【正文】 地塊南端，保證中心園林入口更開闊（可探討，移動(dòng)后由于南端地形較低，影響該物業(yè)售價(jià)） 4F 4F 4F 4F 85 若干調(diào)整建議 —— 西側(cè)兩棟高層組合，提高高層間距 ?考慮到高層間樓間距過小，建議將西側(cè) 2棟高層兩組合 ?其他高層樓座位置相應(yīng)適當(dāng)調(diào)整，保持合適間距 86 若干調(diào)整建議 —— 社區(qū)環(huán)路部分位置加寬，設(shè)置停車位；社區(qū)內(nèi)部不設(shè)車行道 道 路 停車位 地面停車位示意圖 87 物業(yè)發(fā)展建議 ?規(guī)劃布局調(diào)整 ?建筑單體設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?園林景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?配套設(shè)施要點(diǎn) 高層戶型特征 高層立面特征 洋房戶型特征 洋房立面特征 戶型面積與配比 88 戶型面積與物業(yè)配比 戶型面積建議原則： ?滿足基本的豪宅居住品質(zhì)，達(dá)到市場(chǎng)平臺(tái)水準(zhǔn) ?保證適當(dāng)穩(wěn)妥的開發(fā)進(jìn)程 ?建議戶型面積保持當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的下限水平，保證實(shí)現(xiàn)穩(wěn)妥開發(fā) 89 市場(chǎng)主流狀況 ?市場(chǎng)主流兩居偏大，基本在 110平方米以上 ?經(jīng)濟(jì)型三居主要集中在 150平方米左右 ?品質(zhì)型三居主要集中在 170平方米以上 90 產(chǎn)品定位 —— 戶型面積及配比建議 ?滿足基本的豪宅居住品質(zhì) ?戶型面積保持當(dāng)?shù)刂髁魇袌?chǎng)的下限水平，保證穩(wěn)妥開發(fā) ?同時(shí)保證開發(fā)利潤(rùn) 91 戶型設(shè)計(jì)：香港半山 Tavistock ?客廳、主臥以及一個(gè)次臥室朝南。 戶型方正，南北通透。 章顯高檔形象，強(qiáng)調(diào)區(qū)域識(shí)別性，突出身份感 —— 邊界的界定 124 物業(yè)發(fā)展建議 ?規(guī)劃布局調(diào)整 ?建筑單體設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?園林景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?配套設(shè)施要點(diǎn) 125 配套的內(nèi)容 規(guī)劃的社區(qū)配套規(guī)模約為 3000平方米，分為兩個(gè)部分： 辦 公 : 1000平方米（自用辦公） 會(huì) 所 : 2023平方米 126 會(huì)所的功能空間和面積建議 ?會(huì)所項(xiàng)目滿足城市豪宅客戶基本居住配套要求，包括：休閑、娛樂、會(huì)客設(shè)施 ?參照目前一般高檔項(xiàng)目的會(huì)所功能和規(guī)模，給出本項(xiàng)目會(huì)所的功能空間和面積建議。 :40:2023:40Mar2327Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 06:40:2023:40:2023:403/27/2023 6:40:20 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , March 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 27日星期一 6時(shí) 40分 20秒 06:40:2027 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 27日星期一 上午 6時(shí) 40分 20秒 06:40: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 6時(shí) 40分 :40March 27, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ?建議公建設(shè)施 不超過兩層 ，避免對(duì)北向住宅造成遮擋 65米 70米 128 采用現(xiàn)代風(fēng)格，成為社區(qū)景觀的一部分 屋頂花園，建筑成為社區(qū)景觀 建筑本身融入社區(qū)規(guī)劃 129 目標(biāo)市場(chǎng)解析 報(bào)告思維導(dǎo)圖 發(fā)展策略與項(xiàng)目定位 物業(yè)發(fā)展建議 開發(fā)目標(biāo) 整體市場(chǎng)分析 豪宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目界定 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 本體價(jià)值挖掘 借鑒案例研究 發(fā)展策略 項(xiàng)目定位 130 市場(chǎng)價(jià)格定位 原則： ?