【正文】 五規(guī)劃：十二五期間，爭取建成 3家五星級酒店， 46家四星級酒店， 610家三星級酒店； 2）按照三星級酒店客房 80間、四星級酒店客房數(shù) 100間、五星級酒店客房數(shù) 400間進(jìn)行估算，未來凱里五星級酒店將提供客房 1200間、四星級酒店將提供客房 400600間、三星級酒店將提供 480800間；凱里未來潛在高星級酒店將提供客房在 2500間 以上。 ?作為凱里最高檔的騰龍酒店，酒店建筑是改建過來的，大堂及電梯等均不符合四星級的正常標(biāo)準(zhǔn)?！? —— 某開發(fā)商高層李先生 經(jīng)開區(qū) 博南新區(qū) 中心商業(yè)區(qū) 火車站片區(qū) 城南新區(qū) ——旅游示范區(qū) 56 深圳國際 從各板塊的發(fā)展前景看，唯有本項(xiàng)目所在城南新區(qū)方能代言凱里，成為凱里下一站發(fā)展的“城市窗口” 從政府導(dǎo)向看，作為旅游城市，旅游新城價(jià)值遠(yuǎn)大于行政中心價(jià)值，正如三亞和海口之于海南； 從交通進(jìn)入性看，項(xiàng)目扼守凱里交通要塞，交通樞紐位臵更加明顯，是凱里的交通門戶，昭示性和展示面更加豐富； 從先天資源稟賦看，區(qū)域內(nèi)具備豐富的山水資源，具備更多的想象空間和操作空間 從旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入看，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃風(fēng)情生態(tài)園、文化園、民族創(chuàng)意孵化園等多個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，五星級酒店聚集 從區(qū)域的運(yùn)作能力看，項(xiàng)目總體量 726萬方，在區(qū)域內(nèi)占據(jù)絕對主導(dǎo)權(quán)，區(qū)域統(tǒng)一開發(fā)運(yùn)營優(yōu)勢遠(yuǎn)大于分散小規(guī)模開發(fā) 唯有本項(xiàng)目方能代言凱里的未來，是凱里下一站發(fā)展的城市窗口、城市客廳。 城市概況 深圳國際 從凱里的城市發(fā)展格局看，凱麻一體化發(fā)展趨勢下，凱里的中心城市功能進(jìn)一步凸顯 ? 凱里 市轄 5個(gè)街道、 8個(gè)鎮(zhèn)、 2個(gè)鄉(xiāng) 。善水園 起價(jià) 2800 開發(fā)區(qū) 南樺山莊 起價(jià) 2338 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 老城區(qū) 狀元府 均價(jià) 3800 文化北路 馨怡名苑 起價(jià) 2800 紅洲路 藍(lán)調(diào)公元 均價(jià) 2300 第一工業(yè)園區(qū)八號路 龍泉明珠 待定 清江路 29號 翰林華庭 一期均價(jià) 2800 永豐路 博南新區(qū) 格蘭 深圳國際 8 根據(jù) 《 凱里市旅游發(fā)展規(guī)劃 》 ，規(guī)劃到 2023年，凱里市接待旅游人口將達(dá)到年 2023萬人次。 深圳國際 ： [2023] CS11 2023425 凱里棉紡廠項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告 謹(jǐn)呈：貴州高速公路投資有限公司暨東南公司 深圳國際 在過去的工作時(shí)間里，項(xiàng)目小組圍繞開發(fā)商目標(biāo)展開了大量調(diào)查及研究工作 以消費(fèi)者為核心的市場調(diào)研 主要專家訪談 市調(diào)報(bào)告與專題研究 定位報(bào)告撰寫 數(shù)據(jù)收集： ?項(xiàng)目周邊及地塊勘察 ?凱里宏觀經(jīng)濟(jì)情況 ?凱里的產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu) ?凱里總體規(guī)劃 ?凱里房地產(chǎn)市場概況 市場資料收集與分析： ?目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談 ?凱里居民居住狀況 ?凱里各在售樓盤 情況 ?目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談 15位 ?