【正文】 案例總結(jié)與啟示 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目定位與布局 ? 整體定位 ? 功能定位 ? 功能布局 ? 分期開(kāi)發(fā) 第三部分 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目定位應(yīng)基于遵義的 城市文脈 ，符合 發(fā)展目標(biāo)， 結(jié)合項(xiàng)目自身的 資源 稟賦和 競(jìng)爭(zhēng) 狀況 整體定位 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目的 發(fā)展目標(biāo) 和自身的 資源 稟賦 ? 發(fā)展目標(biāo) —— 成為遵義的城市核心、新的增長(zhǎng)極和“城市名片” ? 項(xiàng)目自身具有的主要資源 改寫遵義的城市版圖，成為新的城市核心 代表遵義未來(lái)的城市形象 推動(dòng)城市發(fā)展，成為城市發(fā)展的動(dòng)力源 緊靠城市主干道、緊鄰城市傳統(tǒng)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 鄰水近山的景觀資源 發(fā)展目標(biāo)和資源稟賦 萬(wàn)里路 外環(huán)路 丁字口 ☆ 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?敢于突破、勇于創(chuàng)新 ? 領(lǐng)先時(shí)代 遵義會(huì)議是我國(guó)革命史上重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)， “長(zhǎng)征精神”已經(jīng)融入了遵義人的靈魂，形成了“遵義精神” 遵義，在中國(guó)人的心目中，與其說(shuō)是一個(gè)地理概念，不如說(shuō)是一個(gè)人文概念。中國(guó)工農(nóng)紅軍在此召開(kāi)的著名的遵義會(huì)議，奠定了它在中國(guó)革命歷史上的重要地位，也使遵義揚(yáng)名海內(nèi)外。 遵義會(huì)議是我國(guó)革命史上重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，“紅色精神”、“長(zhǎng)征精神”已經(jīng)溶入了遵義人的靈魂，形成了“遵義精神” “遵義精神” ? 變革 ? 創(chuàng)新 ? 勇于突破常規(guī) 遵義精神 長(zhǎng)征精神的內(nèi)涵 城市文脈 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 遵義會(huì)議會(huì)址是 “遵義精神”的代表，但現(xiàn)在的會(huì)址僅僅是一個(gè)景點(diǎn)，精神已被遺忘 毛澤東為全國(guó)的革命舊址唯一親手提寫的一幅 紅色旅游一條街 城市文脈 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 遵義人的自豪感正在沒(méi)落 ，“紅色”漸漸與“土、落后”劃上了等號(hào)， 遵義城市開(kāi)始“失魂落魄” ，遵義人喪失了對(duì)自我的認(rèn)同 遵義消費(fèi)者訪談： ? 遵義經(jīng)濟(jì)很不發(fā)達(dá)，也沒(méi)有什么好東西，有本事的人都到外地去了 ? 遵義很窮，很落后，交通也不方便，要不是靠政府支持早就垮了 ? 紅色旅游沒(méi)什么搞頭，現(xiàn)在的年輕人都不感興趣，他們喜歡年輕時(shí)尚的東西 ? 現(xiàn)在的遵義人對(duì)遵義會(huì)議、對(duì)長(zhǎng)征都沒(méi)什么感覺(jué)，覺(jué)得跟自己沒(méi)什么關(guān)系 ? 遵義人現(xiàn)在覺(jué)得自豪的是鳳凰山和湘江，遵義會(huì)址就是給外地人參觀的 ? 對(duì)于很多遵義人而言，“紅色”已經(jīng)與“土、落后”劃上了等號(hào)，但事實(shí)是，“紅色精神”其實(shí)是 變革、創(chuàng)新和領(lǐng)先時(shí)代 城市文脈 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 遵義現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是市場(chǎng)現(xiàn)狀的延續(xù)，沒(méi)有突破，創(chuàng)新匱乏，沒(méi)有能承載城市精神的建筑 城市文脈 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 遵義 ———— ? 萬(wàn)里路項(xiàng)目 —— ? 城市或地區(qū) 形象定位 核心標(biāo)志建筑 香港 動(dòng)感之都 中銀大廈 新加坡 新亞洲 新達(dá)城 悉尼 悉尼 悉尼歌劇院 迪拜 運(yùn)動(dòng)之城 伯瓷酒店 城市的核心區(qū)往往是城市中最富活力的區(qū)域，是城市精神的標(biāo)桿 85 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 遵義 ———— ? 