【正文】 二：從對自然資源的挖掘利用逐漸引入城市人文資源，保持區(qū)域持續(xù)活力 度假 旅游 休閑 自然資源 歷史及本土文化 城市人文 娛樂 商務(wù) 居住 例如： 杭州西湖在系統(tǒng)開發(fā)、整體規(guī)劃過程中，注重自然景觀與人文資源的挖掘與整合，逐漸由傳統(tǒng)的旅游景點轉(zhuǎn)型成為一個集旅游、休閑、娛樂、度假等于一體的綜合型旅游區(qū)。 針對以自然資源驅(qū)動為主的城市中心旅游城的發(fā)展規(guī)律分析滇池度假區(qū)目前的發(fā)展?fàn)顩r？ ?功能分析 ?旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?旅游度假消費者分析 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 滇池度假區(qū) 發(fā)展 ?旅游資源挖掘和產(chǎn)品創(chuàng)新分析 度假區(qū) 建設(shè) 旅游度假產(chǎn)品 33 本報告是嚴(yán)格保密的。 但各功能相對獨立和封閉缺乏整合，沒有形成一個相互支撐的產(chǎn)業(yè)鏈 旅游 度假 休閑 總部經(jīng)濟 商業(yè) 居住 餐飲 各功能均以呈點式方式吸引消費者，沒有形成一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈： 問題 1：滇池度假區(qū)在功能上有散點，但無整合 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 歷年滇池度假區(qū)旅游總收入（億元）02468101214162023 2023 2023 2023 2023觀光旅游 體訓(xùn)健身康體休閑 高爾夫71% 7% 10% 12% 38 本報告是嚴(yán)格保密的。 城市化功能 滇池區(qū)域 開始逐漸 承擔(dān)城市 功能 41 本報告是嚴(yán)格保密的。 在不同季節(jié)，分別以郁金香、海洋、收獲、圣誕節(jié)、 農(nóng)歷新年為主題，設(shè)計風(fēng)格各異的盛大表演活動。 55 本報告是嚴(yán)格保密的。” —— 2023年 11月 17日《春城晚報》 中法文化年第一站選擇的城市為什么是昆明？ 59 本報告是嚴(yán)格保密的。后來干脆想，算了，就讓我童年時代和少女時代知道的那個南來盛像一個舊夢留在記憶中吧，它畢竟是伴隨過去時代，和過去時代的人一起走過來的。 —— 《踏訪滇越鐵路：“小巴黎”碧色寨的前世今生》 2023年，中法記者聯(lián)合重走滇越鐵路 ，尋找失落的文化 我們需要做的是串起中法文化交流的記憶，讓中法文化在云南，在昆明得到發(fā)揚和廣大 建立了中法文化交流的平臺 ?回到一百年前的‘小巴黎’? 66 本報告是嚴(yán)格保密的。在云南工業(yè)生產(chǎn)還相當(dāng)弱的時候，個舊的采礦技術(shù)就已經(jīng)達(dá)到了接近世界一流的水平。 ?經(jīng)歷的知名戰(zhàn)事次數(shù) 最多 （河口起義、護(hù)國起義、抗日戰(zhàn)爭、解放戰(zhàn)爭、援越抗美、自衛(wèi)反擊） 。 以南來盛面包為代表的法國餐飲在昆明也留下了深刻的文化烙印 ?南來盛開業(yè)于３０年代初。? ?一百多年來，茨中村每一戶藏民，每年用這種紫色葡萄按照法國傳統(tǒng)的方式釀制干紅葡萄酒； ?玫瑰蜜干紅葡萄酒，確實與眾不同，因為這樣的優(yōu)質(zhì)玫瑰蜜葡萄，這樣的玫瑰蜜干紅葡萄酒，只是云南彌勒縣才有 ?時至今日，在中甸、蒙自幾個地區(qū)的法國教堂園內(nèi)和法國米軌火車站庭院內(nèi)的葡萄園都保存完好，生長茂盛。 