某中心公園項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略(已修改)
2025-03-03 22:13 本頁面
【正文】 本報告是嚴格保密的。東特大連市中心勞動公園項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略謹呈：大連東特企業(yè)有限公司本報告是嚴格保密的。終稿匯報說明? 中期匯報的共識：1. 本項目在高容積率情況下，不做大戶型豪宅；2. 不做超高層；3. 完全高科技創(chuàng)新產(chǎn)品，存在高成本風險和客戶認同風險；4. 本項目不適合發(fā)展大型集中式商業(yè)；? 本次匯報考慮新的變化：1. 地價從原先 ，調(diào)整為 ；2. 容積率由原先的 9，調(diào)整為 ； 1號地塊從原先的 12，調(diào)整為 10； 4號地塊容積率為 ，未變；3. 考慮地塊的聯(lián)動開發(fā)；本報告是嚴格保密的。在新的變化條件下，我們必須對項目重新思考關鍵問題是：? 考慮到兩塊地的聯(lián)動發(fā)展，對于項目存在的兩大核心優(yōu)勢（ CBD/勞動公園），誰將成為本項目開發(fā)的主導價值；? 在本項目容積率 ，如何形成高檔物業(yè)形象；? 如何應對嚴峻的市場競爭；? 發(fā)展高檔物業(yè)對企業(yè)的戰(zhàn)略價值及對企業(yè)的關鍵要求；本報告是嚴格保密的。CBD案例的選擇原則和選擇案例? 項目的選擇是距 CBD核心區(qū)域步行為十五鐘內(nèi)；? 選擇的項目是以居住為主導的；? 選擇成熟的 CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)；? 選擇的是 CBD區(qū)域內(nèi)高密度、高層物業(yè)；? 選擇北京、上海、深圳、大連 CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)；（北京 —— 棕櫚泉國際公寓、 SOHO現(xiàn)代城；上海 —— 靜安楓景、嘉里中心；深圳 —— 名仕閣、都市名園；大連 —— 振屹 .城市廣場、曼哈頓；）本報告是嚴格保密的。世聯(lián) CBD居住核心價值模型CBD區(qū)物業(yè) 類似品質(zhì)的成熟居住區(qū)購買用途 用途的多元化 純居家經(jīng)濟因素 投資回報穩(wěn)定性 性價比的合理性客戶構成 非主流家庭 主流家庭居住流動性 高 低服務的要求 私人化、商務化服務 日常管理配套要求 社會的、開放的交流 家庭的、鄰里的交流產(chǎn)品形象 國際化的、現(xiàn)代的、華貴的親切的、溫馨的、和諧的本報告是嚴格保密的。CBD物業(yè)的屬性取向規(guī)律有兩類方向：第一個方向：大戶型豪宅，它一般需俱備的條件是：? 有良好的外部景觀資源。? 有較大規(guī)模和良好的內(nèi)部環(huán)境。? 內(nèi)部不含辦公樓，因為辦公樓對大戶豪宅價值有折減。? 與 CBD的商務氛有一定距離。第二個方向：中等戶型服務式住宅和小戶型公寓? 具備服務功能和公共交流功能。? 處在 CBD氛圍內(nèi)或其延續(xù)范圍內(nèi)。? 如臨主干道，則偏向辦公。? 內(nèi)部環(huán)境不成為其核心價值。本報告是嚴格保密的。公園對物業(yè)價值的影響（世聯(lián)研究）世聯(lián)通過對泛 CBD區(qū)六個公園物業(yè)的研究，得出以下結論：? 公園的價值在于景觀面，景觀面對物業(yè)的價值的提升約為 10%；? 地段是物業(yè)價值的決定因素，而公園僅為附加值；? 公園不是形成高檔物業(yè)的關鍵驅(qū)動因素；? 公園對豪宅物業(yè)與普通物業(yè)的價值提升是類似的；本報告是嚴格保密的。地塊核心價值分析結合以上的價值取向，本項目的限制條件在于：? 景觀面只能占到項目的 20%左右；? 地塊的高容積率、土地的較小占地規(guī)模決定了項目內(nèi)部環(huán)境的局促性；? 地塊 1的商務功能決定了項目的混合屬性；1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊景觀視線面本報告是嚴格保密的。結論? 