【正文】 ?內(nèi)部規(guī)劃三條道路，兩條南北向，一條東西向，首先動(dòng)工的是 50米寬的盤龍路，由開(kāi)發(fā)商代建 1 乘龍路 50米寬 2 3 4 4 3 2 1 無(wú)優(yōu)勢(shì)資源 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域內(nèi)主要生活配套和住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多集中在主干道兩側(cè) 1 2 3 4 1 2 3 4 5 6 7 8 9 6 5 8 9 7 10 10 至湖邊約 300米 至超市約 3000米 領(lǐng)袖城 28街 盤龍大道 盤龍水岸 無(wú)湖景資源 北儷湖 國(guó)家電網(wǎng) 中百倉(cāng)儲(chǔ)超市 巨龍大道與雜貨市場(chǎng) 近主干道、臨超市 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本次匯報(bào)結(jié)構(gòu) 18 屬性界定 核心問(wèn)題 梳理 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘 案例分析 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 規(guī)劃方案 182。 客戶定位 182。 本體價(jià)值挖掘 182。 驅(qū)動(dòng)模式選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利用 SCQ模型來(lái)確定核心問(wèn)題 R1： 非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 即 S：情景現(xiàn)狀 R2： 期望結(jié)果 —— 我們的期望目標(biāo) 即 武漢地產(chǎn)集團(tuán)的目標(biāo) C （矛盾或沖突） Q （核心問(wèn)題） 20 困 境 缺配套 大供應(yīng) 整體環(huán)境差、生活配套極其缺乏，而政府對(duì)區(qū)域沒(méi)有明晰的配套規(guī)劃，導(dǎo)致入住率低，陷入惡性循環(huán)中，且項(xiàng)目?jī)?nèi)部無(wú)資源依托 盤龍城那個(gè)地方太偏僻了，去過(guò)一次，塞車，又荒涼，在那個(gè)地方買個(gè)吃的東西都困難，買了房子也沒(méi)法住。 區(qū)域內(nèi)大部分項(xiàng)目都將成熟社區(qū)作為為宣傳口號(hào)，皆以自我為中心，各自為政，未能營(yíng)造良好的居住氛圍 摩卡小鎮(zhèn) 領(lǐng)袖城 ? 沒(méi)有營(yíng)造出明確的居住氛圍； ? 各自為政，缺乏領(lǐng)頭羊：各項(xiàng)目配套皆為銷售物業(yè)的噱頭，配套零散，不能形成中心； ? 單調(diào)主打基調(diào)：主打基調(diào)在市場(chǎng)上千篇一律，無(wú)法在見(jiàn)多識(shí)廣的客戶眼里形成亮點(diǎn) 名流人和天地 項(xiàng)目各自中心化，配套小打小鬧，低入住率進(jìn)一步加劇 困境2 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 按照內(nèi)部樓盤年均消化速度，本項(xiàng)目以容積率 ，開(kāi)發(fā)周期約 17年，即使按照區(qū)域內(nèi)最好銷售速度計(jì)算，開(kāi)發(fā)周期約 10年 區(qū)域內(nèi)大部分樓盤普通住宅月銷售 4050套，少數(shù)超越市場(chǎng)可賣到 100套，低密度住宅賣的最好的中國(guó)院子每月銷售 2030套。 矛盾 /沖突 R1：非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 R2：期望結(jié)果 —— 我們的期望目標(biāo) C： 矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 A. Description of the contents ?項(xiàng)目所需的大量客戶難以保證，并在開(kāi)發(fā)過(guò)程不能持續(xù) ?區(qū)域形象難以改善，價(jià)格難以突破 ?項(xiàng)目的消化周期會(huì)延長(zhǎng) ?項(xiàng)目很難突破區(qū)域，樹立形象，塑品牌 目標(biāo) ：在 810年時(shí)間開(kāi)發(fā)完畢， 快速回現(xiàn)，并提高利潤(rùn)，樹立品牌影響力，成為區(qū)域的標(biāo)桿 結(jié)果 ：項(xiàng)目規(guī)模較大，需要持續(xù)的、高質(zhì)量的客戶源支撐項(xiàng)目的量和價(jià) 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本次匯報(bào)結(jié)構(gòu) 29 屬性界定 核心問(wèn)題 梳理 案例分析 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 規(guī)劃方案 182。 