針對這些元素如何布局，在整體定位的指導(dǎo)下，我們有以下三個層面的綜合考慮 地塊解析 案例借鑒 理論研究 1 2 3 分析地塊的特點、盤點地塊的資源、明確限制性條件 研究國內(nèi)外的區(qū)域布局成功案例，分析其中的成功因素，從而找到規(guī)劃布局的一些基本原則 研究國內(nèi)外的區(qū)域布局的城市理論，從中尋找理論支撐 項目的概念規(guī)劃和用地布局 開放、多元化、文化交流歷程 83 本報告是嚴(yán)格保密的。 原則三：布局需要提供更多的公共空間接觸面，并使建筑自身公共化 GUNN， CLARE ：統(tǒng)籌流廊通道、吸引物綜合體及非吸引物腹地的空間布局 公共空間接觸面，使周圍建筑公共化 豐富的公共空間接觸面 91 本報告是嚴(yán)格保密的。 通過?故事?的梳理，我們主要打造三大主題功能區(qū) ?區(qū)域活力中心 ?中法交流平臺 ?滇法文化印記 區(qū)域活力中心 中法交流平臺 滇法文化印記 ?一條滇越鐵路風(fēng)情商業(yè)街 ?一座法式風(fēng)情小鎮(zhèn) ?一座天主教堂 ?一個葡萄酒莊 ?一個小型公共廣場 ?一個大型文化廣場 ?文化平臺 —— 一個中法文化交流會議中心 ?藝術(shù)平臺 —— 一個中法藝術(shù)家創(chuàng)意園 ?商務(wù)平臺 —— 一個中法企業(yè)家總部 98 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目在保證視覺通廊的前提下，充分提高東側(cè)地塊的規(guī)劃指標(biāo) 視覺通廊 形成視覺通廊，需要保證較低的建筑高度 與市政道路距離近，建筑風(fēng)格現(xiàn)代，為保證土地集約化利用原則，此部分建議充分利用用地指標(biāo) 94 本報告是嚴(yán)格保密的。 原則一：區(qū)域公共空間分等級設(shè)計，實現(xiàn)完全開放、連續(xù)開放的空間布局 加拿大班芙小鎮(zhèn) 綜合商業(yè)區(qū) 一級公共空間 旅館酒吧街 集中公共商業(yè)區(qū) 長短期度假居住區(qū) 二級公共空間 三級公共空間 87 本報告是嚴(yán)格保密的。? 75 本報告是嚴(yán)格保密的。這種大眾咖啡收鋼板８枚， ?１９５０年公私合營后，咖啡只賣大眾咖啡，２毛一杯，它從此走向平民化，成為實實在在的平民咖啡館 “在這里喝了幾年咖啡 ?” 答：“喝了兩代人。 —— 李其榮：《城市規(guī)劃與歷史文化保護(hù)》 71 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?最早 全線建在典型喀斯特地貌之上； ?里程 最長 。 面對豐富而浩瀚的法國文化元素，我們應(yīng)當(dāng)如何選擇？需要有一些選擇的基本原則 與云南的關(guān)聯(lián)性 操作的可行性 ?該元素是否能夠表現(xiàn) ?是否需要投入巨額的資金 ?有無該元素生存的外部條件 ?與云南有歷史淵源的文化才有厚重感 ?與云南有關(guān)聯(lián)的文化對本區(qū)域才有積極的意義 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 因此，我們選擇利用昆明與法國的聯(lián)系，建立中法文化交流平臺，提升區(qū)域和昆明城市價值 區(qū)域需要文化的主線支撐 昆明的滇文化和法國文化的主流 滇文化已經(jīng)得到很好的闡釋 云南和昆明與法國有著深厚的歷史文化淵源 有淵源的法國文化正在逐漸散落 對云南和昆明本土文化和外來文化的梳理 內(nèi)在需求 外在機會 65 本報告是嚴(yán)格保密的。 同時，滇文化在滇池度假區(qū)也已經(jīng)得到很好的挖掘和演繹 ?云南是個多民族的省份，因為傳統(tǒng)的差異導(dǎo)致各民族文化的差異，位于滇池的云南民族村充分地展示了云南的民族文化； ?云南民族村擬建 25個少數(shù)民族村寨，現(xiàn)已建成開放的有傣族、白族、彝族、納西族等12個村寨和一個?摩梭之家?，全部村寨按照 1： 1比例建設(shè)； ?水尾村、大壩村的民族特色改造。