消費(fèi)者問卷調(diào)查 50份 ?調(diào)查凱里典型項(xiàng)目 18個(gè) 政府官員 4位 ?專業(yè) 人士 26位： ?大地春城銷售經(jīng)理 ?豐球黔城銷售代表 ?金泉花園銷售經(jīng)理 ?金泉一品銷售經(jīng)理 ?坐標(biāo)廣場銷售代表 ?騰龍酒店大堂經(jīng)理 ?凱里大酒店大堂經(jīng)理 ?…… 市調(diào)報(bào)告： ?客戶分析 ?凱里房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及項(xiàng)目競爭分析 ?項(xiàng)目地塊分析 整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告： ?項(xiàng)目機(jī)會挖掘 ?開發(fā)商目標(biāo)分析 ?案例借鑒 ?開發(fā)方向研判 ?項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 ?項(xiàng)目規(guī)劃示意 2 深圳國際 3 一、本項(xiàng)目的成功打造給城市提供了多樣化的公共空間，有利于和諧社會 的構(gòu)建 所謂社會主義和諧社會，應(yīng)當(dāng)是各方面利益關(guān)系得到有效的協(xié)調(diào)、社會管理體制不斷創(chuàng)新和健全、穩(wěn)定有序的社會。 滬昆高鐵 凱麻高速 迎賓大道 凱開大道 10 深圳國際 從配套情況看，項(xiàng)目周邊配套匱乏，距離政務(wù)新區(qū)博南新區(qū)步行約 15分鐘，但未來規(guī)劃利好，配套設(shè)施將不斷完善 ?從項(xiàng)目周邊的配套情況看，凱里客運(yùn)站、體育館已投入運(yùn)營，民族文化宮和博南中學(xué)在建； ?滿足基本生活需要的配套設(shè)施匱乏，且多數(shù)設(shè)施處于規(guī)劃中，如民俗工藝創(chuàng)意園、民族風(fēng)情園等； ?周邊在建項(xiàng)目：凱里民族文化宮 33198平；凱里龍都國際大酒店 29330平米； 民族風(fēng)情園 民俗工藝創(chuàng)意園 風(fēng)情文化園 博南中學(xué) 凱里客運(yùn)站 民族文化宮 體育館 博南中學(xué) 民族文化宮 11 深圳國際 從資源狀況看，項(xiàng)目內(nèi)部山水資源豐富，且高低錯(cuò)落，一方面為開發(fā)高端物業(yè)提供支撐，但另一方面間接拔高工程成本 ?棉紡廠地塊存在一定的拆遷，且山體阻礙五星級酒店的開發(fā)，需開山建設(shè)； ?西出口 D/E地塊位于凱麻高速以南，山水資源豐富，適合打造高端住宅； 3 1 2 6 5 7 8 4 11 10 12 9 13 14 高檔低密度居住組團(tuán) 服務(wù)功能組團(tuán) 居住新城組團(tuán) 高端休閑功能組團(tuán) 15 A地塊 B地塊 C地塊 12 深圳國際 從項(xiàng)目指標(biāo)看，項(xiàng)目總占地 ，建筑面積逾 700萬方，已嚴(yán)重超出地產(chǎn)開發(fā)范疇，屬于超大規(guī)模區(qū)域級開發(fā)項(xiàng)目 ?從指標(biāo)情況看，項(xiàng)目總占地 平方公里，按照前期與政府溝通的各地塊容積率下限計(jì)算，總建面達(dá) 726萬方，合計(jì)容積率 右。 23 深圳國際 全市年消化量約 60萬方，單盤年去化 35萬方，且短期內(nèi)出現(xiàn)井噴的可能性不大 開發(fā)背景 市場發(fā)展 20232023凱 里商品房開工及竣工情況 0204060801001201402023 2023 2023 2023 2023新開工面積 竣工面積20232023年 商品房及住宅銷售情況0102030405060702023 2023 2023 2023 2023商品房銷售面積 住宅銷售面積? 2023年，房屋新開工面積 ，同比增長 84%；其中，住宅新開工面積 ，同比增長 54%。此外，經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源分布相對集中，工企業(yè)基礎(chǔ)較好，在全省生產(chǎn)力布局中居重要戰(zhàn)略地位。 “ 純生態(tài)價(jià)值” → “ 都市、生態(tài)和文化產(chǎn)業(yè)的結(jié)合 ” “ 公園綠地” → “ 復(fù)合型都市生態(tài)展示區(qū) ” 深圳國際 65 項(xiàng)目形象定位： —— 中國現(xiàn)代生態(tài)旅游的 示范項(xiàng)目 ； —— 黔東南的 生態(tài)休閑度假都心 ； —— 新凱里的 城市客廳 ； 凱里 〃 中國現(xiàn)代生態(tài)旅游文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 深圳國際 4 市場機(jī)會挖掘 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目屬性界定 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問題解析 類似案例借鑒 市場機(jī)會挖掘 區(qū)域價(jià)值研判 規(guī)劃分期思路 66 深圳國際 站位于城市運(yùn)營的高度 —— ?本項(xiàng)目定位為生態(tài)體驗(yàn)、觀光娛樂、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游新城 ?通過旅游產(chǎn)業(yè)中心化戰(zhàn)略和區(qū)域景點(diǎn)化戰(zhàn)略 ?完善八大功能體系，實(shí)現(xiàn)城市功能的提升和旅游產(chǎn)業(yè)的帶動 核心問題回顧 —— 小容量市場情況下銷售速度的突破 站位于旅游綜合體的城市功能的提升 Q1: Q2: —— 那么，如何通過市場手段解決我們面臨的銷售問題呢？ 67 深圳國際 酒店市場分析 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)狀缺陷二 金冠酒店 騰龍酒店 金凱帝豪 凱萊酒店 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 到 2030年，凱里城市經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城鎮(zhèn)人口總量達(dá)到170萬，而凱里中心城區(qū)人口要達(dá)到 90萬人。 ?由于區(qū)位優(yōu)勢明顯，超市及沿街商鋪經(jīng)營較好，但百貨經(jīng)營較差。 深圳國際 凱里市區(qū)商圈分布呈現(xiàn)“兩心一帶”的格局 大十字中心商圈 萬博商圈 迎賓路商業(yè)帶 ?大十字中心商圈 —— 以恒意通百貨、新世紀(jì)廣場、佳慧、中博等組成的以商場、步行街形式出現(xiàn)的商業(yè)集中地，主要以百貨、中高檔零售業(yè)為主。 2023年凱里市旅游接待情況 旅游接待總?cè)舜? 480萬人次 旅游總收入 入境游人次 入境游收入 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳國際 凱里市現(xiàn)有高星級酒店，無論外立面和形象均明顯老化，不契合大凱里的城市規(guī)劃發(fā)展要求 價(jià)值機(jī)會 酒店名稱 騰龍酒 店 泰穆塞爾酒店 金凱帝豪酒店 凱里大 酒店 金冠酒 店 金正酒 店 新世紀(jì)大酒店 開業(yè)時(shí)間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 物業(yè)層數(shù) 18 6 14 17 12 8 19 凱里高星級酒店層數(shù)及開業(yè)時(shí)間20232023 2023202320232023202318614171281920232023202320232023202320232023騰龍酒店泰穆塞爾酒店 金凱帝豪酒店凱里大酒店金冠酒店 金正酒店新世紀(jì)大酒店02468101214161820開業(yè)時(shí)間 層數(shù)騰龍酒店 ?目前，凱里市高星級酒店基本上開業(yè)時(shí)間都在 5年以上，酒店建筑形態(tài)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)均顯陳舊，且層數(shù)不高。 專業(yè)人士訪談 ?“就像國內(nèi)很多城市發(fā)展規(guī)律一樣，早期凱里是以火車站為核心發(fā)展的，但目前在不斷衰落，城市向南已成事實(shí)” ?“在凱里的樓市版圖中，迎賓大道沿線已成為高端樓盤的聚集地。 ? 