萬(wàn)里路項(xiàng)目 —— ? 遵義 —— 紅色幸運(yùn)之城 本項(xiàng)目 —— 遵義精神 的標(biāo)桿 城市或地區(qū) 形象定位 城市標(biāo)志 香港 動(dòng)感之都 中銀大廈 新加坡 新亞洲 新達(dá)城 悉尼 悉尼 悉尼歌劇院 迪拜 運(yùn)動(dòng)之城 伯瓷酒店 86 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們的項(xiàng)目要真正體現(xiàn)遵義“現(xiàn)代的紅色精神”，讓城市往現(xiàn)代化的方向邁進(jìn)一大步，成為城市精神的標(biāo)桿 過(guò)去 現(xiàn)在 本項(xiàng)目 未來(lái) 城市文脈 87 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過(guò)對(duì)遵義城市文脈、項(xiàng)目的資源稟賦和發(fā)展目標(biāo)的分析 本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與 定位為： 萬(wàn)里路項(xiàng)目是遵義向南發(fā)展的橋頭堡， 是城市發(fā)展的增長(zhǎng)極和動(dòng)力源 以商業(yè)為核心、以文化為驅(qū)動(dòng)、各功能物業(yè)均引領(lǐng)遵義市場(chǎng)的超大型綜合體。 發(fā)展展略與定位 萬(wàn)里路區(qū)域?qū)傩缘母拢? 從 老城區(qū) 到 新的城市核心 ,顛覆遵義的商業(yè)版圖。 整體定位 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成為遵義“ Ｏｎｅ Ｏｎｌｙ ”的都市時(shí)尚生活示范區(qū)，重塑遵義人的消費(fèi)習(xí)慣與生活方式 文化符號(hào) 群體記憶 精神廣場(chǎng) 城市地標(biāo) 項(xiàng)目將是遵義新城市精神的標(biāo)桿 本項(xiàng)目是遵義現(xiàn)代化高端項(xiàng)目的先驅(qū)者，成為遵義新城市精神的標(biāo)桿 形象定位 代表遵義城市形象和未來(lái)生活方式 89 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目定位與布局 ? 整體定位 ? 功能定位 ? 功能布局 ? 分期開(kāi)發(fā) ?商業(yè)定位 ?住宅定位 ?酒店 公寓定位 90 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 功能定位 1 形象定位 4 3 商業(yè)定位 整體定位 規(guī)模定位 業(yè)態(tài)定位 5 商業(yè)文化打造 5 91 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)市場(chǎng) 城市發(fā)展 客戶特征 地塊條件 整體定位 92 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 消費(fèi)者有強(qiáng)烈的“ 一站式 ”消費(fèi)需求；多家國(guó)內(nèi)外知名商家有 進(jìn)駐意向 ，且當(dāng)?shù)厣碳移毡榭春么隧?xiàng)目；59%的遵義投資者 看好萬(wàn)里路前景 客 戶 特 征 商 業(yè) 市 場(chǎng) 地 塊 條 件 城市發(fā)展 客戶特征 投資者 ? 消費(fèi)者的敏感因素依次是價(jià)格、商品總類、購(gòu)物環(huán)境和便利 ? 消費(fèi)者選擇步行作為出行方式的比例特別高 ? 消費(fèi)者不成熟，消費(fèi)行為傾向于非理性 ? “一站式消費(fèi)”和“一站式購(gòu)物”的需求日趨明顯 ? 多家國(guó)內(nèi)外著名超市對(duì)本項(xiàng)目表示進(jìn)駐意向 （如沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、屈臣氏等） ? 全國(guó)性的百貨進(jìn)駐可能性很小， 區(qū)域性百貨較為合適 ，如重慶新世紀(jì)百貨 ? 當(dāng)?shù)厣碳铱春萌f(wàn)里路 ? 經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪的關(guān)注點(diǎn)依次是：地段、發(fā)展?jié)摿?、交? ? 投資者對(duì)商鋪的關(guān)注要素依次是：發(fā)展?jié)摿?、位臵、周邊消費(fèi)能力 ? 59%的投資者對(duì)萬(wàn)里路片區(qū)的前景看好 ? 