōu)惠政策鐵山港 2號碼頭已經(jīng)投入使用，未來 斥資 18億元 打造 4號碼頭遠期機會 度假置業(yè)濱海資源北部灣開發(fā)近期機會37基礎設施逐漸完善，交通日漸發(fā)達，并拉近和珠三角的距離p碼頭： 目前已經(jīng)有萬噸以上泊位 41個，年吞吐能力達到 1億噸以上，未來主要建設萬噸以上深水航道，建設 5萬噸、 10萬噸的泊位p鐵路、公路 ：重點建設南寧到廣州，時速 200～250公里的高速鐵路、湘桂鐵路復線、沿海鐵路擴能改造等，區(qū)內(nèi)加快建設南寧－欽州、南寧－北海的城際快速鐵路等，同時加緊區(qū)域之間高速公路建設；p航空： 南寧機場開通到韓國、東盟、歐盟的航線玉林－鐵山港高速今年建成通車防城港：中國西部唯一具有 20萬噸泊位的港口南寧 — 廣州高鐵：長 577公里，開通后 3小時到廣州遠期機會 度假置業(yè)濱海資源北部灣開發(fā)近期機會38北海旅游人數(shù)較多，并著力打造無污染產(chǎn)業(yè)、環(huán)境宜居的城市合浦工業(yè)園區(qū)北海出口加工區(qū)鐵山港工業(yè)區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)p六個園區(qū)由西到東：216。北海出口加工區(qū)：加工、物流、機電一體化、板材加工216。高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)：科研、機械、造船、新能源、加工216。電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)：電子信息工業(yè)和信息服務業(yè)216。北海工業(yè)園區(qū)：電子信息、汽車機械、食品藥品、物流216。合浦工業(yè)園區(qū)：食品、機械、包裝印刷、生物能源、電子216。鐵山港工業(yè)園區(qū)：化工、港口機械、林漿紙、船舶修造冠頭嶺附近中石化煉油廠已經(jīng)搬遷至鐵山北海旅游人數(shù)較多，旅游收入不高，未來還有較大提升空間遠期機會 度假置業(yè)濱海資源北部灣開發(fā)近期機會年份 北海旅游總收入 （億元） 北海旅客總?cè)舜?（萬人次） 三亞旅游總收入 （億元） 三亞旅客總?cè)舜?（萬人次）2023 2023 91 6032023 3940北部灣經(jīng)濟進一步發(fā)展 ，未來 510年會有較大提升，將會推動區(qū)域度假和置業(yè)1980~2023中國人均 GDP（美元 ）20232023國內(nèi) 深圳上海珠三角長三角中等規(guī)模以上城市洲際旅游開始出現(xiàn)出現(xiàn)到周邊國家旅游的熱潮旅游大眾化、普遍化，國內(nèi)旅游興旺開始出現(xiàn)旅游需求發(fā)展特征在度假地置業(yè)在度假地投資、 置業(yè)購買休閑度假產(chǎn)品本地置業(yè)置業(yè)特征5000以上3000－ 50001000－ 3000300－ 1000人均 GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動階段發(fā)展階段3000US$ 5000 US$300US$ 1000US$p 按國際慣例，國際旅游收入與國內(nèi)收入的比例為 1： 8或 1： 9，我國目前僅達到了 1： ，潛力很大p 世界旅游組織認為，人均GDP達到 1000美元，人們對旅游的要求開始從傳統(tǒng)的旅游觀光轉(zhuǎn)向度假休閑產(chǎn)品p 當人均 GDP達到 3000美元以上，人們開始尋求在旅游休閑地置業(yè)注： 202 2023年人均 GDP預測機構：社科院社會經(jīng)濟研究所北部灣現(xiàn)狀遠期機會 度假置業(yè)濱海資源北部灣開發(fā)近期機會借鑒其他城市群的發(fā)展經(jīng)驗，未來將會出現(xiàn)大量區(qū)域級的度假客戶p城市群度假客戶特征216。