【正文】 下午 12時(shí) 18分 35秒 下午 12時(shí) 18分 12:18: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 1月 下午 12時(shí) 18分 :18January 22, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :18:3512:18:35January 22, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 12:18:3512:18:3512:18Sunday, January 22, 2023 ?1知人者智，自知者明。 12:18:3512:18:3512:181/22/2023 12:18:35 PM ?1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 12時(shí) 18分 35秒 下午 12時(shí) 18分 12:18: ?楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 下午 12時(shí) 18分 :18January 22, 2023 ?1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 22日星期日 下午 12時(shí) 18分 35秒 12:18: ?1楚塞三湘接，荊門九派通。 12:18:3512:18:3512:18Sunday, January 22, 2023 ?1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 12:18:3512:18:3512:181/22/2023 12:18:35 PM ?1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 12時(shí) 18分 35秒 下午 12時(shí) 18分 12:18: ?沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 1月 下午 12時(shí) 18分 :18January 22, 2023 ?1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 1月 22日星期日 下午 12時(shí) 18分 35秒 12:18: ?1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:18:3512:18:3512:18Sunday, January 22, 2023 ?1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 12:18:3512:18:3512:181/22/2023 12:18:35 PM ?1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 預(yù)祝金外灘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)圓滿成功！ 魅力新長(zhǎng)沙 城市天際線 The End. ?靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 建議項(xiàng)目整體容積率 ～ 5，其中外城 6，內(nèi)城 4。 1 2 . 3 41 3 . 5 61 5 . 9 91 7 . 2 11 5 . 6 71 4 . 4 21 5 . 4 91 5 . 1 31 4 . 0 61 3 . 9 11 4 . 3 41 4 . 7 71 5 . 2 11 5 . 6 41 4 . 3 31 3 . 8 81 5 . 2 212131415161718 1 0 % 5 % 0 5% 10%銷售收變化率 拆遷成本變化率工程成本變化率 租金變化率變化率 稅后利潤(rùn)（億元） 報(bào)告回顧 如何通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使區(qū)域成為長(zhǎng)沙新中心？ 通過(guò)長(zhǎng)沙第一 MALL、街坊式商業(yè)街區(qū) BLOKC MALL、濱江風(fēng)情商業(yè)街的打造，復(fù)合居住、辦公功能形成混合緊湊的、以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的長(zhǎng)沙城市新中心。 4 . 9 46 . 1 98 . 6 79 . 9 17 . 0 98 . 17 . 7 66 . 7 66 . 6 17 . 0 27 . 4 37 . 8 48 . 2 445678910 1 0 % 5 % 0 5% 10%銷售收變化率 拆遷成本變化率 工程成本變化率變化率 稅后利潤(rùn)（億元） 方案二敏感性分析結(jié)果表 方案二項(xiàng)目敏感性分析 ?本項(xiàng)目的銷售收入、租金收入、拆遷成本、工程成本三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響很大。 2. 地下車庫(kù)面積不計(jì)入容積率，住宅車位銷售 70年使用權(quán)。 7. 啟動(dòng)期通過(guò)國(guó)際公寓樹(shù)立區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿，帶動(dòng)后期住宅的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。 5. 打造商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心，首先啟動(dòng)商業(yè)，從而帶動(dòng)周邊土地升值。 3. 啟動(dòng)位置要能與在建的坡子街項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，易于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 ?