有投資者認(rèn)為，如果營(yíng)銷成功本項(xiàng)目商鋪可以賣到~3萬(wàn)元 /平米 93 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 遵義市場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)缺失，購(gòu)物占 85%以上的比重，餐飲、娛樂(lè)功能缺失，將面臨全面的升級(jí)換代 客 戶 特 征 商 業(yè) 市 場(chǎng) 地 塊 條 件 備注 ：在本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研階段，雙方就遵義商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論達(dá)成了共識(shí)，不再贅述 城市發(fā)展 94 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目地塊為遵義最繁華的丁字口商圈核心區(qū)內(nèi)大規(guī)模“絕版”地塊，有發(fā)展都市 MALL的先天條件 客 戶 特 征 商 業(yè) 市 場(chǎng) 地 塊 條 件 消費(fèi)者購(gòu)物地點(diǎn)偏好分析0 10 20 30 40 50民主路丁字口中華南路國(guó)貿(mào)澳門路其他最喜歡去的購(gòu)物地點(diǎn) 次喜歡去的購(gòu)物地點(diǎn)港澳商圈 現(xiàn)有三大商圈分布及項(xiàng)目地塊 丁字口商圈是遵義人流量最大的商圈，也是遵義人最愛(ài)逛的商圈。 本項(xiàng)目地塊為丁字口商圈核心區(qū)大規(guī)模“絕版”地塊 城市發(fā)展 95 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 遵義的商業(yè)正處于從單調(diào)業(yè)態(tài)向豐富業(yè)態(tài)發(fā)展的階段，都市 MALL的出現(xiàn)順應(yīng)了城市發(fā)展需要 客 戶 特 征 商 業(yè) 市 場(chǎng) 地 塊 條 件 遵義 ? 遵義人均 GDP接近 2023美元，大型綜合超市和專業(yè)店大量涌現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)商品的需求逐漸從低價(jià)格向高品質(zhì)轉(zhuǎn)變，商業(yè)處于市場(chǎng)細(xì)分階段 集市 沿街商業(yè) 大型綜合超市 專業(yè)店 倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心 便利店 都市 MALL 郊區(qū) MALL 百貨商店 批發(fā)市場(chǎng) $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 $10000以上 生存需求 價(jià)格 品質(zhì) 傳統(tǒng)形態(tài) 階段 業(yè)態(tài)豐富階段 業(yè)態(tài)替代 階段 ?隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門類的專業(yè)市場(chǎng)， 并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展 ?伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū) 形成條件 形成過(guò)程 ?隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng) ?市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng) ?商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和 階段特征 ?剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分 ?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能 ?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格 或服務(wù) 的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額 ?市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力 文化、情感需求 便利 敏感因素 人均 GDP 出現(xiàn)業(yè)態(tài) 深圳 青島 城市發(fā)展 96 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)部分整體定位 客 戶 特 征 商 業(yè) 市 場(chǎng) 地 塊 條 件 定位： 遵義規(guī)模最大、檔次最高的多功能時(shí)尚購(gòu)物中心 ? 客戶特征： 消費(fèi)者有強(qiáng)烈的“一站式”消費(fèi)需求；多家國(guó)內(nèi)外知名超市有進(jìn)駐意向，且當(dāng)?shù)厣碳移毡榭春么隧?xiàng)目； 59%的投資者看好萬(wàn)里路前景 ? 