【正文】 成都國(guó)瑞都江堰 900畝項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問(wèn)題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都江堰是成都 2023~2023年總體規(guī)劃的城鄉(xiāng)一體城市群中 4個(gè)中等城市之一 都江堰地處四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名。 1988年撤灌縣設(shè)市。 概況 ?大成都藍(lán)圖 : 1個(gè)特大城市：成都市主城區(qū)。 4個(gè)中等城市：都江堰、邛崍、彭州、崇州。 4個(gè)小城市， 30個(gè)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)及一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展。 大成都規(guī)劃 城市定位 都江堰被納入大成都發(fā)展體系之中，被譽(yù)為成都的后花園，被定位為國(guó)際休閑度假旅游區(qū)。 都江堰 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 隨著都江堰被納入“大成都”體系的交通網(wǎng)絡(luò)，城市之間時(shí)間、財(cái)務(wù)成本逐漸降低，都市融合的趨勢(shì)明顯 交通現(xiàn)狀 ?成灌高速 20分鐘車程 ?老成灌 213國(guó)道 40分鐘車程 沙西線延伸段（待建） 成青旅游快速通道 30分鐘車程 雙流 機(jī)場(chǎng) 青城山 都江堰到雙流機(jī)場(chǎng) 68公里， 40分鐘車程 成灌高速： 三環(huán)路 青城大道，全長(zhǎng)40公里，都江堰距成都沿成灌高速至成都三環(huán)大約 47公里，一小時(shí)左右車程。 老成灌 213國(guó)道， 55公里左右距離。 成青快速路： 三環(huán)路 光華 青城山風(fēng)景區(qū)，全長(zhǎng)為 ，雙向 6車道，設(shè)計(jì)時(shí)速為 80公里；（在建） 沙西線都江堰延伸段（規(guī)劃）。 規(guī)劃或在建路 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都江堰是著名的世界雙遺產(chǎn)城市，風(fēng)景旅游、度假勝地，國(guó)家歷史文化名城，擁有較高的知名度和豐富的旅游資源 ?遺產(chǎn)一：都江堰水利工程 是全世界至今為止，年代最久、唯一留存、以無(wú)壩引水為特征的宏大水利工程。 遺產(chǎn)二：青城山 都江堰市西南 15公里處，是中國(guó)著名的道教名山和國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，也是中國(guó)道教的重要發(fā)祥地、天師道的祖山祖庭，凝聚了中國(guó)道教文化的精華。 其他： 二王廟、魚嘴、飛沙堰 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目雖然依托青城山 都江堰大旅游背景資源，但是卻游離于兩世界文化遺產(chǎn)景區(qū)之外 項(xiàng)目區(qū)位 ?地塊位于城市東北方向，行政區(qū)劃上屬于都江堰城區(qū)；二環(huán)路與蒲陽(yáng)路交匯西南側(cè)。 與各地區(qū)距離 ?距都江堰景區(qū) 2公里 ?青城山景區(qū) 15公里 ?距離城市中心 ?距離虹口自然保護(hù)區(qū)、龍池國(guó)家公園 25公里 ?項(xiàng)目西北側(cè)約 5公里為玉壘山公園； ?距離成都三環(huán)路 47公里 青城山 景區(qū) 本項(xiàng)目 900畝 都江堰景區(qū) 龍池國(guó)家公園 虹口自然保護(hù)區(qū) ?從成都到青城山的三條干道成灌高速、沙西延長(zhǎng)線、城青快速路皆繞過(guò)本項(xiàng)目。 成都 5K 玉壘山公園 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目處于城市規(guī)劃中的金鳳 蒲陽(yáng)工業(yè)區(qū)，不是都江堰城市發(fā)展的主要方向 ?用地發(fā)展方向 ：重點(diǎn)往成都中心城方向向南部的聚源新區(qū)發(fā)展，其次往東北部蒲陽(yáng)方向發(fā)展。 ?