珠三角城市群： 珠海、惠州、東莞承接了大量城市群內(nèi)部（深圳、廣州、香港等城市）的度假客戶；216。長三角城市群： 杭州、蘇州、昆山、舟山承接了大量城市群內(nèi)部（上海、杭州、蘇州、寧波、溫州等城市）的度假客戶p從珠三角的發(fā)展規(guī)律來看，北部灣經(jīng)濟圈發(fā)展帶來的客戶需求可分為以下幾類：216。第一居所度假客戶 —— 以北海本地的中高端客戶和鐵山港組團的中高端客戶為主216。第二居所度假兼投資客戶 —— 以南寧組團、欽防組團、東興組團的中高端客戶為主遠期機會 度假置業(yè)濱海資源北部灣開發(fā)近期機會第二居所度假客戶第一、二居所度假客戶41從北海的房地產(chǎn)發(fā)展歷史來看，中短期高回報率是過去房地產(chǎn)市場興起的主要推動力42目前形成的投資客的敏感點：低價格、短期高回報代表樓盤俊杰 聚寶苑 規(guī)模占地 ， R=，建面 12740 ㎡，共 19層，共 160戶戶型配比 共 19層， 50㎡一房、 8090㎡兩房， 96㎡三房，頂層復式銷售情況 08年 12月開賣，共買了 40%，兩房三房賣的好，只剩 12樓以上單位價格變化 多層 3900多起價，最高到 4800客戶 09年初 2800左右，目前 3800左右生活配套 非常成熟（兩大公園、各大銀行、市政府及機關單位、一級幼兒園到高中、市場等，是政治、文化、教育、休閑、娛樂、購物的集中地）商業(yè)氛圍 三大商圈，南珠市場、北部灣廣場、大潤發(fā)超市提供各種購物需求，商業(yè)氛圍已經(jīng)逐漸成熟，是北海本地人及游客的主要消費場所客戶構成 本地與外地置業(yè)比例 =4： 6主流供應 價格區(qū)間為 28004400㎡ /元，外地客戶主要買緊湊兩房，本地客戶多買舒適型三房代表樓盤 俊杰 聚寶苑、嘉福 文華苑、振業(yè) 中央華府、越亞 天賜碧園本地投資客訪談：“ 投資好房子的標準？ …一是價格要便宜；而是好租，租金高；再就有海景也可以！ 價格高了一般就不考慮了！ ” —— 門大姐 東北人遠期機會 高租金回報海景投資近期機會09年大量外來客戶涌入的同時，也帶動了本地客戶對 “ 海景 ” 物業(yè)的投資43遠期機會 高租金回報海景投資近期機會位置 金海岸大道 59號 規(guī)模 建面 45萬㎡產(chǎn)品類型聯(lián)排、獨棟別墅 , 高層海景住宅價格 高層 8000元 /㎡，別墅15000元 /㎡銷售情況別墅總 104套，還剩余 3套，高層開盤部分（ 6棟）已經(jīng)銷售完畢森海豪庭 同和 水岸香堤p09年外地投資客大量投資新房，改變了本地人的投資理念p海景房實現(xiàn)走量走價，非海景房只是走量沒有走價外地投資客多關注海景：“有個大連做貿(mào)易的老板直接買了十幾套，還帶他妹妹和外甥來買房，賣給他們 20多套！ 有些浙江工廠的老板 直接購買一個單元 ”。 — 鄧元鋒 同和水岸香堤外地客戶投資熱潮帶動本地客戶開始關注海景房： “感覺北海房產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向新房投資，去年賣了兩套舊房買了兩套新房，有一套在萬泉城 ”。 —— 客戶訪談位置 廣東南路 213號規(guī)模 占地 173畝產(chǎn)品類型 洋房、 高層價格 50005500元 /㎡銷售情況09年銷售額與北部灣一號差不多，都達到 3億，是 09年北海市場銷售額最高的樓盤之一44北海房地產(chǎn)興起的三大因素中，超高回報率仍是目前的主要驅(qū)動力，但將逐漸減弱p雖然作為北部灣的龍頭城市，北海的產(chǎn)業(yè)并不發(fā)達，在廣西排名第 6；p周邊的城市群能產(chǎn)生第二居所的度假客戶；而鐵山港則產(chǎn)生第一居所度假客戶p北海 09年旅游接待人數(shù)820萬人次，比三亞多了將近 150萬人次；p09年旅游業(yè)收入合人民幣，只有三亞的 1/2；p北海的旅客以觀光團客和自駕客戶為主，平均停留天數(shù)兩天；北海的旅游配套落后、缺乏，互動性差，不能滿足如今的度假需求。p按照 09年底的價格和租金計算，?？?、三亞市區(qū)的緊湊居家產(chǎn)品靜態(tài)投資回收期在 20年以上，且常年出租的可能性??；p北海市區(qū)的緊湊居家產(chǎn)品靜態(tài)投資回收期基本在 510年以內(nèi)，租期穩(wěn)定；p市場價格信號：茶亭路板塊海景房，以及云南路、貴州路、四川路南端板塊的海景房近年價格飆升速度加快，特別是在銀灘板塊重申其定位之后。產(chǎn)業(yè)升級帶來就業(yè)增加和財富積累？—— 長期會發(fā)力，短期內(nèi)很難發(fā)揮作用獨特旅游資源帶來度假需求？—— 處于資源稀缺性和價值洼地能帶來養(yǎng)老度假客戶超高回報率吸引的投資需求？—— 在市調(diào)中我們發(fā)現(xiàn)這是大量投資客戶和度假客戶買單的關鍵宏觀機會研判p 出于對投資回報率的追逐，北海外銷客戶顯示出了明顯的 “ 居家產(chǎn)品偏好化 ” ，多數(shù)并不追求資源占有；p 隨著未來政府對傳銷的打擊，超高回報率不會一直存在01區(qū)域升級03超高回報率2度假價值遠期來看，北海是一個旅游資源驅(qū)動的市場，度假物業(yè)具備更大的增長空間45濱海度假和置業(yè)濱海資源稀缺? 中國富裕階層數(shù)量不斷增加；? 濱海度假和置業(yè)成為消費趨勢；? 具有城市價值的濱海資源更加稀缺? 北海處于濱海物業(yè)價值洼地宏觀機會? 強化北海旅游型城市地位；? 帶來區(qū)域級別的度假客戶北部灣開發(fā)大趨勢宏觀機會研判在三大趨勢的帶動下，北海市場具備更大的度假物業(yè)投資和升值空間市場未來將經(jīng)歷一個 “ 轉(zhuǎn)型期 ” ，實現(xiàn)客戶結構的轉(zhuǎn)型長期市場結論回顧p濱海資源價值洼地；p北部灣開發(fā)帶動度假；p度假增長趨勢；短期市場結論回顧p高投資回報為主要驅(qū)動；p市場開始關注海景物業(yè)投資46轉(zhuǎn)型期必須關注的是，這兩波客戶在產(chǎn)品偏好、溢價能力、走量能力方面有著不同的表現(xiàn)度假驅(qū)動力短期高回報驅(qū)動原有主力客戶：高回報驅(qū)動的投資客?現(xiàn)狀還是市場主力；?未來會向度假投資觀念轉(zhuǎn)型新客戶趨勢：度假驅(qū)動的投資客?客戶總量小，淡市交易量萎縮大；?在未來的市場爆發(fā)期，這類客戶才是主力短期 中 期 長期宏觀機會研判“ 北部灣 1號 ” 熱銷現(xiàn)象的思考 ——47過度透支未來價值空間，未來價格增長有限，淡市走量很難！