【正文】 成都國瑞都江堰 900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位 本報告是嚴格保密的。 項目解析 項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財務分析 區(qū)域價值挖掘 成功案例借鑒 旅游價值挖掘 市場機會挖掘 2 本報告是嚴格保密的。 都江堰是成都 2023~2023年總體規(guī)劃的城鄉(xiāng)一體城市群中 4個中等城市之一 都江堰地處四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名。 1988年撤灌縣設市。 概況 ?大成都藍圖 : 1個特大城市：成都市主城區(qū)。 4個中等城市：都江堰、邛崍、彭州、崇州。 4個小城市， 30個重點小城鎮(zhèn)及一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展。 大成都規(guī)劃 城市定位 都江堰被納入大成都發(fā)展體系之中，被譽為成都的后花園，被定位為國際休閑度假旅游區(qū)。 都江堰 3 本報告是嚴格保密的。 隨著都江堰被納入“大成都”體系的交通網(wǎng)絡，城市之間時間、財務成本逐漸降低，都市融合的趨勢明顯 交通現(xiàn)狀 ?成灌高速 20分鐘車程 ?老成灌 213國道 40分鐘車程 沙西線延伸段（待建） 成青旅游快速通道 30分鐘車程 雙流 機場 青城山 都江堰到雙流機場 68公里， 40分鐘車程 成灌高速： 三環(huán)路 青城大道，全長40公里，都江堰距成都沿成灌高速至成都三環(huán)大約 47公里，一小時左右車程。 老成灌 213國道， 55公里左右距離。 成青快速路： 三環(huán)路 光華 青城山風景區(qū)，全長為 ，雙向 6車道，設計時速為 80公里；（在建） 沙西線都江堰延伸段（規(guī)劃）。 規(guī)劃或在建路 4 本報告是嚴格保密的。 都江堰是著名的世界雙遺產(chǎn)城市，風景旅游、度假勝地，國家歷史文化名城，擁有較高的知名度和豐富的旅游資源 ?遺產(chǎn)一：都江堰水利工程 是全世界至今為止，年代最久、唯一留存、以無壩引水為特征的宏大水利工程。 遺產(chǎn)二：青城山 都江堰市西南 15公里處，是中國著名的道教名山和國家重點風景名勝區(qū)，也是中國道教的重要發(fā)祥地、天師道的祖山祖庭，凝聚了中國道教文化的精華。 其他： 二王廟、魚嘴、飛沙堰 5 本報告是嚴格保密的。 項目雖然依托青城山 都江堰大旅游背景資源，但是卻游離于兩世界文化遺產(chǎn)景區(qū)之外 項目區(qū)位 ?地塊位于城市東北方向，行政區(qū)劃上屬于都江堰城區(qū)；二環(huán)路與蒲陽路交匯西南側。 與各地區(qū)距離 ?距都江堰景區(qū) 2公里 ?青城山景區(qū) 15公里 ?距離城市中心 ?距離虹口自然保護區(qū)、龍池國家公園 25公里 ?項目西北側約 5公里為玉壘山公園； ?距離成都三環(huán)路 47公里 青城山 景區(qū) 本項目 900畝 都江堰景區(qū) 龍池國家公園 虹口自然保護區(qū) ?從成都到青城山的三條干道成灌高速、沙西延長線、城青快速路皆繞過本項目。 成都 5K 玉壘山公園 6 本報告是嚴格保密的。 項目處于城市規(guī)劃中的金鳳 蒲陽工業(yè)區(qū)，不是都江堰城市發(fā)展的主要方向 ?用地發(fā)展方向 ：重點往成都中心城方向向南部的聚源新區(qū)發(fā)展，其次往東北部蒲陽方向發(fā)展。 ?布局結構形態(tài)： 三山為依襯，岷江為軸心，其水為脈絡，田園為基底，七射五環(huán)干路為骨架，一主（主城區(qū)）五團（紫坪鋪鎮(zhèn)、金鳳 蒲陽工業(yè)區(qū)、玉堂區(qū)、聚源新區(qū)、青城山鎮(zhèn)）成扇形組團式布局結構。 金鳳蒲陽 主城區(qū) 玉堂鎮(zhèn) 紫坪鋪鎮(zhèn) 聚源新區(qū) 青城山鎮(zhèn) 本項目 主要發(fā)展方向 次要發(fā)展方向 7 本報告是嚴格保密的。 本地塊距離城區(qū)較近，依托城市配套資源，市政配套資源優(yōu)勢較為明顯 玉壘中學 高橋小學、光亞學校 信用社 水電十局學校 婦幼保健站 中國銀行 水電十局醫(yī)院 麗都商場 交行、農(nóng)行 酒店 8 本報告是嚴格保密的。 本項目西、北、南皆為城市規(guī)劃路，東臨城市主干道二環(huán)路，可通達性較好；但外部可利用資源較少 河心島 ?北面：水杉樹林，臨18米寬規(guī)劃路。 ?南面：大片農(nóng)田和拆遷房，并臨 15米寬規(guī)劃路。 ?西面：水利發(fā)電站，且臨 20米寬城市規(guī)劃路。 ?東面：為城市二環(huán)路，城市主干道之一。 本項目 農(nóng)田 拆遷房 電站 二環(huán)路 水杉樹 9 本報告是嚴格保密的。 地塊規(guī)劃經(jīng)濟技術指標 項目用地指標 ?地形 ：總占地約 914畝， 規(guī)劃用地基本呈矩形，東西寬約730米，南北長約 900米。 ?地貌 ：規(guī)劃用地平整，整體為西北高，東南低，平均坡度%。 ?規(guī)劃容積率 ，總建面大于 35萬平米 ?建筑密度 %，綠地率50%， ?建筑限高 21米 ?一期占地： 171376平米 ?二期占地： 45051平米 ?三期占地： 67043平米 ?四期占地： 112376平米 ?五期占地： 74298平米 ?六期占地： 85216平米 10 本報告是嚴格保密的。 地塊內(nèi)部資源現(xiàn)狀 市政配套公園 ?占地 160畝，包含在 914畝之內(nèi)，市政府要求先期開發(fā) 地塊內(nèi)部資源 ?蒲陽河橫穿項目地，河水寬 30米，但是都江堰城區(qū)河流眾多（ 5條），非稀缺資源 ?地塊內(nèi)有一個河心島，占地 74298平米左右，具有良好的獨立性和標志性。 三大資源： 島 公園 水 11 本報告是嚴格保密的。 項目 屬性 大規(guī)模 900畝規(guī)模為目前都江堰市區(qū)第一大盤 優(yōu)勢資源 島資源 水資源 市政公園 區(qū)域 屬性 非傳統(tǒng)旅游核心區(qū)域 項目游離于兩世界文化遺產(chǎn)景區(qū)之外，雙遺產(chǎn)氣質(zhì)較弱 非主要發(fā)展方向 市政府南遷，城市向南發(fā)展，項目不在城市住宅未來主要發(fā)展方向上，遠離新城中心 城區(qū)附近 市政配套資源較好 位于雙遺產(chǎn)城市城區(qū)附近，非傳統(tǒng)旅游核心區(qū)域，偏離城市主要發(fā)展方向的，具有一定優(yōu)勢資源的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目。 項目屬性界定 屬性界定解析 12 本報告是嚴格保密的。 項目解析 項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財務分析 區(qū)域價值挖掘 成功案例借鑒 旅游價值挖掘 市場機會挖掘 13 本報告是嚴格保密的。 項目開發(fā)目標與約束條件 開發(fā)目標 約束條件 ?實現(xiàn)項目的利潤最大化 ?160畝市政公園需要先建。 ?土地價格按 45萬 /畝進行經(jīng)濟測算。 ?啟動區(qū) 6萬平米已報建，但是具體位臵可調(diào)整。 ?希望 2023年銷售率達到 50%。 ?建筑限高 21米。 ?項目運作三年內(nèi)投資收益平衡 企業(yè)背景 ?國瑞是雙流縣地產(chǎn)界主流開發(fā)商，各階段開發(fā)的項目都通過創(chuàng)新等手段領導市場，因此該項目同樣被寄予厚望，所以要求 項目必須具有創(chuàng)新型思路 14 本報告是嚴格保密的。 基于世聯(lián)的經(jīng)驗，類似項目有如下特性 ?類似項目風險大，考慮風險往往比直接考慮項目利潤更有助于問題的解決 ?價格和利潤的實現(xiàn)需依靠區(qū)域、市場走勢、項目運作能力等，類似項目價值確定難度較大 目標理解 一、規(guī)避風險、保證成功運作 二、利潤最大化要基于可實現(xiàn)的基礎上 三、追求卓越，提升企業(yè)的開發(fā)能力和品牌 ?小市場大項目 ?項目特征不鮮明 目標理解 在合理規(guī)避風險和可實現(xiàn)的基礎上追求利潤最大化 項目特點 限高對目標的影響 ?限高影響容積率彈性 ?限高對建筑設計影響大 ?限高與國家政策相違背 15 本報告是嚴格保密的。 項目解析 項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財務分析 區(qū)域價值挖掘 成功案例借鑒 旅游價值挖掘 市場機會挖掘 16 本報告是嚴格保密的。 根據(jù)對市場樓盤調(diào)查結果反饋，可以看出都江堰和青城山樓盤的客戶構成情況有很大差別 都江堰市區(qū)客戶 青城山景區(qū)客戶 ?在對都江堰各個樓盤購買客戶的調(diào)查中我們得出：購買都江堰市內(nèi)樓盤的客戶主要有 4類：都江堰本市，成都人，三洲人，部分省內(nèi)客戶和省外客戶。 ?