布局結(jié)構(gòu)形態(tài)： 三山為依襯，岷江為軸心，其水為脈絡(luò)，田園為基底，七射五環(huán)干路為骨架，一主（主城區(qū)）五團(tuán)（紫坪鋪鎮(zhèn)、金鳳 蒲陽(yáng)工業(yè)區(qū)、玉堂區(qū)、聚源新區(qū)、青城山鎮(zhèn)）成扇形組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。 金鳳蒲陽(yáng) 主城區(qū) 玉堂鎮(zhèn) 紫坪鋪鎮(zhèn) 聚源新區(qū) 青城山鎮(zhèn) 本項(xiàng)目 主要發(fā)展方向 次要發(fā)展方向 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本地塊距離城區(qū)較近，依托城市配套資源，市政配套資源優(yōu)勢(shì)較為明顯 玉壘中學(xué) 高橋小學(xué)、光亞學(xué)校 信用社 水電十局學(xué)校 婦幼保健站 中國(guó)銀行 水電十局醫(yī)院 麗都商場(chǎng) 交行、農(nóng)行 酒店 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目西、北、南皆為城市規(guī)劃路，東臨城市主干道二環(huán)路，可通達(dá)性較好；但外部可利用資源較少 河心島 ?北面：水杉樹林，臨18米寬規(guī)劃路。 ?南面：大片農(nóng)田和拆遷房，并臨 15米寬規(guī)劃路。 ?西面：水利發(fā)電站，且臨 20米寬城市規(guī)劃路。 ?東面：為城市二環(huán)路，城市主干道之一。 本項(xiàng)目 農(nóng)田 拆遷房 電站 二環(huán)路 水杉樹 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目用地指標(biāo) ?地形 ：總占地約 914畝， 規(guī)劃用地基本呈矩形，東西寬約730米，南北長(zhǎng)約 900米。 ?地貌 ：規(guī)劃用地平整，整體為西北高，東南低，平均坡度%。 ?規(guī)劃容積率 ，總建面大于 35萬(wàn)平米 ?建筑密度 %，綠地率50%， ?建筑限高 21米 ?一期占地： 171376平米 ?二期占地： 45051平米 ?三期占地： 67043平米 ?四期占地： 112376平米 ?五期占地： 74298平米 ?六期占地： 85216平米 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊內(nèi)部資源現(xiàn)狀 市政配套公園 ?占地 160畝，包含在 914畝之內(nèi)，市政府要求先期開發(fā) 地塊內(nèi)部資源 ?蒲陽(yáng)河橫穿項(xiàng)目地，河水寬 30米，但是都江堰城區(qū)河流眾多（ 5條），非稀缺資源 ?地塊內(nèi)有一個(gè)河心島，占地 74298平米左右，具有良好的獨(dú)立性和標(biāo)志性。 三大資源： 島 公園 水 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 屬性 大規(guī)模 900畝規(guī)模為目前都江堰市區(qū)第一大盤 優(yōu)勢(shì)資源 島資源 水資源 市政公園 區(qū)域 屬性 非傳統(tǒng)旅游核心區(qū)域 項(xiàng)目游離于兩世界文化遺產(chǎn)景區(qū)之外，雙遺產(chǎn)氣質(zhì)較弱 非主要發(fā)展方向 市政府南遷，城市向南發(fā)展，項(xiàng)目不在城市住宅未來(lái)主要發(fā)展方向上，遠(yuǎn)離新城中心 城區(qū)附近 市政配套資源較好 位于雙遺產(chǎn)城市城區(qū)附近，非傳統(tǒng)旅游核心區(qū)域，偏離城市主要發(fā)展方向的，具有一定優(yōu)勢(shì)資源的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 項(xiàng)目屬性界定 屬性界定解析 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問(wèn)題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)與約束條件 開發(fā)目標(biāo) 約束條件 ?實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化 ?160畝市政公園需要先建。 ?土地價(jià)格按 45萬(wàn) /畝進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 ?