客戶定位 182。 本體價(jià)值挖掘 182。 驅(qū)動(dòng)模式選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武漢依托中部“天元”的地理位臵將建立其戰(zhàn)略支點(diǎn)的城市地位，提升整個(gè)城市的價(jià)值平臺(tái) ? 武漢位于 京廣縱向經(jīng)濟(jì)帶，長(zhǎng)江橫向經(jīng)濟(jì)帶，的“十”字中心 占據(jù)中部“天元”地位 ? 武漢是中部地區(qū)的交通樞紐 京廣線連接中部 21個(gè)大中城市 長(zhǎng)江連接中部 19個(gè)大中城市 ? 武漢是中部經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)核心 沿京廣經(jīng)濟(jì)帶城市經(jīng)濟(jì)占中部地區(qū)生產(chǎn)總值比重的 32%， 沿長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶城市經(jīng)濟(jì)占中部地區(qū)生產(chǎn)總值比重的 19%， 兩者合計(jì)占中部總量的 43%。 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。到目前 7個(gè)都市工業(yè)園已入駐企業(yè) 1088戶，提供就業(yè)崗位 ，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值314億元。 ?武漢成為國(guó)家兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)后，意味著國(guó)家將出臺(tái)更多優(yōu)惠政策，而武漢的投資環(huán)境也會(huì)變得更好。 武漢展覽館廣場(chǎng) 武漢 “兩型社會(huì)”增強(qiáng)城市吸引力 ? 東湖高新區(qū)是中央人才工作協(xié)調(diào)小組首批確定的建設(shè)。東湖高新區(qū)內(nèi)集聚了４２所各類高等院校、１８?jìng)€(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)險(xiǎn)室、１５個(gè)國(guó)家工程研究中心、３７個(gè)省級(jí)重點(diǎn)實(shí)險(xiǎn)室和工程研究中心，５００多家高新技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)，是國(guó)家光電子產(chǎn)業(yè)基地、生物產(chǎn)業(yè)基地。 “ 8+1”城市圈將進(jìn)一步拉伸武漢的城市骨架，拓寬了武漢的城市范圍，改變武漢人對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知 趨勢(shì)二 1996年規(guī)劃 現(xiàn)階段 武漢城市圈規(guī)劃 武漢在大都市化中呈現(xiàn)的特征 1. 武漢正在擴(kuò)展城市骨架，積極拓展市區(qū)的土地面積，組團(tuán)強(qiáng)調(diào)功能分區(qū) 突出主城引導(dǎo)都市發(fā)展區(qū)（外環(huán)線以內(nèi)及附近地區(qū)）合理布局。 4. 商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)外移，武漢的中心感模糊。 啟示：在區(qū)域劃分和客戶認(rèn)知中，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)哪吧鞘羞h(yuǎn)郊成為城市近郊 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?鐵路： 以京廣、京九、漢丹、武九鐵路和京廣高速客運(yùn)鐵路、滬漢蓉快速客運(yùn)鐵路為骨架的鐵路網(wǎng)； ?輕軌： 建設(shè)和完善武漢輕軌交通網(wǎng)，包括延伸武漢至孝感輕軌，開(kāi)行武漢至鄂州、黃石、仙桃等城際列車。 ?快速路： 建設(shè) 8條快速出口公路，分別是：武漢 —— 孝感、青鄭（洪山區(qū)青菱 — 江夏區(qū)鄭店）、漢蔡（漢陽(yáng)區(qū)米糧山 — 蔡甸區(qū)侏儒）、漢麻（武漢 — 麻城）、漢英（武漢 — 英山）、洪山區(qū)和平 — 左嶺、沌口至水洪口、關(guān)山 — 鄂州市葛店。 啟示：武漢城市吸附力的提升， 8+1城市的融合均為項(xiàng)目帶來(lái)了大量的外來(lái)人口 ?武漢客戶到周邊 8市臵業(yè)： ?