【正文】 打造中國首個中外文化交流示范區(qū) —— 昆明滇池項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 謹呈：云南瀾滄江實業(yè)有限公司 昆明順江房地產(chǎn)有限公司 [2023]GW01 北緯 25度，意味著什么？ Kunming China ?北緯 25度，位于北回歸線的緯度 ?北回歸線是地球上北溫帶與熱帶的分界線 ?北回歸線經(jīng)過全世界的 20個國家 , 幾乎都是荒漠 ,著名的撒哈拉沙漠就是位于北回歸線上 神秘的北回歸線 埃及北回歸線附近沙漠 巴基斯坦北回歸線附近的沙漠 撒哈拉大沙漠 沙漠，是北回歸線的代名詞 2 昆明 —— 北緯 25度的奇跡 昆明四季溫差小3 02 01 00102030401 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月份溫度昆明上海青島新加坡法國艾蘭湖首爾?昆明，四季如春的氣候在世界尚屈指可數(shù)，在北緯 25度線更是無出其右 ?昆明氣候濕潤，終年蒼翠滿城，花枝不斷，四時如春。 ?優(yōu)越的氣候條件使 400多種花卉在昆明 15000平方公里的大地上競相開放 ?萬紫千紅花不謝，冬暖夏涼四季春? 3 本報告是嚴格保密的。 滇池 — 昆明的代名詞 ?高原明珠： 滇池水域面積達 318． 27平方米，風景秀美，是云南省最大的湖泊； ?自然資源： 五百里滇池風光無限，周邊旅游資源豐富； ?歷史文化： 龍門石窟、大觀樓長聯(lián)描述滇池歷史勝景，使滇池名揚天下； ?昆明的母親湖： 昆明地處低緯高原地區(qū)，因為滇池水體的調(diào)節(jié)作用，一年四季氣候如春，使昆明成為一座名副其實的花園城市 ?直到 2023年昆明城市才停止飲用滇池水。 湖泊區(qū)之于英國 滇池之于昆明 西湖之于杭州 “滇池是昆明世界的靈魂，昆明的靈氣所在。” —— 于堅：《老昆明 —— 金馬碧雞》 4 本報告是嚴格保密的。 滇池旅游度假區(qū)的發(fā)展對昆明的旅游發(fā)展有著舉足輕重的作用 ?1992年，滇池旅游度假區(qū)依托滇池的旅游空間載體成為首批國家級度假區(qū)之一，并且是十二個度假區(qū)中唯一個位于內(nèi)陸的度假區(qū)； ?占地規(guī)模： 9%91%滇池昆明滇池昆明2023年滇池旅游接待人數(shù)占昆明的 ％ 2023年滇池旅游收入占昆明的 9％ ?良好發(fā)展的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢以及日益增強的影響力，不但使度假區(qū)旅游經(jīng)濟一路上揚，還帶動了區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的快速增長，使滇池度假區(qū)的經(jīng)濟增長在全國十二個國家級度假區(qū)中名列前茅。 ?2023年度假區(qū)經(jīng)濟總量突破 8億元 ，接待游客 520多萬 人次，同比增長約 11%，約占全市旅游接待人次的 %。 ?2023年上繳稅收 1億元 。 5 本報告是嚴格保密的。 本項目位于昆明滇池度假區(qū)，占地 1728畝 滇池度假區(qū)在昆明的位臵 距主城區(qū)約5公里 滇 池 本項目 3公里 6 本報告是嚴格保密的。 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀以魚塘為主，無特殊資源 7 本報告是嚴格保密的。 項目地塊的通達性較好，但都不臨已建成的主干道 ?本項目地塊位于滇池路與廣福路之間； ?滇池路與廣福路為市政主干道，住址和商業(yè)均較為成熟； ?規(guī)劃在地塊中由管委會建設(shè)一條主干道，以景觀路為主； ?在滇池路規(guī)劃有一開口，通往本項目地塊 前衛(wèi)西路，規(guī)劃中，寬 32米，市政主干道， 4車道 滇池路，市政主干道 廣福路，市政主干道 滇池路通往項目的開口 本項目地塊 8 本報告是嚴格保密的。 我們是滇池旅游度假區(qū)內(nèi) ?最后的舞者? 本項目屬性界定 ： ?國家級旅游度假區(qū)內(nèi)的 ?最后的 ?大規(guī)模的 云 南 民 族 村 滇池衛(wèi)城 海埂體訓基地 高爾夫別墅 療養(yǎng)院 體育中心 別 墅 區(qū) 回遷預留用地 學校 舊村積聚區(qū) 本項目 作為滇池旅游度假區(qū)最后的價值提升機會，本項目應該如何發(fā)展？ 滇 池 9 本報告是嚴格保密的。 