啟動(dòng)區(qū) 6萬(wàn)平米已報(bào)建，但是具體位臵可調(diào)整。 ?希望 2023年銷售率達(dá)到 50%。 ?建筑限高 21米。 ?項(xiàng)目運(yùn)作三年內(nèi)投資收益平衡 企業(yè)背景 ?國(guó)瑞是雙流縣地產(chǎn)界主流開發(fā)商，各階段開發(fā)的項(xiàng)目都通過(guò)創(chuàng)新等手段領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)，因此該項(xiàng)目同樣被寄予厚望，所以要求 項(xiàng)目必須具有創(chuàng)新型思路 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)，類似項(xiàng)目有如下特性 ?類似項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，考慮風(fēng)險(xiǎn)往往比直接考慮項(xiàng)目利潤(rùn)更有助于問(wèn)題的解決 ?價(jià)格和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)需依靠區(qū)域、市場(chǎng)走勢(shì)、項(xiàng)目運(yùn)作能力等，類似項(xiàng)目?jī)r(jià)值確定難度較大 目標(biāo)理解 一、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保證成功運(yùn)作 二、利潤(rùn)最大化要基于可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上 三、追求卓越，提升企業(yè)的開發(fā)能力和品牌 ?小市場(chǎng)大項(xiàng)目 ?項(xiàng)目特征不鮮明 目標(biāo)理解 在合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上追求利潤(rùn)最大化 項(xiàng)目特點(diǎn) 限高對(duì)目標(biāo)的影響 ?限高影響容積率彈性 ?限高對(duì)建筑設(shè)計(jì)影響大 ?限高與國(guó)家政策相違背 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問(wèn)題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)樓盤調(diào)查結(jié)果反饋，可以看出都江堰和青城山樓盤的客戶構(gòu)成情況有很大差別 都江堰市區(qū)客戶 青城山景區(qū)客戶 ?在對(duì)都江堰各個(gè)樓盤購(gòu)買客戶的調(diào)查中我們得出：購(gòu)買都江堰市內(nèi)樓盤的客戶主要有 4類：都江堰本市，成都人，三洲人，部分省內(nèi)客戶和省外客戶。 ?臵業(yè)用途： 都江堰本地人為第一居所，成都人和三洲人作為第二居所用作度假、養(yǎng)老，而省外客戶主要是用來(lái)度假。 ?在對(duì)青城山各個(gè)樓盤購(gòu)買客戶的調(diào)查中我們得出：購(gòu)買青城山附近樓盤的客戶主要有 3類：第一類為成都人，第二類成都以外的省內(nèi)人，第三類為全國(guó)客戶。 ?臵業(yè)用途： ?主要為度假、養(yǎng)老的第二居所。 都江堰市內(nèi)樓盤客戶構(gòu)成成都人30%都江堰人50%三洲人15%省外客戶5%0 . 70 . 1 50 . 1 5成都人四川省內(nèi)成都外全國(guó)客戶目標(biāo)解析 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 初步方向判斷 面向都江堰市場(chǎng) 面向成都市場(chǎng) 普通花園小區(qū) 高檔別墅區(qū) 成都市場(chǎng)最高端別墅 成都郊區(qū)中高端別墅 成都遠(yuǎn)郊度假別墅 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利潤(rùn)最大化意味著什么？－從都江堰市場(chǎng)看，人口總量和購(gòu)買需求較小，不能支撐本項(xiàng)目 55萬(wàn)的總量 目標(biāo)解析 都江堰市場(chǎng)樓盤消化量3 1 . 0 9 3 3 . 0 73 9 . 3 4 0 . 