目前以鄂州紅蓮湖開(kāi)發(fā)區(qū)、葛華新城、孝感為主； ?購(gòu)買主要受價(jià)格驅(qū)動(dòng)，更多是城際臵業(yè)群體； ?以養(yǎng)老或投資為主。 軌道交通將促進(jìn)武漢的城市融合，跨區(qū)域臵業(yè)和遠(yuǎn)郊臵業(yè)比例將得到大幅提升 趨勢(shì)三 武漢市地鐵線網(wǎng)規(guī)劃修編方案由 3條市域快線、9條市區(qū)線路構(gòu)成，線路全長(zhǎng) 530公里，設(shè)站309座，其建設(shè)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)法國(guó)巴黎 500公里的地鐵規(guī)模 在武漢市的軌道交通網(wǎng)基本建成時(shí)將形成： ?武漢市 66%的人口在 600米的步行范圍內(nèi)，就能找到地鐵站； ?“ 60分鐘穿城， 30分鐘到達(dá)中心城區(qū)”； ?軌道交通在主城區(qū)承擔(dān)的客流將達(dá) 55%以上。 E2—— 由黃陂至紙坊，實(shí)現(xiàn)漢口與武昌的快速直達(dá)聯(lián)系。全線貫通武漢三鎮(zhèn)，連接了漢口站、武漢站。 跨漢江線路 2條 分別為 U3(吳家山 — 博覽中心 )與 U6(軍山 — 三金潭 )。 4條主干線路串城區(qū) 漢口 2條 分別為 U1(吳家山 — 堤角 )和 U8(古田 — 陽(yáng)邏 )； 武昌 2條 分別為 U5(青菱 — 青山 )和 U9(魯巷 — 東湖高新 )。 武漢將在 2023年建成 U1二期 (吳家山 — 堤角 )， U2(金銀潭 — 魯巷 )、 U4(永安堂 — 武漢站 )。 面臨眾多利好因素，武漢將進(jìn)入城市外擴(kuò)的高速發(fā)展期，本區(qū)域作為承接漢口向北外擴(kuò)的一站，因此受益 ?武漢的城市地位 ? 8+1城市圈 ? 軌道交通 武漢位于京廣縱向經(jīng)濟(jì)帶，長(zhǎng)江橫向經(jīng)濟(jì)帶，的“十”字中心占據(jù) 中部“天元”地位 武漢城市圈，是指以武漢為中心，以 100公里為半徑的城市群落， 它包括了武漢及 8個(gè)周邊城市，是我國(guó)中部最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貐^(qū)。全面貫通武漢三鎮(zhèn)。 區(qū)域價(jià)值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 湯遜湖板塊：依托周邊眾多高校、 光谷產(chǎn)業(yè) 以及政府機(jī)構(gòu)等的支撐，憑借 優(yōu)勢(shì)資源和城市價(jià)值 ，將成為武漢中央別墅區(qū)，占位別墅第一層級(jí) 湯遜湖 資源優(yōu)勢(shì)： 武漢搜房網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示： ? 武漢市場(chǎng)對(duì)湯遜湖區(qū)域別墅市場(chǎng)的認(rèn)知度較高； ? 認(rèn)為豐富的山水資源、湖面美景是湯遜湖區(qū)域的優(yōu)勢(shì)； ? 客戶在別墅區(qū)域的選擇上，偏重郊區(qū)生態(tài)別墅； ? 客戶對(duì)獨(dú)棟具有明顯的偏好。 后官湖、知音湖板塊：初期以性價(jià)比入市，隨著 和黃、世貿(mào) 等大開(kāi)發(fā)商和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 的進(jìn)駐，區(qū)域?qū)⑾蚺涮R全的高端板塊轉(zhuǎn)換，未來(lái)供應(yīng)量較大 資源優(yōu)勢(shì)： 知名開(kāi)發(fā)商； 政府規(guī)劃： ①世茂： ?０９年９月２５日正式啟動(dòng)； ?蔡甸區(qū)將首批騰地 6000畝； ?總投資規(guī)模達(dá) 400億元人民幣； ?０９年年底開(kāi)工， 5年整體完工； ?由主題樂(lè)園、濱水會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、濱水辦公及商業(yè)、生態(tài)居住等 8個(gè)部分組成。 金銀湖板塊：兼具資源、一定配套和性價(jià)比的區(qū)域，內(nèi)部分為兩大板塊，板塊之間價(jià)格梯度差明顯 高爾夫板塊 5500－ 8000 西部板塊 4500－ 5500 漢口中心區(qū) 金銀湖板塊 外環(huán)線 20分鐘 ?定位 ：集生態(tài)居住、商貿(mào)旅游、信息服務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)等城市功能于一體的具有國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平的賽馬運(yùn)動(dòng)基地、中部地區(qū)獨(dú)具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地 ?