【正文】 ?屬于典型的需求導(dǎo)向型零售商業(yè)，休閑娛樂業(yè)態(tài)不足。 25% 45% 70% 85% 95% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì) 相匹配的原始狀態(tài) 人均 GDP位于 1500美金以下；城市化水平在 25%以下 人均 GDP位于 1500 ~2023美金；城市化水 平在 45%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次 升級，取代了農(nóng)業(yè)代 的地攤、 集貿(mào)市場， 商品為城市生 活提供 基本保障 人均 GDP位于 2023~ 4500美金；城市化水 平在 45%以上 70%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多樣化、規(guī)?；默F(xiàn) 代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、 專賣店、精品店等 人均 GDP位于 4500~ 8000美金；城市化水 平在 70%以上 90%以下 超越商業(yè)范疇的廣義 商業(yè) 形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游 商業(yè) 地產(chǎn)、物流等綜 合 型商 業(yè)形態(tài)出現(xiàn) 人均 GDP位于 8000~ 20230美金；城市化 水平在 90%以上 廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購物公 園等極具個性消費的 場所出現(xiàn) 城市化率 + 商業(yè)格局 83 本報告是嚴(yán)格保密的。 凱里 — 麻江 大經(jīng)濟(jì) 圈 格局的確定，促使未來城市人口將急劇增長，將帶來巨大的消費需求； 同時增強了 凱里中心城區(qū) 的輻射力，城市聚集效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)。 現(xiàn)狀缺陷五 ?國際一流的旅游度假區(qū)，其外籍游客的比例一般會大于 40%； ?凱里的國際旅游較少，2023年入境游客僅 人次，創(chuàng)匯 1163萬美元； ?酒店輻射范圍仍以省內(nèi)為主，要提升到國內(nèi)知名、國際一流旅游度假區(qū)，還有很大的發(fā)展空間。 深圳國際 度假體驗相對單一，未能充分滿足高端客戶多元化的度假需求 啟示三： 本項目需要彌補現(xiàn)有高端消費產(chǎn)品的不足，營造自身的多元化度假氛圍。 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 深圳國際 截止 2023年底，凱里市沒有五星級酒店；三星級以上酒店共提供客房 1117間 序號 酒店名稱 星級 客房數(shù) 床位數(shù) 地址 1 嘉瑞禾騰龍酒店 四星 114 213 寧波路 8號 2 金冠酒店 四星 116 210 友莊路 18號 3 金凱帝豪酒店 四星 109 187 北京西路 70號 合計 339 610 1 凱萊酒店 三星 102 198 韶山南路 21號 2 忠德園假日酒店 三星 58 165 環(huán)城東路忠德巷 8號 3 國泰大酒店 三星 92 184 北京東路 6號 4 鴻祺賓館 三星 84 140 韶山南路 3號 5 凱里大酒店 三星 157 272 韶山北路 1號 6 凱鐵酒店 三星 61 117 清江路 197路 7 營盤坡民族賓館 三星 92 163 營盤東路 53號 8 天華賓館 三星 79 141 營盤東路 6號 9 凱里賓館 三星 53 107 廣場路 3號 合計 778 1487 ?根據(jù)凱里市旅游局最新數(shù)據(jù)，截止 2023年底，凱里酒店賓館共提供客房數(shù)為8192間，床位數(shù) 15456個。 ? 充分保護(hù)生態(tài)環(huán)境，保證區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 ? 城市某種文化淵源的載體 ? 有足夠多的開放空間 ? 與城市的有機(jī)融合，城市功能的載體 ? 功能復(fù)合，多元化保證區(qū)域的活力 項目成功打造的 KPI體系 ? 高端居住物業(yè)，彰顯品質(zhì) 整合 精神歸屬感 活力 品質(zhì)感 深圳國際 從凱里的板塊構(gòu)成看，城市向南已成不爭事實，項目所在城南新區(qū)規(guī)劃起點高，旨在打造以特色旅游為核心驅(qū)動的區(qū)域開發(fā)模式 凱里城市各板塊發(fā)展格局 火車站片區(qū) 老城區(qū)，既有形象不高，且拆遷難度大，后續(xù)增長乏力，滬昆高鐵的建成通車將使得區(qū)域進(jìn)一步衰落 中心商業(yè)區(qū) 以大小十字為核心紐帶，商業(yè)價值巨大，短期內(nèi)商業(yè)中心地位難以被取代，但可開發(fā)土地匱乏制約其后續(xù)發(fā)展，新城開發(fā)導(dǎo)向下其核心地位將不斷受到挑戰(zhàn) 博南新區(qū) 發(fā)展中的行政中心，以萬博廣場為核心帶動城市發(fā)展，為推動城市重心南移付出不可磨滅的貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)價值峰區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，凱里的經(jīng)濟(jì)引擎，圍繞以長昆客運專線建設(shè)的凱里新興城市打下良好基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)窗口效應(yīng)明顯 