【正文】 肉色的為水管電纜 立體示意圖 150 151 152 153 154 155 服務(wù)。而且結(jié)構(gòu)與圍護(hù)分離，日后業(yè)主有重新組合戶型的可能性。戶型按垂直關(guān)系將戶型分為 A、 B、 C三種戶型，入戶門設(shè)在 B戶型， B戶型為必選戶型， A、 C戶型按需選購(gòu)，組合成所需的戶型。 BoxLiving 服務(wù)式公寓 140 room α ?釋放小空間的多種可能 ?建筑無限可能的場(chǎng)所 BoxLiving的定位 —— 彈性空間 141 滿足變化性需求 多樣的選擇 自由設(shè)計(jì) 順應(yīng)型 ?菜單式平面（ menu plan) ?個(gè)性化平面（ character plan) ?滿足不同生活方式的平面（ lifestyle plan) ?大空間平面（ free plan) ?具有可變性住宅 （ flex housing) ?可自行設(shè)計(jì)的住宅 (DIY) ?開放式廚房 （ open kitchen) ?多功能室 (? room) α—room BoxLiving的定位 —— 彈性空間 滿足 α— room（居住魔方） 個(gè)性化和適應(yīng)變化性要求 142 α — room （生活魔方） 大空間無限分隔的戶型設(shè)計(jì) 從傳統(tǒng)的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式 143 + = + = + = or or 單一的組合模式 —— 具有可變性住宅 （ flex housing） 模式 …… α—room 以單元模數(shù)的一個(gè) “ menu plan” （居住菜單） BoxLiving的平面組合形式 144 N P V H I O R N N P H V * I * R N P V H I O R N N P H V * I * R α— room（居住魔方）戶型設(shè)計(jì)的可變性與適應(yīng)性 α—room BoxLiving的針對(duì)客戶的典型組合方式 145 + = 從居住型小戶型向“ Studio” / “ SOHO”的轉(zhuǎn)變 α — room（居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 146 + = “ menu plan”（居住菜單）的縱向復(fù)式組合 利用樓梯間下方，增加一間多功能房，空間使用面積大于建筑面積 α — room（居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 （ 縱向組合） 147 利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺(tái)，模糊的陽臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。通過建筑設(shè)計(jì)，使公寓達(dá)到戶戶光線充足、視野開闊的效果。 ?商務(wù)會(huì)議室 、 洽談室 、 培訓(xùn)室租賃服務(wù) 、 會(huì)務(wù)安排 137 休閑會(huì)所 —— 酒店同公寓共享 功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。 中庭的頂部 德意志商業(yè)銀行總部 132 雙層呼吸幕墻： ?利用自然光實(shí)現(xiàn)照明 ?減少空調(diào)的使用 ?通過開啟窗實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng) ?通過遮陽百葉防止日曬 ?室內(nèi)無眩光 呼吸式玻璃幕墻 133 超高層主入口 大堂入口氣派且具有較強(qiáng)的展示性 134 導(dǎo)示牌示意 135 建筑大堂 便利性、融合性、安全私密性 —— ?設(shè)于二層平臺(tái)，與商業(yè)入口區(qū)分 ?可以打 TAXI的大堂 ?設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫 ?與商業(yè)停車完全區(qū)隔 136 商務(wù)會(huì)所 ? 會(huì)客吧：在辦公場(chǎng)合不便接待時(shí)可與朋友上會(huì)客吧小坐 ， 或獨(dú)自去飲一杯咖啡 ， 盡顯逍遙 。 131 電梯、樓梯間和服務(wù)用房被成組放置在大樓的三個(gè)角部，使村落般散置的 辦公室和花園更具整體性。 建筑物的生態(tài)設(shè)計(jì) 若干 4層高的空中花園沿著中庭螺旋而上， 不僅為辦公人員提供了舒適的綠色景觀，還避免了全封閉式辦公建筑的昂貴開支。大樓是世界上第一座高層生態(tài)建筑。主入口設(shè)在環(huán)市東路上。 借鑒全國(guó)性總部 拉德方斯（巴黎）中心化舉措 標(biāo)志性 128 整體建筑風(fēng)格 建筑造型處理應(yīng)考慮能從周邊的物業(yè)中躍然而出 ， 予人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力 ， 又要適合現(xiàn)代人的審美需要 。 124 物業(yè)發(fā)展建議基本思路 KPI體系 人文符號(hào) 功能化體系 國(guó)際 規(guī)劃指標(biāo)： 建議功能配比調(diào)整： 注：我們僅提出基于市場(chǎng)的示意性功能配比，沒有唯一性；實(shí)際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計(jì)要求進(jìn)行調(diào)整。 里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在此聚會(huì)。這類時(shí)尚、有特色的如北京路，是很多不同的個(gè)體組成，沒有一個(gè)整體的投資者和管理者，這應(yīng)該是本項(xiàng)目的一個(gè)明確的吸引力。 ? 是豐富的、多元的、可變化的。 ? 代表了融合、非此即彼的現(xiàn)象。 他們?cè)谶@里，并代表著一個(gè)階層：富有、榮譽(yù)而且更年輕、求變的活力階層。 ? 納斯達(dá)克指數(shù)撥動(dòng)著全世界的財(cái)富。 ? 室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。 106 項(xiàng)目分策略： 分策略之一： 利用綜合體資源共享的優(yōu)勢(shì)，將資源利用最大化； 會(huì)所、大堂、設(shè)施、服務(wù)等的共享和互融互通 分策略之二： 設(shè)計(jì)以生態(tài)概念貫穿，成為后 SARS時(shí)代健康物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)； 分策略之三： 以各功能的頂級(jí)組合構(gòu)建項(xiàng)目的頂級(jí)形象； 頂級(jí)寫字樓 +五星級(jí)酒店 +服務(wù)式公寓 +高檔商場(chǎng) 107 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略的形成 分策略之四： 以各功能的特色定位，確立差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并有效減弱各功能規(guī)模偏小的影響； 酒店 —— 國(guó)際化五星級(jí)酒店 寫字樓 —— 頂級(jí)酒店服務(wù)式 公寓 —— 服務(wù)式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住 商場(chǎng) —— 景觀型 分策略之五： 創(chuàng)造附加值，增大溢價(jià)空間，使物業(yè)的價(jià)值最大化； 分策略之六： 以標(biāo)志性的超高層建筑確立整體形象，并形成強(qiáng)制性視覺沖擊，增強(qiáng)昭示性； 108 戰(zhàn)略形成價(jià)值體系 價(jià)值體系 高形象 生態(tài) 景觀型商業(yè) 服務(wù)為先導(dǎo) 功能彈性化 綜合體資源共享 超高層 五星級(jí)酒店 標(biāo)志性雕塑及廣場(chǎng) 109 項(xiàng)目整體定位 110 形象定位 紐約 TIMES SQUARE ? 欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃度的都市體驗(yàn)，都市經(jīng)驗(yàn)。 總體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 2：形象定位：紐約 TIMES SQUARE 都市的核心和濃縮，最輝煌的都市娛樂中心，在此形成特定的階層。這樣的元素，必須能融入廣州的文化，而又能帶來新的血液。 ?需要向什么特征發(fā)展？ 中旅項(xiàng)目需要承擔(dān)這一使命 104 項(xiàng)目條件 可以整合的：發(fā)展商資源和區(qū)域資源 可以借力的：特有的規(guī)模和綜合體功能 ； 可以打破目前市場(chǎng)現(xiàn)狀的：最新的設(shè)計(jì)，最新的理念：主題化、娛樂化、國(guó)際化的體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)情。 區(qū)域增值。 100 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 101 形成發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù) 發(fā)展模式 KPI體系 面臨的困惑與機(jī)會(huì) 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力模型 項(xiàng)目整體的發(fā)展核心戰(zhàn)略 區(qū)域氣氛 區(qū)域未來 項(xiàng)目條件 項(xiàng)目整體的發(fā)展分策略 102 區(qū)域氣氛 珠三角甚至全國(guó)性的總部 都市化、文化的交融地 ? 中西文化交融 ? 傳統(tǒng)與時(shí)尚文化的交融 ? 生意與生活、辦工與娛樂的交融。 購(gòu)買者重置成本不高 只要有措施可吸引 政府基本無土地出讓 區(qū)域替代品少 主要競(jìng)爭(zhēng)來自于有歷史沉淀因素的競(jìng)爭(zhēng)，集中于酒店和高檔商業(yè)。 98 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 99 潛在新參加的競(jìng)爭(zhēng)者 （流動(dòng)性的威脅） 替代品 （替代產(chǎn)品的威脅） 購(gòu)買者 （議價(jià)能力） 已存在的 競(jìng)爭(zhēng)者 （已有的威脅） 供應(yīng)方 （議價(jià)能力） 采用波特競(jìng)爭(zhēng)力模型進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析 可利用的土地已經(jīng)較為稀缺，潛在新參加的競(jìng)爭(zhēng)者將不會(huì)太多。 困惑三： 所處位置并非商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域；人流量不大，缺少讓人群留駐的因素 困惑三：酒店式公寓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)不明顯。 模式一： 酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 從綜合體案例及廣州市場(chǎng)看，地鐵口與項(xiàng)目直接接駁相當(dāng)重要，關(guān)鍵是商業(yè)存在競(jìng)爭(zhēng)： “地鐵就象是一座橋梁，如果沒有這座橋梁，客戶就會(huì)順著別的橋梁流向別的地方” 地鐵口接駁是大型商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵條件。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，觀光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能； ?