項目周邊樓盤市場可實現(xiàn)度高0202340006000800010000春天五合院列儂溪谷 滇池南郡 時光玉景 水天一舍滇池高爾夫 滇池名古屋滇池衛(wèi)城藍岸 滇池衛(wèi)城紫園價格0%20%40%60%80%100%120%銷售率均價（元/ ㎡） 銷售率010002023300040005000600070000%10%20%30%40%50%60%70%80%區(qū)域均價（元/ ㎡） 2900 4275 4439 4879 5831 5879銷售率 62% 48% 47% 46% 57% 75%富民板塊安寧板塊昆石路板塊廣福路板塊滇池路板塊世博園 雙龍方向之一：走高端大盤開發(fā)路線可以迅速得到市場實現(xiàn) “目前昆明高端別墅認知度最高的就數(shù)滇池區(qū)域和世博區(qū)域了，相對環(huán)境比較好 ?? ” —— 至祥高級策劃師 “這樣的一塊地，市場沒問題，區(qū)域成熟 ?? ” —— 銀海地產(chǎn)銷售經(jīng)理 滇池區(qū)域的認知度高，市場實現(xiàn)不存在問題 昆明高端物業(yè)認知度最高的兩個區(qū)域：滇池和世博板塊 數(shù)據(jù)來源：田野咨詢研究 10 本報告是嚴格保密的。 但發(fā)展高端大盤方向不符合項目自身的價值屬性 ?滇池旅游度假區(qū)不缺普通的房地產(chǎn)項目 ?普通房地產(chǎn)項目除了滿足居住需求以外，沒有給區(qū)域帶來更多的價值 極少墅 波西米亞 滇池高爾夫別墅占地 262404平方米 湖畔之夢，小高層住宅區(qū) 滇池衛(wèi)城，占地 2700畝， 列儂溪谷，占地90667平方米 海韻楓丹，占地72880平方米 挪威森林 ?滇池旅游度假區(qū)內(nèi)高尚住宅眾多，用地面積已經(jīng)接近 47％，普通高檔房地產(chǎn)項目不是區(qū)域的缺失； ?做成普通房地產(chǎn)項目也不能提升區(qū)域的價值。 本項目 11 本報告是嚴格保密的。 也不符合各方主體的期望 —— 站在城市發(fā)展的角度，政府希望能夠通過項目的開發(fā)提升區(qū)域乃至城市的價值 ?項目的成功開發(fā) ?… ?項目的成功開發(fā) ?項目對于滇池的意義 ?區(qū)域價值的迅速提升 ?昆明的成功?變臉? ?滇池之于昆明的影響 ?… ?視野決定影響力； ?項目的占位決定了思考的角度和平衡的利益層面； ?我們不但著眼于項目的順利開發(fā)，更要看到項目的成功開發(fā)之于滇池乃至昆明城市發(fā)展的積極意義 VISION 期望一政府 12 本報告是嚴格保密的。 作為一個有社會責任感企業(yè)，希望通過項目的開發(fā)樹立更高的企業(yè)品牌形象 幫助１００所農(nóng)村中小學新建或改造基礎(chǔ)設(shè)施，改善辦學條件；建設(shè)１００個農(nóng)村衛(wèi)生室；資助１００個自然村進行村容村貌整治；建設(shè)１００個農(nóng)村文化室；資助１０００名鄉(xiāng)村教師進行業(yè)務培訓；資助１０００名初高中畢業(yè)生就讀職業(yè)技術(shù)學校；資助１０００名困難中小學生完成學業(yè)； …… 瀾滄江?百千萬工程?云南行動計劃，投入７０００多萬元支持云南新農(nóng)村建設(shè) 華能瀾滄江集團認為，作為一個本土企業(yè)，應承擔起更多的民族責任和社會責任。企業(yè)制定了 業(yè)系農(nóng)業(yè)、廠系農(nóng)村、心系農(nóng)民 的企業(yè)版 三農(nóng)政策 ， 扎根云南，讓企業(yè)發(fā)展，讓農(nóng)民致富。 本項目需要與企業(yè)有社會責任感的品牌形象保持一致 期望一企業(yè) 13 本報告是嚴格保密的。 市民希望能夠更多的享受到滇池帶來的休閑空間 城市賦予項目的使命 項目特征 滇池旅游度假區(qū) “最后的珍藏” 項目的期望 滇池現(xiàn)狀 ?為城市增添新的光彩 ?為市民休閑增添新的去處 ?為文化生活提供新的內(nèi)容 ?滇池可玩的地方不多 ?也沒有居住的氣氛 ?晚上非常冷清 MISSION 期望一市民 14 本報告是嚴格保密的。 項目本身的屬性和政府、企業(yè)、市民三方的期望對本項目提出了更高的發(fā)展要求 ? 各方目標聚焦 做一個對滇池乃至昆明有意義和深遠影響的工程 以最后一塊珍藏提升區(qū)域價值 站在滇池，乃至城市的角度，本項目真正的發(fā)展方向和戰(zhàn)略？ 15 本報告是嚴格保密的。 項目工作目的及工作階段劃分 2023/01/06 2023/01/12 7個日歷天 15個日歷天 2023/01/27 8個日歷天 2023/02/04 第一階段 市場調(diào)研 第二階段 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第三階段 研究成果深化 工作目的 評估項目整體狀況，研究成功開發(fā)關(guān)鍵要素，挖掘價值資源 研究城市、區(qū)域發(fā)展情況，尋找項目發(fā)展方向 確定整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略，制定項目實施策略 – 地塊查勘 – 昆明旅游發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律 – 國內(nèi)外類似地區(qū)發(fā)展中有哪些成功經(jīng)驗可借鑒？