【正文】 由南向北推進(jìn)開發(fā)啟動(dòng)區(qū)規(guī)模建議 ——300 畝u 案例 天津東麗湖 總占地 1500畝，一期占地 353畝； 名城港灣 總占地 1400畝，一期占地 300畝； 云畝天朗 別墅占地 1270畝，一期占地 200300畝 u 長樂商品別墅市場(chǎng)總量 歷史上商品別墅推出總量200套，售出 140套，因此本項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)規(guī)模不宜過大，別墅 150套以下為佳u 考慮啟動(dòng)區(qū)對(duì)產(chǎn)品的展示及必要配套設(shè)施的建設(shè) 濱海大道東海建議項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)規(guī)模300畝作為遠(yuǎn)郊別墅，本項(xiàng)目的首次亮像應(yīng)充分考慮產(chǎn)品整體形象展示及相關(guān)配套建設(shè)以弱化區(qū)域陌生度，應(yīng)此需具備一定規(guī)模啟動(dòng)區(qū)物業(yè)建議p 度假海灘作為最易聚集人氣的公用度假設(shè)施與啟動(dòng)區(qū)同步建設(shè)；p 度假海灘、假日廣場(chǎng)、風(fēng)情街、酒店、別墅同步建設(shè)，作為項(xiàng)目濃縮版，盡可能展示項(xiàng)目功能，充分感受度假式居住生活。案例借鑒q “高質(zhì)素、低密度 ”進(jìn)行社區(qū)建設(shè)，并營造沙灘、海濱漫步道、山體公園等大量開放的公共休閑空間；q 建設(shè) 有吸引力的度假休閑設(shè)施（游艇碼頭、高爾夫球會(huì)、沙灘、郊野公園、酒店、劇院、網(wǎng)球場(chǎng)等），提供參與性的體驗(yàn)活動(dòng)；u 功能實(shí)現(xiàn)u 功能布局低密度別墅，豐富的 休閑設(shè)施，完善的生活配套，構(gòu)建 度假式居住生活u 旅游度假設(shè)施的打造，迅速提升區(qū)域形象，賦予項(xiàng)目多重價(jià)值u 教育、醫(yī)療、交通等生活配套設(shè)施肩負(fù)城市配套功能，大大提升項(xiàng)目整體形象和物業(yè)價(jià)值p 別墅沿海岸排布，使景觀資源最大化；p 分別設(shè)立海灘假日廣場(chǎng)和社區(qū)中心廣場(chǎng)，將度假娛樂和生活集中區(qū)相對(duì)分離；p 集中建設(shè)醫(yī)療、教育、治安、交通等生活配套設(shè)施，便利社區(qū)生活；p 游艇碼頭、飛行會(huì)、海灘、風(fēng)情商業(yè)街等度假設(shè)施分散排布，提升價(jià)值的同時(shí)，使各區(qū)塊價(jià)值均好；p 修建海濱漫步徑、社區(qū)會(huì)所等大量休閑設(shè)施，提升海濱生活品質(zhì)。啟動(dòng)區(qū)建議通過研究國際成功案例 ,獲得啟示 案例選取的適用條件u 城市邊緣地區(qū)u 稀缺但不獨(dú)占的自然資源u 自身解決社區(qū)配套u(yù) 居住、休閑、旅游度假功能并存Homestead, Michigan地塊原址為沙丘，現(xiàn)為度假氛圍濃厚的成熟居住社區(qū)u 區(qū)位：位于密歇根湖Glen Arboru 資源： ，面對(duì) Crystal river,東側(cè)直達(dá)森林茂密的山脊；地塊四周其他地區(qū)為沙丘湖邊公園u 產(chǎn)品構(gòu)成： 96棟別墅， 500個(gè)公寓式別墅u 游憩設(shè)施：沙灘俱樂部，回力球俱樂部，網(wǎng)球俱樂部，帆船港口Homestead的功能布局u 集中各類游憩設(shè)施和居住空間，使大部分基地仍然保持原有狀態(tài)u 規(guī)劃兩個(gè)游憩設(shè)施組團(tuán)，分散布置，各自都有商務(wù)、飲食、休閑服務(wù)設(shè)施，以應(yīng)對(duì)季節(jié)變化u 休閑設(shè)施與居住區(qū)相距不遠(yuǎn)，相互融合u 自行車和滑雪道連接各項(xiàng)游憩設(shè)施，形成道路網(wǎng)獨(dú)棟和別墅回力球俱樂部沙灘俱樂部別墅別墅海灘及其游憩設(shè)施滑雪沙灘游憩香港 愉景灣位于香港大嶼山東北海岸，以小鎮(zhèn)模式發(fā)展成中高檔低密度住宅區(qū)u 區(qū)位：位于香港大嶼山東北海岸， 擁有優(yōu)良的山、海及沙灘資源，占地面積約 649公頃u 交通：通過公路、輕軌、水路與市中心相連；車程約 40分鐘，渡輪至中環(huán)需 40分鐘左右。 