降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)開發(fā) ?高單價(jià)、低總價(jià) 定價(jià)策略： ?洋房?jī)r(jià)格低于領(lǐng)事華府與帝苑（麗都國(guó)際 3期） ?高層價(jià)格高于亞麥山城，總價(jià)低于魯能領(lǐng)秀城 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議： ?高層產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 10000元 /平方米 ?洋房產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 13000元 /平方米 131 經(jīng)濟(jì)分析見附件！ 132 謝 謝 ! 133 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?戶型設(shè)計(jì)隨景觀調(diào)整 ，樓體弧形處理，增大觀景面；保證園林景觀資源的最大化利用 117 園林品質(zhì)的明顯提升 ?講求景觀與住宅的 互動(dòng) ?強(qiáng)調(diào)參與性與 交流 空間 ?以豐富的空間層次營(yíng)造 高尚宜居 氛圍 118 利用原生地形，突出臺(tái)地意趣，體現(xiàn)特色 ?意式臺(tái)地追求和諧的美，講求對(duì)稱和秩序 ：沿山坡筑成幾層臺(tái)地，建筑造在臺(tái)上且與園林軸線嚴(yán)格對(duì)稱； ?本項(xiàng)目地形不規(guī)則 ，整體效果追求意式臺(tái)地園林的對(duì)稱特征， 細(xì)部設(shè)計(jì)體現(xiàn)意式臺(tái)地園林的氣質(zhì)與精髓； ?現(xiàn)代園林手法線條簡(jiǎn)潔，形式豐富 自由；重視 經(jīng)濟(jì)可行性與空間的多用途性 ，注重具有親切感和適于使用的室外空間創(chuàng)造，強(qiáng)調(diào)參與空間。 ?南向客廳設(shè)置觀景陽臺(tái)， 300度以上觀景， 將維多利亞港的景色發(fā)揮到極致 ?東西向 多處設(shè)置凸窗，將山景發(fā)揮到極致 南 93 北京棕櫚泉國(guó)際公寓 最大化利用朝陽公園景觀 最大化利用內(nèi)部園林景觀 94 景觀效果 南向觀海景和園林景觀 北向觀山景 95 觀景電梯 96 設(shè)置部分越層，作為標(biāo)桿產(chǎn)品 ?高層頂層設(shè)置越層，作為標(biāo)桿產(chǎn)品，提升項(xiàng)目品質(zhì) ?越層客廳挑空，成為空中別墅。 78 香港半山 —— Tregunter Tower ?位置 : 香港半山地利根德里 14號(hào)， 臨近山頂處 。 ?迪斯尼從制作銷售電影、動(dòng)畫片，開發(fā)、出售專利卡通形象產(chǎn)品，到經(jīng)營(yíng)迪斯尼主題樂園、購(gòu)買電視頻道等領(lǐng)域，形成了緊扣市場(chǎng)的巨大生產(chǎn)鏈，帶動(dòng)了一個(gè)席卷全球的龐大產(chǎn)業(yè)。 ?差異化產(chǎn)品型 項(xiàng)目擁有特殊的資源稟賦，要求客戶對(duì)差異化的價(jià)值認(rèn)可。 這一景還是有雨的征兆 ， 青島諺語： “ 浮山戴帽 ， 大雨來到 ” 即指此 。 ?藝術(shù)中心劃分為四個(gè)功能區(qū)：藝術(shù)創(chuàng)作展示功能區(qū)、藝術(shù)魅力體驗(yàn)功能區(qū)、兒童藝術(shù)天賦發(fā)展功能區(qū)，和休閑服務(wù)功能區(qū)。 ?客戶對(duì)于板塊認(rèn)知清晰，板塊之間能夠體現(xiàn)出明顯的價(jià)值差異，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要是基于板塊內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)； ?浮山前景觀豪宅的居住價(jià)值最佳； ?未來幾年由于魯能領(lǐng)秀城等大盤的入市，可能對(duì)豪宅市場(chǎng)造成沖擊； ?市場(chǎng)豪宅產(chǎn)品總體品質(zhì)一般，仍有較大的創(chuàng)新空間； 31 目標(biāo)市場(chǎng)解析 報(bào)告思維導(dǎo)圖 發(fā)展策略與項(xiàng)目定位 物業(yè)發(fā)展建議 開發(fā)目標(biāo) 整體市場(chǎng)分析 豪宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目界定 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 本體價(jià)值挖掘 借鑒案例研究 發(fā)展策略 項(xiàng)目定位 32 本項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要是浮山前景觀豪宅板塊內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng) ?