【正文】 商業(yè)格局 84 本報告是嚴(yán)格保密的。 深圳國際 酒店市場發(fā)展方向研判 方向研判 酒店市場 總體特征 酒店以中低端為主，高端酒店缺乏 規(guī)劃酒店供應(yīng)是現(xiàn)狀的 2倍 酒店經(jīng)營較好，四星入住率達(dá) 80% 價值機會 星級及檔次不契合大凱里發(fā)展 娛樂偏重、特色不足、會務(wù)缺乏 民主風(fēng)情特色高端酒店存在空白 高星級酒店未來市場競爭較為激烈，需要采取差異化特色運營 高端休閑度假配套功能、民族風(fēng)情特色的缺失是凱里高端酒店發(fā)展緩慢的主要原因 78 本報告是嚴(yán)格保密的。 深圳國際 在基礎(chǔ)硬件打造方面，高星級酒店均具有較完善的大眾化配套設(shè)施，但服務(wù)高端的能力匱乏 序號 典型四星酒店 主 要 服 務(wù) 1 金冠酒店 1F：商務(wù)中心、精品店、大堂吧； 2F：中西餐廳； 3F：宴會廳； 4F：美容美發(fā)、會議室、健身中心、娛樂室； 12F：會議室、卡拉 ok及酒吧 2 騰龍酒店 休閑娛樂設(shè)施：夜總會、棋牌室、洗浴中心 餐飲設(shè)施：中餐廳、咖啡廳 會議設(shè)施：設(shè)施完善的會議場所，可同時容納 300余人的各型會議廳 3 金凱帝豪酒店 會議室、餐飲、商務(wù)中心等 啟示一： 本項目規(guī)劃定位起點較高，且具有一定的后發(fā)優(yōu)勢，應(yīng)彌補市場缺乏高端休閑、高品質(zhì)的養(yǎng)生服務(wù)、特色文化風(fēng)情體驗、高端購物、國際級的會議配套設(shè)施等服務(wù)高端的不足。 1 2 3 城市中最生態(tài)，生態(tài)中最城市 —— 項目以其復(fù)合價值契合了現(xiàn)代都市人入則寧靜，出則繁華的第一精神歸所需求 凱里的基本特征 旅游 生態(tài) 人類征服自然，改造自然的產(chǎn)物，服務(wù)于人類群居生活的綜合配套有機體 是對自然最大的退讓與保留，是回歸生命原始本質(zhì)的價值追求。 等級結(jié)構(gòu) 人口規(guī)模 （萬人） 城鎮(zhèn)數(shù) 城鎮(zhèn)名稱 中心城區(qū) 1 凱里市區(qū) 麻江 1 麻江凱里 建制鎮(zhèn) 10 三棵樹、鴨塘、舟溪、爐山、龍場、灣水、旁海、下司、宣威、谷硐 集鎮(zhèn) 6 大風(fēng)洞、凱棠、龍山、碧波、賢昌、壩芒 城市概況 36 深圳國際 37 從凱里經(jīng)濟發(fā)展格局看，向南連接?xùn)|盟自由貿(mào)易區(qū)，向東連接泛珠三角經(jīng)濟區(qū)，呈多區(qū)域經(jīng)濟圈協(xié)同發(fā)展 名稱 經(jīng)濟圈內(nèi)涵 凱里區(qū)位優(yōu)勢 中國 東盟自由貿(mào)易區(qū) 2023年 1月全面啟動，是發(fā)展中國家間的最大貿(mào)易區(qū)，最終將涵蓋 19億消費者， 億美元貿(mào)易總和的經(jīng)濟區(qū)。國際名居 待定 寧波路 東升 市民到凱里休閑度假將達(dá)到 300萬人次。版權(quán)聲明： 本項目是深圳市國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司的研究成果。合計人口總量 2700萬人 按 500人流 /個工作崗位計算，預(yù)計到2023年能提供約 3000萬 /年人流量 54億元 /年消費收入 六、到 2023年，本項目預(yù)計每年將會帶來 2700萬人流量 ，年產(chǎn)值約 54億元 旅游經(jīng)濟收入，提供約 固定工作崗位 約 定工作崗位 平均按每人 200元 /次消費計算，約年消費額達(dá) 54億元人民幣 深圳國際 1 項目屬性界定 項目整體定位 項目屬性界定 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問題解析 類似案例借鑒 市場機會挖掘 區(qū)域價值研判 規(guī)劃分期思路 9 深圳國際 從區(qū)位條件看，項目位于城市發(fā)展的主軸上，占據(jù)凱麻一體化發(fā)展核心樞紐，屬于外界進(jìn)入凱里的門戶 ?