有的老外甚至說：“走遍全中國，最好的咖啡在昆明的一條小街上。 通過案例的研究，總結(jié)出城市中心旅游城區(qū)域成功打造的 KPI體系 ?區(qū)域聯(lián)系通過互補來實現(xiàn) ?人文故事需要進(jìn)行深入挖掘 ?開放空間提供吸引人氣的空間 ?需要讓更多的人享受城市的文明 ?功能多樣化才能保證區(qū)域活力持有 ?與城市有淵源的文化才有深度和厚重感 ? 與區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域發(fā)生聯(lián)系 ? 有人文故事作為主線 ? 有足夠多的開放空間 ? 與城市的有機融合，城市功能的載體 ? 功能復(fù)合，多元化保證區(qū)域的活力 區(qū)域成功打造的 KPI體系 ? 城市某種文化淵源的載體 整合 精神歸屬感 活力 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 作為滇池旅游度假區(qū)最后的價值提升機會，本項目至少應(yīng)當(dāng)承擔(dān)三大使命 區(qū)域的整合者 增強城市人的精神歸屬感 成為滇池旅游度假區(qū)的活力中心 44 本報告是嚴(yán)格保密的。 1993年 ?十一五? 重點建設(shè)對外交通基礎(chǔ)設(shè)施；完善度假區(qū)配套 旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?據(jù)統(tǒng)計： 19932023年底投資 ， 4個污水處理廠工程、滇池截污工程、西園隧道工程等項目； ?20232023年投資 ，排水管網(wǎng)、東郊污水處理廠建設(shè)、生活垃圾處理工程等項目； ?2023年投資為 ，有采蓮河整治工程、盤龍江上段截污整治工程、滇池西岸截污治污工程等項目。 以 2023年 110月與 2023年同期指標(biāo)比較，海外游客下降了%。 ?滇池高爾夫： 標(biāo)準(zhǔn)的國際錦標(biāo)賽級高爾夫球場。 圣陶沙通過對自然、人文、藝術(shù)多元化挖掘已經(jīng)成為本地家庭及外來旅客的休閑度假天堂 圣陶沙 人文藝術(shù) 多元化休閑度假天堂 自然景觀 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 站在滇池?城市中心旅游城?發(fā)展的角度，尋找本項目的發(fā)展方向和使命 26 本報告是嚴(yán)格保密的。 而滇池旅游度假區(qū)是昆明旅游經(jīng)濟發(fā)展的重中之重 昆明旅游二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展目標(biāo)： ?居住在昆明、休閑在昆明、養(yǎng)生在昆明、體驗在昆明? 世博園 —— 園藝觀光游覽 石林風(fēng)景區(qū) —— 獨特的地形景觀 宜良九鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū) —— 溶洞景觀 安寧溫泉 …… 資源優(yōu)勢 定位優(yōu)勢 滇池旅游度假區(qū) —— 是實現(xiàn)昆明旅游二次創(chuàng)業(yè)最重要的旅游度假區(qū) 規(guī)模最大的民族風(fēng)情展示基地 國際級的高原體育訓(xùn)練基地 新昆明總部經(jīng)濟基地 高尚住宅區(qū) 一流的康體休閑基地 實現(xiàn)從單一觀光型向觀光、休閑、度假、康體、會展、商務(wù)復(fù)合 型轉(zhuǎn)變，全面提升昆明旅游業(yè)的整體吸引力和綜合競爭力。 ?昆明已成為全國十大熱點旅游城市之一，并首批進(jìn)入?中國優(yōu)秀旅游城市?行列。 區(qū)域發(fā)展階段分析 182。 國內(nèi)外成功案例研究 182。 項目本身的屬性和政府、企業(yè)、市民三方的期望對本項目提出了更高的發(fā)展要求 ? 