商業(yè)市場(chǎng)： 遵義市場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)缺失，購(gòu)物占 85%以上的比重，餐飲、娛樂(lè)功能缺失，將面臨全面的升級(jí)換代 ? 地塊條件： 本項(xiàng)目地塊為遵義最繁華的丁字口商圈核心區(qū)內(nèi)大規(guī)?！敖^版”地塊，有發(fā)展都市 MALL的先天條件 ? 發(fā)展階段： 遵義的商業(yè)正處于從單調(diào)業(yè)態(tài)向豐富業(yè)態(tài)發(fā)展的階段，都市MALL的出現(xiàn)順應(yīng)了城市發(fā)展需要 城市發(fā)展 多功能：購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游 97 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?主力店帶動(dòng)大量街區(qū)商業(yè) ，著力打造特色主題街區(qū)。 ?通過(guò)特色街區(qū)建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合引導(dǎo)全新的時(shí)尚生活方式， 打造集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的體驗(yàn)式特色商業(yè)街 。 ?體現(xiàn)對(duì)生活的關(guān)懷，營(yíng)造溫馨、舒適、和諧的生活氛圍。 ?激發(fā)整個(gè)綜合體的活力、演繹都市中心生活新景象 。 主力商店 以購(gòu)物中心的商業(yè)形態(tài)打造遵義都市商業(yè)文明，建設(shè)遵義頂級(jí)的購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)聚會(huì)場(chǎng)所 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 形象定位 形象定位： 動(dòng)感都市 時(shí)尚中心 活力街區(qū) 99 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 前次匯報(bào)，我們對(duì)商業(yè)體量進(jìn)行了初步測(cè)算，取得了一定共識(shí) 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)和對(duì)項(xiàng)目的初步判斷，我們針對(duì)初步的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，提出了以下假設(shè)前提條件： ? 住宅 公寓銷售均價(jià) 2800元 ? 保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功，大體量商業(yè)需引進(jìn)不銷售的主力店 ?商鋪價(jià)格與臨街、樓層、有無(wú)主力店 (集中商業(yè) )相關(guān) ? 建安成本按照四線城市的一般標(biāo)準(zhǔn) ? 不考慮資金的時(shí)間價(jià)值、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、沉淀資產(chǎn)估價(jià)等影響因素 ?利潤(rùn)按銷售實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金收入計(jì)算 我們分別按照以下 5個(gè)方案，對(duì)項(xiàng)目的投資收益情況進(jìn)行了測(cè)算： 1. 不做商業(yè) ,完全做住宅 2. 只做 1層的沿街商業(yè)，其余部分做住宅 3. 做 2層的沿街商業(yè)，其余部分做住宅 4. 做 10萬(wàn)㎡體量的商業(yè)，其余部分做住宅 5. 做 20萬(wàn)㎡體量的商業(yè)，其余部分做住宅 經(jīng)濟(jì)測(cè)算的方案 前提 規(guī)模定位 100 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從初步的經(jīng)濟(jì)測(cè)算來(lái)看， 10萬(wàn)㎡ 左右是適合本項(xiàng)目的商業(yè)體量 ? 本項(xiàng)目如果全建住宅，基本上可以保證盈虧平衡；再加上將沿街面全做成商鋪銷售的話，可以實(shí)現(xiàn) 18%的利潤(rùn)率，因此，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利并不是問(wèn)題 ? 從不同體量商業(yè)比例方案的利潤(rùn)率可以看到，商業(yè)體量越大，利潤(rùn)率越高，但是 商業(yè)體量超過(guò) 10萬(wàn)㎡之后，再增加商業(yè)體量，利潤(rùn)率升高的空間就很小了 。而且當(dāng)商業(yè)體量過(guò)大時(shí)，投資額、銷售難度都會(huì)大幅上升。因此，本項(xiàng)目商業(yè)體量不宜過(guò)大。 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 備