【正文】 ：布局鬧吧、靜吧、休閑餐飲、主題商業(yè)等。 購物中心兌現(xiàn)價(jià)值：高樓層布局餐飲、影院、冰場等拉動(dòng)人氣，雙首層設(shè)計(jì)提升價(jià)值，地下層引入超市、餐飲主力店拉動(dòng)人氣 BLOCK街區(qū)：首創(chuàng)室內(nèi)步行街概念，重點(diǎn)考慮百貨品牌店、餐飲特色店等，對項(xiàng)目帶動(dòng)，與購物中心形成差異化和互補(bǔ)，如： SPORTs100、屈臣氏、星巴克、蕉葉餐廳等。 研究內(nèi)容 72 182。 項(xiàng)目整體定位 182。 項(xiàng)目功能比例確定 182。 項(xiàng)目整體功能布局 182。 各物業(yè)類型定位 ?商業(yè)定位 ?公寓定位 ?辦公定位 2023年煙臺人均 GDP達(dá)到 7433美元，城市化率達(dá)到 ％， 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展的關(guān)系來看 ，煙臺已進(jìn)入現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展階段 發(fā)展階段 原始形態(tài) 傳統(tǒng)商業(yè) 現(xiàn)代商業(yè) 廣義商業(yè) 特點(diǎn) 消費(fèi)者價(jià)格敏感 滿足單一購物需求 綜合性商業(yè)形式，多種需求 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式，個(gè)性消費(fèi) 表現(xiàn)形態(tài) 廟會、地?cái)?、集貿(mào)市場 百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場 、超市 SHOPPINGMALL、大型購物中心、專賣店、精品店 旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流 人均 GDP（美元） 低于 1100 11003000 30008000 8000以上 城市化率 低于 25% 25%45% 45%70% 70%以上 73 ?歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到 2500美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 南大街商圈現(xiàn)有集中商業(yè)業(yè)態(tài)以大百貨、大賣場為主，單體規(guī)模偏小，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重 74 商家名稱 經(jīng)營特 色 營業(yè)面積 百貨 振華商廈 百貨 10000以上 百盛 百貨 10000以上 振華國際 百貨 10000以上 振華購物中心 百貨 10000以上 商業(yè)街 北大西街 步行街 10000以上 大型超市 沃爾瑪超市 綜合 12023以上 大潤發(fā) 綜合 12023以上 振華量販 綜合 15000以上 專業(yè)市場 三站通訊 通訊器 材 5000以上 國美 家用電 器 3000以上 蘇寧 家用電 器 3000以上 三聯(lián) 家用電 器 3000以上 大商 家用電 器 3000以上 五星 家用電 器 3000以上 南大街商圈現(xiàn)有商業(yè)在物建筑形態(tài)、消費(fèi)環(huán)境、業(yè)態(tài)組合等方面均屬于傳統(tǒng)的大百貨、大賣場形式，功能單一、參與性弱、與消費(fèi)者距離感強(qiáng)，缺少主題化、娛樂化、體驗(yàn)化、專業(yè)化的現(xiàn)代商業(yè) ，不能滿足消費(fèi)者越來越多元化的消費(fèi)需求。 我國 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 排行榜 （ 1） 75 名次 城市 MALL名稱 規(guī)模 （萬 m2） 1 臺灣新竹 新竹風(fēng)城 35 2 上海 虹橋購物樂園 33 2 大連 大商摩爾商業(yè)城 30 3 上海 正大廣場 24 3 臺北 京華城 24 3 臺南 新光三越百貨臺南購物中心 24 4 香港 海港城 21 4 佛山 佛山時(shí)代廣場 21 5 武漢 團(tuán)結(jié)商貿(mào)城購物中心 20 5 寧波 天一廣場 20 5 沈陽 興隆大家庭 20 5 武漢 武廣摩爾商業(yè)城 20 5 長春 歐亞購物中心 20 6 