【正文】 3）體量較小， 1F基本出售 東方大廈 （ 10000㎡ ） 1F：手機(jī)通訊賣(mài)場(chǎng) 2F3F：佳惠超市 1F手機(jī)賣(mài)場(chǎng)以山寨為主 1）佳惠超市經(jīng)營(yíng)狀況較好 2） 1F業(yè)態(tài)混雜、影響項(xiàng)目形象 新世紀(jì)廣場(chǎng) （ 4000㎡ ） 23F：新世紀(jì)超市 1） 1F無(wú)門(mén)面，僅有一個(gè)通道 2）超市經(jīng)營(yíng)狀況一般 國(guó)美 （ 2023㎡ ） 1F：小門(mén)面 BF：國(guó)美 國(guó)產(chǎn)品牌為主，合資品牌較少 1） 1F引導(dǎo)區(qū)門(mén)面較小，主體賣(mài)場(chǎng)在地下負(fù)一層，形象面較差 2）中低檔品牌，經(jīng)營(yíng)狀況一般 中博商業(yè)街 （ ㎡） 以內(nèi)部廣場(chǎng)為中心的 2層裙樓商業(yè) 勁霸、柒牌、巴拉巴拉、奧康、達(dá)芙妮等 1）商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)較為合理 2）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與大十字部分重合 韶山路、北京路商業(yè)街 裙樓街鋪為主 生活類(lèi)零售為主 1）經(jīng)營(yíng)狀況較好 2）街鋪?zhàn)饨穑荷厣铰?80120；北京路 60110 ?大十字商圈是凱里市現(xiàn)在及未來(lái)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的市級(jí)商業(yè)中心。 深圳國(guó)際 凱里市區(qū)商圈分布呈現(xiàn)“兩心一帶”的格局 大十字中心商圈 萬(wàn)博商圈 迎賓路商業(yè)帶 ?大十字中心商圈 —— 以恒意通百貨、新世紀(jì)廣場(chǎng)、佳慧、中博等組成的以商場(chǎng)、步行街形式出現(xiàn)的商業(yè)集中地，主要以百貨、中高檔零售業(yè)為主。 物質(zhì)生活的不斷豐富，消費(fèi)者形態(tài)開(kāi)始向更高層級(jí)轉(zhuǎn)變，開(kāi)始追求更舒適的消費(fèi)狀態(tài)。 商業(yè)格局 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳國(guó)際 本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的發(fā)力點(diǎn)總結(jié) 方向研判 建議采取高層或超高層建筑，營(yíng)造大凱里區(qū)域地標(biāo)型建設(shè)，且運(yùn)用現(xiàn)代手法體現(xiàn)民族特色 建筑形態(tài) 不同樓層體現(xiàn)不同的民族居住體驗(yàn)，用現(xiàn)代手法演繹客房，通過(guò)民族元素的注入點(diǎn)綴客房作為亮點(diǎn) 功能構(gòu)成 應(yīng)對(duì)不斷增加的商務(wù)會(huì)議型需求，在會(huì)議室規(guī)模、檔次及服務(wù)上按照國(guó)內(nèi)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行營(yíng)造 酒店配套 79 深圳國(guó)際 商業(yè)市場(chǎng)分析 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年凱里市旅游接待情況 旅游接待總?cè)舜? 480萬(wàn)人次 旅游總收入 入境游人次 入境游收入 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)的發(fā)展，暴露出凱里酒店會(huì)議設(shè)施的不足，可承擔(dān)正式商務(wù)會(huì)議的酒店不足 5家，會(huì)議酒店市場(chǎng)存在較大缺口。 現(xiàn)狀缺陷三 ?目前凱里旅游缺乏高端消費(fèi)產(chǎn)品，高端消費(fèi)沒(méi)有得到適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)； ?旅游度假配套不齊全導(dǎo)致來(lái)凱里游客仍以靜態(tài)的休閑觀光為主； ?酒店物業(yè)度假產(chǎn)品相對(duì)單一，客戶缺乏多元化的度假體驗(yàn)。 現(xiàn)狀缺陷一 數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)一手調(diào)研資料 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳國(guó)際 凱里市現(xiàn)有高星級(jí)酒店，無(wú)論外立面和形象均明顯老化，不契合大凱里的城市規(guī)劃發(fā)展要求 價(jià)值機(jī)會(huì) 酒店名稱(chēng) 騰龍酒 店 泰穆塞爾酒店 金凱帝豪酒店 凱里大 酒店 金冠酒 店 金正酒 店 新世紀(jì)大酒店 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 物業(yè)層數(shù) 18 6 14 17 12 8 19 凱里高星級(jí)酒店層數(shù)及開(kāi)業(yè)時(shí)間20232023 2023202320232023202318614171281920232023202320232023202320232023騰龍酒店泰穆塞爾酒店 金凱帝豪酒店凱里大酒店金冠酒店 金正酒店新世紀(jì)大酒店02468101214161820開(kāi)業(yè)時(shí)間 層數(shù)騰龍酒店 ?