項目所在城南新區(qū)位于凱里主城區(qū)與經(jīng)開區(qū)的中心位臵； ?且項目位于凱麻一體化發(fā)展的中心樞紐位臵，是政府主導(dǎo)的新興熱點區(qū)域。青青家園 起價 4080 博南新區(qū) 金泉花園二期 均價 4000以上 環(huán)城南路（迎賓大道） 金泉一品 均價 4000元以上 環(huán)城南路（迎賓大道） 棉紡廠片區(qū) 大地春城 均價 3800 迎賓大道 豐球 凱里 麻江地處湘黔大通道上，位于貴州省南大門，也是中國西部與東盟連接線上的重要節(jié)點。 旅游 +生態(tài)，打造凱里自身的特色品牌 59 深圳國際 60 未來的凱里，隨著項目 700萬體量的新城規(guī)模開發(fā)，必將注入現(xiàn)代都市文化的新鮮血液，大力發(fā)展，成為凱里的“城市客廳” ? 未來凱里的發(fā)展必將文化、生態(tài)、都市三者結(jié)合 ? 傳承凱里城市文脈，具備良好自然山水空間，同時充滿現(xiàn)代都市時尚元素 ? 成為凱里現(xiàn)代都市城市的新窗口 城市客廳 傳承凱里城市文化 發(fā)揚精神文明 充滿現(xiàn)代活力 深圳國際 我們要打造的重點方向 —— 完善城市功能，定位為生態(tài)體驗、觀光娛樂、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游新城 ?區(qū)域景點化戰(zhàn)略 ?旅游產(chǎn)業(yè)中心化戰(zhàn)略 61 深圳國際 關(guān)鍵點 1：立足生態(tài)旅游新城模式開發(fā)，建議本項目通過“民族旅游 +風(fēng)情體驗 +特色休閑 +現(xiàn)代人居”，多維度、多手法集中演繹黔東南旅游核心特色 城市功能提升 旅游產(chǎn)業(yè)帶動 休閑服務(wù)功能 旅游集散功能 城市地標(biāo)功能 人居改善功能 現(xiàn)代旅游功能 特色體驗功能 休閑度假功能 文化演繹功能 通過項目的成功開發(fā)，一方面提升城市功能，另一方面帶動旅游產(chǎn)業(yè)的全面升級，提供一個黔東南州旅游展示平臺和凱里的城市窗口，城市客廳 . 62 深圳國際 培育期 區(qū)域成熟度 成長期 成熟期 價格 項目所處階段 基本的配套 完善高端配套形成系統(tǒng) 頂級配套拔升高度 房價 配套 關(guān)鍵點 2：依托核心的驅(qū)動力，形成項目經(jīng)營性和銷售性物業(yè)的良性互動，旅游地產(chǎn)項目獲得可持續(xù)性的開發(fā)基礎(chǔ)，項目價值隨區(qū)域成熟度逐漸拔升 旅游地產(chǎn) 核心驅(qū)動力 經(jīng)營性物業(yè)開發(fā) 銷售性物業(yè)開發(fā) 持續(xù)開發(fā)運營 支撐 盈利 63 深圳國際 64 關(guān)鍵點 3：以城市價值、生態(tài)價值為基礎(chǔ)，融入凱里文化元素，打造現(xiàn)代生態(tài)旅游新城，建立中國生態(tài)文化復(fù)合型公共空間模式 城市名片 / 凱里新選擇 / 凱里驅(qū)動點 依托項目的城市價值和生態(tài)價值，融入凱里的文化元素。 現(xiàn)狀缺陷一 數(shù)據(jù)來源：市場一手調(diào)研資料 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 深圳國際 本項目五星級酒店的發(fā)力點總結(jié) 方向研判 建議采取高層或超高層建筑，營造大凱里區(qū)域地標(biāo)型建設(shè)，且運用現(xiàn)代手法體現(xiàn)民族特色 建筑形態(tài) 不同樓層體現(xiàn)不同的民族居住體驗，用現(xiàn)代手法演繹客房，通過民族元素的注入點綴客房作為亮點 功能構(gòu)成 應(yīng)對不斷增加的商務(wù)會議型需求，在會議室規(guī)模、檔次及服務(wù)上按照國內(nèi)五星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行營造 酒店配套 79 深圳國際 商業(yè)市場分析 80 本報告是嚴(yán)格保密的。 