本區(qū)域 政府規(guī)劃的旅游示范區(qū)，三家五星級酒店聚集彰顯政府主導(dǎo)開發(fā)決心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，未來不可限量，房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域 政府主導(dǎo)區(qū)域開發(fā)，在城市向南的發(fā)展格局下，未來凱里城市發(fā)展將形成雙輪驅(qū)動格局：以經(jīng)開區(qū)為核心驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)拉動型；以項目所在城南新區(qū)為核心驅(qū)動的旅游產(chǎn)業(yè)推動型發(fā)展格局。 凱里融入貴陽一小時經(jīng)濟(jì)圈，處于貴廣高速鐵路和高速公路節(jié)點 城市概況 深圳國際 38 從交通規(guī)劃看，高鐵建成促使凱里融入貴陽 1小時經(jīng)濟(jì)圈，成為貴州省腹地與珠三角連接通道上的關(guān)鍵節(jié)點 現(xiàn)狀 未來規(guī)劃 鐵路 隸屬湘黔鐵路、株六復(fù)線鐵路，全長 70公里，開往南京、上海、北京、寧波、昆明、貴陽、遵義 滬昆快速客運，上海至昆明只需 10小時，凱里段預(yù)計 2023年建成 公路 凱麻高速公路、凱玉高速公路和 320國道貫穿全境 建設(shè)凱里 麻江中心城區(qū)環(huán)城高速公路 航空 尙無機(jī)場，航運依托貴陽機(jī)場解決 爭取黃平機(jī)場實現(xiàn)民航運營 城市概況 深圳國際 39 從凱里的產(chǎn)業(yè)分布看， “一心二區(qū)二帶”全面展開， “大凱里”城市發(fā)展框架已現(xiàn)雛形 ? 20232025城市化：遠(yuǎn)期市域 118萬人，城鎮(zhèn)人口 106萬，城鎮(zhèn)化水平 90%； ? 重點規(guī)劃產(chǎn)業(yè)：以電子、通信制造、建材、紡織為主的第二產(chǎn)業(yè)和以旅游服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)。 27 深圳國際 第一大誤區(qū) —— 風(fēng)險認(rèn)識不足，盈利模式不清 能不能在前期就能賣一個高價 資金壓力大，我們要快速回現(xiàn) 酒店經(jīng)營很難盈利，我們不做或者做產(chǎn)權(quán)賣掉 培育期 項目及區(qū)域成熟度 成長期 成熟期 投入 大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè) 配套逐漸完善系統(tǒng) 后續(xù)增值配套提升價值 收益 ?存在持續(xù)性的經(jīng)營壓力 ?前期設(shè)施（如酒店）資金沉淀的壓力 ?非必需品，投資性質(zhì)重，受政策影響大 ?房地產(chǎn)銷售收入，隨著項目成熟度價值拔升迅速 ?酒店及休閑設(shè)施的持續(xù)經(jīng)營收益 ?土地升值拆賣盈利（一級開發(fā)） 風(fēng) 險 收 益 28 深圳國際 第二大誤區(qū) —— 度假和旅游不分 觀光旅游 休閑度假 VS ?過境旅客，短期旅游 ?缺乏高端休閑配套 ?重點在于風(fēng)景名勝 ?低級散亂的旅游服務(wù)業(yè) ?…… ?大量中長期度假客戶、出現(xiàn)重復(fù)消費 ?高端休閑配套 ?休閑度假形成產(chǎn)業(yè)鏈條 ?…… 低階的市場層級，不具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件 高階的市場層級，具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件 29 深圳國際 第三大誤區(qū) —— 企業(yè)能力支撐不足 房地產(chǎn)開發(fā)銷售 旅游開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) 酒店運營 特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營 土地控制 30 深圳國際 第四大誤區(qū) —— 游戲規(guī)則不清 縱向 競爭層級不明 —— 區(qū)域內(nèi) 區(qū)域外 全國 橫向 競爭關(guān)系不明 —— 競爭？ 競合？ 31 深圳國際 第五大誤區(qū) —— 客戶群體何在 階段客戶 LOW HIGH 資源強度 /開發(fā)深度 客戶廣度 HIGH 初級階段 高級階段 成熟階段 VAULE 本地客戶 全省客戶 全國乃至全球客戶 CUSTOMER 誰會來買我們的房子？能不能吸引北京甚至海外的客戶？ 32 深圳國際 本項目的核心問題 —— 只有立足于城市運營的高度，提振城市功能，方能解決 700萬方的市場問題 核心問題 —— 宏觀機(jī)會 —— 站在城市經(jīng)濟(jì)增長的角度看，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能否為本項目提供一定的需求支撐，促進(jìn)客戶需求量的增長？ 1 2 3 小容量市場情況下銷售速度的突破 區(qū)域機(jī)會 —— 站在區(qū)域運營的角度看，強勢的自然資源依托及政府的大力推動下，區(qū)域未來發(fā)展前景如何，作為 5000畝的區(qū)域開發(fā)項目，應(yīng)采取何種發(fā)展模式？ 