【正文】 沈陽青建 ?明清冊旅居區(qū)項目 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告終稿及專題研究 謹(jǐn)呈：沈陽青建博海置業(yè)有限公司 2/4/2023 1 項目背景 開發(fā)商 。 青島建設(shè) 沈陽青建博海置業(yè)有限公司 子公司 子公司 。 沈陽青建博海投資公司 2 項目背景 開發(fā)商 青島建設(shè) 剛剛改制，主要從事建筑行業(yè)， 07年營業(yè)額 100個億，排名國內(nèi)前列 以前開發(fā)項目主要集中于青島、濟南、濰坊，開發(fā)經(jīng)驗少，以前項目都沒有太大的市場影響力 沈陽的首個項目，沒有市場品牌 青建博海投資 07年 6月份成立，專門為本項目成立 青建博海置業(yè) 項目委托方，兩個投資方 溫：公司的小小股東 青建：公司大大股東（黃 總） 3 項目背景 對接人 溫總 青建博海置業(yè)最高負(fù)責(zé)人，在沈陽關(guān)系范圍極廣，但乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，但對項目有深入思考，關(guān)注的是報告有沒有解決所關(guān)心的問題 有中式情節(jié)，做這個項目要完成自己的一個理想（中式名盤） 黃總 青建的代言人、項目的直接對接人，做建筑出身，從沒有過運作房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)驗，剛剛從青島調(diào)往沈陽，工作壓力大 學(xué)習(xí)欲望強（世聯(lián)的各種刊物、沈陽做過的項目 … ），嚴(yán)格按照合同條款要求報告 4 項目背景 其他 拿地 之前曾考察過很多地塊，覺得棋盤山土地價格已太高，利潤空間小 確定本地塊的取地意向已經(jīng)很久，但不久前才把土地真正拿下，主要覺得地塊條件非常好，非常適合做一個中式 項目 中式 幾年來已經(jīng)大量考察了全國范圍內(nèi)的各種中式項目，對芙蓉古城等成功項目不止一次進行考察 聘請了相關(guān)專家，大量考察了江南園林、徽式建筑等傳統(tǒng)建筑，并對此有深入研究 資金 項目開發(fā)時青島有兩個項目正在銷售，將有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障 但開發(fā)經(jīng)驗不足，擔(dān)心過大的開發(fā)風(fēng)險，啟動階段不想有太大量的資金投入 開發(fā)商的一切思維都圍繞著中式 對中式的了解遠(yuǎn)比我們深入 行為謹(jǐn)慎 5 項目服務(wù)的關(guān)鍵詞 有效服務(wù) 市場 系統(tǒng) 區(qū)分 圍繞市場展開思路，給開發(fā)商一個新的視角 形成點和面的差異感 圍繞項目核心競爭力和市場發(fā)展的系統(tǒng)的開發(fā)策略的安排 梳理開發(fā)商思路（并不是對其原來思考的否定，而是系統(tǒng)化和全面化），同時融入我們的思維理念 區(qū)分開發(fā)商的核心需求和附帶需求，圍繞核心需求做足文章，附帶需求適當(dāng)滿足 6 報告思維導(dǎo)圖 2 開發(fā)背景研究 1 項目本體條件及開發(fā)目標(biāo) 5 3 6 城市定位及經(jīng)濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場分析 項目核心價值定位 領(lǐng)袖客戶定位 項目打造計劃 低密度市場分析 項目整體開發(fā)策略 項目核心競爭力打造 4 核心問題界定與案例分析 7 規(guī)劃布局與分期開發(fā)建議 7 本體條件與開發(fā)目標(biāo) 8 項目位于沈陽市南部蘇家屯旅游經(jīng)濟區(qū)白清寨鄉(xiāng)，距離五里河約 30公里，桃仙機場約 20公里，屬城市遠(yuǎn)郊區(qū) ?白清寨風(fēng)景區(qū)是蘇家屯區(qū)東部已規(guī)劃面積最大的旅游區(qū)。 ?風(fēng)景區(qū)山巒起伏，連綿逶迤，森林覆蓋率在90%以上，風(fēng)景區(qū)總面積 。 ?區(qū)域內(nèi)雪上訓(xùn)練基地有比較好的基礎(chǔ)與市場認(rèn)知。 ?項目位于風(fēng)景區(qū)中部的后小峪村，這個村三面環(huán)山，植被覆蓋率極高，且有一條山溪從村子穿過，開發(fā)價值較高。 桃仙機場 蘇家屯 蘇家屯旅游經(jīng)濟區(qū) 繞城高速 9 項目地塊交通便利，通過沈丹、十大、 304等多條交通干道與外界相連，到達沈陽、撫順、本溪、遼陽的車程都在 30分鐘以內(nèi) ?本案距離沈陽市區(qū)不足 30公里，在四處人口百萬的地級城市的中心地帶，每個城市到達的車程在 30分鐘之內(nèi)，非常符合國際上別墅即“第二居所”的地理要求 。 ?通過沈丹高速可以直接到達沈陽，十分便捷 ?通過十大線向西，然后轉(zhuǎn)沈大高速向南，可以很方便到達遼陽市。 ?十大線向北能直達撫順市。 沈大高速 10 項目總占地約 2023畝，其中租賃黑松林約 1200畝，開發(fā)用地約 750畝，政府要求整體容積率不低于 ，旅游用地占比最低 22%，南側(cè)滑雪場必須開發(fā) 項目總占地 租賃黑松林 開發(fā)用地 旅游用地占比 整體容積率 2023畝 1200畝 750畝 ≥22% 住宅 ≥ 旅游用地?zé)o限制 1200畝黑松林 開發(fā)用地 750畝 11 項目地塊以山巒和谷地為主，地形地貌豐富，局部植被茂盛，空氣良好，內(nèi)部有天然水系，通達性與私密性兼?zhèn)? 1200畝黑松林 開發(fā)用地 750畝 項目西側(cè)邊界 北側(cè)滑雪場 松林 南側(cè)山谷及松林 南邊界公路 東側(cè)山谷 12 地塊所屬的蘇家屯東部區(qū)域目前無房地產(chǎn)項目開發(fā)，屬陌生區(qū)域，距離城市配套區(qū)較遠(yuǎn) 項目距離最近的機場南部別墅區(qū)約 15公里，周邊尚無房地產(chǎn)開發(fā)項目，認(rèn)知陌生； 北側(cè)的體育學(xué)院滑雪場是項目周邊現(xiàn)存唯一的成熟配套，白清寨內(nèi)雖有一定配套但檔次低、品質(zhì)差，難以滿足項目需求。 機場南別墅區(qū) 沈陽體育學(xué)院滑雪場是沈陽唯一、我國少有的幾個可以承辦國際大型滑雪比賽的場地之一，在沈陽全市范圍內(nèi)具有一定的影響力，為項目區(qū)域帶來了 一定的區(qū)域認(rèn)知。 體育學(xué)院滑雪場 13 地塊解析小結(jié) 1:交通條件便利 有多條交通干道與外界相連，達到沈陽、撫順、本溪、遼陽的車程都在 30分鐘以內(nèi) 優(yōu)勢 劣勢 2:良好的自然資源 地形地貌豐富，植被覆蓋率高，且有內(nèi)部水系，通達性與私密性兼具 3:城市遠(yuǎn)郊，陌生度高 項目距離沈陽市區(qū)近 30公里，屬城市遠(yuǎn)郊區(qū)，區(qū)域陌生度高 4:市政配套缺乏 區(qū)域開發(fā)成熟度低，內(nèi)部生活配套設(shè)施不完善，周邊配套水平低 14 項目屬性界定 城市遠(yuǎn)郊、具備優(yōu)勢資源、大規(guī)模、低密度、綜合開發(fā)項目 區(qū)域中心城市 沈陽是遼寧省會城市，位于遼中城市群的核心位置，隨著近幾年的快速發(fā)展，對周邊城市的輻射作用逐漸增強，區(qū)域中心城市的定位逐漸形成 具備優(yōu)勢資源 項目具備較好的地形條件和植被條件，并擁有內(nèi)部水系，如何 充分 整合和利用這些資源，最大化其效用 ， 是項目開發(fā)必須解決的重要問題。 城市遠(yuǎn)郊 項目位于沈陽城市南部，距離市中心約 30公里，屬于城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，如何 克服區(qū)域陌生感 是項目開發(fā)必須解決的問題。 大規(guī)模低密度 綜合開發(fā) 項目整體占地約 2023畝，可開發(fā)面積約 750畝，整體容積率不低于，屬大規(guī)模低密度開發(fā)項目，因此在 項目開發(fā)策略的制定上，必須考慮 大盤開發(fā) 的特點，在形成持續(xù)競爭力的基礎(chǔ)上分階段建立開發(fā)策略； 項目位于蘇家屯旅游經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，政府要求至少 22%為旅游用地，決定了項目必須是 綜合開發(fā) 。 