臺北 新光三越百貨信義購物中心 18 6 大連 和平商業(yè)廣場 18 7 廈門 廈門 SM城市廣場 17 8 臺北 大江購物中心 16 8 廣州 中華廣場 16 名次 城市 MALL名稱 規(guī)模 （萬 m2） 8 臺灣臺中 新光三越百貨臺中店 16 8 臺灣 MEGA大遠(yuǎn)百中本店 16 9 大連 大連華南國際商城 15 9 深圳 中信城市廣場 15 9 臺北 天母購物中心 15 9 香港 又一城 15 9 臺北 微風(fēng)廣場 15 9 臺中 中友百貨 15 9 臺北 中華城 15 10 北京 北京新世界中心 14 10 大連 香港新世界百貨 14 10 北京 崇光 SOGO百貨廣場 14 11 杭州 太平洋商業(yè)中心 12 廣州 天河城 13 12 北京 新東安廣場 13 12 福建福埔 福埔 SM城市廣場 13 12 南海 城市廣場 13 13 上海浦東 新世紀(jì)商廈 12 我國 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 排行榜 （ 1） 76 名次 城市 MALL名稱 規(guī)模 （萬 m2） 13 福州 元洪城廣場 12 13 重慶 華宇廣場 12 13 上海 港匯廣場 12 13 臺北 美麗華購物中心 12 13 臺北 德安購物中心 12 14 香港 時(shí)代廣場 10 14 香港 黃浦新天地 10 14 北京 東方廣場 10 14 重慶 大都會廣場 10 14 重慶 時(shí)代廣場 10 14 沈陽 沈陽新瑪特 10 14 昆明 金鷹百貨購物中心 10 14 長春 影城購物中心 10 14 廣州 江南城廣場 10 14 成都 羅馬假日廣場 10 14 濟(jì)南 嘉華購物中心 10 14 大連 長興購物中心 10 14 天津 銅鑼灣廣場 10 名次 城市 MALL名稱 規(guī)模 （萬 m2） 14 上海 銀泰廣場 10 14 臺北 ZOO MALL 10 15 臺灣桃園 臺貿(mào)購物中心 9 15 鄭州 五彩廣場 9 15 上海 九百城市廣場 9 15 福州 大利嘉城 9 15 上海 華聯(lián)五角場購物中心 9 16 深圳 銅鑼灣廣場 華僑城 8 16 鄭州 新紀(jì)元生活廣場 8 16 成都 同輝國際購物中心 8 16 上海 友誼南方商城 8 16 廣州 廣百廣場 8 16 香港 崇光 SOGO百貨 8 16 北京 北京恒基中心商城 8 16 北京 王府井新廈購物中心 8 16 廣州 萬國廣場 8 16 深圳 龍崗世貿(mào)中心 8 16 臺中 Tiger City老虎城 8 16 深圳 金光華商業(yè)廣場 8 在我國 73家 MALL排行榜中，煙臺沒有 1家上榜，煙臺的現(xiàn)代商業(yè)明顯落后了 77 ?煙臺 2023年社會零售消費(fèi)品總額達(dá)到 ?煙臺市社會消費(fèi) 品零售 總額以每年 23%的速度增長 ?煙臺 1萬平米以上商家 12家，累計(jì)零售商業(yè)營業(yè)面積達(dá)：180萬平米 ?但是從我國 73家 MALL排行榜上可以看到，煙臺的現(xiàn)代商業(yè)明顯落后了！ ?舊有單一購物功能商業(yè)物業(yè)已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求。 落后意味著發(fā)展機(jī)遇！ 市場空白意味著發(fā)展機(jī)遇！ BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 78 港匯廣場 BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 79 港匯廣場 BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 80 港匯廣場 BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 81 港匯廣場 BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 82 港匯廣場 BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 83 港匯廣場 BLOCK MALL：購物中心 +街區(qū)商業(yè) 奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！ 84 港匯廣場 富于活力的業(yè)態(tài)組合 ： 4家核心主力店＋店中店 ?