【正文】 。 商業(yè)格局 85 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，超市及沿街商鋪經(jīng)營(yíng)較好，但百貨經(jīng)營(yíng)較差。 深圳國(guó)際 大十字商圈：凱里市級(jí)傳統(tǒng)商業(yè)中心，生活需求驅(qū)動(dòng)型零售商業(yè)為主 商業(yè)形態(tài) 樓層分布 重要品牌 點(diǎn)評(píng) 恒意通百貨 （ 3000㎡ ） 1F：皮具 23F：男女時(shí)裝 4F：圖書(shū) 貝易威爾、恒源祥、波司登、羅蒙、天倫天等 1）凱里現(xiàn)有唯一的一家百貨商場(chǎng) 2）中低檔品牌，且品牌缺失嚴(yán)重 3）體量較小， 1F基本出售 東方大廈 （ 10000㎡ ） 1F：手機(jī)通訊賣(mài)場(chǎng) 2F3F：佳惠超市 1F手機(jī)賣(mài)場(chǎng)以山寨為主 1）佳惠超市經(jīng)營(yíng)狀況較好 2） 1F業(yè)態(tài)混雜、影響項(xiàng)目形象 新世紀(jì)廣場(chǎng) （ 4000㎡ ） 23F：新世紀(jì)超市 1） 1F無(wú)門(mén)面，僅有一個(gè)通道 2）超市經(jīng)營(yíng)狀況一般 國(guó)美 （ 2023㎡ ） 1F：小門(mén)面 BF：國(guó)美 國(guó)產(chǎn)品牌為主，合資品牌較少 1） 1F引導(dǎo)區(qū)門(mén)面較小，主體賣(mài)場(chǎng)在地下負(fù)一層，形象面較差 2）中低檔品牌，經(jīng)營(yíng)狀況一般 中博商業(yè)街 （ ㎡） 以?xún)?nèi)部廣場(chǎng)為中心的 2層裙樓商業(yè) 勁霸、柒牌、巴拉巴拉、奧康、達(dá)芙妮等 1）商業(yè)動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)較為合理 2）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與大十字部分重合 韶山路、北京路商業(yè)街 裙樓街鋪為主 生活類(lèi)零售為主 1）經(jīng)營(yíng)狀況較好 2）街鋪?zhàn)饨穑荷厣铰?80120；北京路 60110 ?大十字商圈是凱里市現(xiàn)在及未來(lái)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的市級(jí)商業(yè)中心。 ?迎賓路商業(yè)帶 —— 主要以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為商業(yè)結(jié)構(gòu)的板塊，經(jīng)營(yíng)建材、汽車(chē)等；同時(shí)，隨著豐球黔城等住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，裙樓商業(yè)體量不斷增加。 深圳國(guó)際 凱里市區(qū)商圈分布呈現(xiàn)“兩心一帶”的格局 大十字中心商圈 萬(wàn)博商圈 迎賓路商業(yè)帶 ?大十字中心商圈 —— 以恒意通百貨、新世紀(jì)廣場(chǎng)、佳慧、中博等組成的以商場(chǎng)、步行街形式出現(xiàn)的商業(yè)集中地，主要以百貨、中高檔零售業(yè)為主。 深圳國(guó)際 凱里人均 GDP突破 2023美元，城市化率 58%，商業(yè)主導(dǎo)形態(tài)為綜合超市 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式 消費(fèi)者價(jià)格敏感 多選擇，自由購(gòu)物空間 需求多樣化 個(gè)性化消費(fèi) 人 均 G D P —— 歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均 GDP在 20233000美金之間時(shí)，主導(dǎo)的商業(yè)形態(tài)是大型綜合超市，不具備發(fā)展大型購(gòu)物中心及高檔百貨的條件。 物質(zhì)生活的不斷豐富，消費(fèi)者形態(tài)開(kāi)始向更高層級(jí)轉(zhuǎn)變，開(kāi)始追求更舒適的消費(fèi)狀態(tài)。 ?根據(jù)十二五規(guī)劃，社會(huì)零售總額將保持年 25%的增長(zhǎng)率， 2023年達(dá)到 146億元；可以預(yù)見(jiàn)，凱里商業(yè)容量將極大擴(kuò)展。 商業(yè)格局 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 到 2030年，凱里城市經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城鎮(zhèn)人口總量達(dá)到170萬(wàn)，而凱里中心城區(qū)人口要達(dá)到 90萬(wàn)人。 