【正文】 開業(yè)時間 層數(shù)騰龍酒店 ?目前，凱里市高星級酒店基本上開業(yè)時間都在 5年以上，酒店建筑形態(tài)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)均顯陳舊，且層數(shù)不高。 ?作為凱里最高檔的騰龍酒店，酒店建筑是改建過來的，大堂及電梯等均不符合四星級的正常標(biāo)準(zhǔn)。 71 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 在基礎(chǔ)硬件打造方面，高星級酒店均具有較完善的大眾化配套設(shè)施，但服務(wù)高端的能力匱乏 序號 典型四星酒店 主 要 服 務(wù) 1 金冠酒店 1F：商務(wù)中心、精品店、大堂吧； 2F：中西餐廳； 3F：宴會廳； 4F：美容美發(fā)、會議室、健身中心、娛樂室； 12F：會議室、卡拉 ok及酒吧 2 騰龍酒店 休閑娛樂設(shè)施：夜總會、棋牌室、洗浴中心 餐飲設(shè)施：中餐廳、咖啡廳 會議設(shè)施：設(shè)施完善的會議場所，可同時容納 300余人的各型會議廳 3 金凱帝豪酒店 會議室、餐飲、商務(wù)中心等 啟示一： 本項目規(guī)劃定位起點較高，且具有一定的后發(fā)優(yōu)勢，應(yīng)彌補市場缺乏高端休閑、高品質(zhì)的養(yǎng)生服務(wù)、特色文化風(fēng)情體驗、高端購物、國際級的會議配套設(shè)施等服務(wù)高端的不足。 現(xiàn)狀缺陷一 數(shù)據(jù)來源：市場一手調(diào)研資料 72 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 建筑風(fēng)格及色系趨同，建筑主體特色不鮮明，普遍缺乏昭示性 啟示二： 本項目酒店規(guī)劃設(shè)計將顯著區(qū)別于現(xiàn)有高星級市場，從形態(tài)及風(fēng)格上實現(xiàn)完全超越。 現(xiàn)狀缺陷二 金冠酒店 騰龍酒店 金凱帝豪 凱萊酒店 73 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 度假體驗相對單一，未能充分滿足高端客戶多元化的度假需求 啟示三： 本項目需要彌補現(xiàn)有高端消費產(chǎn)品的不足，營造自身的多元化度假氛圍。 現(xiàn)狀缺陷三 ?目前凱里旅游缺乏高端消費產(chǎn)品，高端消費沒有得到適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)； ?旅游度假配套不齊全導(dǎo)致來凱里游客仍以靜態(tài)的休閑觀光為主； ?酒店物業(yè)度假產(chǎn)品相對單一，客戶缺乏多元化的度假體驗。 西江苗寨 鎮(zhèn)遠古城 74 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 現(xiàn)有酒店商務(wù)接待能力有限，不足以應(yīng)對大規(guī)模商務(wù)會議旅游市場的快速發(fā)展 啟示四： 本項目需要重視快速增長的商務(wù)會議旅游需求，必須具備接待大規(guī)模高端商務(wù)會議的能力。 現(xiàn)狀缺陷四 ?右圖為凱里商務(wù)會議接待能力最好的金冠酒店會議設(shè)施情況；酒店自 2023年７月開業(yè)以來，多次成功完成海內(nèi)外大型接待任務(wù)，現(xiàn)為州、市“四大班子”外事、政務(wù)接待窗口。 ?商務(wù)會議市場的發(fā)展，暴露出凱里酒店會議設(shè)施的不足，可承擔(dān)正式商務(wù)會議的酒店不足 5家，會議酒店市場存在較大缺口。 75 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 產(chǎn)品打造缺乏沖擊力，市場缺乏具有創(chuàng)造力及全國影響力的度假產(chǎn)品 HENCHMAN 跟隨需求 FORMER 創(chuàng)造需求 啟示五： 就酒店產(chǎn)品而言，凱里目前尚無具有沖擊力的產(chǎn)品，本項目正可以利用超高層、超星級酒店的優(yōu)勢，以創(chuàng)造性的產(chǎn)品打造引領(lǐng)高端消費需求。 現(xiàn)狀缺陷五 ?國際一流的旅游度假區(qū)，其外籍游客的比例一般會大于 40%； ?凱里的國際旅游較少，2023年入境游客僅 人次，創(chuàng)匯 1163萬美元； ?酒店輻射范圍仍以省內(nèi)為主，要提升到國內(nèi)知名、國際一流旅游度假區(qū)，還有很大的發(fā)展空間。 2023年凱里市旅游接待情況 旅游接待總?cè)舜? 480萬人次 旅游總收入 入境游人次 入境游收入 76 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 政府主導(dǎo)五星級酒店的開發(fā)，未來 3年內(nèi)在建五星級酒店將提供客房 896間 龍都國際大酒店 裕豪酒店 名稱 地點 體量 開業(yè)時間（預(yù)計） 客房數(shù) 龍都國際大酒店 民族文化園 ㎡ 2023年 200 裕豪酒店 金泉湖公園 ㎡ 2023年 696 ?凱里在建五星級酒店基本情況 ?