【正文】 森林資源 ? 保證樹木健康生長，避免或減少森林資源損失：預(yù)防和消除森林火災(zāi)、林木病蟲害、林木鳥獸害以及災(zāi)害性天氣對森林的損害； 湖泊資源 ? 水體的資源的非干擾性開發(fā)； ? 限制生產(chǎn)性污染、生活性污染深度影響； ? 防止對湖泊水體的過度的利用； 山體資源 ? 自然山體的山形與綜合地形、地貌的保護； ? 避免開發(fā)對山體進行硬性的切割，保護區(qū)域山體形態(tài)的自然性； 坡地資源 ? 坡地資源是土地資源的重要組成部分，其利用保護對環(huán)境穩(wěn)定有著重要影響； ? 建立以生物措施為主的坡地利用保護方式，著力控制坡地土壤侵蝕、保持和培育坡地土壤肥力等方面的措施； 53 深圳國際 借鑒點 4：建筑開發(fā)與生態(tài)環(huán)境形成良好的共融，控制開發(fā)強度，提供自然的居住環(huán)境 生態(tài)型度假區(qū)建筑開發(fā)特征 區(qū)域開發(fā)的建筑開發(fā)措施 1. 設(shè)計建筑物和基礎(chǔ)設(shè)施時，要退讓森林、湖泊和其它弱環(huán)境區(qū)域； 2. 建筑物以低層為主，建筑高度要進行控制，不能影響區(qū)域整體的生態(tài)意向； 3. 保持區(qū)域松植物和山地、緩坡等原先的整體全貌； 4. 整個區(qū)域的建筑物在建筑材料的使用上要與環(huán)境相一致； 5. 建筑色彩上不能臵身在區(qū)域生態(tài)環(huán)境中顯得過于突兀，要與區(qū)域環(huán)境相協(xié)調(diào)； 54 深圳國際 55 立足于城市功能補缺的角度，大型綜合生態(tài)旅游新城打造的 KPI體系 —— ?充分保護自然生態(tài)資源是基礎(chǔ)； ?功能多樣化才能保證區(qū)域活力持續(xù)； ?開放空間提供吸引人氣的空間； ?需要讓更多的人享受城市的文明； ?與城市有淵源的文化才有深度和厚重感； ?高端度假物業(yè)的開發(fā)，既提升度假區(qū)形象，又彰顯整體的品質(zhì)。 現(xiàn)有問題 3： 系統(tǒng)化的休閑度假市場落后，市民缺乏凱里城市的精神歸屬感 過夜游客不到 10% 1 休閑度假項目缺乏 2 商業(yè)娛樂配套缺乏 3 深圳國際 49 凱里城市缺乏一個 “展示窗口” ，旅游缺乏一個 “點睛之筆” ，市民還缺乏一種 “精神歸屬” 整合區(qū)域資源，增強區(qū)域活力，提供一個 城市窗口， 市民有歸屬感的公共空間，為 凱里城市 發(fā)展“ 樹立標(biāo)桿 ” 凱里城市缺失 展示窗口 集中展示城市政治、經(jīng)濟、文化、科技、產(chǎn)業(yè)的窗口及平臺 點睛之筆 黔東南州旅游 已 開始 形成多元的 消費 體系，旅游產(chǎn)品 已逐漸 豐富， 但凱里缺乏 自身獨有的特色和品牌基地 ，龐大現(xiàn)代休閑度假缺乏 精神歸屬 以民族風(fēng)情文化及生態(tài)景點為主，系統(tǒng)化的休閑消費市場缺失，精神歸屬感不強 整合 依托自身資源優(yōu)勢，在 城市功能， 旅游、休閑、度假和 精神文明需要 逐步完善 深圳國際 我們對世界各地類似的區(qū)域進行了廣泛研究，以旅游為增長引擎，謀求可持續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展空間，必須為區(qū)域準(zhǔn)確定位并在戰(zhàn)略規(guī)劃中打造五大致勝要素 保護生態(tài)自然及人文資產(chǎn) 投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施 提供多元化旅游活動組合 執(zhí)行多方位高起點的市場推廣 與旅游相匹配的產(chǎn)業(yè)組合 政府與企業(yè)親密合作 政府主導(dǎo)階段 開發(fā)主體主導(dǎo) 政府、企業(yè)合作階段 借鑒經(jīng)驗： 成功的旅游度假目的地的建設(shè)，需要政府、開發(fā)主體及其他相關(guān)部門的共同合作，其中，政府在生態(tài)環(huán)境保護、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)方面，起到主導(dǎo)作用，是區(qū)域開發(fā)的重要保證。 城市概況 40 深圳國際 從宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度分析看，凱里宏觀經(jīng)濟總量不高，但仍然保持持續(xù)增長態(tài)勢，經(jīng)濟提速處于醞釀時期，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段 1085812544148790202340006000800010000120231400016000（萬元）2023 2023 2023人均生產(chǎn)總值5117005890446259450100000202300300000400000500000600000700000（萬元）2023 2023 2023生產(chǎn)總值發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 01000 1000—4000 4000—8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需 求兼有 改善需求為主 改善需求為主 房地產(chǎn)發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 41 深圳國際 從黔東南州的人口構(gòu)成看，根據(jù)各縣市的城市化率及政府發(fā)展規(guī)劃，至 2023年全州城市人口達 284萬人 ?2023年凱里制定拉建設(shè)大凱里的城市規(guī)劃：在 2023年凱里城市市區(qū)面積將由現(xiàn)在 30平方公里擴大到 248平方公里的城市格局；人口有目前的 48萬增加到 200萬左右； ?