深圳國(guó)際 本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的發(fā)力點(diǎn)總結(jié) 方向研判 建議采取高層或超高層建筑，營(yíng)造大凱里區(qū)域地標(biāo)型建設(shè)，且運(yùn)用現(xiàn)代手法體現(xiàn)民族特色 建筑形態(tài) 不同樓層體現(xiàn)不同的民族居住體驗(yàn)，用現(xiàn)代手法演繹客房，通過(guò)民族元素的注入點(diǎn)綴客房作為亮點(diǎn) 功能構(gòu)成 應(yīng)對(duì)不斷增加的商務(wù)會(huì)議型需求，在會(huì)議室規(guī)模、檔次及服務(wù)上按照國(guó)內(nèi)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行營(yíng)造 酒店配套 79 深圳國(guó)際 商業(yè)市場(chǎng)分析 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 潛在供應(yīng) 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年凱里市旅游接待情況 旅游接待總?cè)舜? 480萬(wàn)人次 旅游總收入 入境游人次 入境游收入 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳國(guó)際 產(chǎn)品打造缺乏沖擊力，市場(chǎng)缺乏具有創(chuàng)造力及全國(guó)影響力的度假產(chǎn)品 HENCHMAN 跟隨需求 FORMER 創(chuàng)造需求 啟示五： 就酒店產(chǎn)品而言，凱里目前尚無(wú)具有沖擊力的產(chǎn)品，本項(xiàng)目正可以利用超高層、超星級(jí)酒店的優(yōu)勢(shì)，以創(chuàng)造性的產(chǎn)品打造引領(lǐng)高端消費(fèi)需求。 ?商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)的發(fā)展，暴露出凱里酒店會(huì)議設(shè)施的不足，可承擔(dān)正式商務(wù)會(huì)議的酒店不足 5家，會(huì)議酒店市場(chǎng)存在較大缺口。 深圳國(guó)際 現(xiàn)有酒店商務(wù)接待能力有限，不足以應(yīng)對(duì)大規(guī)模商務(wù)會(huì)議旅游市場(chǎng)的快速發(fā)展 啟示四： 本項(xiàng)目需要重視快速增長(zhǎng)的商務(wù)會(huì)議旅游需求，必須具備接待大規(guī)模高端商務(wù)會(huì)議的能力。 現(xiàn)狀缺陷三 ?目前凱里旅游缺乏高端消費(fèi)產(chǎn)品，高端消費(fèi)沒(méi)有得到適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)； ?旅游度假配套不齊全導(dǎo)致來(lái)凱里游客仍以靜態(tài)的休閑觀光為主； ?酒店物業(yè)度假產(chǎn)品相對(duì)單一，客戶(hù)缺乏多元化的度假體驗(yàn)。 現(xiàn)狀缺陷二 金冠酒店 騰龍酒店 金凱帝豪 凱萊酒店 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)狀缺陷一 數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)一手調(diào)研資料 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳國(guó)際 凱里市現(xiàn)有高星級(jí)酒店，無(wú)論外立面和形象均明顯老化，不契合大凱里的城市規(guī)劃發(fā)展要求 價(jià)值機(jī)會(huì) 酒店名稱(chēng) 騰龍酒 店 泰穆塞爾酒店 金凱帝豪酒店 凱里大 酒店 金冠酒 店 金正酒 店 新世紀(jì)大酒店 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 物業(yè)層數(shù) 18 6 14 17 12 8 19 凱里高星級(jí)酒店層數(shù)及開(kāi)業(yè)時(shí)間20232023 2023202320232023202318614171281920232023202320232023202320232023騰龍酒店泰穆塞爾酒店 金凱帝豪酒店凱里大酒店金冠酒店 金正酒店新世紀(jì)大酒店02468101214161820開(kāi)業(yè)時(shí)間 層數(shù)騰龍酒店 ?目前，凱里市高星級(jí)酒店基本上開(kāi)業(yè)時(shí)間都在 5年以上，酒店建筑形態(tài)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)均顯陳舊，且層數(shù)不高。 ?通過(guò)分析，凱里酒店檔次逾高，則入住率和單間客房收入相應(yīng)較高。 ?從入住率來(lái)看，四星級(jí)酒店基本維持在 80%附近；三星級(jí)酒店差異較大，區(qū)間跨度為 5284%。 市場(chǎng)現(xiàn)狀 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?三星級(jí)以上酒店共提供客房數(shù) 1117間；其中，三星級(jí)酒店 9家，客房數(shù) 778間；四星級(jí)酒店 3個(gè)，客房數(shù)339間；目前沒(méi)有五星級(jí)酒店；具體如右表所示。 “ 純生態(tài)價(jià)值” → “ 都市、生態(tài)和文化產(chǎn)業(yè)的結(jié)合 ” “ 公園綠地” → “ 復(fù)合型都市生態(tài)展示區(qū) ” 深圳國(guó)際 65 項(xiàng)目形象定位： —— 中國(guó)現(xiàn)代生態(tài)旅游的 示范項(xiàng)目 ； —— 黔東南的 生態(tài)休閑度假都心 ； —— 新凱里的 城市客廳 ； 凱里 〃 中國(guó)現(xiàn)代生態(tài)旅游文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 深圳國(guó)際 4 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目屬性界定 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問(wèn)題解析 類(lèi)似案例借鑒 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 區(qū)域價(jià)值研判 規(guī)劃分期思路 66 深圳國(guó)際 站位于城市運(yùn)營(yíng)的高度 —— ?本項(xiàng)目定位為生態(tài)體驗(yàn)、觀光娛樂(lè)、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游新城 ?通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)中心化戰(zhàn)略和區(qū)域景點(diǎn)化戰(zhàn)略 ?完善八大功能體系，實(shí)現(xiàn)城市功能的提升和旅游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng) 核心問(wèn)題回顧 —— 小容量市場(chǎng)情況下銷(xiāo)售速度的突破 站位于旅游綜合體的城市功能的提升 Q1: Q2: —— 那么，如何通過(guò)市場(chǎng)手段解決我們面臨的銷(xiāo)售問(wèn)題呢？ 67 深圳國(guó)際 酒店市場(chǎng)分析 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旅游 +生態(tài)，打造凱里自身的特色品牌 59 深圳國(guó)際 60 未來(lái)的凱里，隨著項(xiàng)目 700萬(wàn)體量的新城規(guī)模開(kāi)發(fā)，必將注入現(xiàn)代都市文化的新鮮血液，大力發(fā)展，成為凱里的“城市客廳” ? 未來(lái)凱里的發(fā)展必將文化、生態(tài)、都市三者結(jié)合 ? 傳承凱里城市文脈，具備良好自然山水空間，同時(shí)充滿(mǎn)現(xiàn)代都市時(shí)尚元素 ? 成為凱里現(xiàn)代都市城市的新窗口 城市客廳 傳承凱里城市文化 發(fā)揚(yáng)精神文明 充滿(mǎn)現(xiàn)代活力 深圳國(guó)際 我們要打造的重點(diǎn)方向 —— 完善城市功能，定位為生態(tài)體驗(yàn)、觀光娛樂(lè)、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游新城 ?區(qū)域景點(diǎn)化戰(zhàn)略 ?旅游產(chǎn)業(yè)中心化戰(zhàn)略 61 深圳國(guó)際 關(guān)鍵點(diǎn) 1：立足生態(tài)旅游新城模式開(kāi)發(fā)，建議本項(xiàng)目通過(guò)“民族旅游 +風(fēng)情體驗(yàn) +特色休閑 +現(xiàn)代人居”，多維度、多手法集中演繹黔東南旅游核心特色 城市功能提升 旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng) 休閑服務(wù)功能 旅游集散功能 城市地標(biāo)功能 人居改善功能 現(xiàn)代旅游功能 特色體驗(yàn)功能 休閑度假功能 文化演繹功能 通過(guò)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，一方面提升城市功能，另一方面帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的全面升級(jí)，提供一個(gè)黔東南州旅游展示平臺(tái)和凱里的城市窗口，城市客廳 . 62 深圳國(guó)際 培育期 區(qū)域成熟度 成長(zhǎng)期 成熟期 價(jià)格 項(xiàng)目所處階段 基本的配套 完善高端配套形成系統(tǒng) 頂級(jí)配套拔升高度 房?jī)r(jià) 配套 關(guān)鍵點(diǎn) 2：依托核心的驅(qū)動(dòng)力，形成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性和銷(xiāo)售性物業(yè)的良性互動(dòng)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目獲得可持續(xù)性的開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值隨區(qū)域成熟度逐漸拔升 旅游地產(chǎn) 核心驅(qū)動(dòng)力 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售性物業(yè)開(kāi)發(fā) 持續(xù)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 支撐 盈利 63 深圳國(guó)際 64 關(guān)鍵點(diǎn) 3：以城市價(jià)值、生態(tài)價(jià)值為基礎(chǔ)，融入凱里文化元素，打造現(xiàn)代生態(tài)旅游新城，建立中國(guó)生態(tài)文化復(fù)合型公共空間模式 城市名片 / 凱里新選擇 / 凱里驅(qū)動(dòng)點(diǎn) 依托項(xiàng)目的城市價(jià)值和生態(tài)價(jià)值，融入凱里的文化元素。 