15 項目開發(fā)目標(biāo)與限制條件 1:項目品牌 將本項目打造成高品質(zhì)中式名盤 開發(fā)目標(biāo) 限制條件 2:價格 啟動期價格期望 6000元 /平米，項目總體均價期望 8000元 /平米 4:土地價格 項目拿地成本 20萬 /畝 5:建筑風(fēng)格 項目建筑風(fēng)格限定為中式 3:周期 45年開發(fā)完成 6:其他 最少 22%為旅游用地，無容積率限制，南側(cè)滑雪場必須開發(fā)，其余部分具體功能無明確限制，可分期開發(fā) 16 報告思維導(dǎo)圖 2 開發(fā)背景研究 1 項目本體條件及開發(fā)目標(biāo) 5 3 6 城市定位及經(jīng)濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場分析 項目核心價值定位 領(lǐng)袖客戶定位 項目打造計劃 低密度市場分析 項目整體開發(fā)策略 項目核心競爭力打造 4 核心問題界定與案例分析 7 規(guī)劃布局與分期開發(fā)建議 17 開發(fā)背景研究 18 開發(fā)背景研究 開發(fā)背景分析 城市定位及經(jīng)濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場分析 19 沈陽是遼中城市群的中心城市，隨著與周邊城市 “ 都市融合 ” 進程的加速，對周邊城市財富及高收入人群的吸納作用逐漸增強 ?遼寧中部城市群總面積 ，人口 2134萬，城市化水平達到 58％。 ?遼中城市群包括中心城市沈陽、能源之城鐵嶺和撫順、鋼鐵基地鞍山和本溪、化纖之城遼陽、港城營口，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，能源豐富，海陸交通便利。 ?發(fā)展愿景： 遼中城市群將 擔(dān)綱東北老工業(yè)基地振興的主力 ，成為繼“珠三角”、“長三角”和京津唐經(jīng)濟圈之后， 中國經(jīng)濟快速發(fā)展的新增長極 。 城市群的服務(wù)功能（物流、金融、信息、研發(fā)等）將向沈陽集中，工業(yè)與六城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速人口與財富的流動。 單中心城市擴張 大都市化形成 都市群形成 主城 新城 新城 新城 新城 沈陽 20 隨著城市定位的變化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，沈陽人口結(jié)構(gòu)逐漸改變，城市高收入人群擴大 沈陽城市人口結(jié)構(gòu)變化示意圖 ?2023年在崗職工產(chǎn)業(yè)構(gòu)成：第一產(chǎn)業(yè) ，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè) ，減少 %； 第三產(chǎn)業(yè) 人，增加 %； ?2023年非公有制經(jīng)濟 增長%，高于 GDP增速，占GDP的 62%，十一五規(guī)劃目標(biāo)為 70%； ?十五期間，會計、律師和科技等服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展，律師事務(wù)所發(fā)展到 122家，比前 5年增長 1倍， 技術(shù)市場交易額年均增長 15%； ?2023年外資金融機構(gòu)總數(shù)達到 30家以上，全國所有商業(yè)銀行都在沈設(shè)立分支機構(gòu)（十一五規(guī)劃目標(biāo)）。 勞動密集型的重工業(yè)城市 ?低收入階層：低端產(chǎn)業(yè)工人占絕對主導(dǎo) ?中高收入人群：公務(wù)員、國企管理層、私企業(yè)主 綜合性區(qū)域中心城市 ?