【正文】 占地面積： 23,000平方米 總建筑面積： 320,000平方米 廣場(chǎng)組成： 由一幢樓高 80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組 成，是集寫(xiě)字樓、公寓、商場(chǎng)于一體的甲級(jí)綜合智能型大廈。 寫(xiě)字樓部分平面圖 53 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 公寓部分 中信廣場(chǎng)公寓樓位于中信廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的左右兩翼，由兩幢 38層的大樓組成，總建筑面積達(dá) 69054平方米。單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全。一層經(jīng)營(yíng)世界品牌精品，二層以流行、時(shí)尚的品牌為主。 內(nèi)因： ?利用超高層寫(xiě)字樓樹(shù)立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖； ?以寫(xiě)字樓功能為核心，其他功能均為寫(xiě)字樓服務(wù)； ?公寓為寫(xiě)字樓提供較好的配套； ?舍棄了較大的裙樓商業(yè)利益，保證高檔寫(xiě)字樓所需大堂的昭示性。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫(kù)車(chē)位：兩層共 900個(gè)車(chē)位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問(wèn)：梁振英測(cè)量師行 建成日期： 1996年 57 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場(chǎng) 69層甲級(jí)寫(xiě)字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進(jìn)口 三菱 升降機(jī)及 2部運(yùn)貨升降機(jī) 樓高 33層，提供 332個(gè)豪華服務(wù)公寓單位，面積由 68200平方米 實(shí)用率約 80% 每個(gè)單位均配備全套豪華家俬及電器 6部進(jìn)口 三菱 客用升降機(jī) 樓高五層，提供達(dá) 22,013平方米的商鋪面積 3部觀(guān)光升降機(jī)及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層 名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、 HugoBoss、 Episode等 寫(xiě)字樓 公寓 商場(chǎng) 58 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，深圳金融商務(wù)區(qū)中心； ?金融業(yè)駐商形成產(chǎn)業(yè)的支撐。 59 模式二的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 客戶(hù)（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶(hù)帶來(lái)相關(guān)簇群 /未來(lái)商務(wù)核心區(qū) 強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 —— 超高層 /建筑群 寫(xiě)字樓大堂昭示性 功能化體系 —— 寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場(chǎng)、公寓 60 模式二的收益方式特征 功能類(lèi)別 收益方式 酒店 寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售 /出租 商場(chǎng) 一般出租 公寓 銷(xiāo)售 /出租 特征 各功能可銷(xiāo)售或出租，公寓收益受寫(xiě)字樓租售情況的影響 61 模式三案例 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 上海商城 62 案例 —— 上海商城 上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。 由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有 472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。 ?功能配比： 酒店：公寓：寫(xiě)字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%：15%： 10%。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并與公寓共享。公寓只租不賣(mài)，租金較辦公樓略高。 案例 —— 上海商城 67 最高檔的店鋪、劇院、 7個(gè)不同國(guó)家風(fēng)格的餐廳 68 案例 —— 上海商城 項(xiàng)目特色 一、建筑特色 追求空間含蘊(yùn)，體現(xiàn)中西交融 2. 外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現(xiàn)光澤 3. 庭院四周設(shè)置一組組商店和中西并蓄的餐廳 4. 庭院和大廳：從庭院登上自動(dòng)扶梯或樓梯，可直達(dá)寬敞的大廳。展廳占地 5500平方米。 69 案例 —— 上海商城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂(lè)中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍。 70 模式三的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 —— 超高層 /建筑群 功能化體系 —— 五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓，并定位其的規(guī)模與檔次 配套設(shè)施 —— 頂級(jí)商場(chǎng) 地理位置 —— 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 主干道沿線(xiàn) 客戶(hù)支持 —— 商務(wù)客戶(hù) 定位差異化 —— 通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位 71 模式三的收益方式特征 功能類(lèi)別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫(xiě)字樓 出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 一般出租 特征 全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大 72 模式四案例 深圳華潤(rùn)中心 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office plex =shopping (主 ) +hotel apartment …… 日本福岡博多運(yùn)河城 73 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心是一座以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 華潤(rùn)中心項(xiàng)目分北、中、南三個(gè)部分，涵蓋了不同功能特點(diǎn)的寫(xiě)字樓、購(gòu)物及娛樂(lè)中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。 項(xiàng)目區(qū)位： 深圳金融中心區(qū)，與地王大廈相對(duì)而立 時(shí)機(jī)： 區(qū)域可開(kāi)發(fā)用地極少 項(xiàng)目使命： 作為隆重登場(chǎng)的華潤(rùn)集團(tuán)，作為如此大規(guī)模的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)， 必須由受區(qū)域發(fā)展限制的框框中跳出來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域發(fā)展、創(chuàng)造市場(chǎng)。 ? 