【正文】 黃色的為三層所共用的走廊， 藍(lán)色的為垂直的交通井， 紅色的分別為廁所與廚房的排氣管與排煙管。 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽臺(tái) 步入式 景觀凸窗 步入式 陽臺(tái) α — room（生活魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 148 B戶型平面 A/C戶型平面 平面示意圖 以 60㎡（ 6 10）為一個(gè)基本單元 149 以三層為一循環(huán)，以一個(gè)循環(huán)為模型，構(gòu)筑一個(gè)三層高的框架，公共走廊設(shè)在第二層。 138 共享空間 ?商業(yè)頂部、公寓頂部園林與超高層室內(nèi)生態(tài)空間融合，結(jié)合空中花園與架空層花園形成多層次園林 139 元素二：服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓為板式高層。成組的巨柱支撐著橫梁，辦公室和空中花園都不受結(jié)構(gòu)構(gòu)件的干擾。 整棟大樓全部采用自然通風(fēng)和溫度調(diào)節(jié)，將運(yùn)行能耗降到最低，同時(shí)也最大程度的減少了空氣調(diào)節(jié)設(shè)備對(duì)大氣的污染。 標(biāo)志性 我們的“中心化” 舉措之三 129 元素一：主樓超高層建筑 標(biāo)志性建筑群 —— 超高層 /豪華酒店 超高層建筑增添了環(huán)市東路又一道風(fēng)景線 超高層位于環(huán)市東與建設(shè)大馬路交叉口處，進(jìn)入性與昭示性良好。 地庫及其它 商業(yè) 寫字樓 公寓A 地段 33,910 26,760 148,050 B 地段 30,605 45,270 20,010 30,870 連接地段 4,380 共計(jì) 68,895 72,030 168,060 30,870 20% 21% 49% 9%合計(jì) 339,855 地庫及其它 商業(yè) 寫字樓 五星級(jí)酒店 酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn) 原量 不變 地上 五層地下一層連接地鐵 剩余 部分全部為寫字樓 經(jīng)營 適宜的400間 房計(jì) 經(jīng)營 適宜的400間 房計(jì)面積 68,895 58,650 132,310 40,000 40,000 比例 20% 17% 39% 12% 12%合計(jì) 339,855 原有功能配比： 建議功能配比： 121 功能布局示意 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè) 商務(wù)會(huì)所 休閑會(huì)所、共享空間 地下停車場(chǎng) 超高層 2層 高層 1至 5層 122 物業(yè)發(fā)展建議 123 建議原則 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購買的因素。 ★ 強(qiáng)調(diào)都市文化性、可游覽性； ★ 強(qiáng)調(diào)綜合性 ★ 一個(gè)國際交流、人們聚會(huì)的地點(diǎn)； 進(jìn)展到一定時(shí)候，希望項(xiàng)目成為廣州具有文化特色的都市旅游景點(diǎn)，到廣州的人，一定要來看看。 ? 意指東方與西方融合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合。 我們的客戶： 他們是這樣一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭， 因此，他們理解這兒 —— 都市的核心、經(jīng)濟(jì)高度聚集的細(xì)胞核； 他們熱愛都市，都市的價(jià)值造就了他們的價(jià)值，當(dāng)一些富人進(jìn)入郊區(qū)時(shí)，他們卻住進(jìn)都市最繁華最核心的區(qū)域，因?yàn)樗麄冃枰o緊抓住都市的萬千變化。 ? 最輝煌的都市娛樂中心。 105 ！ 總體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 1：項(xiàng)目使命： “ 中心化 ” 承擔(dān)環(huán)市東向國際化地區(qū)性總部發(fā)展的區(qū)域目標(biāo)，承擔(dān)環(huán)市東區(qū)域復(fù)興和區(qū)域增值的使命，配備國際化總部經(jīng)濟(jì)元素。 融入國際文化。 但原有的酒店和商業(yè)配套設(shè)施落后、經(jīng)營管理延沿襲老國企風(fēng)格和模式、業(yè)態(tài)單一，整體無特色，為新開發(fā)物業(yè)帶來機(jī)會(huì)。 機(jī)會(huì)一：本項(xiàng)目規(guī)模較大，且在本區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)者少 機(jī)會(huì)二：高檔寫字樓、酒店經(jīng)營現(xiàn)狀良好，回報(bào)較高； 機(jī)會(huì)三：辦公、酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)銷售且價(jià)格較高； 機(jī)會(huì)四：商務(wù)活動(dòng)頻繁，外資聚集，高檔餐飲及商業(yè)經(jīng)營情況良好； 機(jī)會(huì)五：區(qū)域內(nèi)商業(yè)缺乏，特別是高檔和具有特色的商場(chǎng)。 88 模式四的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級(jí) /… 功能化體系 —— 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì) 地理位置 —— 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 獨(dú)具特色 —— 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 人流及商業(yè)氣氛 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營管理 89 模式四的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 90 四種模式 KPI體系的總結(jié) 模式一： 酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 外因 優(yōu)越的地理位置 —— CBD/城市中心 便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 —— 建筑面積 20萬㎡以上 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 地理位置 —— 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 主干道沿線 客戶支持 —— 商務(wù)客戶 地理位置 —— 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 各功能共融不互擾 功能化體系 —— 五星級(jí)酒店 /甲級(jí)寫字樓 /高檔 /中高檔購物中心 /頂級(jí)酒店式 /服務(wù)式公寓 專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 —— 寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場(chǎng)、公寓 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 定位差異化 —— 通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位 功能化體系 —— 五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施 —— 頂級(jí)商場(chǎng) 明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級(jí) /… 獨(dú)具特色 —— 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 功能化體系 —— 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì) /經(jīng)營管理 91 四種模式收益方式特征的總結(jié) 功能種類 模式一： 酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 酒店 外包經(jīng)營 外包經(jīng)營 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 銷售 /出租 出租 銷售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營 /出租 一般出租 自行經(jīng)營 /出租 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 銷售 /出租 一般出租 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響 全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 92 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 93 94 95 本項(xiàng)目發(fā)展模式方向的判斷 綜合四種模式與項(xiàng)目條件和要求的擬合分析，初步判斷本項(xiàng)目可選取 模式一 作為發(fā)展方向。 項(xiàng)目運(yùn)營： 全部出租，發(fā)展商只獲取長期利潤，不進(jìn)行銷售。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。 項(xiàng)目的吸引力來自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團(tuán)的第一個(gè)專用劇場(chǎng)“福岡城市劇場(chǎng)”； 匯集 13個(gè)電影院的 “ AMC運(yùn)河城 13”； 高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。 規(guī)劃與功能比例 78 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 華潤中心建設(shè)團(tuán)隊(duì) —— 精英團(tuán)隊(duì) 群英薈萃 投資商 華潤（集團(tuán)）有限公司 發(fā)展商 華潤（深圳）有限公司 建筑設(shè)計(jì) 美國 RTKL Associates Inc 廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院 園林景觀設(shè)計(jì) 澳大利亞 Place Planning Design 燈光設(shè)計(jì)顧問 Kaplan Partners Architectural Lighting 機(jī)電設(shè)計(jì)顧問 Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設(shè)計(jì)顧問 Rolf Jensen 電梯設(shè)計(jì)顧問 Hesselberg. Keesee Associates .Inc 幕墻設(shè)計(jì)顧問 Curtain Wall Design Consulting. Inc 零售設(shè)計(jì)顧問 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設(shè)計(jì)顧問 香港 MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測(cè)量師 香港利比建筑工料測(cè)量師有限公司 工程監(jiān)理 中國國際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問 深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司 79 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 建設(shè)與經(jīng)營模式 77 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓 +中區(qū)購物及娛樂中心，總建筑面積達(dá) 23萬平方米，提供約 1000個(gè)車位 寫字樓 —— ，高度為 139米，其中 13層為高檔國際時(shí)裝旗艦店， 4層為開放式屋頂花園， 528層為寫字樓，頂層為多功能廳。 項(xiàng)目區(qū)位： 深圳金融中心區(qū)，與地王大廈相對(duì)而立 時(shí)機(jī)： 區(qū)域可開發(fā)用地極少 項(xiàng)目使命： 作為隆重登場(chǎng)的華潤集團(tuán)，作為如此大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)， 必須由受區(qū)域發(fā)展限制的框框中跳出來，領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域發(fā)展、創(chuàng)造市場(chǎng)。 70 模式三的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 功能化體系 —— 五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次 配套設(shè)施 —— 頂級(jí)商場(chǎng) 地理位置 —— 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 主干道沿線 客戶支持 —— 商務(wù)客戶 定位差異化 —— 通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位 71 模式三的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營 寫字樓 出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營 /出租 公寓 一般出租 特征 全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大 72 模式四案例 深圳華潤中心 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office plex =shopping (主 ) +hotel apartment …… 日