【正文】 ：疊：多：小 10： 40： 20： 30： 0 框架 2400 % 磚混 2400 ％ 方案四：容積率 ，覆蓋率 ％，園林造價(jià) 350元 /平 別：聯(lián) 。：疊：多：小 5： 25： 20： 50： 0 框架 2270 ％ 磚混 2270 ％ 104 銷售率 100％前提下各方案初步測(cè)算結(jié)果 方案 建筑結(jié)構(gòu) 開發(fā)的單位成本（元 /平） 總成本（萬(wàn)） 平均售價(jià)（元 /平） 銷售收入（萬(wàn)） 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)） 稅后利潤(rùn)率 方案一：容積率 ，覆蓋率 ％，園林造價(jià) 350元 /平 別：聯(lián)：疊：多：小 5： 25： 30： 20： 20 框架 23185 2330 % 磚混 2330 % 方案二：容積率 ，覆蓋率 ％，園林造價(jià) 350元 /平 別：聯(lián) 。：疊：多：小 3： 20： 10： 0： 67 框架 虧損 磚混 2287 % 方案三：容積率 ，覆蓋率 27%，園林造價(jià) 350元 /平 別：聯(lián) 。因此初步建議本項(xiàng)目多層總建面在 6— 7萬(wàn)平米左右。 ?多層具有較大的成本優(yōu)勢(shì)。 99 產(chǎn)品類型比例的初步確定 （ 2） 小高層 ?市場(chǎng)現(xiàn)實(shí) ?小高層是丁蜀鎮(zhèn)的稀缺產(chǎn)品，有利于拔高項(xiàng)目形象，一些年輕消費(fèi)者較喜歡，但成本較高，物業(yè)管理費(fèi)較貴，在現(xiàn)有價(jià)格體系下，有較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ?宜城鎮(zhèn)多層物業(yè)管理費(fèi)在 — /平米，小高層在— /平米 ?丁蜀鎮(zhèn)多層物業(yè)管理費(fèi)在 － /平米，別墅在 元 /平米 由于小高層造價(jià)成本相對(duì)較高，其在現(xiàn)有價(jià)格體系下利潤(rùn)較低，同時(shí)由于物業(yè)管理費(fèi)較高，消費(fèi)者的承受能力有限，初步建議盡量不采用小高層。 ?丁蜀鎮(zhèn)別墅類產(chǎn)品 2023年消化量在 2萬(wàn)平米左右。 意向購(gòu)買： 小高層和多層 臵業(yè)情況：自住為主 關(guān)注點(diǎn)：戶型創(chuàng)新、環(huán)境、物業(yè)管理等 94 項(xiàng)目定位 一、客戶定位 二、形象定位 三、產(chǎn)品定位 95 形象定位 鴻威 ?世家 10萬(wàn)平方米高尚人文社區(qū) 傳承陶都文化，示范宜興未來(lái) 關(guān)鍵詞： 安全的； 創(chuàng)新的； 文化的； 高尚的。 一定要給人很氣派的感覺(jué)。 意向購(gòu)買： 多層和小高層 臵業(yè)情況：自住為主 關(guān)注點(diǎn)：安全、周邊的大環(huán)境、社區(qū)配套和房型創(chuàng)新。 92 客戶具象： 核心客戶 —— 公務(wù)員 姓名：張女士 年齡： 20多 家庭情況：未婚 居住現(xiàn)狀：家在宜城附近 交通工具：摩托車 平時(shí)活動(dòng)：散步、運(yùn)動(dòng)等 希望的戶型是 3房 2廳 2衛(wèi) 1陽(yáng)臺(tái)， 130平米左右的復(fù)式。 意向購(gòu)買： 250—— 300平米的別墅 臵業(yè)情況：多次臵業(yè) 關(guān)注點(diǎn)：小區(qū)安全第一 91 客戶具象： 核心客戶 —— 公務(wù)員 姓名：吳先生 年齡： 40多 職業(yè)：政府公務(wù)員（自己有企業(yè)） 家庭情況：一家 3口 居住現(xiàn)狀：自建別墅 交通工具：小車 平時(shí)活動(dòng)：麻將、乒乓球等 別墅面積要 4米一間，至少三間，進(jìn)深為 12米，廳要大，總面積要 200多個(gè)平米，配車庫(kù) 。 意向購(gòu)買： 250平米的別墅 臵業(yè)情況：自住型 關(guān)注點(diǎn)：注重社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品創(chuàng)新。 ?工業(yè)園和紫砂廠為項(xiàng)目提供喜歡就近的潛在客戶。 ?公安局為擔(dān)心安全的人們提供心理保障。 ?周邊煙筒環(huán)繞。 ?項(xiàng)目北面 。 ?項(xiàng)目南面： 4為河道與煤炭碼頭。 ?5為東坡路，寬 16米，兩車道，人行道、自行車道和機(jī)動(dòng)車道未分離，車流量小。 ?2為東賢路，寬 20米，兩車道，人行道、自行車道和機(jī)動(dòng)車道未分離。 地面平坦 西面有民 宅與辦公 場(chǎng)所，東面 緊鄰池塘 地面平坦 西面有民 宅，南面 有水道 77 項(xiàng)目通達(dá)性：緊鄰東賢北路，且東坡路貫穿地塊，但公交不發(fā)達(dá) 道路情況： 項(xiàng)目邊界為紅線，交通便利，通達(dá)性好 。 ?土地用途：城鎮(zhèn)住宅混合用地； ?