多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂設(shè)施； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)。 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃、運(yùn)作和出租的計(jì)劃。 4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購(gòu)物廊，增強(qiáng)觀光性。 2）空間的處理： 水平體系設(shè)置了三個(gè)節(jié)點(diǎn) 一太陽廣場(chǎng)、星星庭院和海洋庭院 ,三者通過月亮街和地球街相連，并形成 5大主題區(qū)域； 豎直體系包括“運(yùn)間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。 無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。 是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。 功能配比： 寫字樓 商場(chǎng) 福岡劇院 及商場(chǎng) 商業(yè)區(qū)主入口 酒店 82 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目立意 —— 「化都市為劇場(chǎng)」 猶如都市中的一個(gè)多元化未來都市。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?集購(gòu)物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式； ?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 二期規(guī)劃 占地 ，總建筑面積達(dá) 25萬平方米，提供約 2023個(gè)車位 開放式購(gòu)物空間、五星級(jí)酒店和服務(wù)式公寓的組成。 萬象城 —— ，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類餐飲等近 300家零售店面組成。30%的亞洲一線品牌 ,20%的國(guó)際二、三線品牌及國(guó)內(nèi)一線品牌 . ?全部只租不售，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 75 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 項(xiàng)目立意 “與您攜手，改變生活” “構(gòu)筑深圳新天地” —— 喚起了深圳人共同的心聲 76 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 投資 ?40億人民幣 建設(shè)模式 ?十家國(guó)際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝；包括設(shè)計(jì)、建筑、景觀、營(yíng)銷、招商、廣告等相關(guān)行業(yè) 經(jīng)營(yíng)模式 ?華潤(rùn)總部進(jìn)駐，為華潤(rùn)面向全國(guó)的形象典范； ?直接在海外進(jìn)行招商，且國(guó)際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成 。 74 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 區(qū)域歷史背景 ： 羅湖已形成的金融中心和財(cái)富圈層，但成熟后區(qū)域的發(fā)展空間受到限制以及新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目占地面積 77,292平方米，總建筑面積 480,935平方米，設(shè)置車位 2,988個(gè)，其中一期項(xiàng)目車位 1,034個(gè)。 內(nèi)因： ? 定位準(zhǔn)確，基于本區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能，并定位其它功能規(guī)模及檔次； ? 五星級(jí)酒店及高檔公寓的入住客，為國(guó)際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意； ? 娛樂時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心； ? 波特曼酒店及國(guó)際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級(jí)地位。 二、國(guó)際化管理 聘請(qǐng)國(guó)際人士組成管理團(tuán)隊(duì) 采用五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理 。各種展覽在大廳展示，根據(jù)需要優(yōu)化組合展廳。面積從 47到 267平方米，以中大面積為主。 案例 —— 上海商城 66 豪華公寓 位于兩棟輔樓，共 472間豪華服務(wù)式公寓。 65 大堂 五星級(jí)酒店 Portman RitzCarlton 酒店擁有 564間客房，位于主樓 14到 45層。 63 案例 —— 上海商城 定位為 上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體 city within a city 五星級(jí)酒店 +豪華公寓 +寫字樓 +商場(chǎng) 64 案例 —— 上海商城 ?核心功能： 五星級(jí)酒店為主導(dǎo)，以五星級(jí)酒店帶動(dòng)高檔公寓、寫字樓及商業(yè)。 總建筑面積 。 內(nèi)因： ?利用超高層寫字樓的頂級(jí)