高星級酒店潛在供應(yīng)情況 1）根據(jù)凱里市十二五規(guī)劃：十二五期間，爭取建成 3家五星級酒店， 46家四星級酒店， 610家三星級酒店； 2）按照三星級酒店客房 80間、四星級酒店客房數(shù) 100間、五星級酒店客房數(shù) 400間進行估算，未來凱里五星級酒店將提供客房 1200間、四星級酒店將提供客房 400600間、三星級酒店將提供 480800間；凱里未來潛在高星級酒店將提供客房在 2500間 以上。 潛在供應(yīng) 77 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 酒店市場發(fā)展方向研判 方向研判 酒店市場 總體特征 酒店以中低端為主，高端酒店缺乏 規(guī)劃酒店供應(yīng)是現(xiàn)狀的 2倍 酒店經(jīng)營較好，四星入住率達 80% 價值機會 星級及檔次不契合大凱里發(fā)展 娛樂偏重、特色不足、會務(wù)缺乏 民主風(fēng)情特色高端酒店存在空白 高星級酒店未來市場競爭較為激烈，需要采取差異化特色運營 高端休閑度假配套功能、民族風(fēng)情特色的缺失是凱里高端酒店發(fā)展緩慢的主要原因 78 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 本項目五星級酒店的發(fā)力點總結(jié) 方向研判 建議采取高層或超高層建筑，營造大凱里區(qū)域地標(biāo)型建設(shè)，且運用現(xiàn)代手法體現(xiàn)民族特色 建筑形態(tài) 不同樓層體現(xiàn)不同的民族居住體驗，用現(xiàn)代手法演繹客房，通過民族元素的注入點綴客房作為亮點 功能構(gòu)成 應(yīng)對不斷增加的商務(wù)會議型需求，在會議室規(guī)模、檔次及服務(wù)上按照國內(nèi)五星級標(biāo)準(zhǔn)進行營造 酒店配套 79 深圳國際 商業(yè)市場分析 80 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 凱里 — 麻江總體規(guī)劃獲批：貴州省次中心城市的戰(zhàn)略高地，凸顯凱里作為經(jīng)濟圈的核心地位 ? 根據(jù)凱里 — 麻江城市總體規(guī)劃，凱里是城市經(jīng)濟圈的核心，是黔東南州的政治、經(jīng)濟、文化中心，同時作為貴州省的次中心城市，是省域東部的中心。 ? 到 2030年，凱里城市經(jīng)濟圈內(nèi)城鎮(zhèn)人口總量達到170萬，而凱里中心城區(qū)人口要達到 90萬人。 凱里 — 麻江 大經(jīng)濟 圈 格局的確定，促使未來城市人口將急劇增長，將帶來巨大的消費需求； 同時增強了 凱里中心城區(qū) 的輻射力，城市聚集效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)。 商業(yè)格局 81 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 城市消費水平穩(wěn)步提升 —— 人均消費水平和消費額快速提高，促使城市商業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展 凱里社會零售總額2435400510152025303540452023年 2023年 2023年單位：萬元 凱里人均可支配收入、人均支出99321161612465704280059008020234000600080001000012023140002023年 2023年 2023年人均可支配收入 人均支出單位：元 ?近年來，凱里社零總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，其中2023年社零總額達 40億元，同比增長 15%。 ?根據(jù)十二五規(guī)劃，社會零售總額將保持年 25%的增長率， 2023年達到 146億元；可以預(yù)見，凱里商業(yè)容量將極大擴展。 ?人均可配收入較低，但居民消費傾向較高，有75%的收入用于消費支出；根據(jù)十二五規(guī)劃，居民消費年增長率將保持 15%。 物質(zhì)生活的不斷豐富，消費者形態(tài)開始向更高層級轉(zhuǎn)變，開始追求更舒適的消費狀態(tài)。 商業(yè)格局 82 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 凱里人均 GDP突破 2023美元，城市化率 58%，商業(yè)主導(dǎo)形態(tài)為綜合超市 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式 消費者價格敏感 多選擇，自由購物空間 需求多樣化 個性化消費 人 均 G D P —— 歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當(dāng)城市的人均 GDP在 20233000美金之間時，主導(dǎo)的商業(yè)形態(tài)是大型綜合超市，不具備發(fā)展大型購物中心及高檔百貨的條件。 25% 45% 70% 85% 95% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟 相匹配的原始狀態(tài) 人均 GDP位于 1500美金以下；城市化水平在 25%以下 人均 GDP位于 1500 ~2023美金；城市化水 平在 45%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次 升級，取代了農(nóng)業(yè)代 的地攤、 集貿(mào)市場， 商品為城市生 活提供 基本保障 人均 GDP位于 2023~ 4500美金；城市化水 平在 45%以上 70%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多樣化、規(guī)?