【正文】 1 廣州中旅項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 2 技術(shù)思路 項(xiàng)目界定 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 競(jìng)爭(zhēng)分析 面臨的困惑與機(jī)會(huì) 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 3 項(xiàng)目界定： 項(xiàng)目為城市核心區(qū)域的綜合體開發(fā) 4 綜合體（ plex） 定義 綜合體是將城市中 商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通 等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的 核心部分 就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高 ,土地資源的緊張 ,這種綜合體建筑形式會(huì)越來越多。 5 綜合體（ plex） 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體； 另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。 6 綜合體（ plex） 綜合體的特點(diǎn) ? 是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐； ? 一般位于城市中心區(qū)域； ? 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； ? 向業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向發(fā)展； ? 多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)； ? 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大； ? 對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高。 7 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對(duì)較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 8 綜合體（ plex） 各部分功能的相互關(guān)系 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ?相互支持關(guān)系 ?相互要求 ?標(biāo)志性 ?定義檔次 ?為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?承擔(dān)某種社會(huì)職能 ?形成完善配套、信息平臺(tái) ?個(gè)體差異所在、活力的核心 ?利用其它功能 價(jià)值最大化 ?補(bǔ)充其它功能 ?現(xiàn)金流來源 ?商業(yè)的檔次要求 ?不影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來的客戶。 ?公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長(zhǎng)期居住者需求）。 9 綜合體的四種發(fā)展模式 10 綜合體發(fā)展模式（ 1/2） 在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式： 模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古廣場(chǎng)、 北京東方廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng) 11 綜合體發(fā)展模式（ 2/2） 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 案例：上海商城 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office plex =shopping (主 ) +hotel apartment …… 案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城 12 案例研究 13 案例研究?jī)?nèi)容 ? 背景資料 ? 項(xiàng)目定位 ? 功能構(gòu)成 ? 經(jīng)營(yíng)方式 ? 項(xiàng)目特色 ? 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 14 模式一案例 模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 香港太古廣場(chǎng) 北京華貿(mào)中心 北京東方廣場(chǎng) 15 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 太古廣場(chǎng)位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點(diǎn)； 太古廣場(chǎng)座落于香港核心地帶，香港的重要地點(diǎn)，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國(guó)領(lǐng)事館及英國(guó)文化協(xié)會(huì)等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢(shì)； 太古廣場(chǎng)向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對(duì)占地十公頃香港公園寧?kù)o的環(huán)境。 16 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 太古廣場(chǎng)總占地三十二萬平方呎，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個(gè)購(gòu)物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓、三間五星級(jí)酒店、購(gòu)物商場(chǎng)和會(huì)議中心等。 太古廣場(chǎng)一座 太古廣場(chǎng)二座 太古廣場(chǎng)三座 17 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 定位為 香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè) 甲級(jí)寫字樓 +頂級(jí)購(gòu)物中心 +五星級(jí)酒店 +頂級(jí)公寓 18 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 甲級(jí)寫字樓部分 太古廣場(chǎng)一座： 建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級(jí)商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，首層為會(huì)議中心設(shè)施。 太古廣場(chǎng)二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級(jí)商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 太古廣場(chǎng)三座： 建筑面積 644,000平方呎、樓高 34層的甲級(jí)商廈，每層面積約 20,000平方呎。 一座 二座 三座 19 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)購(gòu)物中心部分 太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心共分四層，建筑在一個(gè)有五百個(gè)車位的停車場(chǎng)之上，提供樓面面積七十一萬平方呎，場(chǎng)內(nèi)提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個(gè)展覽場(chǎng)地 。 主要租客： 百貨公司 女士時(shí)裝 /男士時(shí)裝 童裝 /玩具 皮革制品 /皮鞋 /手袋 運(yùn)動(dòng)用品 護(hù)理 /美容 珠寶 /鐘表 /飾物 書籍 /音樂 /電子用品 藝術(shù)品 /家居布置 /禮品 電影院 食肆 銀行 /服務(wù) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 香港西武、連卡佛、馬莎百貨 A/T、 Versace、 D G、 Herm232。s、 Gucci、登喜路 香港唱片、環(huán)宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、匯豐、揸打 UA金鐘電影院 20 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)購(gòu)物中心部分 ?國(guó)際品牌專賣店為主、主力核心店為國(guó)際品牌百貨店； ? 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街； ?優(yōu)越的共享空間。 商場(chǎng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)及布局： 21 負(fù)一層 ?與地鐵出口接駁，并迅速引導(dǎo)人流上 1層。 ?負(fù)一層主要為停車場(chǎng)，臨街部分為餐飲，臨地鐵出口設(shè)一圈商業(yè)。 ?一至三層： ?商業(yè)主體，內(nèi)街式分布。 ?高檔商業(yè)，以精品店為主。 ?樓層越高，鋪面劃分越小。 ?四層 ?為塔樓的中庭和平臺(tái) ?設(shè)的士站、停車場(chǎng)地等 22 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 五星級(jí)酒店部分 港麗酒店 513間客房的五星級(jí)酒店 港島香格里拉酒店 565間客房的五星級(jí)酒店 萬豪酒店 602間客房的五星級(jí)酒店 23 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)公寓部分 柏舍 ?共 243個(gè)單位 ?套房面積由 1,220平方呎至 2,650平方呎 ?位于港麗酒店的 11樓至 37樓 ?由港麗酒店提供 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) 、 洗衣服務(wù)及可使用港麗酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 曦暹軒 ?共 136個(gè)單位 ?房間及套房面積由 606平方呎至 3,388平方呎 ?海景 、 中央冷氣調(diào)節(jié) ， 以及由萬豪酒店提供的 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) ?可使用萬豪酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 ?備有自助洗衣服務(wù) 24 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 各功能規(guī)模構(gòu)成 25 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 項(xiàng)目特色 一、綜合體價(jià)值的利用 太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心： 太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流； 會(huì)議展覽中心使綜合體成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)； 金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化； 高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧； 多家五星級(jí)商務(wù)酒店集聚與高級(jí)酒店式公寓使綜合體成為夜間中環(huán)的活力中心。 通過國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿： 萬豪酒店、太古購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際頂級(jí)品牌百貨店及國(guó)際品牌專賣店奠定綜合體的展示 價(jià)值，即消費(fèi)者的感知價(jià)值得到最大化挖掘。 各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資源共享。 二、海景價(jià)值的利用 設(shè)計(jì)上考慮盡可能多面海景的辦公樓 高層單位面海景的酒店式公寓 酒店中通透且直面海景的咖啡吧 26 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)方式 ? 各酒店均采用持有 20%的權(quán)益的方式； ? 酒店式公寓部分全部銷售； ? 寫字樓和購(gòu)物中心采用出租經(jīng)營(yíng)的方式。 27 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托于港島 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋。 內(nèi)因： ?各功能物業(yè)均為頂級(jí)形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物； ?各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫字樓為購(gòu)物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套； ?統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享； ?各功能配合形成使用的全時(shí)段，保持 24小時(shí)都為活力中心； ?開發(fā)商對(duì)商家及客戶有力的控制，保持了整個(gè)物業(yè)的形象與檔次； ?設(shè)計(jì)良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。 28 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場(chǎng) 位于北京 CBD核心位置； 總占地 10萬㎡； 包括購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、公寓等功能。 29 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場(chǎng) 定位為 亞洲最大的商業(yè)建筑群 頂級(jí)購(gòu)物中心 +寫字樓 +五星