旅游休閑配套 ：目前已初步形成了以金銀湖生態(tài)公園為中心，圣山歡樂(lè)世界、金銀湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、東方馬城、武漢國(guó)際風(fēng)情園等為環(huán)繞的郊游踏青勝地，成為武漢地區(qū)最大的回歸自然、娛樂(lè)身心的水陸兩棲休閑區(qū)。 未來(lái)發(fā)展定位： 城市最佳生態(tài)旅游休閑區(qū) 交通規(guī)劃： ?軌道交通規(guī)劃： ?輕軌一號(hào)線于今年開(kāi)通 ，連接金銀湖至漢口市區(qū) ?地鐵 7號(hào)線，連接金銀湖和南湖， 于 2023年 7月頒布規(guī)劃 ?地鐵 6號(hào)線，金銀湖至開(kāi)發(fā)區(qū)體育中心 ,2023年建成。 配套不均、進(jìn)入性最佳、資源最好的區(qū)域 ?目前區(qū)域高端娛樂(lè)配套豐富，公共生活配套相對(duì)充足； ?與市區(qū)距離近，金山大道昭示性強(qiáng)，而且項(xiàng)目普遍占有強(qiáng)勢(shì)湖景資源 高爾夫板塊 60008000 典型代表 —— 萬(wàn)科高爾夫城市花園 ?一線臨湖、高爾夫，緊鄰金山大道 ?均價(jià) 8000，承接城市富人的換房需求 高端項(xiàng)目云集，樹立富人區(qū)形象 金銀湖高爾夫板塊 —— 擁有 金銀湖和高爾夫雙重資源 ，價(jià)值不可復(fù)制，在萬(wàn)科、金地的帶動(dòng)下，區(qū)域價(jià)值提升，未來(lái)城市屬性將增強(qiáng)，客戶以漢口市區(qū)的改善需求為主 占地面積： 103071㎡ 建筑面積： 180000㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 551 產(chǎn)品類型： 4棟高層、聯(lián)排 均價(jià)： 8500－ 8800元 /㎡（全裝修） 主力戶型： 90㎡兩房、 180㎡四房 強(qiáng)勢(shì)配套資源： ?外部： 金銀湖高爾夫球場(chǎng)、東方馬城 ?內(nèi)部： 精品風(fēng)情商業(yè)街、 5300㎡超五星會(huì)所、雙語(yǔ)幼兒園 ?進(jìn)駐商家： 官邸私房菜、兩岸咖啡、五糧液專賣、黛絲洗衣店、川上客 金銀湖高爾夫 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 后湖板塊： 配套成熟，城市價(jià)值較高， 居住氛圍濃厚，規(guī)劃為城市用地，未來(lái)必將快速融入漢口市區(qū)，發(fā)揮城市價(jià)值 ?定位 ：規(guī)劃為后湖現(xiàn)代居住新城，以居住為主，具有居住、市級(jí)商業(yè)副中心，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和城市公園的主導(dǎo)功能； ?在未來(lái) 5年內(nèi)，政府將計(jì)劃用 129億完善后湖新城 后湖規(guī)劃，未來(lái)的后湖新城將由 4大板塊組成： ?北面為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園； 中央為文化島； 西面為后湖都會(huì)親水公園； 東邊為商業(yè)中心； ?規(guī)劃總面積約為 公里。幸福大道、后湖路 “八縱” 姑嫂樹路、塔子湖西路、塔子湖東路、金橋大道、建設(shè)大道、建設(shè)渠路、岔馬路、漢黃路。 隨著交通條件的改變和即將改變，我們看到住宅客戶的 有效來(lái)源地更廣。 價(jià)格： 60007000元 后湖板塊 漢口中心區(qū) ?后湖和百步亭公交站正在規(guī)劃部門辦理申建手續(xù)。從地理位臵上講，后湖是武漢市七大居住板塊中距離中心城區(qū)最近的 資源： 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 產(chǎn)業(yè)新城、綜合居住區(qū) 價(jià)格： 38004500元 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 盤龍城 區(qū)域價(jià)值 2： 處于城市價(jià)格洼地，具備性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 武昌湯遜湖 38004500元 金銀湖西部 45005500元 金銀湖高爾夫板塊 70008000元 漢陽(yáng)后官湖、知音湖 50006000元 高層： 50006300元 別墅： 20230以上 后湖 60007000元 區(qū)域處于價(jià)格洼地，在短期內(nèi)很難趕超其他區(qū)域，但可以通過(guò)完善配套、產(chǎn)品發(fā)力等措施增強(qiáng)與