【正文】 ?內部規(guī)劃三條道路，兩條南北向，一條東西向，首先動工的是 50米寬的盤龍路，由開發(fā)商代建 1 乘龍路 50米寬 2 3 4 4 3 2 1 無優(yōu)勢資源 15 本報告是嚴格保密的。區(qū)域內主要生活配套和住宅開發(fā)項目多集中在主干道兩側 1 2 3 4 1 2 3 4 5 6 7 8 9 6 5 8 9 7 10 10 至湖邊約 300米 至超市約 3000米 領袖城 28街 盤龍大道 盤龍水岸 無湖景資源 北儷湖 國家電網(wǎng) 中百倉儲超市 巨龍大道與雜貨市場 近主干道、臨超市 16 本報告是嚴格保密的。 本次匯報結構 18 屬性界定 核心問題 梳理 競爭機會挖掘 案例分析 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 規(guī)劃方案 182。 客戶定位 182。 本體價值挖掘 182。 驅動模式選擇 本報告是嚴格保密的。 利用 SCQ模型來確定核心問題 R1： 非期望結果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結果 即 S：情景現(xiàn)狀 R2： 期望結果 —— 我們的期望目標 即 武漢地產(chǎn)集團的目標 C （矛盾或沖突） Q （核心問題） 20 困 境 缺配套 大供應 整體環(huán)境差、生活配套極其缺乏，而政府對區(qū)域沒有明晰的配套規(guī)劃，導致入住率低，陷入惡性循環(huán)中，且項目內部無資源依托 盤龍城那個地方太偏僻了，去過一次，塞車，又荒涼，在那個地方買個吃的東西都困難，買了房子也沒法住。 區(qū)域內大部分項目都將成熟社區(qū)作為為宣傳口號，皆以自我為中心，各自為政，未能營造良好的居住氛圍 摩卡小鎮(zhèn) 領袖城 ? 沒有營造出明確的居住氛圍； ? 各自為政，缺乏領頭羊：各項目配套皆為銷售物業(yè)的噱頭，配套零散，不能形成中心； ? 單調主打基調：主打基調在市場上千篇一律，無法在見多識廣的客戶眼里形成亮點 名流人和天地 項目各自中心化，配套小打小鬧，低入住率進一步加劇 困境2 23 本報告是嚴格保密的。 按照內部樓盤年均消化速度，本項目以容積率 ，開發(fā)周期約 17年，即使按照區(qū)域內最好銷售速度計算，開發(fā)周期約 10年 區(qū)域內大部分樓盤普通住宅月銷售 4050套，少數(shù)超越市場可賣到 100套，低密度住宅賣的最好的中國院子每月銷售 2030套。 矛盾 /沖突 R1：非期望結果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結果 R2：期望結果 —— 我們的期望目標 C： 矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 A. Description of the contents ?項目所需的大量客戶難以保證，并在開發(fā)過程不能持續(xù) ?區(qū)域形象難以改善，價格難以突破 ?項目的消化周期會延長 ?項目很難突破區(qū)域，樹立形象，塑品牌 目標 ：在 810年時間開發(fā)完畢， 快速回現(xiàn)，并提高利潤，樹立品牌影響力，成為區(qū)域的標桿 結果 ：項目規(guī)模較大，需要持續(xù)的、高質量的客戶源支撐項目的量和價 26 本報告是嚴格保密的。 本次匯報結構 29 屬性界定 核心問題 梳理 案例分析 競爭機會挖掘 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 規(guī)劃方案 182。 客戶定位 182。 本體價值挖掘 182。 驅動模式選擇 本報告是嚴格保密的。 武漢依托中部“天元”的地理位臵將建立其戰(zhàn)略支點的城市地位，提升整個城市的價值平臺 ? 武漢位于 京廣縱向經(jīng)濟帶，長江橫向經(jīng)濟帶，的“十”字中心 占據(jù)中部“天元”地位 ? 武漢是中部地區(qū)的交通樞紐 京廣線連接中部 21個大中城市 長江連接中部 19個大中城市 ? 武漢是中部經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)核心 沿京廣經(jīng)濟帶城市經(jīng)濟占中部地區(qū)生產(chǎn)總值比重的 32%， 沿長江經(jīng)濟帶城市經(jīng)濟占中部地區(qū)生產(chǎn)總值比重的 19%， 兩者合計占中部總量的 43%。 31 本報告是嚴格保密的。到目前 7個都市工業(yè)園已入駐企業(yè) 1088戶，提供就業(yè)崗位 ，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值314億元。 ?武漢成為國家兩型社會試驗區(qū)后，意味著國家將出臺更多優(yōu)惠政策，而武漢的投資環(huán)境也會變得更好。 