功能布局功能布局建議216。項(xiàng)目功能及配比計(jì)劃細(xì) 分 單 位面 積 總 面 積 比例住宅 獨(dú) 棟別 墅 280600m2 10萬 m2 %聯(lián) 排 別 墅 180280m2 m2 %精裝公寓（ 單 元式 組 合） 50m2 2萬 m2 %商 業(yè) 濱 海海商 業(yè) 街 2023m2 %酒店 餐 飲 、宴會(huì)、會(huì) 議 接待、商 務(wù) 中心、休 閑娛樂 、客房 10000 m2 10000 m2 %會(huì)所 健身、網(wǎng)球 場(chǎng) 、恒溫泳池等運(yùn) 動(dòng)場(chǎng)館 2023 m2 %俱 樂 部：游艇會(huì)、 飛 行會(huì)等美容、 SPA等休 閑 生活會(huì) 館配套 社區(qū)醫(yī)院 500 m2 6500m2 %貴 族學(xué)校 5000m2便利店、 銀 行、家政服 務(wù) 、治安 維護(hù) 、巴士 總 站等 1000m2總計(jì) m2海 灘 浴 場(chǎng) 、休 閑娛樂設(shè) 施、游艇 碼頭 、 飛 行場(chǎng) 等公共休 閑 空 間 租用項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競(jìng)爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動(dòng)區(qū)建議開發(fā)時(shí)機(jī)研判216。 此外，可通過星級(jí)酒店的建設(shè)快速提升項(xiàng)目檔次，樹立項(xiàng)目高端形象而提升價(jià)值；利用酒店設(shè)施，為度假、居住的客戶提供一定的配套服務(wù)。酒店 目前長樂酒店經(jīng)營狀況普遍良好，星級(jí)酒店入住率均在 85%以上，主要原因是長樂工業(yè)企業(yè)多，為長樂酒店帶來大量的商務(wù)客人，同時(shí)大量本地人有到酒店開房打牌的習(xí)慣。單元式組合精裝公寓： 產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品價(jià)值整合及對(duì)應(yīng) —— 多重體驗(yàn)的復(fù)合載體u 居住體驗(yàn)u 休閑度假體驗(yàn)u 社交體驗(yàn)u 投資體驗(yàn)景觀資源 大海、礁石、園林景觀獨(dú)立居所 定制獨(dú)棟別墅生活配套 濱海商業(yè)街、醫(yī)療、教育機(jī)構(gòu)度假設(shè)施社交活動(dòng)休閑氛圍投資價(jià)值海濱浴場(chǎng)、海灘娛樂設(shè)施、旅游居住、餐飲娛樂配套商務(wù)、會(huì)議、宴會(huì)等的配套活動(dòng)場(chǎng)所休閑設(shè)施、產(chǎn)品風(fēng)格的塑造區(qū)域、產(chǎn)品的升值潛力，產(chǎn)品價(jià)格的提升空間社區(qū)服務(wù) 內(nèi)外部交通、安全系統(tǒng)、健康會(huì)所會(huì)員服務(wù) 游艇會(huì)、飛行會(huì)等產(chǎn)品定位 —— 以休閑的氛圍打造多重價(jià)值的海岸別墅q 定制獨(dú)棟別墅 為主體 —— 居住、度假、企業(yè)會(huì)所、投資q 雙拼、聯(lián)排別墅 —— 居住、度假投資、企業(yè)會(huì)所、投資q 精裝公寓（單元式組合） —— 酒店、投資、度假、養(yǎng)老、居住q 濱海商業(yè)街： 便利店、精品店、西餐廳、咖啡館 —— 投資q 濱海大酒店： 餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議中心、娛樂設(shè)施、客房等 —— 客房投資q 相關(guān)配套： 學(xué)校、社區(qū)診所、會(huì)員俱樂部（游艇、飛行…… ）等銷售產(chǎn)品存在價(jià)值的論證別墅、公寓 客戶定位216。u 從項(xiàng)目的自然資源及其賦予產(chǎn)品的意境出發(fā)u 其他推薦案名 尚郡、東海天郡、水幕天城》 注：法國電影《 沙灘、海岸線、大海 廣闊的視野，包容的胸懷、淡定的氣質(zhì) ……海岸新都案名推薦 2碧海藍(lán)天Le grand bleu碧海、藍(lán)天 —— 都市般便捷的生活；都 ——體驗(yàn)陽光、海灘、休閑、浪漫感受經(jīng)典、品位、豪華、尊崇分享健康、快樂、幸福、成功推薦案名字 1u 結(jié)合項(xiàng)目的資源和產(chǎn)品的屬性海岸 ——例子，辦喪事花 30萬很正常。 