主力店采取錯(cuò)位經(jīng)營方式，走時(shí)尚路線，推特色商品，避免商品組合與競爭對手同質(zhì)化。 ?商業(yè)檔次： 50%的國際一線品牌； 30%的亞洲一線品牌， 20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌。 85 四大領(lǐng)航國際品牌主力店 1. 國內(nèi)一線品牌的時(shí)尚生活百貨。 2. 以進(jìn)口商品為特色的新概念超市。 3. 引入大型娛樂城，如華納影城、魅力四射、熱舞會所等世界知名、城市內(nèi)知名娛樂店。 4. 奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場。 法國（ R233。el）體驗(yàn)時(shí)尚生活百貨公司 嘉禾影院 華潤萬佳 City Value 奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場 萬象城 主力店 +地下街區(qū)商業(yè) 最大限度挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值！ 86 萬象城 BLOCK MALL業(yè)態(tài) ——包羅萬象 ，煙臺時(shí)尚發(fā)源地 ?業(yè)態(tài)包括： ?中西餐廳，特色美食 ?酒吧、茶館、 KTV、美容美發(fā) ?各類品牌專賣店、精品店、特色店 ?各類藝術(shù)品專賣店 ?服務(wù)于社區(qū)居住和辦公的各類業(yè)態(tài) 87 工藝品 精品服飾 家庭影音 保健藥品 美容美發(fā) 花店 便利店 都心街區(qū)商業(yè)生活 ——既是對過去集市型商業(yè)精神的回歸，又迎合當(dāng)代都市人個(gè)性化的需求 88 ?無中心、多層次、混合就是活力 ?小尺度設(shè)計(jì)使商業(yè)街更豐富、更親切 ?街區(qū)生活：逛不完的街、看不完的人、找不完的樂、 24小時(shí)不停息的都市瘋狂 數(shù)碼世界：賽格數(shù)碼專業(yè)街 89 活色生香：煙臺首條濱水酒吧街 90 婚姻殿堂：煙臺首條婚慶主題商業(yè)街 91 物欲天堂：精品專業(yè)特色街 92 研究內(nèi)容 93 182。 項(xiàng)目整體定位 182。 項(xiàng)目功能比例確定 182。 地塊容積率確定及分配 182。 項(xiàng)目整體功能布局 182。 各物業(yè)類型定位 ?商業(yè)定位 ?公寓定位 ?辦公定位 94 本項(xiàng)目國際公寓通過產(chǎn)品創(chuàng)新打造有別于煙臺市場現(xiàn)有的公寓產(chǎn)品，從而引領(lǐng)煙臺公寓產(chǎn)品的升級，樹立區(qū)域新價(jià)值標(biāo)竿。 現(xiàn)有商務(wù)公寓產(chǎn)品：規(guī)模小，滿足基本辦公、居住需求，產(chǎn)品不夠精細(xì)、創(chuàng)新少，無社區(qū)氛圍，配套服務(wù)一般 95 銀都國際 靜海苑 美亞公寓 橡樹灣 振華國際公寓 圖片 建筑風(fēng)格 大多數(shù)立面設(shè)計(jì)不夠簡約現(xiàn)代，昭示性差 戶型設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)單一，滿足基本居住需要，著重室內(nèi)功能，陽臺、入戶花園、樓中樓等創(chuàng)新和附加值少 配套服務(wù) 不注重大堂 、 通道等公共空間的打造 ， 基本無會所等配套服務(wù) ， 物業(yè)管理品質(zhì)一般 人文構(gòu)面 初級概念 ， 未脫離功能性居住本身 ， 生活方式 、 創(chuàng)新意識 、 生活文化等附加值少 商務(wù)公寓發(fā)展階段 —— 煙臺市處于第二代向第三代的過渡，產(chǎn)品存在提升空間 96 時(shí)代 名稱 產(chǎn)品 主打訴求 位臵 用途 第一代 類單身宿舍時(shí)代 著眼于解決居住的基本需求，產(chǎn)品功能不全，多為單位建房 無 以工作為導(dǎo)向的，比如在大學(xué)城附近和工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地 簡單居住 第二代 普通公寓時(shí)代 出現(xiàn)成套的小戶型，產(chǎn)品功能基本完備，基本能滿足單身人士的居家要求 追求套內(nèi)居住的功能性 交通便捷、對商服要求不高，關(guān)鍵是總價(jià)便宜 滿足基本 居住需要 第三代 純概念公寓時(shí)代 品質(zhì)一