各方目標(biāo)聚焦 做一個對滇池乃至昆明有意義和深遠(yuǎn)影響的工程 以最后一塊珍藏提升區(qū)域價值 站在滇池，乃至城市的角度，本項目真正的發(fā)展方向和戰(zhàn)略？ 15 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目周邊樓盤市場可實現(xiàn)度高0202340006000800010000春天五合院列儂溪谷 滇池南郡 時光玉景 水天一舍滇池高爾夫 滇池名古屋滇池衛(wèi)城藍(lán)岸 滇池衛(wèi)城紫園價格0%20%40%60%80%100%120%銷售率均價（元/ ㎡） 銷售率010002023300040005000600070000%10%20%30%40%50%60%70%80%區(qū)域均價（元/ ㎡） 2900 4275 4439 4879 5831 5879銷售率 62% 48% 47% 46% 57% 75%富民板塊安寧板塊昆石路板塊廣福路板塊滇池路板塊世博園 雙龍方向之一：走高端大盤開發(fā)路線可以迅速得到市場實現(xiàn) “目前昆明高端別墅認(rèn)知度最高的就數(shù)滇池區(qū)域和世博區(qū)域了，相對環(huán)境比較好 ?? ” —— 至祥高級策劃師 “這樣的一塊地，市場沒問題，區(qū)域成熟 ?? ” —— 銀海地產(chǎn)銷售經(jīng)理 滇池區(qū)域的認(rèn)知度高，市場實現(xiàn)不存在問題 昆明高端物業(yè)認(rèn)知度最高的兩個區(qū)域：滇池和世博板塊 數(shù)據(jù)來源：田野咨詢研究 10 本報告是嚴(yán)格保密的。 滇池旅游度假區(qū)的發(fā)展對昆明的旅游發(fā)展有著舉足輕重的作用 ?1992年，滇池旅游度假區(qū)依托滇池的旅游空間載體成為首批國家級度假區(qū)之一，并且是十二個度假區(qū)中唯一個位于內(nèi)陸的度假區(qū)； ?占地規(guī)模： 9%91%滇池昆明滇池昆明2023年滇池旅游接待人數(shù)占昆明的 ％ 2023年滇池旅游收入占昆明的 9％ ?良好發(fā)展的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢以及日益增強的影響力，不但使度假區(qū)旅游經(jīng)濟一路上揚，還帶動了區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的快速增長，使滇池度假區(qū)的經(jīng)濟增長在全國十二個國家級度假區(qū)中名列前茅。 滇池 — 昆明的代名詞 ?高原明珠： 滇池水域面積達(dá) 318． 27平方米，風(fēng)景秀美，是云南省最大的湖泊； ?自然資源： 五百里滇池風(fēng)光無限，周邊旅游資源豐富； ?歷史文化： 龍門石窟、大觀樓長聯(lián)描述滇池歷史勝景，使滇池名揚天下； ?昆明的母親湖： 昆明地處低緯高原地區(qū)，因為滇池水體的調(diào)節(jié)作用，一年四季氣候如春，使昆明成為一座名副其實的花園城市 ?直到 2023年昆明城市才停止飲用滇池水。 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀以魚塘為主，無特殊資源 7 本報告是嚴(yán)格保密的。企業(yè)制定了 業(yè)系農(nóng)業(yè)、廠系農(nóng)村、心系農(nóng)民 的企業(yè)版 三農(nóng)政策 ， 扎根云南，讓企業(yè)發(fā)展，讓農(nóng)民致富。 項目屬性界定 182。 項目背景區(qū)域分析 182。 布局的基本原則 182。 近年昆明旅游開始呈現(xiàn)出游客停留時間短、人均消費低兩大趨勢 重要旅游城市 入境旅游人數(shù) （人） 外匯收入 （萬美元） 平均停留（天） 人均花費 （美元） 昆明 493251 13073 重慶 434423 20308 成都 408814 14039