；默F(xiàn) 代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、 專賣店、精品店等 人均 GDP位于 4500~ 8000美金；城市化水 平在 70%以上 90%以下 超越商業(yè)范疇的廣義 商業(yè) 形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游 商業(yè) 地產(chǎn)、物流等綜 合 型商 業(yè)形態(tài)出現(xiàn) 人均 GDP位于 8000~ 20230美金；城市化 水平在 90%以上 廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購物公 園等極具個性消費的 場所出現(xiàn) 城市化率 + 商業(yè)格局 83 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 凱里市區(qū)商圈分布呈現(xiàn)“兩心一帶”的格局 大十字中心商圈 萬博商圈 迎賓路商業(yè)帶 ?大十字中心商圈 —— 以恒意通百貨、新世紀廣場、佳慧、中博等組成的以商場、步行街形式出現(xiàn)的商業(yè)集中地，主要以百貨、中高檔零售業(yè)為主。 ?萬博商圈 —— 作為行政新區(qū)的商業(yè)板塊，主要以街鋪形式出現(xiàn)，經(jīng)營以超市、主題商業(yè)街（家居、建材）等零售業(yè)為主；華聯(lián)的進駐，坐標(biāo)廣場的開發(fā)，極大的提升了該商圈的內(nèi)容及影響力。 ?迎賓路商業(yè)帶 —— 主要以專業(yè)市場為商業(yè)結(jié)構(gòu)的板塊，經(jīng)營建材、汽車等；同時，隨著豐球黔城等住宅項目的開發(fā)，裙樓商業(yè)體量不斷增加。 商業(yè)格局 84 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 大十字商圈：凱里市級傳統(tǒng)商業(yè)中心，生活需求驅(qū)動型零售商業(yè)為主 商業(yè)形態(tài) 樓層分布 重要品牌 點評 恒意通百貨 （ 3000㎡ ） 1F：皮具 23F：男女時裝 4F：圖書 貝易威爾、恒源祥、波司登、羅蒙、天倫天等 1）凱里現(xiàn)有唯一的一家百貨商場 2）中低檔品牌，且品牌缺失嚴重 3）體量較小， 1F基本出售 東方大廈 （ 10000㎡ ） 1F：手機通訊賣場 2F3F：佳惠超市 1F手機賣場以山寨為主 1）佳惠超市經(jīng)營狀況較好 2） 1F業(yè)態(tài)混雜、影響項目形象 新世紀廣場 （ 4000㎡ ） 23F：新世紀超市 1） 1F無門面，僅有一個通道 2）超市經(jīng)營狀況一般 國美 （ 2023㎡ ） 1F：小門面 BF：國美 國產(chǎn)品牌為主，合資品牌較少 1） 1F引導(dǎo)區(qū)門面較小，主體賣場在地下負一層，形象面較差 2）中低檔品牌，經(jīng)營狀況一般 中博商業(yè)街 （ ㎡） 以內(nèi)部廣場為中心的 2層裙樓商業(yè) 勁霸、柒牌、巴拉巴拉、奧康、達芙妮等 1）商業(yè)動線設(shè)計較為合理 2）經(jīng)營業(yè)態(tài)與大十字部分重合 韶山路、北京路商業(yè)街 裙樓街鋪為主 生活類零售為主 1）經(jīng)營狀況較好 2）街鋪租金：韶山路 80120；北京路 60110 ?大十字商圈是凱里市現(xiàn)在及未來重點規(guī)劃發(fā)展的市級商業(yè)中心。 ?大十字商業(yè)結(jié)構(gòu)，以幾棟大型的商業(yè)建筑為主體，主要結(jié)構(gòu)為百貨 +超市這一傳統(tǒng)模式，加上中博步行街，業(yè)態(tài)有一定的重合；商業(yè)形象老化，升級難度較大。 ?由于區(qū)位優(yōu)勢明顯，超市及沿街商鋪經(jīng)營較好，但百貨經(jīng)營較差。 ?屬于典型的需求導(dǎo)向型零售商業(yè)，休閑娛樂業(yè)態(tài)不足。 商業(yè)格局 85 本報告是嚴格保密的。 深圳國際 萬博商圈：依托民族博物館建立的大型市民廣場，以超市為核心驅(qū)動力的中心商圈 商業(yè)形態(tài) 發(fā)展定位 業(yè)態(tài) 點評 萬博廣場 （ ㎡） 家庭消費型的中心商圈 萬博新世紀超市、佳惠超市、零售店等 1）地下建面 ㎡； 2）依托民族博物館，超市為主體 3）經(jīng)營狀況較好，商鋪出租 80% 坐標(biāo)廣場 （ ㎡） 集購物、休閑、娛樂于一體的現(xiàn)代購物中心 休閑娛樂類及華聯(lián)超市 定位高端的購物中心，引領(lǐng)凱里未來商業(yè)發(fā)展；目前招商運營成效較好 商業(yè)街 主題商業(yè)街 家居、建成類 目的型消費，契合凱里房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展需求，經(jīng)營較好 坐標(biāo)廣場 萬博廣場 ?萬博商圈是作為凱里行政新區(qū)商圈進行規(guī)劃發(fā)展，屬于新的區(qū)級商業(yè)中心。