規(guī)劃要點(diǎn)：設(shè)計(jì)格局應(yīng)體現(xiàn)陶都風(fēng)貌，容積率不大于 ，建筑密度為 28％，綠化率不小于 35％。 高收入階層 的滿足度為 ，現(xiàn)有樓盤的價(jià)格能夠 承受，但品質(zhì)滿足不了他們的需求， 市場(chǎng)供給滿足不 了需求。 市場(chǎng) 供需平衡 市場(chǎng) 供需平衡 中等收入階層 的需求主要是以實(shí)用、安全型為主，現(xiàn) 有樓盤品質(zhì)和價(jià)格和他們的要求相互契合，滿足度為 ， 市場(chǎng)供需基本平衡。 66 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分析： 我們緊抓市場(chǎng)這條主線進(jìn)行分析 市場(chǎng)需求 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)供應(yīng) 供需矛盾 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 地塊資源 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 功能分區(qū)與開發(fā)策略 67 丁蜀鎮(zhèn)樓盤供需分析（一） 低收入階層的需求通過(guò)丁蜀普通商品房得到滿足 低收入階層需求 樓盤供應(yīng) 滿足度 價(jià)格 對(duì)價(jià)格比較敏感，要求價(jià)格偏低 普通商品房?jī)r(jià)格在 1200元 /平 物管 封閉式小區(qū) 物業(yè)管理 教育 方便子女上學(xué) 距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用 小區(qū)配套 綠地 停留在綠地建設(shè)上 區(qū)域 區(qū)域成熟 區(qū)域較為成熟 交通 交通便利 交通較為方便 物業(yè)類型與房型 多層，房型上沒(méi)有太多的要求 多層和別墅為主，房型沒(méi)創(chuàng)新， 滿足度 總評(píng) 68 丁蜀鎮(zhèn)樓盤供需分析（二） 中等收入階層需求通過(guò)小區(qū)商品房得到較好滿足 中等收入階層需求 樓盤供應(yīng) 滿足度 價(jià)格 總價(jià)在 15－ 20萬(wàn)之間 價(jià)格稍高 物管 要有物業(yè)管理 有物業(yè)管理 教育 方便子女上學(xué) 距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用 小區(qū)配套 綠地、環(huán)保措施等 停留在綠地建設(shè)上，衛(wèi)生條件一般 區(qū)域 區(qū)域成熟 區(qū)域較為成熟 交通 交通便利 交通較為方便 物業(yè)類型與房型 物業(yè)管理費(fèi)低的標(biāo)準(zhǔn)下接受小高層，房型創(chuàng)新、空間布局的合理等 物業(yè)類型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少 滿足度總評(píng) 69 丁蜀鎮(zhèn)樓盤供需分析（三） 中高收入階層需求未被充分滿足 中高收入階層需求 樓盤供應(yīng) 滿足度 價(jià)格 對(duì)價(jià)格有一定的承受能力 單價(jià)在 1600元 /平 物管 專業(yè)物業(yè)管理， 物管較差，安去需要解決 教育 方便子女上學(xué) 距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用 小區(qū)配套 小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂(lè)場(chǎng)所等 停留在綠地建設(shè)上，滿足不了更高要求 區(qū)域 區(qū)域清靜 區(qū)域較為成熟，噪音大 交通 交通便利 交通較為方便 物業(yè)類型與房型 新的物業(yè)類型可以接受和房型創(chuàng)新、空間布局的合理等 物業(yè)類型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少 滿足度總評(píng) 70 丁蜀鎮(zhèn)樓盤供需分析（四） 高收入階層需求未被充分滿足 高收入階層需求 樓盤供應(yīng) 滿足度 價(jià)格 對(duì)價(jià)格不敏感，更追求產(chǎn)品品質(zhì) 別墅單價(jià)在 2023元 /平 物管 物管要好，安全第一 物管較差，安去需要解決 教育 方便子女上學(xué) 距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用 小區(qū)配套 小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂(lè)場(chǎng)所等 停留在綠地建設(shè)上，滿足不了更高要求 區(qū)域 區(qū)域清靜 區(qū)域較為成熟，但噪音較大 交通 交通不是問(wèn)題 交通較為方便 物業(yè)類型與房型 接受別墅和聯(lián)排，房型要合理，要?jiǎng)?chuàng)新 物業(yè)類型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少 滿足度總評(píng) 71 各階層市場(chǎng)供需矛盾： 中高收入階層與高收入階層的供需矛盾突出 ?