【正文】 域推出的具有居住性質(zhì)的物業(yè)只有鳳凰城一個項目。 酒店式公寓市場存在兩大機會點 機會點 1：高檔涉外公寓 區(qū)位 小白樓 CBD片區(qū) ； 友誼路片區(qū) 客戶 在開發(fā)區(qū)或市內(nèi)大型外資企業(yè)的中高層管理人員－以外籍人士居多 產(chǎn)品 高品質(zhì)的酒店式服務(wù)、舒適的戶型，齊全的娛樂配套 機會點 2：中檔服務(wù)式公寓 區(qū)位 奧體中心 ； 地鐵沿線 ；小白樓 CBD區(qū)域 客戶 注重工作生活便利的高級白領(lǐng)階層，企業(yè)中層管理人員等 產(chǎn)品 一定酒店式服務(wù)，小戶型，齊全的城市配套 各機會點特征 公寓類型 高檔涉外公寓 寫樓聚集 城市捷運系統(tǒng) 價值取向 舒適性高 便利性高 中 依托資源 涉外氛圍強 中檔公寓 普通公寓 物業(yè)管理 國際知名酒店管理公司 知名物業(yè)管理公司 普通物業(yè)管理公司 租金水平 高 中 低 代表項目 利順德大廈 海河之子 煥日線 典型客戶 開發(fā)區(qū)某外企老總 南京路某企業(yè)部門經(jīng)理 塘沽某企業(yè)車間主任 39 本報告是嚴格保密的。 從項目本體看，本項目具備了打造天津標桿性酒店式公寓的先天條件 本項目自帶的高星級酒店： 作為本項目綜合業(yè)態(tài)的一部分 — 天津市頂級酒店，可以大大提升本項目酒店式公寓的品質(zhì)。 項目客戶定位 —— 購買者 自用20%投資80%購買客戶約 80%為投資者，關(guān)注點： 升值潛力（ 回報率 ） 2 、開發(fā)商的品牌（品牌風(fēng)險） 3 、未來市場的客戶量（市場風(fēng)險） 購買客戶約 20%為自用，關(guān)注點： 景觀資源 2 、舒適性 3 、身份感 46 本報告是嚴格保密的。 居住特征 —— 韓籍客戶 ?分布特征 韓籍人士在天津市外籍人口中所占比例較高，居住特征有兩點： 群居 現(xiàn)象明顯。市內(nèi)已經(jīng)入住的 8個高檔酒店式公寓均具有大量日籍客戶。 客戶訪談紀要 —— motorola 公共關(guān)系部 陳經(jīng)理 ?工作職位及津貼水平： moto居住于酒店式公寓的只有總監(jiān)、總經(jīng)理級的高層外籍管理人員，其總量只有 10余位，目前居住于市內(nèi)的奧林匹克大廈、碧嶺溫泉花園，其房補水平為 20230元 /月以上。 ?家庭結(jié)構(gòu)： 年齡在 40歲上下，家庭結(jié)構(gòu) 1+1或者 1+1+n小孩，通常太太為全職太太； ?居住地選擇： 多選擇居住高檔公寓或別墅。 ?生活狀況： 年齡 4045歲，日常工作壓力不是很大，因為家眷不在天津，所以休閑時間喜歡找一些日本人聚集的地方活動，除非工作的需要，在天津的交際范圍較小。 重要客戶 —— 頂級財富階層的自住需求 ?市場上存在這樣一批頂尖財富階層，他們基本上處于社會財富的最頂層 ?追求身份感和舒適性，對景觀資源等宜居性要求比較高 ?天津市區(qū)內(nèi)真正的高檔住宅比較少 案例 1：泰達會館 泰達會館是 地處 中環(huán)富康路段的精裝酒店式公寓，其中自住型公寓 100多套。 北京案例分析 —— 國貿(mào)中心公寓 項 目 國貿(mào)中心公寓 基本資料 國貿(mào)中心是中國規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一 ，地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段 ， 占地 12公頃 ， 總建筑面積56萬 m2， 集辦公 、 住宿 、 會議 、 展覽 、 購物和娛樂等于一體 。 