武漢展覽館廣場 武漢 “兩型社會”增強城市吸引力 ? 東湖高新區(qū)是中央人才工作協(xié)調小組首批確定的建設。東湖高新區(qū)內集聚了４２所各類高等院校、１８個國家重點實險室、１５個國家工程研究中心、３７個省級重點實險室和工程研究中心，５００多家高新技術研發(fā)機構，是國家光電子產(chǎn)業(yè)基地、生物產(chǎn)業(yè)基地。 “ 8+1”城市圈將進一步拉伸武漢的城市骨架，拓寬了武漢的城市范圍，改變武漢人對項目所在區(qū)域認知 趨勢二 1996年規(guī)劃 現(xiàn)階段 武漢城市圈規(guī)劃 武漢在大都市化中呈現(xiàn)的特征 1. 武漢正在擴展城市骨架，積極拓展市區(qū)的土地面積，組團強調功能分區(qū) 突出主城引導都市發(fā)展區(qū)（外環(huán)線以內及附近地區(qū)）合理布局。 4. 商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)外移，武漢的中心感模糊。 啟示：在區(qū)域劃分和客戶認知中，項目所在區(qū)域將從陌生城市遠郊成為城市近郊 33 本報告是嚴格保密的。 ?鐵路： 以京廣、京九、漢丹、武九鐵路和京廣高速客運鐵路、滬漢蓉快速客運鐵路為骨架的鐵路網(wǎng)； ?輕軌： 建設和完善武漢輕軌交通網(wǎng)，包括延伸武漢至孝感輕軌，開行武漢至鄂州、黃石、仙桃等城際列車。 ?快速路： 建設 8條快速出口公路，分別是：武漢 —— 孝感、青鄭（洪山區(qū)青菱 — 江夏區(qū)鄭店）、漢蔡（漢陽區(qū)米糧山 — 蔡甸區(qū)侏儒）、漢麻（武漢 — 麻城）、漢英（武漢 — 英山）、洪山區(qū)和平 — 左嶺、沌口至水洪口、關山 — 鄂州市葛店。 啟示：武漢城市吸附力的提升， 8+1城市的融合均為項目帶來了大量的外來人口 ?武漢客戶到周邊 8市臵業(yè)： ?目前以鄂州紅蓮湖開發(fā)區(qū)、葛華新城、孝感為主； ?購買主要受價格驅動，更多是城際臵業(yè)群體； ?以養(yǎng)老或投資為主。 軌道交通將促進武漢的城市融合，跨區(qū)域臵業(yè)和遠郊臵業(yè)比例將得到大幅提升 趨勢三 武漢市地鐵線網(wǎng)規(guī)劃修編方案由 3條市域快線、9條市區(qū)線路構成，線路全長 530公里，設站309座，其建設規(guī)模已經(jīng)超過法國巴黎 500公里的地鐵規(guī)模 在武漢市的軌道交通網(wǎng)基本建成時將形成： ?武漢市 66%的人口在 600米的步行范圍內，就能找到地鐵站； ?“ 60分鐘穿城， 30分鐘到達中心城區(qū)”； ?軌道交通在主城區(qū)承擔的客流將達 55%以上。 E2—— 由黃陂至紙坊，實現(xiàn)漢口與武昌的快速直達聯(lián)系。全線貫通武漢三鎮(zhèn)，連接了漢口站、武漢站。 跨漢江線路 2條 分別為 U3(吳家山 — 博覽中心 )與 U6(軍山 — 三金潭 )。 4條主干線路串城區(qū) 漢口 2條 分別為 U1(吳家山 — 堤角 )和 U8(古田 — 陽邏 )； 武昌 2條 分別為 U5(青菱 — 青山 )和 U9(魯巷 — 東湖高新 )。 武漢將在 2023年建成 U1二期 (吳家山 — 堤角 )， U2(金銀潭 — 魯巷 )、 U4(永安堂 — 武漢站 )。 面臨眾多利好因素，武漢將進入城市外擴的高速發(fā)展期，本區(qū)域作為承接漢口向北外擴的一站，因此受益 ?武漢的城市地位 ? 8+1城市圈 ? 軌道交通 武漢位于京廣縱向經(jīng)濟帶，長江橫向經(jīng)濟帶，的“十”字中心占據(jù) 中部“天元”地位 武漢城市圈，是指以武漢為中心，以 100公里為半徑的城市群落， 它包括了武漢及 8個周邊城市，是我國中部最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貐^(qū)。全面貫通武漢三鎮(zhèn)。 區(qū)域價值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競爭分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 37 本報告是嚴格保密的。 湯遜湖板塊：依托周邊眾多高校、 光谷產(chǎn)業(yè) 以及政府機構等的支撐，憑借 優(yōu)勢資源和城市價值 ，將成為武漢中央別墅區(qū)，占位別墅第一層級 湯遜湖 資源優(yōu)勢： 武漢搜房網(wǎng)調查數(shù)據(jù)顯示： ? 武漢市場對湯遜湖區(qū)域別墅市場的認知度較高； ? 認為豐富的山水資源、湖面美景是湯遜湖區(qū)域的優(yōu)勢； ? 客戶在別墅區(qū)域的選擇上，偏重郊區(qū)生態(tài)別墅； ? 客戶對獨棟具有明顯的偏好。 