57 深圳國(guó)際 2 民族旅游 風(fēng)情體驗(yàn) 現(xiàn)代人居 特色休閑 民俗工藝創(chuàng)意園 民俗風(fēng)情園 現(xiàn)代化居住新城 民俗文化園 1 3 4 從項(xiàng)目在區(qū)域中承載的使命和功能看，項(xiàng)目是區(qū)域的“龍眼 +內(nèi)核”，對(duì)周邊功能設(shè)施和旅游資源起串聯(lián)作用 ?如何通過(guò)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)城市功能的提升，并讓人們來(lái)凱里轉(zhuǎn)變?yōu)樽屓藗冏≡趧P里？ 充分整合周邊資源，最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值，發(fā)揮區(qū)域的聚合相應(yīng)，以本項(xiàng)目為核心載體，拉動(dòng)風(fēng)情園和文化園的發(fā)展； 項(xiàng)目自身除了是紐帶，還必須具有旅游功能，自成景點(diǎn)，增強(qiáng)吸引力； 以項(xiàng)目為龍頭，以區(qū)域內(nèi)旅游資源為依托，打造現(xiàn)代化的特色民族風(fēng)情生態(tài)旅游新城，促進(jìn)凱里旅游業(yè)升級(jí)換代，由觀光 —— 休閑 —— 體驗(yàn)居住轉(zhuǎn)變，進(jìn)而泛化地產(chǎn)客群，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)擴(kuò)容； 58 深圳國(guó)際 沉睡千年，凱里終于呼之欲出，作為凱里城市最優(yōu)質(zhì)的一塊珍藏，寄予了提升城市整體價(jià)值的厚望，尤為稀缺 與城市中心距離在正常通勤時(shí)間之內(nèi)，離塵不離城； 擁有強(qiáng)勢(shì)山、湖、林、水等強(qiáng)勢(shì)自然資源； 未開(kāi)發(fā)的珍藏地，居住及產(chǎn)業(yè)價(jià)值突出。 專(zhuān)業(yè)人士訪(fǎng)談 ?“就像國(guó)內(nèi)很多城市發(fā)展規(guī)律一樣，早期凱里是以火車(chē)站為核心發(fā)展的，但目前在不斷衰落，城市向南已成事實(shí)” ?“在凱里的樓市版圖中，迎賓大道沿線(xiàn)已成為高端樓盤(pán)的聚集地。 區(qū)域開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，至少需要 8－ 10年；前期的建設(shè)投資較多，資金回收慢，進(jìn)入門(mén)檻要求高 50 深圳國(guó)際 借鑒點(diǎn) 1：國(guó)際旅游休閑度假區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)配套 —— 發(fā)展國(guó)際性旅游度假目的地需要的產(chǎn)業(yè)配套 豐富的旅游產(chǎn)品 游客接待中心 旅游服務(wù)中心 旅游度假設(shè)施 相關(guān)服務(wù)行業(yè) 交通接駁站點(diǎn)、停車(chē)場(chǎng) 信息服務(wù)中心、銷(xiāo)售中心及配套 臨時(shí)性居住、停車(chē)、餐飲等 休閑、娛樂(lè)體驗(yàn)式（吸引物） 銀行、金融、辦公等 旅游功能 具體描述 51 深圳國(guó)際 借鑒點(diǎn) 2：保護(hù)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域的可持續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，用生態(tài)奠定區(qū)域與城市環(huán)境區(qū)別的差異化特質(zhì) 成功的度假項(xiàng)目土地利用狀況 25% 30% 公共生態(tài)空間 太陽(yáng)河度假區(qū)的生態(tài)用地結(jié)構(gòu) 托樂(lè)嘉度假區(qū)的生態(tài)用地結(jié)構(gòu) 35% 公共生態(tài)空間 發(fā)展方向 ? 在土地利用規(guī)劃時(shí)，控制 20％－ 35％的生態(tài)保護(hù)用地； ? 保護(hù)區(qū)域陽(yáng)宗海臨湖區(qū)域；保護(hù)區(qū)域原生態(tài)森林資源，低幅度實(shí)施建筑物開(kāi)發(fā)，避免造成視覺(jué)上的負(fù)擔(dān)； ? 在不破壞自然地理和地質(zhì)的條件下開(kāi)發(fā)道路和公用設(shè)施； ? 對(duì)區(qū)域內(nèi)的森林區(qū)域?qū)嵤┍Ｗo(hù)中開(kāi)發(fā)的策略，而非單一的保護(hù)，適度公共共享，而非資源的單純私有化； 案例地點(diǎn) 52 深圳國(guó)際 借鑒點(diǎn) 3：通過(guò)對(duì)資源多樣性的保護(hù)和利用，形成復(fù)合生態(tài)體系 資源類(lèi)別 資源保護(hù)