開發(fā)戰(zhàn)略中的致勝要素是什么？ – 旅游度假區(qū)發(fā)展規(guī)律是什么？ – 需要怎樣的整體定位來實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略？ – 如何定位才能提升區(qū)域價值并能夠提升整個城市的價值？ – 功能定位、形象定位如何？ – 功能分區(qū)及各區(qū)主題是什么？ – 如何對定位進行詮釋？ – 區(qū)域開發(fā)的效益如何？ 16 本報告是嚴格保密的。 在項目過程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項目和城市聯(lián)系解讀滇池項目，對項目的發(fā)展方向、定位以及發(fā)展策略進行了廣泛的調(diào)查和有針對性的研究 實地調(diào)研與踏勘 深度訪談 國內(nèi)外案例分析 專題研究 調(diào)研內(nèi)容 ： 城市發(fā)展現(xiàn)狀 城市總體規(guī)劃 自然人文資源分布與利用 城市旅游景點調(diào)研 項目地塊勘查 …… 調(diào)研區(qū)域： 世博區(qū)域 滇池區(qū)域 廣福路區(qū)域 市區(qū)區(qū)域 …… 政府官員： 昆明滇池管委會規(guī)劃科 昆明滇池管委會國土科 昆明市統(tǒng)計局 …… 專業(yè)人士： 中規(guī)院規(guī)劃師 包豪斯地產(chǎn)顧問 至祥高級策劃師 銀海地產(chǎn) 新亞洲體育城 中產(chǎn)地產(chǎn) …… 參考性案例： 湖泊區(qū) 英國 八大關(guān) 青島 泰晤士小鎮(zhèn) 上海 耶荷鎮(zhèn) 法國 豪斯登堡 日本 華僑城 深圳 Seaside Florida USA 班芙小鎮(zhèn) 加拿大 …… 現(xiàn)狀研究： 滇池房地產(chǎn)市場 項目本體條件分析 昆明房地產(chǎn)市場 城市規(guī)劃研究 滇池區(qū)域資源盤點 …… 針對性問題研究： 城市中心的旅游城發(fā)展模式研究 以自然資源為驅(qū)動的旅游城發(fā)展規(guī)律研究 開放區(qū)域規(guī)劃研究 昆明旅游發(fā)展格局研究 …… 17 本報告是嚴格保密的。 我們從以下思路展開本項目的研究 182。 項目價值研究 182。 項目屬性界定 182。 發(fā)展方向研判 182。 項目發(fā)展思路 發(fā)展方向研判 發(fā)展使命研究 綜合效益評估 182。 國內(nèi)外成功案例研究 182。 成功區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵因素 182。 尋找項目發(fā)展的主線 182。 區(qū)域整合分析 182。 綜合效益評估 182。 項目背景區(qū)域分析 182。 案例分析與研究 182。 發(fā)展模式界定 182。 區(qū)域發(fā)展階段分析 182。 項目發(fā)展使命 功能布局 182。 項目地塊解析 182。 國內(nèi)外成功案例研究 182。 成熟理論研究 182。 布局的基本原則 182。 功能布局 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 18 本報告是嚴格保密的。 昆明因其獨特的氣候和自然資源使其成為國內(nèi)外知名的旅游目的地城市 0204060801001201401601802023 2023 2023 2023 202305001000150020232500旅游收入（億元） 游客人數(shù)（萬人次）?昆明的旅游收入一直保持較高的水平， 06年突破 150億 ，游客的 總?cè)藬?shù) 達到 2169萬人次 （ 2023年受 SARS影響一度低迷）； ?從 1995 年至 2023 年，昆明的旅游收入從 30 億元增長到 億元， 年均增長率為 %。 ?昆明已成為全國十大熱點旅游城市之一，并首批進入?中國優(yōu)秀旅游城市?行列。 歷年昆明旅游人數(shù)及收入指標 歷年昆明海外人數(shù)及收入指標 010203040506070802023 2023 2023 2023 202302023400060008000100001202314000160001800020230海外游客（萬人次） 收入（萬美元）背景區(qū)域分