后官湖、知音湖板塊：初期以性價比入市，隨著 和黃、世貿 等大開發(fā)商和萬達廣場 的進駐，區(qū)域將向配套齊全的高端板塊轉換，未來供應量較大 資源優(yōu)勢： 知名開發(fā)商； 政府規(guī)劃： ①世茂： ?０９年９月２５日正式啟動； ?蔡甸區(qū)將首批騰地 6000畝； ?總投資規(guī)模達 400億元人民幣； ?０９年年底開工， 5年整體完工； ?由主題樂園、濱水會展中心、五星級酒店、濱水辦公及商業(yè)、生態(tài)居住等 8個部分組成。 金銀湖板塊：兼具資源、一定配套和性價比的區(qū)域，內部分為兩大板塊，板塊之間價格梯度差明顯 高爾夫板塊 5500－ 8000 西部板塊 4500－ 5500 漢口中心區(qū) 金銀湖板塊 外環(huán)線 20分鐘 ?定位 ：集生態(tài)居住、商貿旅游、信息服務、高新產(chǎn)業(yè)等城市功能于一體的具有國內領先水平的賽馬運動基地、中部地區(qū)獨具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地 ?旅游休閑配套 ：目前已初步形成了以金銀湖生態(tài)公園為中心，圣山歡樂世界、金銀湖國際高爾夫球場、東方馬城、武漢國際風情園等為環(huán)繞的郊游踏青勝地，成為武漢地區(qū)最大的回歸自然、娛樂身心的水陸兩棲休閑區(qū)。 未來發(fā)展定位： 城市最佳生態(tài)旅游休閑區(qū) 交通規(guī)劃： ?軌道交通規(guī)劃： ?輕軌一號線于今年開通 ，連接金銀湖至漢口市區(qū) ?地鐵 7號線，連接金銀湖和南湖， 于 2023年 7月頒布規(guī)劃 ?地鐵 6號線，金銀湖至開發(fā)區(qū)體育中心 ,2023年建成。 配套不均、進入性最佳、資源最好的區(qū)域 ?目前區(qū)域高端娛樂配套豐富，公共生活配套相對充足； ?與市區(qū)距離近，金山大道昭示性強，而且項目普遍占有強勢湖景資源 高爾夫板塊 60008000 典型代表 —— 萬科高爾夫城市花園 ?一線臨湖、高爾夫，緊鄰金山大道 ?均價 8000，承接城市富人的換房需求 高端項目云集，樹立富人區(qū)形象 金銀湖高爾夫板塊 —— 擁有 金銀湖和高爾夫雙重資源 ，價值不可復制，在萬科、金地的帶動下，區(qū)域價值提升，未來城市屬性將增強，客戶以漢口市區(qū)的改善需求為主 占地面積： 103071㎡ 建筑面積： 180000㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 551 產(chǎn)品類型： 4棟高層、聯(lián)排 均價： 8500－ 8800元 /㎡（全裝修） 主力戶型： 90㎡兩房、 180㎡四房 強勢配套資源： ?外部： 金銀湖高爾夫球場、東方馬城 ?內部： 精品風情商業(yè)街、 5300㎡超五星會所、雙語幼兒園 ?進駐商家： 官邸私房菜、兩岸咖啡、五糧液專賣、黛絲洗衣店、川上客 金銀湖高爾夫 42 本報告是嚴格保密的。 后湖板塊： 配套成熟，城市價值較高， 居住氛圍濃厚，規(guī)劃為城市用地，未來必將快速融入漢口市區(qū)，發(fā)揮城市價值 ?定位 ：規(guī)劃為后湖現(xiàn)代居住新城，以居住為主，具有居住、市級商業(yè)副中心，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和城市公園的主導功能； ?在未來 5年內，政府將計劃用 129億完善后湖新城 后湖規(guī)劃，未來的后湖新城將由 4大板塊組成： ?北面為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園； 中央為文化島； 西面為后湖都會親水公園； 東邊為商業(yè)中心； ?規(guī)劃總面積約為 公里。幸福大道、后湖路 “八縱” 姑嫂樹路、塔子湖西路、塔子湖東路、金橋大道、建設大道、建設渠路、岔馬路、漢黃路。 隨著交通條件的改變和即將改變，我們看到住宅客戶的 有效來源地更廣。 價格： 60007000元 后湖板塊 漢口中心區(qū) ?后湖和百步亭公交站正在規(guī)劃部門辦理申建手續(xù)。從地理位臵上講，后湖是武漢市七大居住板塊中距離中心城區(qū)最近的 資源： 44 本報告是嚴格保密的。 45 產(chǎn)業(yè)新城、綜合居住區(qū) 價格： 38004500元 45 本報告是嚴格保密的。 盤龍城 區(qū)域價值 2： 處于城市價格洼地，具備性價比優(yōu)勢 武昌湯遜湖 38004500元 金銀湖西部 45005500元 金銀湖高爾夫板塊 70008000元 漢陽后官湖、知音湖 50006000元 高層： 50006300元 別墅： 20230以上 后湖 60007000元 區(qū)域處于價格洼地，在短期內很難趕超其他區(qū)域，但可以通過完善配套、產(chǎn)品發(fā)力等措施增強與