目前，凱里市高星級(jí)酒店基本上開(kāi)業(yè)時(shí)間都在 5年以上，酒店建筑形態(tài)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)均顯陳舊，且層數(shù)不高。 ?從入住率來(lái)看，四星級(jí)酒店基本維持在 80%附近；三星級(jí)酒店差異較大，區(qū)間跨度為 5284%。 ?三星級(jí)以上酒店共提供客房數(shù) 1117間；其中，三星級(jí)酒店 9家，客房數(shù) 778間；四星級(jí)酒店 3個(gè)，客房數(shù)339間；目前沒(méi)有五星級(jí)酒店；具體如右表所示。 旅游 +生態(tài)，打造凱里自身的特色品牌 59 深圳國(guó)際 60 未來(lái)的凱里，隨著項(xiàng)目 700萬(wàn)體量的新城規(guī)模開(kāi)發(fā)，必將注入現(xiàn)代都市文化的新鮮血液，大力發(fā)展，成為凱里的“城市客廳” ? 未來(lái)凱里的發(fā)展必將文化、生態(tài)、都市三者結(jié)合 ? 傳承凱里城市文脈，具備良好自然山水空間，同時(shí)充滿現(xiàn)代都市時(shí)尚元素 ? 成為凱里現(xiàn)代都市城市的新窗口 城市客廳 傳承凱里城市文化 發(fā)揚(yáng)精神文明 充滿現(xiàn)代活力 深圳國(guó)際 我們要打造的重點(diǎn)方向 —— 完善城市功能，定位為生態(tài)體驗(yàn)、觀光娛樂(lè)、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游新城 ?區(qū)域景點(diǎn)化戰(zhàn)略 ?旅游產(chǎn)業(yè)中心化戰(zhàn)略 61 深圳國(guó)際 關(guān)鍵點(diǎn) 1：立足生態(tài)旅游新城模式開(kāi)發(fā)，建議本項(xiàng)目通過(guò)“民族旅游 +風(fēng)情體驗(yàn) +特色休閑 +現(xiàn)代人居”，多維度、多手法集中演繹黔東南旅游核心特色 城市功能提升 旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng) 休閑服務(wù)功能 旅游集散功能 城市地標(biāo)功能 人居改善功能 現(xiàn)代旅游功能 特色體驗(yàn)功能 休閑度假功能 文化演繹功能 通過(guò)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，一方面提升城市功能，另一方面帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的全面升級(jí)，提供一個(gè)黔東南州旅游展示平臺(tái)和凱里的城市窗口，城市客廳 . 62 深圳國(guó)際 培育期 區(qū)域成熟度 成長(zhǎng)期 成熟期 價(jià)格 項(xiàng)目所處階段 基本的配套 完善高端配套形成系統(tǒng) 頂級(jí)配套拔升高度 房?jī)r(jià) 配套 關(guān)鍵點(diǎn) 2：依托核心的驅(qū)動(dòng)力，形成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性和銷(xiāo)售性物業(yè)的良性互動(dòng)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目獲得可持續(xù)性的開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值隨區(qū)域成熟度逐漸拔升 旅游地產(chǎn) 核心驅(qū)動(dòng)力 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售性物業(yè)開(kāi)發(fā) 持續(xù)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 支撐 盈利 63 深圳國(guó)際 64 關(guān)鍵點(diǎn) 3：以城市價(jià)值、生態(tài)價(jià)值為基礎(chǔ)，融入凱里文化元素，打造現(xiàn)代生態(tài)旅游新城，建立中國(guó)生態(tài)文化復(fù)合型公共空間模式 城市名片 / 凱里新選擇 / 凱里驅(qū)動(dòng)點(diǎn) 依托項(xiàng)目的城市價(jià)值和生態(tài)價(jià)值，融入凱里的文化元素。 專(zhuān)業(yè)人士訪談 ?“就像國(guó)內(nèi)很多城市發(fā)展規(guī)律一樣，早期凱里是以火車(chē)站為核心發(fā)展的，但目前在不斷衰落，城市向南已成事實(shí)” ?“在凱里的樓市版圖中，迎賓大道沿線已成為高端樓盤(pán)的聚集地。 