【正文】 理費(fèi)用 建安費(fèi)用的 3% 733 不可預(yù)見費(fèi)用 上述 2—6項(xiàng)的 4% 1,962 開發(fā)成本 總成本費(fèi)用 3, 51,022 項(xiàng)目投資成本估算： 項(xiàng)目盈利能力估算： ?銷售收入： 63851萬元； ?開發(fā)投資： 51022萬元； ?稅前利潤： 9037萬元； ?稅前成本利潤率：%； ?內(nèi)部收益率： 21%。 深圳星河世紀(jì) —— 轉(zhuǎn)換為商務(wù)公寓功能，通過高容積率的產(chǎn)品分?jǐn)偟貎r(jià)、實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值 功能轉(zhuǎn)換模式 ?項(xiàng)目區(qū)位：福田中心區(qū)，緊鄰深南大道； ?占地面積 ㎡，建筑面積：㎡； ?總層數(shù)： A棟為 39層， B、 C棟均為 32層； 主力戶型 3268 ㎡； ?配套設(shè)施：會(huì)所面積為 10000㎡ 、寫字樓， CBD公寓及購物中心； 地塊基本技術(shù)指標(biāo)： 價(jià)值提升舉措：商務(wù)公寓提升價(jià)值 ?框架結(jié)構(gòu)按照辦公需求來設(shè)臵； ?公共空間按照辦公需求來打造； ?項(xiàng)目推廣和營銷方式針對(duì)商務(wù)人士； ?2023年 10月發(fā)售，酒店式公寓銷售速度快，售價(jià) 11000元 / m2； 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)價(jià)值研判 ╬ 市場(chǎng)大勢(shì)研判 ╬ 區(qū)域價(jià)值分析 ╬ 客戶價(jià)值挖掘 ╬ 產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ╬ 競(jìng)爭(zhēng)分析 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ——各盤銷售代表訪談總結(jié) 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。三房 開盤價(jià)格 小高層 4800元 /m178。； ?正商花都港灣 4月 1日起提價(jià) 100元 /m178。 鄭州缺乏規(guī)模性工業(yè)支撐，無法提供穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，但周邊縣市可提供巨大的需求面 規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)情況 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu) ?第二產(chǎn)業(yè)的素質(zhì)實(shí)力與比重 規(guī)模相對(duì)不足 ，但隨政府大力支持，工業(yè)發(fā)展迅速，同比增長(zhǎng) %； ?鄭州唯一的優(yōu)勢(shì)是交通樞紐和政治中心，既有強(qiáng)勢(shì)政策傾斜，又有商貿(mào)物流得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，因此其 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ； ?周邊縣市 由于盛產(chǎn)原材料，所以煤礦采石等非金屬 /金屬礦產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)， 孕育了具有巨大購買力的群體 ，這也是在鄭州購房的主力群體。 市場(chǎng)需求量 500萬 m178。其中 市區(qū)三環(huán)以內(nèi)有近 120個(gè)村，農(nóng)業(yè)人口將近10萬，土地面積 4萬多畝 ； ?城中村改造將堅(jiān)持 90/70政策 ，并承建部分 經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房 。 3 1 . 0 0 %3 2 . 0 0 %3 3 . 0 0 %3 4 . 0 0 %3 5 . 0 0 %3 6 . 0 0 %3 7 . 0 0 %3 8 . 0 0 %2023 2023 2023一次性付款比例202337%59%4%一次性付款比例 按揭貸款 其他?0406年一次性付款比例變動(dòng)趨勢(shì) ?06年不同付款方式所占比例 供應(yīng)量 （萬 m178。 市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 12187元，比上年 增長(zhǎng) 11％，高收入人群穩(wěn)步增長(zhǎng)； ?尤其是周邊縣市的高端客戶受到大鄭州戰(zhàn)略的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，高收入人群增加。 城市外擴(kuò)的主要格局 —— 東區(qū)和北區(qū)是城市發(fā)展的最主要的方向 ?政府規(guī)劃：?東移、北擴(kuò)、西引?，主導(dǎo)方向是?東移、北擴(kuò)? ； ?西區(qū)是傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)和老城區(qū)，發(fā)展受限； ?南區(qū)同是老城區(qū)，而且受地理?xiàng)l件的制約，再往南主要是丘陵地，發(fā)展受限。 城市面貌 城市新區(qū) 政府規(guī)劃 政府規(guī)劃方向，定位于鄭州市文化、居住、旅游度假區(qū) 片區(qū)不足 生活配套仍顯不足，但將獲得快速發(fā)展 開發(fā)現(xiàn)狀 開發(fā)商云集，開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，未來發(fā)展將逐步平穩(wěn) 核心價(jià)值 政府規(guī)劃方向，生態(tài)資源和人文氛圍優(yōu)越 北四環(huán) 連霍高速 北環(huán)路 黃河旅游風(fēng)景區(qū) 三所 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶特征 本區(qū)域客戶過半，跨區(qū)域客戶以年輕人為主，少部分外縣市客戶 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū)項(xiàng)目 —— 起步晚，水平低，但品牌開發(fā)商的多年運(yùn)作，價(jià)值被逐步挖掘 ? 