銷售代表 文化水平、素質(zhì)不高，在消費(fèi)上存在比闊、炫耀、跟風(fēng)的心理。 產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位p對(duì)應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的價(jià)值取向p與項(xiàng)目的整體發(fā)展方向和功能相匹配p切合項(xiàng)目的定位p與市場(chǎng)形成差異化項(xiàng)目的形象定位原則客戶特點(diǎn)分析 —— 產(chǎn)品的定位結(jié)合客戶的特征、觀念長樂財(cái)富階層基本特征基本特征? 紡織、鋼鐵、海外匯款為其主要財(cái)富來源，企業(yè)主非常富裕? 以打牌、夜總會(huì)消費(fèi)為主要娛樂方式? 炫耀性心理，攀比、跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重置業(yè)觀念置業(yè)觀念? 通常有多次置業(yè)經(jīng)歷，基本已有 2處以上房產(chǎn)? 喜好奢華、豪氣的建筑形象? 注重居住配套、子女教育和居住安全問題? 喜歡獨(dú)立別墅，有一定的土地占有欲；聯(lián)排也能接受，面積在 300m2左右認(rèn)為合適福州財(cái)富階層基本特征基本特征? 企業(yè)主、高知、高管、官員為其主要構(gòu)成? 休閑度假多選擇省外或廈門，周邊會(huì)選擇永泰、平潭? 知識(shí)層次和閱歷較豐富，有自己的主張置業(yè)觀念置業(yè)觀念? 置業(yè)較保守， 地域觀念強(qiáng)，甚至不愿跨區(qū)置業(yè)? 注重居住環(huán)境、景觀、配套? 不排斥投資住宅，做度假、養(yǎng)老用途，總值不宜過高長樂人有炫耀、攀比的消費(fèi)心理，體現(xiàn)在對(duì)住宅選擇的品位上u 從客戶訪談我們了解到，長樂高收入人群具有炫耀、攀比的消費(fèi)心理u 從福州市場(chǎng)現(xiàn)有高檔樓盤來看，長樂客戶比例較高的通常產(chǎn)品形象奢華、氣派 客戶定位216。的高收入者　目的：度假、投資 隨著區(qū)域規(guī)劃的落實(shí)，和項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)，我們預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的主體客戶群會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，即由長樂客戶為主，轉(zhuǎn)化成福州和長樂客戶并重。；2. 作為福州市區(qū) “雙城 ”規(guī)劃構(gòu)想的組成部分，本項(xiàng)目顯然具備升值潛力（未來明確的價(jià)值定位還有待落實(shí)），故存在福州市區(qū)客戶投資的可能性；3. 合理開發(fā)海灘資源，優(yōu)化產(chǎn)品，使之成為度假休閑之地，同時(shí)也賦予了其投資價(jià)值?？梢姡容^而言福州市區(qū)購買力相對(duì)較弱，而長樂、福清則具備強(qiáng)大的購買力u 環(huán)境賦予項(xiàng)目度假、投資的價(jià)值，但通過訪談了解到，本項(xiàng)目成為福州市區(qū)人度假投資選擇具備可能性，但非首選 1. 與福州專業(yè)人士及高端客戶的訪談，也基本論證了 “ 現(xiàn)階段距離是本項(xiàng)目難以成為福州市區(qū)客戶居住選擇的根本原因 形象定位216。并重投資度假投資居住 主導(dǎo)現(xiàn)狀 方向項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競(jìng)爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動(dòng)區(qū)建議開發(fā)時(shí)機(jī)研判216。濱海的景觀 +城區(qū)的配套 +休閑的氛圍 +度假的環(huán)境 +升值的前景項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)擴(kuò)展區(qū)域發(fā)展規(guī)劃落實(shí)居住度假 u 項(xiàng)目所在漳港鎮(zhèn)及臨近的金峰鎮(zhèn)均為紡織產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，而目前已投產(chǎn)的大規(guī)模濱海工業(yè)區(qū)及正在建設(shè)的大規(guī)?？