金融、信息、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶來高收入的白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階層； ?私營經(jīng)濟、商貿(mào)物流業(yè)蓬勃發(fā)展產(chǎn)生的個體戶、私營業(yè)主等； ?都市融合帶來財富人群流動； 金字塔型 高收入人群擴大 我們判斷，沈陽城市的新增人口主要由兩部分組成： ?現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員及私企業(yè)主 ?制造業(yè)工人（主要來自對周邊農(nóng)村人口的吸納） 21 收入增長及人口結(jié)構(gòu)變化帶來消費力的釋放與消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，高端消費增長迅猛，旅游及住房消費成為熱點 0202340006000800010000120232023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%人均可支配收入( 元) 人均消費支出( 元)人均可支配收入增長率 人均消費支出增長率?自 2023年以來 ， 沈陽市城市居民收入水平連年增長 ， 平均增長率達 9%，居民消費明顯增加 。 2023年人均可支配收入達 11209元 。 ?隨著收入的增加和市場商品供應(yīng)的豐富 ， 城鄉(xiāng)居民消費領(lǐng)域不斷擴展 ，人們越來越追求生活品位和檔次； 020040060080010002023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%消費品零售總額（億元） 年增長率?社會消費品零售總額亦逐年增長 ， 消費熱點集中在： 旅游消費 、 住房 及帶動的裝飾 、裝修 、 家電等相關(guān)消費 、 通訊電子產(chǎn)品消費等； ?據(jù)相關(guān)市場研究機構(gòu)估算 ， 沈陽高端消費者大約有 810萬人 左右 ， 加上鞍山 、 盤錦 、撫順等周邊城市的高檔消費人群 ， 每年遼寧地區(qū)到沈陽消費的高端消費者大約有 30萬人 。 22 開發(fā)背景研究 開發(fā)背景分析 城市定位及經(jīng)濟發(fā)展特征 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)整體市場分析 23 沈陽城市規(guī)劃呈現(xiàn) “ 孔雀開屏 ” 式布局，產(chǎn)業(yè)四面開花，向南是城市發(fā)展的主方向 “北依南拓”的發(fā)展規(guī)劃決定了向南是城市升級的主要方向，其他方向則主要承擔(dān)產(chǎn)業(yè)升級的功能 24 長白島、奧運會將進一步奠定渾南地區(qū)沈陽新都心的地位，帶動城市南部區(qū)域價值的提升 ?在 “ 大渾南 ” 的戰(zhàn)略格局中， 長白島建設(shè)要成為 “ 大渾南 ” 建設(shè)的 “ 發(fā)動機 ” 。 ?預(yù)計 2023年上半年長白島將達到通水條件，并實現(xiàn)通航。 ?未來長白島地區(qū)不僅是高檔居住區(qū)，還將是 商業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū) 。 ?奧運會效應(yīng)將主要體現(xiàn)在城市知名度上升、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及旅游等服務(wù)業(yè)的發(fā)展上。 ?沈陽作為奧運分賽場承辦2023年 8月 16日至 26日共八場奧運會男女足球比賽。 城市核心 新都心 制造業(yè) 農(nóng)業(yè)深加工 旅游 25 項目所屬的旅游經(jīng)濟區(qū)位于金廊延伸的南部干線上，在航空經(jīng)濟區(qū)的輻射范圍內(nèi)，是蘇家屯經(jīng)濟發(fā)展的三大板塊之一