正商在南區(qū)和東南區(qū)的項(xiàng)目 250027002900310033003500370039004100430045001月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份南區(qū)價(jià)格市內(nèi)價(jià)格? 07年南區(qū)價(jià)格與市內(nèi)價(jià)格比較 ?從 07年的成交價(jià)格看，南區(qū)的成交均價(jià)始終低于鄭州市的平均價(jià)格； ?蔚藍(lán)港灣 3月 29日開盤，實(shí)現(xiàn)價(jià)格 小高層 4800元/m178。 市場(chǎng)價(jià)值研判 ╬ 市場(chǎng)大勢(shì)研判 ╬ 區(qū)域價(jià)值分析 ╬ 客戶價(jià)值挖掘 ╬ 產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ╬ 競(jìng)爭(zhēng)分析 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南區(qū)客戶群的主要特征分析 ? 片區(qū)內(nèi)外地人多，新鄭州人多 南區(qū)老鄭州人不多，外地人含量最多 ，河南省內(nèi)的，以及外省的 ——專業(yè)人士 南區(qū)新鄭州人、外地人居多 ，港灣統(tǒng)計(jì) 60% ——專業(yè)人士 ? 片區(qū)內(nèi)做生意的多 花都 4600元，老鄭州人不多， 60%做生意的 ——專業(yè)人士 ? 片區(qū)內(nèi)客戶是主導(dǎo)性購買力 港灣基本上是片區(qū)客戶，開始價(jià)格低的時(shí)候能夠吸引全市客戶，隨著單價(jià)提高， 最后都是片區(qū)客戶 ——專業(yè)人士 ? 片區(qū)周邊縣市是片區(qū)的重要購買力 新密、登封省內(nèi)市外的人群比較多 —— 正商藍(lán)鉆臵業(yè)顧問 01020304050601 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份周邊區(qū)縣省內(nèi)其他省外市內(nèi)0510152025301月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份二七管城中原金水邙山? 南區(qū) 07 年 1 6 月份客戶變化分析? 南區(qū) 07 年 1 6 月份客戶變化分析59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主要看中的是價(jià)位，性價(jià)比很重要，區(qū)域問題可以引導(dǎo) ——SOHO 臵業(yè)顧問 ? 性價(jià)比可以突破區(qū)域抗性 定義為：非鄭州本土出生，在鄭州長(zhǎng)期學(xué)習(xí)或工作，并打算在鄭州定居的人群為新鄭州人 南區(qū)不了解，但會(huì)考慮 ——房交會(huì)付姓女客戶 南區(qū)較遠(yuǎn)，交通不方便，但不要太東南，本項(xiàng)目可以接受 ——房交會(huì)孫姓女客戶 對(duì)南區(qū)沒有特別抗性 ——房交會(huì)李姓女客戶 ? 新鄭州人（消費(fèi)者）區(qū)域抗性不明顯 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū)內(nèi)或周邊的原住民，可以細(xì)分為換房需求和子女婚房的剛性需求 ? 原住民類型 ? 政府、醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位老員工 ? 鐵路、客運(yùn)、宇通等企業(yè)單位老員工 ? 城中村的業(yè)主 ? 老居住小區(qū)的業(yè)主 ? 臵業(yè)需求：換房 /給子女買房結(jié)婚 ? 戶型需求：舒適性兩房 /三房 ? 總價(jià)承受： 3050萬 ? 臵業(yè)敏感：配套成熟 /大社區(qū) 80%在二七區(qū)，主要是教師、醫(yī)生、公務(wù)員、政府官員等等， 40歲左右； 20多歲年齡的不多；個(gè)體老板不多。 周邊縣市（新密、登封等）有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的礦老板 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 ? 從事行業(yè)：煤炭為主的相關(guān)行業(yè) 暴發(fā)戶比較多，來得客戶都是有車的，沒車的比較少，新密、登封開煤礦的； —— 正商藍(lán)鉆臵業(yè)顧問 20%是新密、登封的暴發(fā)戶，煤礦主； —— 亞星盛世家園 ? 總價(jià)承受能力強(qiáng)：大多在 50萬元以上 ? 需求戶型：以舒適性大三房為主 項(xiàng)目 均價(jià)（元） 戶型需求 面積區(qū)間（ m178。預(yù)計(jì)服裝年產(chǎn)量可達(dá) 7000萬件，年產(chǎn)值達(dá) 15億元以上， 直接安排就業(yè)崗位 ； ? 工業(yè)園區(qū)未來可以形成有力支撐 南區(qū)原住民 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2030歲及 3040歲客戶是市場(chǎng)主流，兩者占比穩(wěn)定，基本保持在 35%和38%左右。 片區(qū)發(fā)展 —— 受益于城中村改造和京廣路拓寬， 片區(qū)價(jià)值將逐步?升級(jí)? 編號(hào) 1 2 3 4 5 項(xiàng)目 馮莊村 高砦村 王胡砦村 黃崗寺村 (南三環(huán)北地塊 ) 佛崗村 1 2 3 4 5 ?根據(jù)綜合規(guī)劃，京廣路要沿金水河向北與沙口路銜接； ?