提供的服務(wù) 免費享受設(shè)施齊全的俱樂部會所： 35米室內(nèi)泳池， 600平方米健身房及健美操室， 2個室內(nèi)網(wǎng)球場，桑拿浴及蒸汽浴房，按摩浴池，壁球室，及綜合運動室 部分客戶享有早餐 部分客戶享有入戶清潔（ 1—3次不等） 公寓面積配比及租金狀況 一居室： ， 60多套 ， 占總套數(shù)的 24%， 2023027000元 /月 二居室： ， 60多套 ， 占總套數(shù)的 24%， 2800036000元 /月 二居室： 167平方米 ， 60多套 ， 占總套數(shù)的 24%， 3600045000元 /月 三居室： ， 60多套 ， 占總套數(shù)的 24%， 90000元 /月 四居室： ， 4套 ， 120230元 /月 五居室： ， 2套 ， 130000元 /月 五居室： ， 2套 ， 140000元 /月 客戶分析 主要租客來自各大跨國公司和高級管理人員和駐京外交使節(jié)，幾乎全是外籍人士和香港人，是公認的北京頂級豪華公寓，客戶群同國貿(mào)有重疊。 公寓面積配比及租金狀況 一居室： ， 48套，占總套數(shù) 20%，租金 12023元 /月 一居室： ， 48套，占總套數(shù) 20%，租金 12023元 /月 一居室： ， 48套，占總套數(shù) 10%，租金 12023元 /月 一居室： ， 24套，占總套數(shù) 10%，租金 12023元 /月 一居室： ， 24套，占總套數(shù) 10%，租金 12023元 /月 一居室： ， 24套，占總套數(shù) 10%，租金 12023元 /月 二居室： ， 24套，占總套數(shù) 10%，租金 21000元 /月 二居室： ， 24套，占總套數(shù) 10%，租金 21000元 /月 三居室：極少量，租金大約在 40000元 /月 客戶分析 香港客戶占總數(shù)的 22%左右，客戶主要是電信、貿(mào)易、航空等的老總和私企業(yè)主，客戶一般會選擇長期租賃； 日本客戶占總數(shù)的 33%左右，客戶主要是個大公司的老總（如北京游樂園大老板），在京廣辦公樓辦公的日本企業(yè)老總，客戶一般選擇長期租賃； 歐美客戶占總數(shù)的 22%左右，客戶主要以保潔、西門子、埃森哲等公司的中層管理人員，客戶一般選擇中短期租賃； 中國客戶占總數(shù)的 22%左右，客戶主要以生意人、演藝圈的人為主，客戶一般選擇短期租賃 。 63 本報告是嚴格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議與經(jīng)濟測算 64 本報告是嚴格保密的。 寫字物業(yè)評判要素 頂級寫字樓物業(yè)評價要素 天津頂級寫字樓具備特征 地段 區(qū)域 城市核心商務(wù)區(qū) 南京路小白樓片區(qū) ，多與高檔公寓共同出現(xiàn) 交通 交通便利，可達性好 主干道邊上，通行便利 形象 建筑形象 高大氣派的外立面 外立面 高大，氣派； 玻璃幕墻，局部為高檔石材 大體量 一般層數(shù)在 35層以上 ，高度在 150米以上 ，建筑規(guī)模一般 超過25000平米 ，單層面積超過 1000平米 品牌形象 知名企業(yè)投資 開發(fā) …… 有部分 知名企業(yè)入駐 國際大廈：豐田、三井、摩托羅拉、巴黎銀行等；津匯大廈：馬士基、普華永道等； 產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計指標 大堂寬敞，挑空 面積 