本項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目主要有： ?亞麥山城 ?領(lǐng)世華府 ?麗都國(guó)際 ?魯能領(lǐng)秀城 本案 魯能領(lǐng)秀城 亞麥山城 領(lǐng)世華府 帝苑 33 從入市時(shí)間來看，本項(xiàng)目將直接面對(duì)魯能領(lǐng)秀城和亞麥山城的競(jìng)爭(zhēng) 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 亞麥山城 2期 2月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 8月 9月 10月 11月 12月 魯能領(lǐng)秀城 本項(xiàng)目 06 08 領(lǐng)世華府 麗都國(guó)際 3期 07 競(jìng) 爭(zhēng) 預(yù) 期 34 亞麥山城 —— 18萬平米山、海景資源，中等規(guī)模項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 —— 亞麥山城 位臵： ?沿海第三線海景，特色的山地資源，緊鄰海洋大學(xué)，地段條件和本項(xiàng)目類似 規(guī)模： ?18萬平米 產(chǎn)品： ?產(chǎn)品線豐富：半山別墅、多層、小高層、高層 價(jià)格： ?一期起價(jià) 7700元 /平米，均價(jià) 9000元 /平米，基本代表了本區(qū)域的最低平臺(tái)價(jià)格 35 亞麥山城主要賣點(diǎn) —— 區(qū)位 +環(huán)境 1 2 3 4 7 6 5 ?位于傳統(tǒng)豪宅區(qū) ?30000平方米原生態(tài)公園 36 亞麥山城 1期產(chǎn)品配比 —— 兩居套數(shù)比例為 22%，三居套數(shù)比例為 78% ? 亞麥山城的二居面積區(qū)間是 109112 ㎡，所占套數(shù)比例為 22%。 ?這類項(xiàng)目的總價(jià)一般在 120萬～ 150萬。 數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù) 18 青島豪宅按距海岸線的距離呈現(xiàn)三個(gè)價(jià)格梯度 —— 海景仍然是豪宅的關(guān)鍵溢價(jià)因素 麗都國(guó)際三期 均價(jià) 16000元 領(lǐng)世華府 起價(jià) 18000元 第一價(jià)格梯度： 均價(jià) 27000~28000元 第二價(jià)格梯度： 均價(jià) 16000~18000元 弄海園二期 均價(jià) 27000元 東方之珠花園別墅 均價(jià) 28000元 亞麥山城 均價(jià) 9000元 本案 第三價(jià)格梯度： 均價(jià) 9000~10000元 19 豪宅區(qū)又根據(jù)功能的不同形成了城市豪宅、景觀豪宅、商務(wù)豪宅三個(gè)亞板塊 ?城市豪宅 ：主要出現(xiàn)在市南區(qū)南部濱海一線，屬于城市傳統(tǒng)配套齊全的地區(qū)兼有城市成熟便利與海景資源； ?景觀豪宅 ：出現(xiàn)在青島公認(rèn)最宜居的浮山前地區(qū)，具備最優(yōu)越的山海資源，是純居住的社區(qū)板塊； ?商務(wù)豪宅 的出現(xiàn)則是由于政府嶗山商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，商務(wù)區(qū)南部的沿海住宅開始出現(xiàn)商務(wù)特色的豪宅，承擔(dān)一部分商務(wù)功能。 ?房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，投資額占固定資產(chǎn)投資比例呈下降趨勢(shì)， 表明房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)相對(duì)過熱的跡象。 ?項(xiàng)目交通條件便利，通過東南側(cè)規(guī)劃中的市政路可以快捷到達(dá)青島東南部的主干道香港東路、東海路。 5 項(xiàng)目界定 —— 公認(rèn)豪宅區(qū)，具備海景景觀和山地資源的小規(guī)模住宅項(xiàng)目開發(fā) 基于對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)位、本體具有的資源，地塊特點(diǎn)，我們對(duì)本項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí)： 小規(guī)模住宅開發(fā)項(xiàng)目 。 ?2023年開始出現(xiàn)體量較大的豪宅項(xiàng)目，如海信燕島國(guó)際公寓（ １