規(guī)模 項目總占地面積 19490㎡ ，容積率 ，綠化率 %戶型配比官邸一套面積 6001000㎡ ， 住宅面積約為一房 35~73 ㎡ ，二房90~120 ㎡ ，三房 130 ㎡ 左右；一房最為好賣，二房、三房銷售困難；銷售情況 北部灣一號 2023年 12月 4日開盤，前面 3個單元都賣完， 296套， 銷售較慢；價格變化 開盤均價在 15000元 /㎡ 左右（創(chuàng)下北海新高），最高售價將近達到 30000元 /㎡ ，現(xiàn)在均價 18000元 /㎡客戶 目標客戶為全國高端度假客戶，全國各地都有，其中江浙滬地區(qū)及東北客戶比較多，深圳也有一部分（有投資也有自?。北部灣 1號后續(xù)操盤存在的幾個問題 ——p客戶面較小，本地客戶觀望，難以依托度假客戶走量；p產(chǎn)品力單一，具有海景的產(chǎn)品和低總價度假物業(yè)是好銷售的，但后續(xù)難以持續(xù)依托此類物業(yè)；p價格透支未來，投資回報低，淡市降價也難刺激銷售！宏觀趨勢對本項目的啟示 —— 波動型的市場里需要找到穩(wěn)定的支撐48宏觀機會研判1234 216。度假物業(yè)符合未來趨勢，由于海景資源的稀缺性，未來具有價格支撐216。外銷型市場受政策沖擊大；216。北海歷年來年消化量有限；216。未來供應量較大216。市場面臨需求結構轉(zhuǎn)型期；216。短期內(nèi)以投資回報率為主；216。未來逐步向度假物業(yè)轉(zhuǎn)型216。本地市場 —— 高回報率的居家型產(chǎn)品；216。度假市場 —— 低總價的度假物業(yè)和真正的度假豪宅價格支撐走量的競爭需求結構逐步轉(zhuǎn)型三類穩(wěn)定產(chǎn)品本報告是嚴格保密的。第二部分49定位前的思考項目發(fā)展方向研判項目整體定位項目發(fā)展策略Part. 4Part. 3Part. 2Part. 1 項目發(fā)展機會研判 宏觀大勢 市場機會 項目發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)展戰(zhàn)略 案例借鑒本報告是嚴格保密的。市場機會╬ 區(qū)域價值╬ 開發(fā)機會50—— 市場變動期北海分為 4個發(fā)展板塊，呈單核分布，海景片區(qū)近年開始有大的突破51④①②③p北海房地產(chǎn)市場整體戶型相對緊湊，主要以 80㎡左右的兩房、 100㎡左右的三房為主，少量公寓、一房在 50 ㎡ 左右；p城市中心價值明顯，其他片區(qū)價值梯度不強，但是海景價值開始發(fā)力；p投資回報率高，使得客戶對片區(qū)無選擇購買，產(chǎn)品細分與客戶細分不明顯。① 城市中心片區(qū)② 茶亭路北灣海景 片區(qū)③ 城南片區(qū)④ 銀灘度假片區(qū)住宅空白區(qū)域板塊特征 板塊劃分板塊特征板塊比較銀灘價值項目價值城市中心片區(qū) —— 生活配套齊全，商圈集中，高租金和投資回報率，未來供應向周邊擴散52生活配套 非常成熟（兩大公園、各大銀行、市政府及機關單位、一級幼兒園到高中、市場等，是政治、文化、教育、休閑、娛樂、購物的集中地）商業(yè)氛圍 三大商圈，南珠市場、北部灣廣場、大潤發(fā)超市提供各種購物需求，商業(yè)氛圍已經(jīng)逐漸成熟，是北海本地人及游客的主要消費場所客戶構成 本地與外地置業(yè)比例 =4： 6主流供應 價格區(qū)間為 50007500元 /㎡ ，外地客戶主要買緊湊兩房，本地客戶多買舒適型三房代表樓盤 天賜碧園、星洲 779財富中心、昌旭璟苑 、京和商寓、南洋國際、世紀科技城、萬興家苑等 “ 老城區(qū)的土地供應都以老的工廠和公建拆遷出來的土地為主，例如天賜花園和天賜碧園 …… 北海本來就不算傳統(tǒng)的工業(yè)城市，這樣的地拆一塊少一塊