6010203040502023 2023 2023 2023都江堰總消化量 都江堰個(gè)盤消化情況 從個(gè)盤消化速度看，本項(xiàng)目消化完需要 10年以上 個(gè)盤年消化量 30200 29500 30000 28000 25000 0 10000 20230 30000 40000 走都江堰本地花園小區(qū)開發(fā)模式：本項(xiàng)目上限建筑面積： 754＊ 667＊ ＝ 55萬(wàn)平 備注：人口與房產(chǎn)消化量經(jīng)驗(yàn)值是指三線城市人口數(shù)量與房地產(chǎn)年消化量 1： － ?按人口測(cè)算消化量 =都江堰市區(qū)人口 *人口與房產(chǎn)消化量經(jīng)驗(yàn)值=17萬(wàn)＊ ()= ?都江堰歷年房地產(chǎn)消化量 從總量看，本項(xiàng)目相當(dāng)于都江堰市場(chǎng)總量的 － 3倍 ?個(gè)盤案例 都市美麗洲是都江堰消化較快樓盤，大約年 300套約 4萬(wàn)平米 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利潤(rùn)最大化意味著什么？－都江堰產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高端購(gòu)買力消費(fèi)人群較少，不足以支撐本項(xiàng)目高利潤(rùn)要求 都江堰產(chǎn)業(yè)狀況1 1 . 28 . 3131 5 . 1 44 . 36 . 0 5 6 . 1 78 . 4 4051015202023 2023 2023 2023旅游業(yè) 能源等五大產(chǎn)業(yè)都江堰城市三產(chǎn)比例為 :: ，其中第三產(chǎn)業(yè)中旅游業(yè)為主要?jiǎng)?chuàng)收產(chǎn)業(yè)，與機(jī)械、印刷包裝、建材、能源、醫(yī)藥化工五大支柱產(chǎn)業(yè)相比優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)薄弱。 都江堰每百戶城鎮(zhèn)居民擁有汽車量少，且增長(zhǎng)緩慢，說(shuō)明具有高端購(gòu)買力的高收入群體不足 百戶汽車擁有量0123452023 2023 2023都江堰房?jī)r(jià) ?花園小區(qū)：最高 2500元 /平米 ?酒店公寓： 4000元 /平米 開發(fā)商目標(biāo) ?利潤(rùn)最大化 ?價(jià)格要高于現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格 都江堰產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 人均可收入 1萬(wàn)余元，平均工資 1000多元 目標(biāo)解析 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利潤(rùn)最大化意味著什么？－如果在都江堰市場(chǎng)建別墅，則總量、價(jià)格都不能支撐 目標(biāo)解析 走都江堰別墅開發(fā)模式：本項(xiàng)目基本建筑面積： 754＊ 667＊ ＝ 30萬(wàn)平 ?現(xiàn)狀： ?個(gè)盤消化量最高的 1年半約 100套（ 3萬(wàn)多平），其他僅 20－ 30套 ?價(jià)格 3500元 /平米左右，個(gè)別在水上或山上項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 5000元 /平米以上 ?水都豪庭： ?3500－ 4000元 /平米 ?105套 /1年半 ?客戶：都江堰本地國(guó)企老總、養(yǎng)蘭花老板 本項(xiàng)目消化期長(zhǎng) ?客戶量及購(gòu)買力 （政府及樓盤訪談獲?。? ?客戶量太少，如果再有 100套，則不敢做高端別墅 ?現(xiàn)有客戶基本上是都江堰所有的頂級(jí)人群都拉過(guò)來(lái)，包括周邊鎮(zhèn)上個(gè)別大老板 ?價(jià)格不能太高，高了就賣不動(dòng)了 價(jià)格提升難度大 客戶量有限 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利潤(rùn)最大化意味著什么？－如果面對(duì)成都市場(chǎng)，我們處于價(jià)格體系的最低端 目標(biāo)解析 本區(qū)域 35004000 50006000 60006500 30003500 15分鐘 30分鐘 C 〉 10000 成都周邊板塊價(jià)格分布狀況 各板塊根據(jù)與城市中心的通勤時(shí)間／距離價(jià)格呈梯度遞減 本項(xiàng)目處于價(jià)格體系的最低端，要想價(jià)值最大化，必須尋找突破？ ?方式 1：類比于城市