市場機(jī)會 —— 站在房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢看，市場的發(fā)展能夠為本項目的開發(fā)帶來一定的機(jī)會？ 如何充分挖掘客戶的需求為本項目尋找在小容量市場下銷售速度快速突破的關(guān)鍵，因此我們必須明確： 站位于旅游綜合體的城市功能性提升 33 深圳國際 3 區(qū)域價值研判 項目整體定位 項目屬性界定 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問題解析 類似案例借鑒 市場機(jī)會挖掘 區(qū)域價值研判 規(guī)劃分期思路 34 深圳國際 35 從凱里的吸附力來看，凱里是黔東南州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，州內(nèi)首位度高，對州縣具有極強的吸附能力 凱里 ? 凱里位于中國西南片區(qū)，貴州東南部，黔東南州苗族侗族自治州首府所在地 幅員面積： 1036平方公里 常住人口： （ 2023年） ? 貴州第五大城市，是一個以苗族為主體，多民族聚居的城市，是黔東南州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是國家規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代化黔桂湘邊界中心城市。房屋竣工面積 ，同比下降43%；住宅竣工面積 ，同比下降 49%。中央城 待定 開發(fā)區(qū)車管所斜對面 金地苑 起價 2080 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 香山別苑 起價 2500 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 合創(chuàng) 3 1 2 6 5 7 8 4 11 10 12 9 13 14 高檔低密度居住組團(tuán) 服務(wù)功能組團(tuán) 居住新城組團(tuán) 高端休閑功能組團(tuán) 15 A地塊 B地塊 C地塊 地塊 占地 容積率 建面 A 362023 5 1810000 A` 20230 30000 B 292023 876000 C 133333 202300 D 800000 2023000 E 1600000 1920230 合計 3207333 6436000 E地塊 D地塊 13 深圳國際 項目屬性界定 —— 新興旅游城市新區(qū)、具備強勢景觀資源依托的、超大規(guī)模、旅游綜合體開發(fā)項目 14 深圳國際 觀點 1：項目開發(fā)已脫離房地產(chǎn)開發(fā)范疇，承載著深刻影響凱里未來 1020年城市發(fā)展的重要使命 本項目的使命理想 “貴高投在本項目的建筑實踐和營銷實踐，將在未來 1020年的時間里，深刻地影響凱里的城市走向和地產(chǎn)走向，并奠定貴高投的領(lǐng)導(dǎo)者地位” 15 深圳國際 觀點 2：項目開發(fā)必須遵循大盤開發(fā)的普遍規(guī)律，區(qū)域價值界定、功能產(chǎn)品多元化、合理開發(fā)節(jié)奏是大盤成功的關(guān)鍵點 1 2 3 大盤的啟動以立勢為主，必須形象高端，以次高端產(chǎn)品做標(biāo)桿，中高端產(chǎn)品回現(xiàn)，在此模式之下，保證后期的價格提升的潛力空間 4 5 大盤功能配比必須是復(fù)合和分層級的，不同層級承擔(dān)不同的功能，并在開發(fā)期的不同階段發(fā)揮不同的作用 大盤必須營造區(qū)域價值，然后形成項目獨特的核心價值主張 大盤產(chǎn)品相對復(fù)合和多樣，通過標(biāo)桿產(chǎn)品、回現(xiàn)產(chǎn)品、創(chuàng)新產(chǎn)品的組合搭配，整體實現(xiàn)項目目標(biāo) 大盤需要營造自己專屬的客戶圈層，主流客戶群，且客戶群要復(fù)合而非單一 16 深圳國際 觀點 3：項目開發(fā)必須站位于完善城市功能的高度進(jìn)行區(qū)域運營，保留與更新、增值舉措是區(qū)域開發(fā)的增值核心 1 2 3 在打造實體建筑和功能的同時，關(guān)注人的活動及心理感受，并形成精神歸屬中心和精神圈層 4 5 增值措施之一是通過具有強制性視覺沖擊的標(biāo)志性建筑物來打造 保留具有歷史回憶的建筑，進(jìn)行創(chuàng)新改造，并賦予新的功能，形成新的公共活動空間和標(biāo)志場所，一般以酒吧、餐飲、廣場等公關(guān)活動中心、藝術(shù)中心和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)為改造的主要方向 增值措施之一是打造具有人文特色、國際化的區(qū)域標(biāo)識體系和步行系統(tǒng) 通過多層次、復(fù)合化的功能體系，形成城市生活新的一極，突破區(qū)域原有價格體系 17 深圳國際 觀點 4：項目開發(fā)必須遵循旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵要素，打造全新的產(chǎn)業(yè)模式、人居生活模式和產(chǎn)品消費模式 旅游綜合體 休閑度假產(chǎn)業(yè) 全新的產(chǎn)業(yè)模式 全新的人居生活模式 全新的產(chǎn)品消費模式 戰(zhàn)略調(diào)整 資源整合 產(chǎn)業(yè)整合 時間重組 空間重組 產(chǎn)品創(chuàng)新 營銷創(chuàng)新 房地產(chǎn)業(yè) 18 深圳國際 2 核心問題解析 項目整體定位 項目屬性界定 整體發(fā)展戰(zhàn)略