臵業(yè)用途： 都江堰本地人為第一居所，成都人和三洲人作為第二居所用作度假、養(yǎng)老，而省外客戶主要是用來度假。 ?在對青城山各個樓盤購買客戶的調(diào)查中我們得出：購買青城山附近樓盤的客戶主要有 3類：第一類為成都人，第二類成都以外的省內(nèi)人，第三類為全國客戶。 ?臵業(yè)用途： ?主要為度假、養(yǎng)老的第二居所。 都江堰市內(nèi)樓盤客戶構成成都人30%都江堰人50%三洲人15%省外客戶5%0 . 70 . 1 50 . 1 5成都人四川省內(nèi)成都外全國客戶目標解析 17 本報告是嚴格保密的。 初步方向判斷 面向都江堰市場 面向成都市場 普通花園小區(qū) 高檔別墅區(qū) 成都市場最高端別墅 成都郊區(qū)中高端別墅 成都遠郊度假別墅 18 本報告是嚴格保密的。 利潤最大化意味著什么？－從都江堰市場看，人口總量和購買需求較小，不能支撐本項目 55萬的總量 目標解析 都江堰市場樓盤消化量3 1 . 0 9 3 3 . 0 73 9 . 3 4 0 . 6010203040502023 2023 2023 2023都江堰總消化量 都江堰個盤消化情況 從個盤消化速度看，本項目消化完需要 10年以上 個盤年消化量 30200 29500 30000 28000 25000 0 10000 20230 30000 40000 走都江堰本地花園小區(qū)開發(fā)模式：本項目上限建筑面積： 754＊ 667＊ ＝ 55萬平 備注：人口與房產(chǎn)消化量經(jīng)驗值是指三線城市人口數(shù)量與房地產(chǎn)年消化量 1： － ?按人口測算消化量 =都江堰市區(qū)人口 *人口與房產(chǎn)消化量經(jīng)驗值=17萬＊ ()= ?都江堰歷年房地產(chǎn)消化量 從總量看，本項目相當于都江堰市場總量的 － 3倍 ?個盤案例 都市美麗洲是都江堰消化較快樓盤，大約年 300套約 4萬平米 19 本報告是嚴格保密的。 利潤最大化意味著什么？－都江堰產(chǎn)業(yè)基礎薄弱，高端購買力消費人群較少，不足以支撐本項目高利潤要求 都江堰產(chǎn)業(yè)狀況1 1 . 28 . 3131 5 . 1 44 . 36 . 0 5 6 . 1 78 . 4 4051015202023 2023 2023 2023旅游業(yè) 能源等五大產(chǎn)業(yè)都江堰城市三產(chǎn)比例為 :: ，其中第三產(chǎn)業(yè)中旅游業(yè)為主要創(chuàng)收產(chǎn)業(yè)，與機械、印刷包裝、建材、能源、醫(yī)藥化工五大支柱產(chǎn)業(yè)相比優(yōu)勢明顯，產(chǎn)業(yè)結構比較單一，基礎產(chǎn)業(yè)薄弱。 都江堰每百戶城鎮(zhèn)居民擁有汽車量少，且增長緩慢，說明具有高端購買力的高收入群體不足 百戶汽車擁有量0123452023 2023 2023都江堰房價 ?花園小區(qū)：最高 2500元 /平米 ?酒店公寓： 4000元 /平米 開發(fā)商目標 ?利潤最大化 ?價格要高于現(xiàn)有市場價格 都江堰產(chǎn)業(yè)基礎 人均可收入 1萬余元，平均工資 1000多元 目標解析 20 本報告是嚴格保密的。 利潤最大化意味著什么？－如果在都江堰市場建別墅，則總量、價格都不能支撐 目標解析 走都江堰別墅開發(fā)模式：本項目基本建筑面積： 754＊ 667＊ ＝ 30萬平 ?現(xiàn)狀： ?個盤消化量最高的 1年半約 100套（ 3萬多平），其他僅 20－ 30套 ?價格 3500元 /平米左右，個別在水上或山上項目價格在 5000元 /平米以上 ?水都豪庭： ?3500－ 4000元 /平米 ?105套 /1年半 ?客戶：都江堰本地國企老總、養(yǎng)蘭花老板 本項目消化期長 ?客戶量及購買力 （政府及樓盤訪談獲?。? ?客戶量太少，如果再有 100套，則不敢做高端別墅 ?現(xiàn)有客戶基本上是都江堰所有的頂級人群都拉過來，包括周邊鎮(zhèn)上個別大老板 ?價格不能太高，高了就賣不動了 價格提升難度大 客戶量有限 21 本報告是嚴格保密的。 利潤最大化意味著什么？－如果面對成都市場，我們處于價格體系的最低端 目標解析 本區(qū)域 35004000 50006000 60006500 30003500 15分鐘 30分鐘 C 〉 10000 成都周邊板塊價格分布狀況 各板塊根據(jù)與城市中心的通勤時間／距離價格呈梯度遞減 本項目處于價格體系的最低端，要想價值最大化，必須尋找突破？ ?方式 1：類比于城市