50%的國(guó)際一線(xiàn)品牌 。 建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式 77 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 首期規(guī)劃 北區(qū)寫(xiě)字樓 +中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心，總建筑面積達(dá) 23萬(wàn)平方米，提供約 1000個(gè)車(chē)位 寫(xiě)字樓 —— ，高度為 139米，其中 13層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店， 4層為開(kāi)放式屋頂花園， 528層為寫(xiě)字樓，頂層為多功能廳。 2023年 10月開(kāi)工，約在 2023年底、 2023年初竣工開(kāi)業(yè)。 規(guī)劃與功能比例 78 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心建設(shè)團(tuán)隊(duì) —— 精英團(tuán)隊(duì) 群英薈萃 投資商 華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司 發(fā)展商 華潤(rùn)（深圳）有限公司 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó) RTKL Associates Inc 廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院 園林景觀(guān)設(shè)計(jì) 澳大利亞 Place Planning Design 燈光設(shè)計(jì)顧問(wèn) Kaplan Partners Architectural Lighting 機(jī)電設(shè)計(jì)顧問(wèn) Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設(shè)計(jì)顧問(wèn) Rolf Jensen 電梯設(shè)計(jì)顧問(wèn) Hesselberg. Keesee Associates .Inc 幕墻設(shè)計(jì)顧問(wèn) Curtain Wall Design Consulting. Inc 零售設(shè)計(jì)顧問(wèn) 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設(shè)計(jì)顧問(wèn) 香港 MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測(cè)量師 香港利比建筑工料測(cè)量師有限公司 工程監(jiān)理 中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司 廣告推廣策劃顧問(wèn) 深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司 79 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來(lái)激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 80 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 建造地點(diǎn)： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘 占地面積： ㎡ 建筑面積 :222,960㎡ 設(shè)計(jì)： The Jerde partner Ship； 竣工時(shí)間： 1996年 NoImag e81 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 運(yùn)河城市中心包括 2個(gè)飯店、 1個(gè)大型購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)所和 1棟辦公樓。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。 包羅萬(wàn)象，其樂(lè)無(wú)窮。 項(xiàng)目的吸引力來(lái)自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團(tuán)的第一個(gè)專(zhuān)用劇場(chǎng)“福岡城市劇場(chǎng)”； 匯集 13個(gè)電影院的 “ AMC運(yùn)河城 13”； 高科技游藝主題公園“福岡快樂(lè)國(guó)”等。 83 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 設(shè)計(jì)思路 —— 觀(guān)光與商業(yè)結(jié)合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè) 1）將三個(gè)原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個(gè)更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。 84 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國(guó)情調(diào)購(gòu)物廊 傳統(tǒng)風(fēng)格的購(gòu)物廊 星星庭院之二 太陽(yáng)廣場(chǎng)是現(xiàn)場(chǎng)表演的場(chǎng)所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 85 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 經(jīng)營(yíng)管理 —— 專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善計(jì)劃 專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)： 開(kāi)發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計(jì)組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計(jì)部門(mén)。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)： 全部出租，發(fā)展商只獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，不進(jìn)行銷(xiāo)售。 86 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 市場(chǎng)反饋：前八個(gè)月 ,游客人數(shù)達(dá)到 1200萬(wàn)人 87 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置； ?良好的交通可達(dá)性。 88 模式四的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /娛樂(lè)性 /觀(guān)光性 /頂級(jí) /… 功能化體系 —— 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì) 地理位置 —— 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線(xiàn) 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 獨(dú)具特色 —— 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 人流及商業(yè)氣氛 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)管理 89 模式四的收益方式特征 功能類(lèi)別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 銷(xiāo)售 /出租 特征 各功能可自營(yíng)、銷(xiāo)售、出租，且互不依賴(lài)和影響 90 四種模式 KPI體系的總結(jié) 模式一： 酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展