現(xiàn)有問(wèn)題 3： 系統(tǒng)化的休閑度假市場(chǎng)落后，市民缺乏凱里城市的精神歸屬感 過(guò)夜游客不到 10% 1 休閑度假項(xiàng)目缺乏 2 商業(yè)娛樂(lè)配套缺乏 3 深圳國(guó)際 49 凱里城市缺乏一個(gè) “展示窗口” ，旅游缺乏一個(gè) “點(diǎn)睛之筆” ，市民還缺乏一種 “精神歸屬” 整合區(qū)域資源，增強(qiáng)區(qū)域活力，提供一個(gè) 城市窗口， 市民有歸屬感的公共空間，為 凱里城市 發(fā)展“ 樹(shù)立標(biāo)桿 ” 凱里城市缺失 展示窗口 集中展示城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、產(chǎn)業(yè)的窗口及平臺(tái) 點(diǎn)睛之筆 黔東南州旅游 已 開(kāi)始 形成多元的 消費(fèi) 體系，旅游產(chǎn)品 已逐漸 豐富， 但凱里缺乏 自身獨(dú)有的特色和品牌基地 ，龐大現(xiàn)代休閑度假缺乏 精神歸屬 以民族風(fēng)情文化及生態(tài)景點(diǎn)為主，系統(tǒng)化的休閑消費(fèi)市場(chǎng)缺失，精神歸屬感不強(qiáng) 整合 依托自身資源優(yōu)勢(shì)，在 城市功能， 旅游、休閑、度假和 精神文明需要 逐步完善 深圳國(guó)際 我們對(duì)世界各地類(lèi)似的區(qū)域進(jìn)行了廣泛研究，以旅游為增長(zhǎng)引擎，謀求可持續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展空間，必須為區(qū)域準(zhǔn)確定位并在戰(zhàn)略規(guī)劃中打造五大致勝要素 保護(hù)生態(tài)自然及人文資產(chǎn) 投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施 提供多元化旅游活動(dòng)組合 執(zhí)行多方位高起點(diǎn)的市場(chǎng)推廣 與旅游相匹配的產(chǎn)業(yè)組合 政府與企業(yè)親密合作 政府主導(dǎo)階段 開(kāi)發(fā)主體主導(dǎo) 政府、企業(yè)合作階段 借鑒經(jīng)驗(yàn)： 成功的旅游度假目的地的建設(shè)，需要政府、開(kāi)發(fā)主體及其他相關(guān)部門(mén)的共同合作，其中，政府在生態(tài)環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)方面，起到主導(dǎo)作用，是區(qū)域開(kāi)發(fā)的重要保證。 ? 產(chǎn)業(yè)布局： 一心：中心城區(qū)發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，規(guī)劃布局大型特色商業(yè)街區(qū)，中遠(yuǎn)期可根據(jù)需要規(guī)劃布局發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)區(qū)及中央商務(wù)區(qū) 二區(qū)：凱里經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)承接?xùn)|部發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平臺(tái)，發(fā)展民族制藥、特色食品等產(chǎn)業(yè)，碧波 爐山工業(yè)聚集區(qū)發(fā)展礦產(chǎn)品加工及相關(guān)產(chǎn)業(yè) 二帶：以凱里為旅游接待服務(wù)中心，規(guī)劃三棵樹(shù) 巴拉河 舟溪 龍山旅游經(jīng)濟(jì)帶及清水江下司休閑旅游帶 碧波 爐山 工業(yè)聚集區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 清水江 下司休閑帶 中心城區(qū) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 城市概況 深圳國(guó)際 從凱里的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成看，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，旅游業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，且增幅逐年加大 2 0 0 8 、2 0 0 9 年凱里產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析55887928318562594554047221887573982360883324590100000202300300000400000500000600000700000GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2023 20232 0 0 9 年凱里產(chǎn)業(yè)構(gòu)成, 9%, 38%, 53%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)初步核算， 2023年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP）625945萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)（按可比價(jià)計(jì)算）12%，人均生產(chǎn)總值 14879元，增長(zhǎng) %，按年末匯率折算，約合 2179美元。 