目標(biāo)是把凱里建設(shè)成為貴州東線旅游的中心城市和西部區(qū)域性中心城市，把凱里建設(shè)成一個國際性的旅游城市！因為凱里擁有豐富的旅游資源！民族文化和自然景觀星羅棋布； ?旅游品位獨特！相信未來的凱里將是一座風(fēng)情獨特的國際旅游城市。 ? 產(chǎn)業(yè)布局： 一心：中心城區(qū)發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，規(guī)劃布局大型特色商業(yè)街區(qū)，中遠期可根據(jù)需要規(guī)劃布局發(fā)展總部經(jīng)濟區(qū)及中央商務(wù)區(qū) 二區(qū)：凱里經(jīng)濟開發(fā)區(qū)承接?xùn)|部發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平臺，發(fā)展民族制藥、特色食品等產(chǎn)業(yè)，碧波 爐山工業(yè)聚集區(qū)發(fā)展礦產(chǎn)品加工及相關(guān)產(chǎn)業(yè) 二帶：以凱里為旅游接待服務(wù)中心，規(guī)劃三棵樹 巴拉河 舟溪 龍山旅游經(jīng)濟帶及清水江下司休閑旅游帶 碧波 爐山 工業(yè)聚集區(qū) 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 清水江 下司休閑帶 中心城區(qū) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 城市概況 深圳國際 從凱里的經(jīng)濟構(gòu)成看，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，旅游業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，且增幅逐年加大 2 0 0 8 、2 0 0 9 年凱里產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析55887928318562594554047221887573982360883324590100000202300300000400000500000600000700000GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2023 20232 0 0 9 年凱里產(chǎn)業(yè)構(gòu)成, 9%, 38%, 53%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)初步核算， 2023年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP）625945萬元，比上年增長（按可比價計算）12%，人均生產(chǎn)總值 14879元，增長 %，按年末匯率折算，約合 2179美元。此外，經(jīng)濟區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源分布相對集中，工企業(yè)基礎(chǔ)較好，在全省生產(chǎn)力布局中居重要戰(zhàn)略地位。 凱里 麻江地處湘黔大通道上，位于貴州省南大門，也是中國西部與東盟連接線上的重要節(jié)點。麻江縣轄 4鎮(zhèn) 5鄉(xiāng) ? 凱里 2023年戶籍人口 ，常住人口 ，流動人口 ，人口城鎮(zhèn)化率 %； ?麻江縣戶籍人口 ，常住人口，人口城鎮(zhèn)化率 % ?少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?%，其中苗族人口占全市總?cè)丝诘?%。 ? 凱里素有“ 苗嶺明珠” 的美譽 凱里歷史悠久，人杰地靈，設(shè)治已經(jīng)有500多年歷史 凱里是一片古老神奇，美麗富饒的綠色土地，自然資源豐富多樣 凱里秀麗的自然風(fēng)光和民族風(fēng)情讓游人贊嘆流連。 項目開發(fā)要解決兩個關(guān)系的平衡問題，合理控制項目開發(fā)風(fēng)險 觀點二 ?社會形象與經(jīng)濟效益之間的平衡，兼顧政府與企業(yè)多方利益； ?企業(yè)長期利益與短期利益的平衡，確定合理的開發(fā)模式和啟動策略實現(xiàn)現(xiàn)金流的安全。 1900～ 2700元 /m178。 