商業(yè)的檔次要求 ?不能影響辦公、居住環(huán)境 ?利潤(rùn)最大化 ?吸引人氣、帶熱區(qū)域 ?標(biāo)志性 ?為公寓和住宅提供完善配套、信息平臺(tái) ?個(gè)體差異所在、活力的核心 相互限制 相互支持關(guān)系 ?為商業(yè)帶來(lái)商務(wù)消費(fèi)人流 ?資源平臺(tái)、提升品質(zhì) ?現(xiàn)金流來(lái)源 ?為商業(yè)帶來(lái)高消費(fèi)人流和旅游租客 ?資源平臺(tái)、提升品質(zhì) ?現(xiàn)金流來(lái)源 ?標(biāo)志性 ?定義大盤形象 ?定義檔次 ?為商業(yè)帶來(lái)住家消費(fèi)人流 ?現(xiàn)金流來(lái)源 通過(guò)各類社區(qū)的特征比較，本項(xiàng)目建成后將是一個(gè)以商業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合商務(wù)辦公、居住功能的混合、活力、高效率的緊湊型都市社區(qū) 我們的研究思路 本項(xiàng)目物業(yè)類型組合判斷 ? 商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ? 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)專項(xiàng)市場(chǎng)分析 ? 本項(xiàng)目物業(yè)組合判斷 本項(xiàng)目中心化發(fā)展模式判斷 ? 模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ? 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ? 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 ? 項(xiàng)目條件擬合度分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 ?項(xiàng)目整體定位 ?項(xiàng)目功能比例 ?地塊容積率確定及分配 ?各物業(yè)類型定位 通過(guò)怎樣的物業(yè)組合分?jǐn)偢甙旱牡貎r(jià)成本？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？ 如何通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使區(qū)域成為長(zhǎng)沙新中心？ 如何確定項(xiàng)目合理的容積率？ 項(xiàng)目分期策略 ?項(xiàng)目分期 ?啟動(dòng)策略 ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算 啟動(dòng)原則 1. 啟動(dòng)期回收 13個(gè)億的地價(jià)成本和拆遷成本。 本項(xiàng)目住宅價(jià)格＝本項(xiàng)目得分權(quán)重單價(jià) /權(quán)重總分 =87 3390 / ＝ /平方米 濱江豪宅的價(jià)格定位 —— 既是本項(xiàng)目的目標(biāo)，也是項(xiàng)目差異化價(jià)值體系的策略 需要說(shuō)明的是，以上價(jià)格均做為項(xiàng)目的目標(biāo)控制性價(jià)格，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，項(xiàng)目的價(jià)格將會(huì)依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況、自身產(chǎn)品素質(zhì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段等進(jìn)行調(diào)整。 城市內(nèi)具有穩(wěn)定高收入群體，如省人民醫(yī)院、長(zhǎng)沙中醫(yī)院醫(yī)生、律師、公務(wù)員；自由工作，如演藝界人士等； 長(zhǎng)沙周邊城市的客戶，例如湘潭、郴州等；區(qū)域的原住民；投資客； 核心驅(qū)動(dòng)力： 注重生活品質(zhì)，有投資觀念的私營(yíng)業(yè)主 注重生活品質(zhì)的高校老師 留戀區(qū)域的政府公務(wù)員、泛公務(wù)員 追求市中心的生活質(zhì)量，改善居住環(huán)境的企業(yè)的工作人員 客戶特征： 年齡 35~45歲之間，追求新生活品質(zhì)的一群 居住為主，投資為輔 核心客戶 AIO量表 —— 長(zhǎng)沙注重品質(zhì)生活的私營(yíng)業(yè)主、河西高校老師、城市內(nèi)企事業(yè)單位的管理層 價(jià)格策略 根據(jù)市場(chǎng)比較法，對(duì)住宅均價(jià)做初步研究 ?根據(jù)定價(jià)影響因素通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市湘江一線的 6個(gè)江景樓盤進(jìn)行市場(chǎng)比較定價(jià)，因?yàn)槟壳坝性S多不確定因素，所以以下為項(xiàng)目目前的初步均價(jià)。 建筑風(fēng)格：以簡(jiǎn)捷、明快、挺拔高層建筑與外觀形象造成視覺(jué)沖擊，樹(shù)立地標(biāo)形象 濱江豪宅主力戶型推薦 130 ~144平米 結(jié)論 ?江景住宅市場(chǎng)上主力戶型以 110130平米的 3房 2廳2衛(wèi)， 140170平米的 4房 2廳 2衛(wèi)為主； ?根據(jù)宏觀調(diào)控，建議項(xiàng)目主力戶型以 130144平米為主。 各物業(yè)類型定位 ?商業(yè)定位 ?公寓定位 ?住宅定位 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃 ?產(chǎn)品定位 ?價(jià)格定位 ?產(chǎn)品定位 ?客戶定位 ?價(jià)格定位 ?產(chǎn)品定位 ?客戶定位 ?價(jià)格定位 市場(chǎng)上江景住宅產(chǎn)品打造較為粗糙，以江景資源核心驅(qū)動(dòng)力，而非產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)力 案例總結(jié)匯總 城市中心高密度物業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)小結(jié) 規(guī)劃布局：弧形設(shè)計(jì)并配以線形排列，實(shí)現(xiàn)“家家面江，戶戶有景” ?項(xiàng)目主體建筑沿江弧形排列，魚(yú)骨式的錯(cuò)落布置，解決排布置所造成的視線遮擋 ，設(shè)計(jì)使戶戶實(shí)現(xiàn)“家家面江，戶戶有景”。 地塊容積率確定及分配 182。 項(xiàng)目整體定位 182。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位以運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)的酒店式公寓為參照（不包括裝修 5000元 /平米），以產(chǎn)品為依托，以目標(biāo)為導(dǎo)向： 本項(xiàng)目的酒店式公寓價(jià)格定位 （不包括裝修） 需要說(shuō)明的是，以上價(jià)格均作為項(xiàng)目的目標(biāo)控制性價(jià)格，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，項(xiàng)目的價(jià)格將會(huì)依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況、自身產(chǎn)品素質(zhì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段等進(jìn)行調(diào)整。 2. 只有 68套，稀缺性提升價(jià)值。 本項(xiàng)目公寓價(jià)格＝本項(xiàng)目得分權(quán)重單價(jià) /權(quán)重總分 =85 / ＝ /平方米 商務(wù)公寓的價(jià)格定位 —— 既是本項(xiàng)目的目標(biāo)，也是項(xiàng)目差異化價(jià)值體系的策略 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位以市場(chǎng)為參照，以產(chǎn)品為依托，以目標(biāo)為導(dǎo)向： 本項(xiàng)目的商務(wù)公寓價(jià)格定位： 需要說(shuō)明的是，以上價(jià)格均作為項(xiàng)目的目標(biāo)控制性價(jià)格，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，項(xiàng)目的價(jià)格將會(huì)依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況、自身產(chǎn)品素質(zhì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段等進(jìn)行調(diào)整。 特點(diǎn)：對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)較關(guān)注、多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)、相對(duì)理性、對(duì)總價(jià)敏感 藝術(shù)類、建筑設(shè)計(jì)類、法律咨詢類的創(chuàng)業(yè)型小公司； 特點(diǎn)：看好片區(qū)發(fā)展前景、關(guān)注配套與便利性、關(guān)注樓盤形象價(jià)值、總價(jià)敏感 追求獨(dú)立生活空間的年輕一族； 周邊城市的投資客； 退休人員及老年人，例如公務(wù)員、知識(shí)分子； 核心驅(qū)動(dòng)力： 看重項(xiàng)目升值潛力、高投資回報(bào)率的城市內(nèi)投資意識(shí)較強(qiáng)的客戶，如私營(yíng)業(yè)主、高校老師、政府公務(wù)員、泛公務(wù)員 追求市中心便利與高形象的 ，改善辦公環(huán)境的創(chuàng)業(yè)型小公司 客戶特征： 年齡 25~40歲之間，注重升值潛力與高形象的一群 投資為主，居住、辦公為輔 核心目標(biāo)客戶關(guān)注點(diǎn)分析－長(zhǎng)沙投資客、中小規(guī)模草創(chuàng)型和成長(zhǎng)型企業(yè)、自住白領(lǐng) 價(jià)格策略 根據(jù)市場(chǎng)比較法，對(duì)公寓均價(jià)做初步研究 ?根據(jù)定價(jià)影響因素通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市 5個(gè)公寓樓盤進(jìn)行市場(chǎng)比較定價(jià)，因?yàn)槟壳坝性S多不確定因素，所以以下為項(xiàng)目目前的初步均價(jià)。 ?建筑具有公建化立面效果，建筑設(shè)計(jì)上做出通透感。 項(xiàng)目整體功能布局 182。 項(xiàng)目功能比例確定 182。 研究?jī)?nèi)容 182。 價(jià)格定位 ?參照 2023年坡子街及解放西路臨街商鋪售價(jià)，考慮到本項(xiàng)目入市時(shí)間、定位、檔次作適當(dāng)修正，非常湘江 block Mall商鋪均價(jià) 25000元 /平米。 ?一層帶動(dòng)以上樓層銷售，一拖三甚至更多。 法國(guó)（ R233。 3. 引入大型娛樂(lè)城，如華納影城、魅力四射、熱舞會(huì)所等世界知名、城市內(nèi)知名娛樂(lè)店。