根據(jù)各收入階層的劃分和滿意度的評(píng)分，我們得到丁蜀現(xiàn)有樓盤的供應(yīng)和丁蜀各收入階層需求之間的契合度與空白點(diǎn)。樓盤規(guī)模一般在 5萬(wàn)平以上，主要集中為 10萬(wàn)平米，最大為 45萬(wàn)平米。 多數(shù)小區(qū)建設(shè)從綠地轉(zhuǎn)變?yōu)闀?huì)所、幼兒園等配套建設(shè)，商業(yè)街配套也開始出現(xiàn)，內(nèi)部配套日趨齊全。 各樓盤所處大區(qū)域環(huán)境較好 封閉式小區(qū)，物業(yè)類型以多層、小高層、聯(lián)排和別墅為主。 售完?？蛻魜?lái)源廣泛。 3房 2廳 136平（售完）與 153平， 4房 2廳（入戶花園） 190平（ 6套），起價(jià)2350元，均價(jià) 2500元，最高價(jià) 2750元。 內(nèi)部配套 沿街商鋪 會(huì)所、幼兒園、地下車庫(kù) 會(huì)所、綠地，健身器材等。 64 宜城鎮(zhèn)樓盤（五） 家和花園 瑞德 .康城 城市嘉苑 位置 原碳黑廠陽(yáng)羨新村北面 東九路與解放東路交匯處 基本 情況 住宅小區(qū)，多層和小高層，二期在建，三期開始賣 商住小區(qū)，占地 105畝，建面 ，容積率 ，多層和小高層，現(xiàn)為 3期中的 1－ 2期，共 31棟 310戶，密度較大。 專業(yè)代理公司銷售，商鋪 1層沒(méi)賣，2－ 3層賣完， 4層自己留用。 園林、親水特區(qū) 戶型與價(jià)格 房 2廳－ 118和 130平； 3房 2廳－140和 150平；躍式 — 115平至 136平之間，多層 2800，高層 3100 面積在 150平以上，均價(jià) 4500，商鋪面積 40－ 70平，底鋪 14000，二層 8000，三層 6000。 綜合體，集居住、商業(yè)、酒店與辦公為一體，占地面積 ，尚未動(dòng)工，售樓處正在建造。 政府官員、商人 63 宜城鎮(zhèn)樓盤（四） 上海新苑 新天地廣場(chǎng) 濱江國(guó)際中心 位置 陽(yáng)泉西路與九濱路交匯處 宜北路和太滆路交匯處 團(tuán)九湖邊，濱湖大道與解放路交匯處 基本 情況 商住小區(qū)，巴黎氣質(zhì)與上海風(fēng)情，建面 10萬(wàn)平，綠化率 ％，多層（ 33棟）與小高層。 別墅 銷售與客戶 專業(yè)代理公司營(yíng)銷，住宅已售完。 62 宜城鎮(zhèn)樓盤（三） 水岸豪庭 東方巴黎 龍澤苑 位置 環(huán)科園新城北路 環(huán)科園龍池路 東九旁邊 基本 情況 商住，多層，占地面積 103518平，建面 130200平，商業(yè)面積23800平， 占地面積 103518平，建面130200平，商業(yè)面積 23800平，綠化率 38％， 別墅區(qū)，自己買地自己建設(shè)，但風(fēng)格統(tǒng)一 內(nèi)部配套 2萬(wàn)平米商業(yè)街、 商業(yè)街，超市 綠化場(chǎng)地 戶型與價(jià)格 3房 2廳和 4房 2廳，主力房型120平，價(jià)格 2300－ 2700元 /平，均價(jià) 2450元 /平。 客戶來(lái)源：不祥。 戶型與價(jià)格 房型： 220－ 360平之間；均價(jià) 3300元，車庫(kù)－ 1600；花園－ 800 主力戶型 270平， 3層，送大面積私家花園和空中露臺(tái) 房型： 1房 2廳， 2房 2廳和 3房 2廳。 61 宜城鎮(zhèn)樓盤（二） 江南春天 翡翠莊園 龍背山莊 位置 龍?zhí)赌下放c怡豐路交匯處 龍?zhí)段髀飞止珗@向西 100米 龍?zhí)段髀泛途艦I南路交匯處 基本 情況 純別墅住宅區(qū)，歐陸風(fēng)格，占地187181平，建面 69667平，容積率，覆蓋率 20％，綠化率 60％，分獨(dú)棟（ 129棟）與聯(lián)排（ 39棟） 住宅，歐美風(fēng)格，聯(lián)排為主，獨(dú)棟為輔，主打 TH概念。 2023年 7月銷售，聯(lián)排售完，疊拼剩 2套，高層已售 50％。一年銷售約 500多套。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占 5成，宜城占 2－ 3 成，投資占 2成。 房型： 3房 2廳－ 168平與 174平；4房 2廳－ 192平；疊拼－ 300平。 配套：園林，會(huì)所，超市。占地 ，建面 10平，一期開發(fā)，尚未動(dòng)工，售樓處已建，計(jì)劃竣工時(shí)間 2023年 11月。 國(guó)家康居示范小區(qū)，古典風(fēng)格，物業(yè)類型為多層、小高層、聯(lián)排和別墅（ 15棟），共計(jì) 1049戶，占地 公頃，建面 ，現(xiàn)二期中的最后一期，封頂階段。樓盤規(guī)模在 2萬(wàn)平米的建面左右。 建筑風(fēng)格同質(zhì)化，房型