崭酃I(yè)區(qū)亦在項(xiàng)目周邊。招商截至 05年 3月，共簽訂意向、協(xié)議、合同項(xiàng)目 100項(xiàng)，其中內(nèi)資項(xiàng)目 87項(xiàng)，總投資 ，外資項(xiàng)目 13項(xiàng)，總投資 8588萬美元。濱海工業(yè)區(qū) ——“ 集中區(qū) ”區(qū)域規(guī)劃面積為 92平方公里，其中工業(yè)用地規(guī)劃面積 31平方公里；至2023年建起大小紡織企業(yè) 180多家，年產(chǎn)總值達(dá) 50億元人民幣。金鋒鎮(zhèn) —— 以紡織行業(yè)為支柱，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè) 717家，其中規(guī)模以上企業(yè) 40家 競(jìng)爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略216。 案例研究216。因此，項(xiàng)目的競(jìng)爭對(duì)象的選擇在福州排除非純居住性別墅。 競(jìng)爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略216。 案例研究216。————開發(fā)商需求及市場(chǎng)滿足情況總結(jié)p 長樂商品房市場(chǎng)（集中在城區(qū)） —— 金海岸 自然環(huán)境、區(qū)域前景居住主題公園 規(guī)模、配套、自然環(huán)境東方威尼斯 規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)名城港灣 規(guī)模、豪華配套 居住、度假云畝天朗 高爾夫市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品以滿足客戶居住需求為主，度假需求逐漸開始受到關(guān)注，投資需求被忽略如果留著以后養(yǎng)老，現(xiàn)在又有投資回報(bào)，那樣的別墅會(huì)考慮買。 美之國 區(qū)位、城市配套 居住為主蘭庭 —— 居住主題公園 業(yè)主中約有三成來自八縣，其中福清最多，其次是長樂，真正土生土長的福州人并不多。 金海岸 250290 90100 30%運(yùn)盛 美之國圖片位置 福州市倉山區(qū)洪灣路中段 鼓樓區(qū)梅峰路 166號(hào)基本情況占地面積 636畝，建筑面積 76萬 M2，容積率 ；一期 114畝， 33棟樓，有 TH、亞別墅、情景洋房；臨金山公園、濕地公園、流花溪，自然環(huán)境良好總占地 500畝，容積率 ，分三期開發(fā)；位于市區(qū)內(nèi)，配套齊全戶型面積及價(jià)格別墅 250290M2，總價(jià)約 90100萬；小高層 125145M2，總價(jià)約 30萬聯(lián)排 190260 M2 ， 40005000元 /M2 ；雙拼 250多 M2， 60007000元 /M2 客戶群 福州市區(qū)為主，八縣客戶約占 30%，其中約 80%的業(yè)主是三、四次置業(yè) 幾乎全是市區(qū)人買，機(jī)關(guān)單位公務(wù)員為主置業(yè)目的 居家為主 居家為主銷售情況 05年 8月 13日開盤，目前認(rèn)購情況良好 一期 04年 3月開盤， 10月售完福州市別墅項(xiàng)目掃描 4名稱 居住主題公園圖片位置 福州市五四北秀峰 233號(hào)基本情況總占地 1800畝，共 5個(gè)區(qū)，同期開發(fā)，別墅為主，少量多層；世界最大世紀(jì)大門， 600畝社區(qū)公園、 10多萬 M2生態(tài)湖； 27000M2商業(yè)，完備的健康、教育、休閑配套戶型面積及價(jià)格均價(jià)：獨(dú)棟 7300元 / M2；聯(lián)排 4188元 / M2；空中階梯 3500元 / M2 ；雙拼 6000元 / M2；多層 2700元 / M2客戶群 福州及周邊縣區(qū)企業(yè)主，高收入公務(wù)員；八縣客戶占 30%置業(yè)目的 居家為主銷售情況 03年 7月開盤，目前基本售完福州市別墅項(xiàng)目 —— 面向全福州財(cái)富階層的需求u 福州市目前別墅總價(jià)多在100萬以上，目標(biāo)客戶面向全福州的財(cái)富階層u 福州多數(shù)別墅項(xiàng)目的銷售中八縣客戶占據(jù)了一定比例u 通過訪談了解到，長樂人在福州購房目的在于 “ 配套、