凱里素有“ 苗嶺明珠” 的美譽(yù) 凱里歷史悠久，人杰地靈，設(shè)治已經(jīng)有500多年歷史 凱里是一片古老神奇，美麗富饒的綠色土地，自然資源豐富多樣 凱里秀麗的自然風(fēng)光和民族風(fēng)情讓游人贊嘆流連。公園一號 均價(jià) 2700 開發(fā)區(qū) 民生 深圳國際 7 五、本項(xiàng)目的成功打造，將促進(jìn)凱里區(qū)域形成完整的 旅游產(chǎn)業(yè)鏈 ，增加城市旅游收入，提高凱里經(jīng)濟(jì)水平 旅游 度假 休閑 文化產(chǎn)業(yè) 商業(yè) 城市配套 餐飲 ?開放的空間保證市民和旅游者的可進(jìn)入性； ?多樣化的商業(yè)保證區(qū)域活力持續(xù)性； ?多元的功能讓人留下來活動； ?旅游、度假、休閑、城市配套、生態(tài)產(chǎn)業(yè)等旅游產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)將都與商業(yè)完全連接起來，形成完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，使旅游成為高附加值產(chǎn)業(yè)； ?產(chǎn)業(yè)鏈的形成將產(chǎn)生旅游稅收。具體說，就是一種民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。 3 1 2 6 5 7 8 4 11 10 12 9 13 14 高檔低密度居住組團(tuán) 服務(wù)功能組團(tuán) 居住新城組團(tuán) 高端休閑功能組團(tuán) 15 A地塊 B地塊 C地塊 地塊 占地 容積率 建面 A 362023 5 1810000 A` 20230 30000 B 292023 876000 C 133333 202300 D 800000 2023000 E 1600000 1920230 合計(jì) 3207333 6436000 E地塊 D地塊 13 深圳國際 項(xiàng)目屬性界定 —— 新興旅游城市新區(qū)、具備強(qiáng)勢景觀資源依托的、超大規(guī)模、旅游綜合體開發(fā)項(xiàng)目 14 深圳國際 觀點(diǎn) 1：項(xiàng)目開發(fā)已脫離房地產(chǎn)開發(fā)范疇，承載著深刻影響凱里未來 1020年城市發(fā)展的重要使命 本項(xiàng)目的使命理想 “貴高投在本項(xiàng)目的建筑實(shí)踐和營銷實(shí)踐，將在未來 1020年的時(shí)間里，深刻地影響凱里的城市走向和地產(chǎn)走向，并奠定貴高投的領(lǐng)導(dǎo)者地位” 15 深圳國際 觀點(diǎn) 2：項(xiàng)目開發(fā)必須遵循大盤開發(fā)的普遍規(guī)律，區(qū)域價(jià)值界定、功能產(chǎn)品多元化、合理開發(fā)節(jié)奏是大盤成功的關(guān)鍵點(diǎn) 1 2 3 大盤的啟動以立勢為主，必須形象高端，以次高端產(chǎn)品做標(biāo)桿，中高端產(chǎn)品回現(xiàn)，在此模式之下，保證后期的價(jià)格提升的潛力空間 4 5 大盤功能配比必須是復(fù)合和分層級的，不同層級承擔(dān)不同的功能，并在開發(fā)期的不同階段發(fā)揮不同的作用 大盤必須營造區(qū)域價(jià)值，然后形成項(xiàng)目獨(dú)特的核心價(jià)值主張 大盤產(chǎn)品相對復(fù)合和多樣，通過標(biāo)桿產(chǎn)品、回現(xiàn)產(chǎn)品、創(chuàng)新產(chǎn)品的組合搭配，整體實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo) 大盤需要營造自己專屬的客戶圈層，主流客戶群，且客戶群要復(fù)合而非單一 16 深圳國際 觀點(diǎn) 3：項(xiàng)目開發(fā)必須站位于完善城市功能的高度進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營，保留與更新、增值舉措是區(qū)域開發(fā)的增值核心 1 2 3 在打造實(shí)體建筑和功能的同時(shí)，關(guān)注人的活動及心理感受，并形成精神歸屬中心和精神圈層 4 5 增值措施之一是通過具有強(qiáng)制性視覺沖擊的標(biāo)志性建筑物來打造 保留具有歷史回