深圳國際 大十字商圈：凱里市級傳統(tǒng)商業(yè)中心，生活需求驅(qū)動型零售商業(yè)為主 商業(yè)形態(tài) 樓層分布 重要品牌 點評 恒意通百貨 （ 3000㎡ ） 1F：皮具 23F：男女時裝 4F：圖書 貝易威爾、恒源祥、波司登、羅蒙、天倫天等 1）凱里現(xiàn)有唯一的一家百貨商場 2）中低檔品牌，且品牌缺失嚴(yán)重 3）體量較小， 1F基本出售 東方大廈 （ 10000㎡ ） 1F：手機通訊賣場 2F3F：佳惠超市 1F手機賣場以山寨為主 1）佳惠超市經(jīng)營狀況較好 2） 1F業(yè)態(tài)混雜、影響項目形象 新世紀(jì)廣場 （ 4000㎡ ） 23F：新世紀(jì)超市 1） 1F無門面，僅有一個通道 2）超市經(jīng)營狀況一般 國美 （ 2023㎡ ） 1F：小門面 BF：國美 國產(chǎn)品牌為主，合資品牌較少 1） 1F引導(dǎo)區(qū)門面較小，主體賣場在地下負(fù)一層，形象面較差 2）中低檔品牌，經(jīng)營狀況一般 中博商業(yè)街 （ ㎡） 以內(nèi)部廣場為中心的 2層裙樓商業(yè) 勁霸、柒牌、巴拉巴拉、奧康、達(dá)芙妮等 1）商業(yè)動線設(shè)計較為合理 2）經(jīng)營業(yè)態(tài)與大十字部分重合 韶山路、北京路商業(yè)街 裙樓街鋪為主 生活類零售為主 1）經(jīng)營狀況較好 2）街鋪租金：韶山路 80120；北京路 60110 ?大十字商圈是凱里市現(xiàn)在及未來重點規(guī)劃發(fā)展的市級商業(yè)中心。 ?迎賓路商業(yè)帶 —— 主要以專業(yè)市場為商業(yè)結(jié)構(gòu)的板塊，經(jīng)營建材、汽車等；同時，隨著豐球黔城等住宅項目的開發(fā)，裙樓商業(yè)體量不斷增加。 潛在供應(yīng) 77 本報告是嚴(yán)格保密的。 71 本報告是嚴(yán)格保密的。 57 深圳國際 2 民族旅游 風(fēng)情體驗 現(xiàn)代人居 特色休閑 民俗工藝創(chuàng)意園 民俗風(fēng)情園 現(xiàn)代化居住新城 民俗文化園 1 3 4 從項目在區(qū)域中承載的使命和功能看，項目是區(qū)域的“龍眼 +內(nèi)核”，對周邊功能設(shè)施和旅游資源起串聯(lián)作用 ?如何通過區(qū)域?qū)崿F(xiàn)城市功能的提升，并讓人們來凱里轉(zhuǎn)變?yōu)樽屓藗冏≡趧P里？ 充分整合周邊資源，最大化項目價值，發(fā)揮區(qū)域的聚合相應(yīng)，以本項目為核心載體，拉動風(fēng)情園和文化園的發(fā)展； 項目自身除了是紐帶，還必須具有旅游功能，自成景點，增強吸引力； 以項目為龍頭，以區(qū)域內(nèi)旅游資源為依托，打造現(xiàn)代化的特色民族風(fēng)情生態(tài)旅游新城，促進(jìn)凱里旅游業(yè)升級換代，由觀光 —— 休閑 —— 體驗居住轉(zhuǎn)變，進(jìn)而泛化地產(chǎn)客群，實現(xiàn)客戶擴容； 58 深圳國際 沉睡千年，凱里終于呼之欲出，作為凱里城市最優(yōu)質(zhì)的一塊珍藏，寄予了提升城市整體價值的厚望，尤為稀缺 與城市中心距離在正常通勤時間之內(nèi)，離塵不離城； 擁有強勢山、湖、林、水等強勢自然資源； 未開發(fā)的珍藏地，居住及產(chǎn)業(yè)價值突出。麻江縣轄 4鎮(zhèn) 5鄉(xiāng) ? 凱里 2023年戶籍人口 ，常住人口 ，流動人口 ，人口城鎮(zhèn)化率 %； ?麻江縣戶籍人口 ，常住人口，人口城鎮(zhèn)化率 % ?少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?