凱里 麻江地處湘黔大通道上，位于貴州省南大門(mén)，也是中國(guó)西部與東盟連接線上的重要節(jié)點(diǎn)。 ? 凱里素有“ 苗嶺明珠” 的美譽(yù) 凱里歷史悠久，人杰地靈，設(shè)治已經(jīng)有500多年歷史 凱里是一片古老神奇，美麗富饒的綠色土地，自然資源豐富多樣 凱里秀麗的自然風(fēng)光和民族風(fēng)情讓游人贊嘆流連。 1900～ 2700元 /m178。 ?上表顯示， 09年和 2023年房屋新開(kāi)工量較之前出現(xiàn)井噴，未來(lái)市場(chǎng)房屋供應(yīng)量較大。青青家園 起價(jià) 4080 博南新區(qū) 金泉花園二期 均價(jià) 4000以上 環(huán)城南路（迎賓大道） 金泉一品 均價(jià) 4000元以上 環(huán)城南路（迎賓大道） 棉紡廠片區(qū) 大地春城 均價(jià) 3800 迎賓大道 豐球 公園一號(hào) 均價(jià) 2700 開(kāi)發(fā)區(qū) 民生 21 深圳國(guó)際 凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤(pán)單價(jià)集中在 25004000元 /平，上升通道尚未打開(kāi)，為典型的成本導(dǎo)向型市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)背景 市場(chǎng)發(fā)展 2023 年商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格情況05001000150020232500300035004000450050000 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %銷(xiāo)售套數(shù) 套數(shù)占比銷(xiāo)售套數(shù) 34 91 1045 1678 1697 4545套數(shù)占比 0 . 8 0 % 2% 23% 3 6 . 9 0 % 3 7 . 3 0 % 1 0 0 . 0 0 %1 0 0 0 1 5 0 0 1 5 0 0 2 0 0 0 2 0 0 0 2 5 0 0 2 5 0 0 3 0 0 0 3 0 0 0 4 0 0 0 合計(jì)? 2023年商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格主力區(qū)間在 25004000元 /㎡ 。 1200~1800元 /m178。合計(jì)人口總量 2700萬(wàn)人 按 500人流 /個(gè)工作崗位計(jì)算，預(yù)計(jì)到2023年能提供約 3000萬(wàn) /年人流量 54億元 /年消費(fèi)收入 六、到 2023年，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)每年將會(huì)帶來(lái) 2700萬(wàn)人流量 ，年產(chǎn)值約 54億元 旅游經(jīng)濟(jì)收入，提供約 固定工作崗位 約 定工作崗位 平均按每人 200元 /次消費(fèi)計(jì)算，約年消費(fèi)額達(dá) 54億元人民幣 深圳國(guó)際 1 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目屬性界定 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問(wèn)題解析 類(lèi)似案例借鑒 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 區(qū)域價(jià)值研判 規(guī)劃分期思路 9 深圳國(guó)際 從區(qū)位條件看，項(xiàng)目位于城市發(fā)展的主軸上，占據(jù)凱麻一體化發(fā)展核心樞紐，屬于外界進(jìn)入凱里的門(mén)戶 ?項(xiàng)目所在城南新區(qū)位于凱里主城區(qū)與經(jīng)開(kāi)區(qū)的中心位臵； ?且項(xiàng)目位于凱麻一體化發(fā)展的中心樞紐位臵，是政府主導(dǎo)的新興熱點(diǎn)區(qū)域。 深圳國(guó)際 7 五、本項(xiàng)目的成功打造，將促進(jìn)凱里區(qū)域形成完整的 旅游產(chǎn)業(yè)鏈 ，增加城市旅游收入，提高凱里經(jīng)濟(jì)水平 旅游 度假 休閑 文化產(chǎn)業(yè) 商業(yè) 城市配套 餐飲 ?開(kāi)放的空間保證市民和旅游者的可進(jìn)入性； ?多樣化的商業(yè)保證區(qū)域活力持續(xù)性； ?多元的功能讓人留下來(lái)活動(dòng)； ?旅游、度假、休閑、城市配套、生態(tài)產(chǎn)業(yè)等旅游產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)將都與商業(yè)完全連接起來(lái)，形成完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，使旅游成為高附加值產(chǎn)業(yè)； ?產(chǎn)業(yè)鏈