根據(jù)項目價值取向、項目的限制條件綜合研究：抓 CBD的優(yōu)勢，是項目核心價值；? CBD的物業(yè)價值建構主要通過以下因素：? 購買動因：用途的多元化? 經(jīng)濟因素：投資回報穩(wěn)定性? 客戶構成：非主流家庭? 居住流動性：高? 服務的要求：私人化、商務化服務? 配套要求：社會的、開放的交流? 產(chǎn)品形象：國際化的、現(xiàn)代的、華貴的? 因此項目初步定位為：非主流家庭的、國際化的、中小戶型的高檔公寓；? 公園價值利用是圍繞 CBD價值核心的附加體系，具體利用將在下面分述；本報告是嚴格保密的。在本項目容積率 ，如何形成高檔物業(yè)形象? 如何解決高容積率并不破壞項目高檔物業(yè)形象的問題？本報告是嚴格保密的。借鑒 CBD案例：高容積率如何形成高檔形象CBD內(nèi)：容積率影響程度相對較弱? CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)立足于：由于在 CBD區(qū)，區(qū)域價值大于產(chǎn)品價值；外環(huán)境價值大于內(nèi)環(huán)境價值。故一般都是高密度，高容積率物業(yè)，其并不直接貶損物業(yè)的高檔次；CBD內(nèi)物業(yè)建立高檔形象的立足點：? CBD內(nèi)居住物業(yè)形象立足點與普通住宅物業(yè)立足點不同，更不是通過橫向的單向比較，而是依托于區(qū)位形象的優(yōu)勢；? 共享空間的稀缺性；? 公共部分的高檔性；? 外立面的個性化；? 服務的高檔化、深入化；? 高科技的智能化；? 高檔次的交流平臺；本報告是嚴格保密的。支持性專題研究：類似區(qū)域（ CBD及周邊）產(chǎn)品定位的共性本報告是嚴格保密的。大連 CBD基本情況及銷售特征p大連 CBD的規(guī)劃范圍是：從青泥洼商業(yè)起步，沿中山路、友好廣場、中山廣場、人民路、港灣廣場到大連新港區(qū)。其范圍界定東沿港灣廣場至勤儉街，北沿港灣廣場至大連火車站，西沿大連火車站、電子城、裕景商城至五惠路，南沿五惠路至職工街與勤儉街相匯處，占地面積約 公里。 p大連 CBD的四大功能區(qū)：一是以東部海關、商檢以及東港區(qū)改造為代表的臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)；二是以人民路兩側商務酒店和商務辦公樓宇所形成的商務辦公區(qū)；三是以中山廣場為核心所形成的金融商務區(qū)；四是以青泥洼購物中心和正在改造的天津街商業(yè)區(qū)構成的商貿(mào)購物區(qū)； p基礎設施完善：具備完善的市政交通與通訊條件 p投資客大約占 2030%：目前已售的住宅物業(yè)的客戶注重周邊物業(yè)的租金、物業(yè)的升值潛力；或由于產(chǎn)品稀缺性而提前購買。p有一定量的外銷比例，約占 20%：目前已售的住宅物業(yè)客戶有一定量的外籍人士；q目前居住的非主流家庭約 6070%，用于辦公的約占 1520%；本報告是嚴格保密的。北京 CBD基本情況及銷售特征p北京 CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西） 西大望路（東）、朝陽北路（北） 通惠河（南）之間約 里的區(qū)域。p高檔寫字樓云集：云集了國貿(mào)、漢威、嘉里、航華大廈等高檔寫字樓；p國內(nèi)外知名大公司云集：有摩托羅拉、惠普、道瓊斯、韓國三星等數(shù)家國內(nèi)外知名大公司；p基礎設施完善：具有最完善、最便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎設施；p外銷公寓銷售旺 :在外銷公寓、內(nèi)銷住宅和寫字樓各類物業(yè)中，以外銷公寓所占比例最多，達到了 45％；p投資客多：已售的 CBD住宅物業(yè)，投資客戶多；p目標客戶變化明顯：核心區(qū)域的住宅物業(yè)目標客戶為金領、 CBD邊緣的住宅物業(yè)目標客戶為高級白領 、泛CBD區(qū)域的住宅物業(yè)目標客戶為普通白領 ；本報告是嚴格保密的。CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)共同特征1. 物業(yè)形象 ——
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