一般在 500平米以上 ； 挑空高度不低于 9米 ；部分項目大堂達到 1000平方米，挑空高于 10米； 充足的 停車位 充足的地下車位，若干地面臨時車位 層高（凈高） 建材裝飾設(shè)備 國際品牌設(shè)備器材； 設(shè)備體現(xiàn)高檔智能化； 國際品牌 電梯， 名牌潔具，高檔石材； 中央空調(diào)以及自動控制系統(tǒng)， 體現(xiàn)高檔智能化 ； 服務(wù) 物業(yè)管理 知名物業(yè)管理公司 完善的物業(yè)管理服務(wù)， 知名物業(yè)管理公司國際化管理 商務(wù)配套設(shè)施 齊全的配套設(shè)施包括 24小時的維護維修及保安服務(wù)，配套包括商務(wù)中心、多功能廳、會議室、餐廳、銀行等 其他軟性服務(wù) 酒店式管理，管家式服務(wù) 提供洗衣、送餐等酒店式服務(wù)，甚至商務(wù)活動策劃、會議、貴賓接送等 超值服務(wù)；酒店式管理 69 本報告是嚴格保密的。 本項目市場機會出現(xiàn)在高端辦公物業(yè) ?根據(jù)市場上寫字樓物業(yè)的租售狀況：我們按照空臵率為 15％ ；成本回收年限為 10年計算出產(chǎn)品售價 ?中低端寫字樓取租金為 3元 /平方米 .天；則產(chǎn)品售價約： 9200元 /平方米 ?高檔寫字樓取租金為 5元/平方米 .天；則產(chǎn)品售價：15000元 /平方米 高端市場 中低端市場 市場現(xiàn)狀 近期內(nèi)租賃市場供不應(yīng)求， 局部區(qū)域存在市場熱點項目 供過于求， 消化慢 價格 可實現(xiàn)價格高 租金： 4— 8元 /月 .平方米 可實現(xiàn)價格低，無法滿足財務(wù)目標 租金： 2— 3元 /月 .平方米 發(fā)展趨勢 未來供應(yīng)量大， 競爭激烈 空置率高， 市場持續(xù)走低 本項目可能發(fā)展方向 售價計算方式 77 本報告是嚴格保密的。 投資型客戶不是本項目目標客戶（ 1） —寫字樓物業(yè)不是投資者首選 ?投資客戶需要通過市場逐漸培養(yǎng) ， 當(dāng)某一種物業(yè)投資風(fēng)險增大 、 投資收益減小后 ， 投資者將逐漸轉(zhuǎn)向新的物業(yè)類型 。 高檔寫字樓租買客戶主要是航運、物流企業(yè)，金融類企業(yè)辦事處以及貿(mào)易類公司 國際大廈 銀行、保險， 金融類 物流 貿(mào)易 咨詢，審計，律師事務(wù)所類 科技化工 電子類 其他 企業(yè)數(shù)量 20 24 6 4 13 10 平安大廈 銀行、保險， 金融類 物流 貿(mào)易 咨詢，審計，律師事務(wù)所類 科技化工 電子類 其他 企業(yè)數(shù)量 6 19 14 6 12 17 津匯廣場 銀行、保險， 金融類 物流 貿(mào)易 咨詢，審計，律師事務(wù)所類 科技化工 電子類 其他 企業(yè)數(shù)量 11 33 14 6 24 19 南京路高品質(zhì)寫字樓入住企業(yè)狀況30%19%14%13%6%18%物流制造類企業(yè)金融類 貿(mào)易咨詢服務(wù)類其他高檔寫字樓大面積住戶研究 88 本報告是嚴格保密的。 ?紫金山路 （ 家世界 ） 某在建寫字樓被 農(nóng)業(yè)銀行整體購買 ?9家銀行中的 5家為參與投資建設(shè) 的形式入住 國家開發(fā)銀行 浦東發(fā)展銀行 商業(yè)銀行 深圳發(fā)展銀行 興業(yè)銀行 農(nóng)業(yè)銀行 (在建 ) 工商銀行 渤海證券總部 華夏銀行 圖 例 參與投資建設(shè) 租或購買 高檔寫字樓大面積住戶研究 91 本報告是嚴格保密的。 ?行業(yè)利潤較高，價格承受能力強；對寫字樓的品質(zhì)要求很高 航運、物流類企業(yè)辦公地首選在南京路以及小白樓片區(qū)的高品質(zhì)寫字樓，而且以租為主 ?一般的航運物流企業(yè)選擇辦公地址首先考慮地段，需要離客戶近；和其他同類的公司也要近。 84 本報告是嚴格保密的。 頂級寫字樓物業(yè) 本項目 可實現(xiàn)性 地段 區(qū)域 城市核心商務(wù)區(qū) 友誼路片區(qū)，不具備 X 交通 交通便利，可達性好 主干道邊上，通行便利 Y 形象 建筑形象 高大氣派的外立面 外立面可改造 Y 大體量 17000平方米，共 18層 X 品牌形象 知名企業(yè)投資 開發(fā) 泰達集團 Y 有部分 知名企業(yè)入駐 定向引入知名企業(yè) Y 產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計指標 大堂寬敞，挑空 一二層打通，可以實現(xiàn)大堂高度 10米 Y 充足的 停車位 充足的地下空間，可實現(xiàn) Y 層高 層高 Y 建材裝飾設(shè)備 國際品牌設(shè)備器材； 設(shè)備體現(xiàn)高檔智能化； 高成本投入 Y 服務(wù) 物業(yè)管理 知名物業(yè)管理公司 高運營成本 Y 商務(wù)配套設(shè)施 齊全的配套設(shè)施包括 高運營成本 Y 其他軟性服務(wù) 酒店式管理，管家式服務(wù) 高運營成本 Y 重要指標 存在差距 79 本報告是嚴格保密的。 2 . 55 5 . 42 . 48 . 30510152025302023 2023 2023 2023 2023 2023天津市高檔寫字樓物業(yè)供應(yīng)狀況累計 新增高檔寫字樓物業(yè)供應(yīng)增長迅速 ?2023年以后，天津不斷有高檔寫字樓項目推出，總量增長快 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫 序號 物業(yè)名稱 位置 總建面 入市時間 1 國際大廈 和平區(qū) 1990 2 金皇大廈 河西區(qū) 3 津匯廣場 和平區(qū) 5萬 4 國際經(jīng)濟貿(mào)易中心 河西區(qū) 平安大廈 5 港灣中心 河西區(qū) 6 賽頓中心 河西區(qū) 4萬 7 信達廣場 和平區(qū) 總計 29萬 萬m2 73 本報告是嚴格保密的。 近年來天津市每年都有大量新寫字樓面世，市場供應(yīng)量大，增長迅速 ?自 2023年以來每年都有大量新增寫字樓投入使用 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫 部分寫字樓入市狀況 序號 物業(yè)名稱 位置 總規(guī)模 入市時間 序號 物業(yè)名稱 位置 總規(guī)模 入市時間 1 國際大廈 和平區(qū) 25萬 1990 11 濱江國際大飯店 和平區(qū) 14萬 2 河川大廈 和平區(qū) 23萬 12 金皇大廈 河西區(qū) 26萬 3 世貿(mào)廣場 和平區(qū) 14萬 13 亞太大廈 河西區(qū) 25萬 4 遠洋大廈 河北區(qū) 46萬 14 津匯廣場 和平區(qū) 38萬 5 泰達大廈 河西區(qū) 30萬 15 文華中心 河西區(qū) 6 今晚大廈 南開區(qū) 10萬 16 國際經(jīng)濟貿(mào)易中心 河西區(qū) 91,6萬 7 北方金融大廈 河西區(qū) 15萬 17 國華大廈 河西區(qū) 34,8萬 8 華盛廣場 河西區(qū)