【正文】 竣工時間： 1996年 NoImag e81 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 運河城市中心包括 2個飯店、 1個大型購物娛樂場所和 1棟辦公樓。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。 功能配比： 寫字樓 商場 福岡劇院 及商場 商業(yè)區(qū)主入口 酒店 82 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 項目立意 —— 「化都市為劇場」 猶如都市中的一個多元化未來都市。 包羅萬象，其樂無窮。 是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。 項目的吸引力來自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”； 匯集 13個電影院的 “ AMC運河城 13”； 高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等。 無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。 83 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 設(shè)計思路 —— 觀光與商業(yè)結(jié)合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè) 1）將三個原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 2）空間的處理： 水平體系設(shè)置了三個節(jié)點 一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院 ,三者通過月亮街和地球街相連，并形成 5大主題區(qū)域； 豎直體系包括“運間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。 4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購物廊，增強觀光性。 84 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國情調(diào)購物廊 傳統(tǒng)風(fēng)格的購物廊 星星庭院之二 太陽廣場是現(xiàn)場表演的場所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 85 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 經(jīng)營管理 —— 專業(yè)團隊和完善計劃 專業(yè)團隊： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計部門。 經(jīng)營計劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項目的經(jīng)營、規(guī)劃、運作和出租的計劃。 項目運營： 全部出租，發(fā)展商只獲取長期利潤，不進(jìn)行銷售。 專業(yè)的商業(yè)運營公司運營。 86 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 市場反饋：前八個月 ,游客人數(shù)達(dá)到 1200萬人 87 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置； ?良好的交通可達(dá)性。 內(nèi)因： ?超強的實力與品牌號召力； ?獨特的建筑設(shè)計，觀光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能； ?多項高規(guī)格的體驗式娛樂設(shè)施； ?一流的精英團隊。 88 模式四的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級 /… 功能化體系 —— 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團隊 地理位置 —— 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 獨具特色 —— 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 人流及商業(yè)氣氛 規(guī)劃設(shè)計 經(jīng)營管理 89 模式四的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 90 四種模式 KPI體系的總結(jié) 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 外因 優(yōu)越的地理位置 —— CBD/城市中心 便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 —— 建筑面積 20萬㎡以上 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 地理位置 —— 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 主干道沿線 客戶支持 —— 商務(wù)客戶 地理位置 —— 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 內(nèi)因 強制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計 —— 各功能共融不互擾 功能化體系 —— 五星級酒店 /甲級寫字樓 /高檔 /中高檔購物中心 /頂級酒店式 /服務(wù)式公寓 專業(yè)的管理團隊 —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 強制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 —— 寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場、公寓 強制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 定位差異化 —— 通過提供頂級差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位 功能化體系 —— 五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施 —— 頂級商場 明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級 /… 獨具特色 —— 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 功能化體系 —— 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團隊規(guī)劃設(shè)計 /經(jīng)營管理 91 四種模式收益方式特征的總結(jié) 功能種類 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 酒店 外包經(jīng)營 外包經(jīng)營 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 銷售 /出租 出租 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 一般出租 自行經(jīng)營 /出租 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 銷售 /出租 一般出租 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響 全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 92 項目發(fā)展模式判斷 93 94 95 本項目發(fā)展模式方向的判斷 綜合四種模式與項目條件和要求的擬合分析，初步判斷本項目可選取 模式一 作為發(fā)展方向。 