%，其中苗族人口占全市總?cè)丝诘?%。山水間 均價 3500 華聯(lián)路 鑫鼎 80%的外地旅游人口到本項目約 2400萬人。未經(jīng)我司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ?從交通條件看，項目為凱里連通外界的核心通樞紐，是外界進(jìn)入凱里的門戶，多條線路聯(lián)通內(nèi)外，兩條主軸與市區(qū)緊密相連。豪庭 均價 3300 迎賓大道 豐球黔城 起價 4000 迎賓大道 ? 住宅主要分為城北片區(qū)、城南片區(qū)、開發(fā)區(qū)片區(qū)； ? 現(xiàn)售樓盤主要集中在城南片區(qū)； ?迎賓大道已成為凱里房地產(chǎn)發(fā)展的黃金軸線，高價值產(chǎn)品密集分布，且后續(xù)潛在放量集中在迎賓大道沿線。凱里應(yīng)利用現(xiàn)有的工業(yè)基礎(chǔ)和資源優(yōu)勢，壯大綜合實力，積極參與自由貿(mào)易區(qū)地競爭與合作 泛珠三角經(jīng)濟區(qū) 福建、江西、廣東、廣西、四川、貴州、云南等 9個省加上香港、澳門組成 貴州加入泛珠三角經(jīng)濟區(qū)是必然選擇，凱里是貴州通過廣西連接廣東的橋頭堡，對泛珠三角的發(fā)達(dá)地區(qū)有著較大吸引力，承接來自珠三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)鏈條延伸 貴州省域開發(fā) 貴州省現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)與城市基本沿交通軸線呈十字布局，目前在東南區(qū)域缺少二級特大城市 凱里 麻江將整合成為超百萬人口的特大城市，成為貴州東南部的中心城市 黔中經(jīng)濟區(qū) 黔中經(jīng)濟區(qū)處于全國 “兩橫三縱 ”城市化戰(zhàn)略格局中沿長江通道橫軸和包昆通道縱軸交匯地帶，國家規(guī)劃的多條高速鐵路穿區(qū)而過，加之高速公路的建設(shè)，整個區(qū)域?qū)⒅鸩叫纬奢^完善的交通路網(wǎng)。從單一功能向復(fù)合型的多元功能轉(zhuǎn)變，商業(yè)、文化、綠地、山水資源等有機結(jié)合；打造外來游客必到的城市景點、本地市民常來的休閑去處。 深圳國際 建筑風(fēng)格及色系趨同，建筑主體特色不鮮明，普遍缺乏昭示性 啟示二： 本項目酒店規(guī)劃設(shè)計將顯著區(qū)別于現(xiàn)有高星級市場，從形態(tài)及風(fēng)格上實現(xiàn)完全超越。 深圳國際 凱里 — 麻江總體規(guī)劃獲批：貴州省次中心城市的戰(zhàn)略高地，凸顯凱里作為經(jīng)濟圈的核心地位 ? 根據(jù)凱里 — 麻江城市總體規(guī)劃，凱里是城市經(jīng)濟圈的核心，是黔東南州的政治、經(jīng)濟、文化中心，同時作為貴州省的次中心城市，是省域東部的中心。 ?大十字商業(yè)結(jié)構(gòu)，以幾棟大型的商業(yè)建筑為主體，主要結(jié)構(gòu)為百貨 +超市這一傳統(tǒng)模式，加上中博步行街，業(yè)態(tài)有一定的重合；商業(yè)形象老化，升級難度較大。 ?萬博商圈 —— 作為行政新區(qū)的商業(yè)板塊，主要以街鋪形式出現(xiàn)，經(jīng)營以超市、主題商業(yè)街（家居、建材）等零售業(yè)為主；華聯(lián)的進(jìn)駐，坐標(biāo)廣場的開發(fā)，極大的提升了該商圈的內(nèi)容及影響力。 深圳國際 政府主導(dǎo)五星級酒店的開發(fā)，未來 3年內(nèi)在建五星級酒店將提供客房 896間 龍都國際大酒店 裕豪酒店 名稱 地點 體量 開業(yè)時間（預(yù)計） 客房數(shù) 龍都國際大酒店 民族文化園 ㎡ 2023年 200 裕豪酒店 金泉湖公園 ㎡ 2023年 696 ?凱里在建五星級酒店基本情況 ?高星級酒店潛在供應(yīng)情況 1）根據(jù)凱里市十二