近年來，凱里商品房開工量大；住宅市場主導(dǎo)整體銷售市場，年去化量約為 60萬㎡ 24 深圳國際 凱里房地產(chǎn)市場對州縣客戶輻射力度較強，區(qū)域樓盤州縣客戶占比達 40%以上，但持續(xù)性有待論證 開發(fā)背景 客戶需求 板塊 城南片區(qū) 城北片區(qū) 開發(fā)區(qū)片區(qū) 價格區(qū)間 2800～ 4200元 /m178。 ?上表顯示， 09年和 2023年房屋新開工量較之前出現(xiàn)井噴，未來市場房屋供應(yīng)量較大。 23 深圳國際 全市年消化量約 60萬方，單盤年去化 35萬方，且短期內(nèi)出現(xiàn)井噴的可能性不大 開發(fā)背景 市場發(fā)展 20232023凱 里商品房開工及竣工情況 0204060801001201402023 2023 2023 2023 2023新開工面積 竣工面積20232023年 商品房及住宅銷售情況0102030405060702023 2023 2023 2023 2023商品房銷售面積 住宅銷售面積? 2023年，房屋新開工面積 ，同比增長 84%；其中，住宅新開工面積 ，同比增長 54%。青青家園 起價 4080 博南新區(qū) 金泉花園二期 均價 4000以上 環(huán)城南路（迎賓大道） 金泉一品 均價 4000元以上 環(huán)城南路（迎賓大道） 棉紡廠片區(qū) 大地春城 均價 3800 迎賓大道 豐球 山水間 均價 3500 華聯(lián)路 鑫鼎 公園一號 均價 2700 開發(fā)區(qū) 民生 22 深圳國際 大地春城 金泉花園 豐球豪庭 豐球黔城 鑫鼎國際名居 格蘭山水間 二龍星園 狀元府 龍泉明珠 金泉一品 世紀(jì)新城 華偉中央城 公園一號 香山別苑 區(qū)域目前規(guī)劃價值大于實際價值，迎賓大道黃金軸線價值已然凸顯，但區(qū)域市政建設(shè)步伐明顯滯后 開發(fā)背景 區(qū)域發(fā)展 樓盤名稱 價格 樓盤地址 開發(fā)區(qū) 華偉 21 深圳國際 凱里房地產(chǎn)市場樓盤單價集中在 25004000元 /平，上升通道尚未打開，為典型的成本導(dǎo)向型市場 開發(fā)背景 市場發(fā)展 2023 年商品住宅銷售價格情況05001000150020232500300035004000450050000 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %銷售套數(shù) 套數(shù)占比銷售套數(shù) 34 91 1045 1678 1697 4545套數(shù)占比 0 . 8 0 % 2% 23% 3 6 . 9 0 % 3 7 . 3 0 % 1 0 0 . 0 0 %1 0 0 0 1 5 0 0 1 5 0 0 2 0 0 0 2 0 0 0 2 5 0 0 2 5 0 0 3 0 0 0 3 0 0 0 4 0 0 0 合計? 2023年商品住宅銷售價格主力區(qū)間在 25004000元 /㎡ 。 2023年 現(xiàn)在 商品房首次改善 外來開發(fā)商介入 多層、小高層、高層 ?市場產(chǎn)品供應(yīng)仍以滿足剛性自住需求為主和外來人口入戶、投資為主，產(chǎn)品設(shè)計相對初級，可超越空間巨大； ?從現(xiàn)有市場銷售量看，項目 600萬平米的大體量的需求難以找到支撐點。 1200~1800元 /m178。 滬昆高鐵 凱麻高速 迎賓大道 凱開大道 10 深圳國際 從配套情況看，項目周邊配套匱乏，距離政務(wù)新區(qū)博南新區(qū)步行約 15分鐘，但未來規(guī)劃利好，配套設(shè)施將不斷完善 ?從項目周邊的配套情況看，凱里客運站、體育館已投入運營，民族文化宮和博南中學(xué)在建； ?滿足基本生活需要的配套設(shè)施匱乏，且多數(shù)設(shè)施處于規(guī)劃中，如民俗工藝創(chuàng)意園、民族風(fēng)情園等； ?周邊在建項目：凱里民族文化宮 33198平；凱里龍都國際大酒店 29330平米； 民族風(fēng)情園 民俗工藝創(chuàng)意園 風(fēng)情文化園 博南中學(xué) 凱里客運站 民族文化宮 體育館 博南中學(xué) 民族文化宮 11 深圳國際 從資源狀況看，項目內(nèi)部山水資源豐富，且高低錯落，一方面為開發(fā)高端物業(yè)提供支撐，但另一方面間接拔高工程成本 ?棉紡廠地塊存在一定的拆遷，且山體阻礙五星級酒店的開發(fā)，需開山建設(shè)； ?西出口 D/E地塊位于凱麻高速以南，山水資源豐富，適合打造高端住宅； 3 1 2 6 5 7 8 4 11 10 12 9 13 14 高檔低密度居住組團 服務(wù)功能組團 居住新城組團 高端休閑功能組團 15 A地塊 B地塊 C地塊 12 深圳國際 從項目指標(biāo)看，項目總占地 ，建筑面積逾 700萬方，已嚴重超出地產(chǎn)開發(fā)范疇，屬于超大規(guī)模區(qū)域級開發(fā)項目 ?從指標(biāo)情況看，項目總占地 平方公里，按照前期與政府溝通的各地塊容積率下限計算，總建面達 726萬方，合計容積率 右。合計人口總量 2700萬人 按 500人流 /個工作崗位計算，預(yù)計到2023年能提供約 3000萬 /年人流量 54億元 /年消費收入