規(guī)劃將京廣路（中原路－隴海路段）拓寬為 60米，機(jī)動(dòng)車道為 8車道；同時(shí)在（中原路－隴海路段）規(guī)劃京廣路隧道或高架橋系統(tǒng)，分流該段交通，形成該路段地上、地下雙向 14車道的道路通行能力。 區(qū)域價(jià)值比較 —— 從現(xiàn)狀看，南區(qū)板塊整體價(jià)值不具備競(jìng)爭(zhēng)上的優(yōu)勢(shì) ? 配套資源 ? 生態(tài)資源 ? 政府規(guī)劃 ? 中心城區(qū)和西區(qū) 是傳統(tǒng)的老城區(qū)，市政、生活配套優(yōu)越； ? 北區(qū) 有著良好的生態(tài)資源和人文氛圍； ? 東區(qū)、東南區(qū)、北區(qū) 處于城市發(fā)展的主要方向上，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅? ? 配套資源 ? 生態(tài)資源 ? 政府規(guī)劃 ? 市政配套少，不成熟； ? 整體臟亂的老城區(qū)印象，片區(qū)的最西邊（靠近三環(huán)處）生態(tài)較好； ? 非政府規(guī)劃的主導(dǎo)方向； 其他區(qū)域 南區(qū) 南區(qū)板塊的整體價(jià)值不具備競(jìng)爭(zhēng)上的優(yōu)勢(shì) 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一房 50m178。二房 6988m178。 龍湖 〃CBD 副中心 龍子湖高校區(qū) 鄭東規(guī)劃 鄭東 CBD 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。你告訴他們房?jī)r(jià)不會(huì)降的，他們也都認(rèn)可，相信鄭州房?jī)r(jià)還是會(huì)漲的 ——正商藍(lán)鉆臵業(yè)顧問 一線銷售人員心態(tài)樂觀 35%21%44%下跌 不變 上升問卷調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)： 65%的人不看淡房市 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從成交客戶構(gòu)成來看，周邊縣市客戶購買成為主流，有效地支撐了市場(chǎng) 客戶構(gòu)成 支付能力 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 臵業(yè)心理 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu) ? 0406年不同區(qū)域臵業(yè)人群比例變動(dòng) 0102030405060701月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份07.1月份07.2月份07.3月份07.4月份07.5月份07.6月份市內(nèi) 省內(nèi)其他區(qū)域 省外?外來人口已經(jīng)成為鄭州房地產(chǎn)的主流客戶群體； ?外來人口的臵業(yè)比重已經(jīng)超過 60%，而且還在增加中。 土地市場(chǎng) 開發(fā)商預(yù)期 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 成本型房?jī)r(jià) 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu) 時(shí)間 買家 區(qū)域 總額 （萬元） 規(guī)模（畝） 單價(jià) （萬元） 20230628 / 西區(qū) / / 225 20231103 鑫苑置業(yè) 西區(qū) 8330 259 20231205 建業(yè)集團(tuán) 北區(qū) 28000 65 430 20230725 鑫苑置業(yè) 西區(qū) 11150 20230109 建海置業(yè) 西區(qū) 16000 3月 28日 ， 位于中原路與大學(xué)路交叉口東南區(qū)域的二七區(qū)菜王村 中村改造土地成功掛牌出讓， 每畝 ，雖然這是 起拍價(jià) ，但這也是鄭州市 2023年下半年 城中村改造 土地實(shí)行招牌掛以來， 每畝單價(jià)最高的一塊。 ? 07年政府土地市場(chǎng)供應(yīng)量為； ? 按容積率 ，實(shí)際可向市場(chǎng)投放商品房建面 350萬 m178。 ?與城市中心的公共交通便利，例如北環(huán)周邊； ?分布于城市的近郊地段； 漢飛城市花園 琥珀名城 ?低價(jià)取勝，以經(jīng)濟(jì)型的二三房住宅為主； ?分布于城市遠(yuǎn)郊地帶； 21世紀(jì)國際城； 休閑度假驅(qū)動(dòng) ?強(qiáng)勢(shì)資源； ?城市遠(yuǎn)郊； ?度假類產(chǎn)品。 從中原城市群規(guī)劃來看，伴隨著中原城市群的崛起，鄭州的首位度將得到全力提升 規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)情況 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu) ?中原城市群?十一五?期間的發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)確定： ?全力提升鄭州的?首位度? ，９市功能和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位基本明晰； ?鄭汴洛工業(yè)走廊 等四大產(chǎn)業(yè)帶初具雛形； ?初步形成以鄭州為中心，東連開封、西接洛陽、北通新鄉(xiāng)、南達(dá)許昌的 大?十?字形核心區(qū) ，奠定區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)。； 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3月南區(qū)蔚藍(lán)港灣和 5月升龍國際中心的熱銷看出，客戶臵業(yè)心理正在逐漸放棄觀望 樓盤區(qū)位 南區(qū)（航海路與工人路交匯處南 200米路） 技術(shù)指標(biāo) 占地