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 從綜合體案例及廣州市場看，地鐵口與項目直接接駁相當(dāng)重要，關(guān)鍵是商業(yè)存在競爭： “地鐵就象是一座橋梁，如果沒有這座橋梁，客戶就會順著別的橋梁流向別的地方” 地鐵口接駁是大型商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵條件。 96 面臨的機會與困惑 97 選取模式一發(fā)展面臨的困惑與機會 困惑一：寫字樓、酒店市場需求增長，但供應(yīng)量偏大，競爭激烈； 困惑二：區(qū)域多數(shù)物業(yè)租賃情況較好，但銷售量受限制。 困惑三： 所處位置并非商業(yè)熱點區(qū)域；人流量不大，缺少讓人群留駐的因素 困惑三：酒店式公寓市場需求增長不明顯。 機會一：本項目規(guī)模較大，且在本區(qū)域未來競爭者少 機會二：高檔寫字樓、酒店經(jīng)營現(xiàn)狀良好，回報較高； 機會三：辦公、酒店式公寓可實現(xiàn)銷售且價格較高； 機會四：商務(wù)活動頻繁，外資聚集，高檔餐飲及商業(yè)經(jīng)營情況良好； 機會五：區(qū)域內(nèi)商業(yè)缺乏，特別是高檔和具有特色的商場。 98 項目競爭分析 99 潛在新參加的競爭者 （流動性的威脅） 替代品 （替代產(chǎn)品的威脅） 購買者 （議價能力） 已存在的 競爭者 （已有的威脅） 供應(yīng)方 （議價能力） 采用波特競爭力模型進(jìn)行競爭分析 可利用的土地已經(jīng)較為稀缺，潛在新參加的競爭者將不會太多。只有寫字樓有大鵬國際超高層項目。 購買者重置成本不高 只要有措施可吸引 政府基本無土地出讓 區(qū)域替代品少 主要競爭來自于有歷史沉淀因素的競爭，集中于酒店和高檔商業(yè)。 但原有的酒店和商業(yè)配套設(shè)施落后、經(jīng)營管理延沿襲老國企風(fēng)格和模式、業(yè)態(tài)單一，整體無特色，為新開發(fā)物業(yè)帶來機會。 100 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 101 形成發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù) 發(fā)展模式 KPI體系 面臨的困惑與機會 項目的競爭力模型 項目整體的發(fā)展核心戰(zhàn)略 區(qū)域氣氛 區(qū)域未來 項目條件 項目整體的發(fā)展分策略 102 區(qū)域氣氛 珠三角甚至全國性的總部 都市化、文化的交融地 ? 中西文化交融 ? 傳統(tǒng)與時尚文化的交融 ? 生意與生活、辦工與娛樂的交融。 ?環(huán)市東的核心是什么？ 中旅項目需要強化這種氣質(zhì) 103 區(qū)域未來 城市復(fù)興。 區(qū)域增值。 融入國際文化。 ?需要向什么特征發(fā)展？ 中旅項目需要承擔(dān)這一使命 104 項目條件 可以整合的：發(fā)展商資源和區(qū)域資源 可以借力的：特有的規(guī)模和綜合體功能 ； 可以打破目前市場現(xiàn)狀的：最新的設(shè)計，最新的理念：主題化、娛樂化、國際化的體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)情。 ?在形象核心圈和商業(yè)核心圈之外？ 中旅項目必須設(shè)法使自己 “ 中心化 ” 競爭戰(zhàn)略： 如何打破位置局限，在競爭中突圍而出？ 須在發(fā)展模式上有所突破！綜合區(qū)域和地塊的特點，我們要融入一些新的元素，以突出城市的主題。這樣的元素，必須能融入廣州的文化，而又能帶來新的血液。 105 ！ 總體競爭戰(zhàn)略 1：項目使命： “ 中心化 ” 承擔(dān)環(huán)市東向國際化地區(qū)性總部發(fā)展的區(qū)域目標(biāo)，承擔(dān)環(huán)市東區(qū)域復(fù)興和區(qū)域增值的使命，配備國際化總部經(jīng)濟元素。 總體競爭戰(zhàn)略 2：形象定位：紐約 TIMES SQUARE 都市的核心和濃縮，最輝煌的都市娛樂中心，在此形成特定的階層。 案名氣質(zhì)示意： NAGAOcenter 借中旅集團綜合業(yè)務(wù)資源、借區(qū)域多元文化融合的氣質(zhì)資源，借項目“綜合體”這一本體資源，體現(xiàn)多元與多變、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中西文化的融合。 106 項目分策略： 分策略之一： 利用綜合體資源共享的優(yōu)勢，將資源利用最大化； 會所、大堂、設(shè)施、服務(wù)等的共享和互融互通 分策略之二： 設(shè)計以生態(tài)概念貫穿，成為后 SARS時代健康物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)； 分策略之三： 以各功能的頂級組合構(gòu)建項目的頂級形象； 頂級寫字樓 +五星級酒店 +服務(wù)式公寓 +高檔商場 107 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略的形成 分策略之四： 以各功能的特色定位，確立差異化的競爭優(yōu)勢，并有效減弱各功能規(guī)模偏小的影響； 酒店 —— 國際化五星級酒店 寫字樓 —— 頂級酒店服務(wù)式 公寓 —— 服務(wù)式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住 商場 —— 景觀型 分策略之五： 創(chuàng)造附加值，增大溢價空間，使物業(yè)的價值最大化； 分策略之六： 以標(biāo)志性的超高層建筑確立整體形象，并形成強制性視覺沖擊，增強昭示性； 108 戰(zhàn)略形成價值體系 價值體系 高形象 生態(tài) 景觀型商業(yè) 服務(wù)為先導(dǎo) 功能彈性化 綜合體資源共享 超高層 五星級酒店 標(biāo)志性雕塑及廣場 109 項目整體定位 110 形象定位 紐約 TIMES SQUARE ? 欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃度的都市體驗，都市經(jīng)驗。 ? 最輝煌的都市娛樂中心。 ? 室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。 ? 多媒體表演的舞臺。 ? 納斯達(dá)克指數(shù)撥動著全世界的財富。 我們的客戶： 他們是這樣一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭， 因此，他們理解這兒 —— 都市的核心、經(jīng)濟高度聚集的細(xì)胞核； 他們熱愛都市，都市的價值造就了他們的價值，當(dāng)一些富人進(jìn)入郊區(qū)時，他們卻住進(jìn)都市最繁華最核心的區(qū)域，因為他們需要緊緊抓住都市的萬千變化。 他們在這里，并代表著一個階層：富有、榮譽而且更年輕、求變的活力階層。